Toutes les étapes clés à respecter pour mettre son appartement ou sa maison en location.
Mettre un logement en location peut être une excellente façon de sécuriser un revenu et de valoriser son patrimoine. Mais avant de signer un bail, encore faut-il bien préparer son projet : quel type de location choisir ? Comment fixer le bon loyer ? Quelles obligations respecter en tant que propriétaire ? Ce guide complet vous aide à franchir chaque étape de l’investissement locatif en toute sérénité, de l’achat du bien à la gestion quotidienne du bail.
Proposer un bien à la location, que ce soit un appartement ou une maison, ne s’improvise pas ! Rappelons que la mise en location d’un logement est avant tout un investissement : un propriétaire bailleur dont le logement reste vacant ne rentrera pas dans ses frais, c’est pourquoi il est indispensable de bien définir son projet au préalable.
Avant d’investir dans un bien locatif, il faut évaluer la localisation, la demande locative, vos objectifs (rentabilité immédiate ou valorisation patrimoniale), votre budget et l’horizon de rentabilité. Ces critères conditionnent la réussite de votre projet et vous évitent des erreurs coûteuses.
Concrètement, interrogez-vous sur l’attractivité du quartier, l’évolution probable des prix et le type de locataires susceptibles d’occuper le logement. Clarifiez vos priorités : percevoir rapidement des loyers pour sécuriser vos revenus ou miser sur la valorisation du bien à long terme.
Pensez aussi au financement : votre apport, votre capacité de remboursement et les éventuels travaux à prévoir doivent être intégrés dans votre plan de rentabilité. Enfin, vérifiez l’état du logement pour anticiper d’éventuels vices cachés (notamment dans la cuisine et les pièces d’eau) et n’hésitez pas à solliciter un professionnel pour affiner votre budget prévisionnel.
Erreur fréquente : se concentrer uniquement sur le prix d’achat en oubliant la gestion locative (constitution du dossier, fiscalité, home staging, etc.). Ces aspects administratifs et organisationnels, souvent négligés, sont essentiels pour sécuriser et optimiser vos revenus.
En règle générale, la location courte durée s’avère plus rentable dans les zones touristiques ou les grandes villes grâce à des tarifs élevés par nuitée, mais elle exige plus de gestion et engendre des frais supplémentaires. La location longue durée, privilégiée dans les villes moyennes ou zones rurales, offre des revenus réguliers, moins de vacance locative et une gestion simplifiée.
Le choix dépend donc avant tout de l’emplacement du logement et de vos objectifs d’investissement : maximiser le rendement à court terme ou sécuriser un revenu stable sur la durée.
Investir dans la location courte durée via Airbnb reste intéressant, surtout dans les grandes métropoles où la demande touristique est forte et les loyers à la nuitée élevés. Toutefois, ce type d’investissement présente des risques, notamment l’absence de bail assurant un engagement à long terme et une plus grande rotation des occupants.
De plus, certaines réglementations encadrent strictement la location saisonnière :
Concernant la mise en location d’une résidence principale, les règles sont moindres. Vous pouvez tout à fait louer votre logement entier plusieurs fois dans l’année, dans la limite de 120 jours par an et 90 jours par séjour. En revanche, si vous ne souhaitez proposer qu’une chambre de votre maison à la location par exemple, il n’y aura alors aucune limite de temps.
La location meublée permet de fixer un loyer plus élevé et séduit surtout étudiants et jeunes actifs grâce à un bail court (1 an, ou 9 mois pour un étudiant) et un préavis réduit à 1 mois. La location nue, plus stable, attire plutôt les familles avec un bail de 3 ans renouvelable et un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue).
Le meublé exige un investissement initial pour l’équipement, mais offre un rendement locatif supérieur et un régime fiscal avantageux (LMNP). Le vide, lui, demande moins d’entretien et garantit une occupation durable avec des locataires qui souhaitent s’installer sur le long terme. Le choix dépend donc de votre stratégie : rentabilité immédiate (meublé) ou sécurité locative (nu).
Pensez à intégrer le coût du mobilier et à anticiper son renouvellement dans votre calcul de rentabilité.
Mettre son bien en colocation est souvent avantageux dans les grandes villes ou pour les logements spacieux avec plusieurs chambres. Le bailleur peut louer plus cher qu’à un seul locataire, tandis que les colocataires profitent d’un logement plus grand et d’un partage équitable des frais. Cela exige toutefois une gestion adaptée et un bail spécifique.
La colocation n’est d’ailleurs plus réservée qu’aux étudiants : aujourd’hui, une grande partie des colocataires sont des salariés. Il est donc encore plus facile pour les propriétaires bailleurs d’avoir des garanties solides quant aux revenus de leurs locataires !
Côté administratif et gestion locative, lorsqu’un colocataire quitte le logement, il est préférable que ce soit les colocataires restants qui se chargent de lui trouver un remplaçant afin de garantir une bonne entente dans la vie quotidienne. En tant que propriétaire bailleur, vous n’avez qu’à valider les dossiers que vos colocataires vous proposeront.
Enfin, dernier avantage et non des moindres : en cas de loyer impayé de la part de l’un des colocataires, vous êtes en droit de vous tourner vers les autres colocataires pour être payé si le bail inclut une clause de solidarité.
Pour éviter les impayés, un propriétaire peut exiger une caution solidaire, souscrire à la garantie gratuite Visale (selon éligibilité du locataire) ou opter pour une assurance loyers impayés (GLI) payante. Ces solutions permettent de sécuriser les revenus locatifs et de couvrir d’éventuelles procédures.
Un proche de votre locataire (famille ou ami par exemple) se porte garant en location pour lui, c’est-à-dire qu’il devra payer les loyers et les charges à sa place en cas de défaillance. C’est généralement le cas lorsqu’un étudiant obtient son premier logement : ses parents se portent garants pour lui.
À la différence d’une caution simple, la caution solidaire est un réel engagement : en cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur est en droit de réclamer directement son dû à la personne se portant garant, sans même contacter le locataire en premier lieu.
Pour qu’une caution solidaire soit valable, un acte de cautionnement doit être rédigé et remis au propriétaire, et l’engagement pris dure souvent jusqu’à l’expiration du bail.
Avant d’accepter une caution solidaire, assurez-vous que le garant respecte bien les sconditions requises. Luko by Allianz Direct met à votre disposition un modèle d'acte de caution solidaire pour vous aider dans vos démarches.
La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement en 2006, et qui prend en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations locatives.
Cette garantie fait donc office de caution solidaire pour les locataires ne disposant pas de proches pouvant endosser cette responsabilité. Les propriétaires bailleurs disposent ainsi d’une garantie gratuite et sont assurés de percevoir leurs loyers quoi qu’il arrive.
Pour être éligible à la garantie Visale, il convient toutefois de respecter quelques conditions :
Il est important de noter que le bail ne doit pas être signé entre membres d'une même famille, et le logement doit être décent et conforme au règlement sanitaire départemental (RSD).
La garantie loyer impayé (GLI)
La garantie loyer impayé est une assurance conçue pour protéger les propriétaires bailleurs. En contrepartie d’une cotisation mensuelle calculée sur la base du loyer, elle couvre les impayés, ainsi que, selon le contrat souscrit, les dégradations locatives, les frais d’huissier en cas d’expulsion et la perte de revenus en cas de départ anticipé ou de décès du locataire.
Bon à savoir : certains contrats d’assurance PNO contiennent déjà une garantie loyer impayé ou la proposent en option.
L’assurance loyer impayé est largement plébiscitée par les propriétaires, mais dispose toutefois de conditions d’éligibilité très strictes :
Sachez que c’est à vous, propriétaire, de vérifier que votre locataire respecte bien les critères d’éligibilité de l’assurance loyer impayé. Si ce n’est pas le cas, votre assurance ne vous prendra pas en charge et ne vous remboursera pas les mensualités déjà versées. Étudiez donc bien le dossier et les ressources de vos futurs locataires !
Attention, si vous souscrivez une assurance loyer impayé, vous ne pouvez pas exiger une caution solidaire en plus. Ces deux garanties ne sont cumulables que dans un seul cas de figure : si le locataire est étudiant ou apprenti.
Confier la gestion de son bien à une agence immobilière permet de gagner du temps, sécuriser la location et bénéficier de conseils d’experts, moyennant des frais de gestion. La gestion en direct est moins coûteuse, mais demande plus d’implication et de disponibilité.
En échange d’une rémunération, l’agence immobilière pourra prendre en charge les tâches suivantes :
Au-delà de ces tâches factuelles, une agence immobilière a également un rôle de conseil. Elle peut vous aider à estimer le juste montant du loyer, à optimiser votre rentabilité locative et vous assister en cas de litige avec les locataires.
En passant par une agence immobilière pour louer votre logement, vous pouvez également bénéficier d’une assurance loyer impayé à un tarif préférentiel.
Si votre budget ne vous le permet pas, ou que vous ne souhaitez tout simplement pas faire appel à un gestionnaire locatif, sachez qu’il est tout à fait possible de gérer la location de son logement soi-même.
Pour optimiser vos impôts et vos revenus locatifs, le choix du statut dépend du type de location : le régime réel permet de déduire vos charges et amortissements pour maximiser vos bénéfices, tandis que le micro-foncier (location nue) ou le micro-BIC (location meublée) offrent une gestion simplifiée, mais moins avantageuse si vos charges sont élevées.
Lorsque vous louez un logement meublé, vous percevez ce que l’on appelle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux.
Si ces deux plafonds sont dépassés, vous serez automatiquement considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui entraine un changement de fiscalité.
Avec le statut LMNP, deux options s’offrent à vous quant à votre régime d’imposition :
Dans le cadre d’une location vide, les revenus locatifs sont considérés comme étant des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition :
Choisir son statut en tant que propriétaire bailleur est complexe : il convient de prendre en compte le montant de vos charges, et de calculer s’il est plus rentable de pouvoir les déduire de vos revenus, ou s’il est plus avantageux de bénéficier d’un abattement. La SCI est également une solution probable, avec une assurance SCI dédiée et SCI PNO correspondant aux besoins des bailleurs.
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Une fois votre projet de location bien défini, vous devez fixer le montant du loyer. Encore une fois, cette étape ne s’improvise pas : un loyer trop élevé par rapport au prix du marché ne sera pas attractif, et un loyer trop bas peut susciter de la méfiance.
Dans certaines villes comme Paris, Lyon et Lille par exemple, les loyers sont encadrés et ne peuvent dépasser un certain plafond. Si vous ne respectez pas cet encadrement, vous risquez de lourdes sanctions financières.
Pour être certain de fixer un loyer correct, ni trop élevé, ni trop bas, vous devez impérativement prendre en considération l’état du marché de la location dans votre ville. Analysez les annonces immobilières de votre secteur : quels sont les loyers pratiqués pour les biens similaires au vôtre ? L’offre est-elle supérieure à la demande, ou inversement ?
Attention, le loyer pratiqué par le propriétaire du logement voisin ne sera pas forcément adapté au vôtre ! Plusieurs caractéristiques peuvent influer sur le montant du loyer, comme :
Déterminer la valeur de votre bien n’est donc pas une mince affaire ! Pour vous aider, nous vous recommandons de faire appel à un agent immobilier. Grâce à sa connaissance du marché, il sera à même d’estimer le montant du loyer à fixer.
Il est normal de vouloir maximiser sa rentabilité locative lorsque l’on propose un bien à la location, mais ne soyez pas trop gourmand. Pour louer votre bien rapidement et limiter la vacance locative, nous vous recommandons de fixer votre loyer dans la fourchette médiane plutôt que dans la fourchette haute des prix pratiqués dans votre secteur.
Il est plus rentable d’avoir un locataire au long terme avec un loyer modéré, plutôt que de nombreux changements de locataires à cause d’un loyer trop élevé !
Louer un appartement ou une maison n’est pas anodin, puisque votre bien va devenir la résidence principale d’un ou plusieurs locataires. Certaines règles et conditions doivent donc être respectées pour que la location se passe sans encombre.
Pour louer légalement un logement, celui-ci doit être décent au sens de la loi Alur : surface minimale, absence de risque pour la santé et la sécurité, équipements conformes et performance énergétique minimale. Il est interdit de louer un bien insalubre ou dangereux pour les occupants.
Ainsi, vous devez proposer à la location un logement respectant les critères suivants :
Pour louer plus facilement votre appartement et le rendre attirant même s’il est déjà décent, il est toujours recommandé de faire quelques travaux de rénovation : faire poser un double vitrage, repeindre les murs, faire du home staging, etc. Si ces travaux sont faits avant la mise en location de votre logement, vous pourrez déduire ces frais de vos revenus locatifs si votre statut le permet.
Pour louer un logement meublé, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose neuf équipements essentiels : literie avec couette ou couverture, four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur avec compartiment congélateur, table et chaises, vaisselle et ustensiles, étagères ou rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager.
En plus de ces éléments obligatoires pour tous les baux signés depuis le 1er septembre 2015, nous vous conseillons d’investir également dans des équipements de confort pour attirer les locataires : lave-linge, canapé, lave-vaisselle, rangements, etc.
En cas de non-respect des règles de décence, le locataire peut exiger la mise en conformité du logement. Vous disposez alors de deux mois pour réaliser les travaux nécessaires, faute de quoi il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation afin de rechercher un accord amiable.
Si aucune solution n’est trouvée, c’est le Tribunal d’Instance qui se chargera du dossier, et qui pourra prononcer les sanctions suivantes :
Il va sans dire que si le logement loué est reconnu comme étant indécent, le locataire est en droit de le quitter sans donner de préavis.
La loi considère comme « passoires thermiques » les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Depuis la loi Climat et Résilience, ces biens font l’objet de restrictions progressives : gel des loyers depuis août 2022 et interdiction de mise en location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025.
Ces logements sont souvent dotés d’un système de chauffage vétuste (fioul, convecteurs électriques) et laissent échapper beaucoup d’énergie en raison de simples vitrages ou de combles non isolés.
Bon à savoir : À partir de 2028, les logements classés F seront interdits à la location, puis ce sera le tour des logements classés E en 2034.
Pour vendre ou louer un bien classé F ou G (et bientôt E), un audit énergétique est obligatoire. Réalisé par un professionnel certifié, il coûte entre 500 et 1000 € et détaille les travaux nécessaires, leur coût, l’impact sur les performances énergétiques et les aides disponibles (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, TVA réduite à 5,5 %).
Afin d’assurer la sécurité des locataires dans votre logement, ainsi que le respect des normes de ce dernier, vous devez faire réaliser certains diagnostics et les remettre à votre locataire en tant que pièces jointes au contrat de location.
Pour les propriétaires bailleurs, on compte donc 5 diagnostics obligatoires :
En plus de ces 4 diagnostics, sachez que votre locataire est en droit de réclamer un diagnostic amiante si le logement a été construit avant 1997.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement loué vide, vous devez également fournir un diagnostic de surface à votre locataire. Ce diagnostic apporte des informations précises quant à la surface habitable du logement.
Hormis l’ERNMT et le diagnostic bruit, tous les autres diagnostics doivent impérativement être réalisés par un diagnostiqueur certifié pour être valables. Pour faciliter vos recherches, le gouvernement met à votre disposition un annuaire en ligne des diagnostiqueurs, n’hésitez pas à l’utiliser !
Si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, c’est elle qui se chargera de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires pour vous.
En tant que propriétaire non-occupant, l’assurance habitation PNO n’est obligatoire que si le logement loué est situé dans une copropriété (c’est le cas d’un appartement par exemple). En effet, si votre logement est à l’origine d’un sinistre affectant les appartements voisins ou les parties communes de l’immeuble, vous en serez tenu pour responsable ! Vous devez donc impérativement souscrire au minimum une garantie responsabilité civile.
Cependant, nous ne pouvons que vous recommander de souscrire un contrat plus complet, et ce, quel que soit le type de logement loué. En effet, si votre locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation locataire, seule la garantie risques locatifs est exigée. Son contrat peut donc être insuffisant pour vous indemniser en cas de sinistre ! Il est également possible que votre locataire ne souscrive à aucune assurance, même si c'est interdit ; vous pourrez alors souscrire une assurance pour son compte.
L’assurance multirisque habitation (MRH) couvre les occupants d’un logement (locataires ou propriétaires occupants) pour les sinistres et leur responsabilité civile. L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) protège le bailleur qui n’occupe pas son bien, en couvrant les périodes de vacance locative, les sinistres non pris en charge par le locataire et sa propre responsabilité.
Le contrat d’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) inclut généralement plusieurs garanties de base : responsabilité civile, incendie et explosion, dégâts des eaux, catastrophes naturelles et technologiques, dommages électriques, bris de glace, vol et vandalisme. Cette couverture permet au bailleur de protéger son bien contre la plupart des sinistres courants, qu’il soit vacant ou occupé.
Il est également possible — selon les contrats — de souscrire des garanties supplémentaires spécialement pensées pour les propriétaires non occupants : garantie loyer impayé, garantie protection juridique, vices de construction, assurance dommages aux biens mobiliers, etc.
Notre expert, Vianney, se charge de vous expliquer tout ce qu'il faut savoir pour être bien couvert en cas de pépin.
Le prix d’une assurance PNO représente généralement entre 1 % et 4 % du montant du loyer annuel. Chez Luko by Allianz Direct, nous vous proposons une assurance PNO à partir de 5 € par mois, avec toutes les garanties indispensables pour protéger votre bien !
Une fois toutes les formalités administratives et logistiques précédentes réglées, vous devez vous atteler à la recherche d’un locataire pour votre logement. La rédaction de l’annonce est une étape importante, puisqu’elle doit susciter l’envie et donner toutes les informations nécessaires au locataire pour se projeter dans votre logement.
Donnez un maximum de détails possibles : surface, emplacement, nombre de pièces, équipement sur place (ascenseur, parking, machine à laver, etc.), montant du loyer, montant des charges, type de bail, commodités et transports en commun à proximité. Plus votre annonce sera complète, plus vous aurez de chance de trouver un locataire rapidement.
N’oubliez pas de joindre le diagnostic DPE à votre annonce de location, c’est une obligation !
Attention à ne pas négliger le choix des photos ! Ce sont elles qui permettent de mettre en valeur votre logement, prenez donc le temps de les sélectionner avec soin. Voici quelques conseils pour faire des clichés réussis :
Pour publier votre annonce, plusieurs choix possibles : passer par les sites de petites annonces gratuits entre particuliers, faire appel à des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires, ou passer par une agence immobilière. Vous pouvez bien évidemment multiplier les canaux de diffusion de votre annonce pour toucher un maximum de locataires !
Bien qu’il soit possible d’organiser des visites groupées sur une ou plusieurs journées, notamment pour optimiser votre temps et vos déplacements, il est préférable de privilégier les visites individuelles pour une meilleure interaction avec chaque candidat.
En procédant ainsi, vous aurez plus de temps pour discuter avec le locataire et vérifier son dossier, et ce dernier sera plus à même de vous poser des questions et se projeter dans le logement.
Attention, si le logement est encore loué, vous devrez définir des plages horaires de visite en accord avec le locataire actuel.
Lors de la visite, faites le tour de toutes les pièces et éventuelles dépendances (garage, grenier ou cave par exemple), et répondez honnêtement à toutes les questions de vos futurs locataires. Mentir ou omettre une information importante serait le risque de voir votre locataire quitter les lieux plus tôt que prévu si le logement ne lui convient pas !
Avant de partir, demandez toujours aux visiteurs une copie de leur dossier de location, que ce soit en papier, par mail ou via une clé USB.
Après les visites, vous aurez sans doute plusieurs dossiers à étudier avant de choisir votre futur locataire. S’il est normal de vouloir vérifier sa situation financière et son sérieux, sachez que la liste des documents que vous pouvez demander pour un dossier de location est encadrée :
En revanche, il est strictement illégal de demander des documents tels que la copie de la carte vitale, un RIB, une photo d’identité, des examens médicaux ou encore une attestation d’absence de fichage à la Banque de France.
Pour choisir votre locataire, étudiez son dossier et ses revenus, mais ne minimisez pas l’importance de votre feeling avec lui lors de la visite. Bien s’entendre avec son locataire est toujours appréciable, et permet une gestion locative plus fluide !
Contrairement aux idées reçues, choisir un locataire en CDI plutôt qu’un locataire travailleur indépendant n’est pas forcément gage de stabilité : un CDI peut être rompu, alors qu’un travailleur freelance aura toujours des revenus, même si ces derniers sont plus fluctuants.
Vous avez trouvé votre locataire idéal ? Il est alors temps de rédiger et de signer le bail de location et de remettre les clés du logement à votre locataire !
Le bail est le contrat qui récapitule toutes les informations relatives à la location, et doit impérativement comporter les éléments suivants :
Le contrat de bail doit être édité en plusieurs exemplaires et être signé par le propriétaire, le locataire ainsi que son garant s’il en a un. Les modèles de bail de location sont nombreux sur internet, attention donc à en choisir un conforme à la dernière législation en vigueur !
Il existe une multitude de sites spécialisés dans les modèles de contrat de location, et les agences immobilières disposent également de leurs propres modèles.
Lors de la remise des clés, vérifiez toujours la souscription d’une assurance par le locataire. Ce dernier devra vous remettre une attestation d’assurance habitation et la renouveler chaque année. En cas de manquement, si une clause du bail le prévoit, vous pouvez soit engager une procédure de résiliation, soit souscrire une assurance à sa place et en répercuter le coût dans les charges.
L’état des lieux d’entrée est une étape importante qu’il ne faut pas négliger, puisqu’il permet de spécifier à l’écrit l’état exact du logement à l’arrivée du locataire. Il est réalisé par le propriétaire bailleur ou son gestionnaire locatif et le locataire le jour de la remise des clés du logement, et doit être signé par toutes les parties puis ajouté au contrat de bail.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours après la remise des clés pour ajouter des mentions à l’état des lieux s’il remarque des défauts supplémentaires.
L’état des lieux d’entrée doit faire mention de l’état de toutes les pièces, photos à l’appui, mais également faire l’inventaire du mobilier et des équipements présents dans le logement. N’oubliez pas de relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité !
Pour éviter tout conflit lors de l’état des lieux de sortie quant aux éventuelles dégradations imputables au locataire, soyez particulièrement attentifs aux points suivants :
Tout comme pour le contrat de bail, utilisez toujours un modèle type d’état des lieux conforme à la loi, et notamment à la loi Alur. De nombreux modèles sont téléchargeables sur internet, mais il est aussi possible de s’en procurer un en passant par une agence immobilière.
Nous vous recommandons également d’utiliser une application ou une solution électronique pour faire votre état des lieux : il sera ainsi plus facile de comparer celui d’entrée et celui de sortie, et vous pourrez en garder une trace !
En tant que propriétaire bailleur, vos responsabilités se poursuivent après la remise des clés. Vous devez :
Les charges locatives doivent être limitées aux charges récupérables (électricité des parties communes, entretien de l’ascenseur, petites réparations, part du salaire du gardien, TEOM). Le bailleur règle d’abord ces frais au syndic ou aux prestataires, puis procède à l’apurement annuel : il compare les provisions payées par le locataire aux dépenses réelles et effectue une régularisation en conséquence.
S’appuyer sur les précédents décomptes de copropriété et avis de taxes aide à calibrer au plus juste les provisions.
Vous pouvez réaliser des travaux pour entretenir ou améliorer le logement, à condition de prévenir le locataire par écrit (nature, durée, modalités). Une indemnité est due si les travaux durent plus de 21 jours ou rendent une partie du logement inutilisable.
De son côté, le locataire peut effectuer de petits aménagements (peinture ou perçage de trous, à condition de les reboucher à son départ). Il doit cependant obtenir votre accord pour les transformations importantes ou tout changement impactant la décence.
Vous pouvez intégrer une clause d’indexation au bail pour réviser annuellement le loyer selon l’IRL. À défaut de date précisée, la révision intervient à la date anniversaire du bail. Informez le locataire (idéalement en recommandé) en indiquant : le nouveau loyer, la base de calcul, la date de révision prévue au contrat et la date d’effet.
Pour calculer, tenez compte de trois éléments : loyer actuel, IRL du même trimestre l’année précédente et nouvel IRL publié.
En cas d’impayé de loyer, la procédure se déroule par étapes : tenter un règlement amiable avec le locataire, activer la garantie prévue (caution, Visale, assurance loyers impayés), puis, si besoin, engager une procédure judiciaire. Après un commandement de payer délivré par commissaire de justice, le bail peut être résilié et une expulsion ordonnée (hors trêve hivernale).
Dès le premier retard, prenez contact avec le locataire pour comprendre la situation. Le dialogue permet souvent d’éviter une escalade. Vous pouvez aussi demander à la CAF, si le locataire bénéficie d’aides, de verser directement l’allocation logement au bailleur.
Si l’impayé persiste, activez la garantie mise en place lors de la signature du bail : garant solidaire, garantie Visale ou assurance loyers impayés (GLI). Ces dispositifs permettent de sécuriser rapidement vos revenus.
En l’absence de régularisation, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler, demander des délais de paiement ou solliciter le Fonds de solidarité logement.
Sans régularisation, vous pouvez demander au juge l’acquisition de la clause résolutoire et engager une procédure d’expulsion. Si le bail ne contient pas cette clause, la résiliation judiciaire s’applique : le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux et dispose de 2 mois pour partir, délai éventuellement prolongé par le juge.
Pour déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale, vous devez les renseigner dans votre déclaration de revenus annuelle. Les loyers issus d’une location vide sont à déclarer en revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2042 selon le régime micro ou réel), tandis que ceux d’une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) via le formulaire 2042-C-PRO.
À la fin de la durée légale du bail (3 ans pour une location nue, 1 an pour une location meublée, 9 mois pour un étudiant), le contrat est tacitement reconduit aux mêmes conditions, sauf volonté de l’une des parties d’y mettre fin.
Le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si celui-ci est sous-évalué par rapport au marché. La notification doit être faite au moins six mois avant la fin du bail et justifiée par 3 à 6 références de loyers comparables selon la commune. Le locataire peut accepter ou refuser (absence de réponse = refus).
La hausse est encadrée par le décret 2020-1818, qui limite fortement l’augmentation des loyers. Pour vérifier si votre logement est en zone tendue, l’État met à disposition un simulateur en ligne.
Le bailleur ne peut demander au locataire de quitter le logement qu’à l’échéance du bail et pour des motifs précis :
La notification doit être faite par écrit et motivée, dans un délai d’au moins 6 mois avant le renouvellement du bail.
Du côté du locataire, la résiliation du bail obéit à des règles plus souples, qui varient en fonction du type de logement loué :
À la fin du bail, un état des lieux est réalisé et, si le logement est conforme, le dépôt de garantie doit être restitué.
Pour louer votre appartement, vous devez d’abord réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et fixer un loyer conforme aux réglementations en vigueur. Ensuite, publiez une annonce et sélectionnez un locataire en vérifiant sa solvabilité. Une fois le candidat choisi, signez un bail conforme à la loi en y annexant les documents requis. Enfin, procédez à l’état des lieux d’entrée avant de remettre les clés.
Louer un appartement implique plusieurs frais pour le propriétaire : diagnostics immobiliers obligatoires, honoraires d’agence s’il délègue la gestion et travaux de mise en conformité si nécessaire. Il doit également assumer les réparations majeures tandis que le locataire prend en charge l’entretien courant.
Oui, il est tout à fait possible de louer votre appartement, que ce soit en location vide ou meublée. Cependant, vous devez respecter certaines obligations légales telles que proposer un logement décent, réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et établir un contrat de bail conforme à la réglementation.
Pour un loyer de 650 €, il est conseillé que le locataire ait un revenu mensuel net d’au moins 1 950 € (soit environ 3 fois le montant du loyer). Cette règle est couramment appliquée par les bailleurs pour s’assurer de la solvabilité du locataire et limiter les risques d’impayés.
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