Toutes les étapes clés à respecter pour mettre son appartement ou sa maison en location.
Les Français sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’investissement locatif : acheter un bien immobilier dans le but de le louer permet en effet de s’assurer un revenu fixe au long terme. Voici toutes les étapes à suivre pour mettre un logement en location, de la définition de votre projet à la signature du contrat de bail, en passant bien évidemment par l’estimation du loyer et les règles à respecter.
Proposer un bien à la location, que ce soit un appartement ou une maison, ne s’improvise pas ! Rappelons que la mise en location d’un logement est avant tout un investissement : un propriétaire bailleur dont le logement reste vacant ne rentrera pas dans ses frais, c’est pourquoi il est indispensable de bien définir son projet au préalable.
Si vous souhaitez proposer un bien à la location, vous devrez donc en établir clairement les conditions en amont.
Retrouvez tous nos conseils pour un premier investissement locatif réussi dans notre guide dédié !
Avant de mettre en location votre logement, il est essentiel de déterminer la durée qui correspond le mieux à votre projet. Souhaitez-vous louer votre bien à long terme pour garantir des revenus stables et sécurisés, ou préférez-vous une location saisonnière sur Airbnb afin d’optimiser vos gains tout en conservant la flexibilité d’utiliser votre logement à certaines périodes de l’année ?
Il n’existe pas de réponse unique : la rentabilité dépend de nombreux facteurs, notamment la localisation de votre bien.
À Paris et dans d’autres grandes métropoles, louer un bien en courte durée via Airbnb peut s’avérer plus rentable qu’une location meublée classique. Cependant, ce type de location comporte également des risques, notamment l’absence de bail garantissant un engagement à long terme de la part des locataires.
De plus, certaines réglementations encadrent strictement la location saisonnière :
Concernant la mise en location d’une résidence principale, les règles sont moindres. Vous pouvez tout à fait louer votre logement entier plusieurs fois dans l’année, dans la limite de 120 jours par an et 90 jours par séjour. En revanche, si vous ne souhaitez proposer qu’une chambre de votre maison à la location par exemple, il n’y aura alors aucune limite de temps.
Choisir de proposer une location nue, c’est-à-dire un logement vide, ou meublée est également un paramètre important qui influe sur votre régime d’imposition, la durée du bail, le type de locataires visés et les revenus locatifs qu’il sera possible d’obtenir.
Dans les grandes villes, on constate une forte demande pour des studios ou appartements deux-pièces meublés, principalement pour les étudiants, expatriés et jeunes actifs. Il sera donc plus facile de louer un appartement déjà équipé !
En location meublée, la durée du bail est d’un an renouvelable (9 mois non renouvelables si l’occupant est étudiant) et le délai de préavis pour quitter le logement est d’un mois.
Si vous souhaitez louer votre logement vide, votre investissement de départ sera bien évidemment moins élevé puisque vous n’aurez pas à vous occuper des meubles et équipements. Ce type de location vise donc plutôt les familles ou les couples souhaitant s’installer au long terme dans une ville et aménager leur logement avec leurs propres meubles.
En location vide, la durée du bail est de 3 ans renouvelables minimum et le délai de préavis est de 3 mois, sauf en zone tendue où ce délai est réduit à 1 mois.
Si votre logement est situé dans une grande ville, ou qu’il dispose d’une grande surface de vie et de plusieurs chambres, il peut être intéressant de le proposer à la colocation.
Avec ce type de location, chacun y trouve son compte : le bailleur peut louer son bien un peu plus cher que s’il n’y avait qu’un seul locataire, et les colocataires bénéficient d’un logement plus grand et d’un partage des frais équitable.
La colocation n’est d’ailleurs plus réservée qu’aux étudiants : aujourd’hui, une grande partie des colocataires sont des salariés. Il est donc encore plus facile pour les propriétaires bailleurs d’avoir des garanties solides quant aux revenus de leurs locataires !
Côté administratif et gestion locative, lorsqu’un colocataire quitte le logement, il est préférable que ce soit les colocataires restants qui se chargent de lui trouver un remplaçant afin de garantir une bonne entente dans la vie quotidienne. En tant que propriétaire bailleur, vous n’avez qu’à valider les dossiers que vos colocataires vous proposeront.
Enfin, dernier avantage et non des moindres : en cas de loyer impayé de la part de l’un des colocataires, vous êtes en droit de vous tourner vers les autres colocataires pour être payé si le bail inclut une clause de solidarité.
La principale crainte des propriétaires proposant un logement à la location, c’est bien évidemment les loyers impayés. Heureusement, les cas de locataires malhonnêtes sont plutôt rares ! Sachez qu’il existe toutefois plusieurs solutions pour se protéger en cas de manquement de la part de vos locataires.
Un proche de votre locataire (famille ou ami par exemple) se porte garant en location pour lui, c’est-à-dire qu’il devra payer les loyers et les charges à sa place en cas de défaillance. C’est généralement le cas lorsqu’un étudiant obtient son premier logement : ses parents se portent garants pour lui.
À la différence d’une caution simple, la caution solidaire est un réel engagement : en cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur est en droit de réclamer directement son dû à la personne se portant garant, sans même contacter le locataire en premier lieu.
Pour qu’une caution solidaire soit valable, un acte de cautionnement doit être rédigé et remis au propriétaire, et l’engagement pris dure généralement jusqu’à l’expiration du bail. Luko by Allianz Direct met à votre disposition un modèle d'acte de caution solidaire pour vous aider dans vos démarches.
Avant d’accepter une caution solidaire, assurez-vous que le garant respecte bien les conditions requises.
La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement en 2006, et qui prend en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations locatives.
Cette garantie fait donc office de caution solidaire pour les locataires ne disposant pas de proches pouvant endosser cette responsabilité. Les propriétaires bailleurs ont donc une garantie solide et entièrement gratuite, et sont assurés de percevoir leurs loyers quoi qu’il arrive.
Pour être éligible à la garantie Visale, il convient toutefois de respecter quelques conditions :
Il est important de noter que le bail ne doit pas être signé entre membres d'une même famille, et le logement doit être décent et conforme au règlement sanitaire départemental (RSD).
La garantie loyer impayé est une assurance conçue pour protéger les propriétaires bailleurs. En contrepartie d’une cotisation mensuelle calculée sur la base du loyer, elle couvre les impayés, ainsi que, selon le contrat souscrit, les dégradations locatives, les frais d’huissier en cas d’expulsion et la perte de revenus en cas de départ anticipé ou de décès du locataire.
Bon à savoir : certains contrats d’assurance PNO contiennent déjà une garantie loyer impayé ou la proposent en option.
L’assurance loyer impayé est largement plébiscitée par les propriétaires, mais dispose toutefois de conditions d’éligibilité très strictes :
Sachez que c’est à vous, propriétaire, de vérifier que votre locataire respecte bien les critères d’éligibilité de l’assurance loyer impayé. Si ce n’est pas le cas, votre assurance ne vous prendra pas en charge et ne vous remboursera pas les mensualités déjà versées. Étudiez donc bien le dossier et les ressources de vos futurs locataires !
Attention, si vous souscrivez une assurance loyer impayé, vous ne pouvez pas exiger une caution solidaire en plus. Ces deux garanties ne sont cumulables que dans un seul cas de figure : si le locataire est étudiant ou apprenti.
Mettre son logement en location n’est pas de tout repos, et certaines démarches administratives peuvent s’avérer complexes. Pour être certain de tout faire dans les règles, mais également pour vous soulager et gagner du temps, vous pouvez confier la gestion de votre bien à une agence immobilière.
En échange d’une rémunération, l’agence immobilière pourra prendre en charge les tâches suivantes :
Au-delà de ces tâches factuelles, une agence immobilière a également un rôle de conseil. Elle peut vous aider à estimer le juste montant du loyer, à optimiser votre rentabilité locative et vous assister en cas de litige avec les locataires.
En passant par une agence immobilière pour louer votre logement, vous pouvez également bénéficier d’une assurance loyer impayé à un tarif préférentiel.
Si votre budget ne vous le permet pas, ou que vous ne souhaitez tout simplement pas faire appel à un gestionnaire locatif, sachez qu’il est tout à fait possible de gérer la location de son logement soi-même.
Mettre son logement en location implique automatiquement de percevoir des revenus supplémentaires qu’il faudra intégrer dans votre déclaration de revenus. Selon le type de location — meublée ou vide —, la fiscalité associée diffère, et il est possible de choisir entre plusieurs statuts pour optimiser sa rentabilité locative.
Lorsque vous louez un logement meublé, vous percevez ce que l’on appelle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux.
Si ces deux plafonds sont dépassés, vous serez automatiquement considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui entraine un changement de fiscalité.
Avec le statut LMNP, deux options s’offrent à vous quant à votre régime d’imposition :
Dans le cadre d’une location vide, les revenus locatifs sont considérés comme étant des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition :
Choisir son statut en tant que propriétaire bailleur est complexe : il convient de prendre en compte le montant de vos charges, et de calculer s’il est plus rentable de pouvoir les déduire de vos revenus, ou s’il est plus avantageux de bénéficier d’un abattement. La SCI est également une solution probable, avec une assurance SCI dédiée et SCI PNO correspondant aux besoins des bailleurs.
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Une fois votre projet de location bien défini, vous devez fixer le montant du loyer. Encore une fois, cette étape ne s’improvise pas : un loyer trop élevé par rapport au prix du marché ne sera pas attractif, et un loyer trop bas peut susciter de la méfiance.
Dans certaines villes comme Paris, Lyon et Lille par exemple, les loyers sont encadrés et ne peuvent dépasser un certain plafond. Si vous ne respectez pas cet encadrement, vous risquez de lourdes sanctions financières.
Pour être certain de fixer un loyer correct, ni trop élevé, ni trop bas, vous devez impérativement prendre en considération l’état du marché de la location dans votre ville. Analysez les annonces immobilières de votre secteur : quels sont les loyers pratiqués pour les biens similaires au vôtre ? L’offre est-elle supérieure à la demande, ou inversement ?
Attention, le loyer pratiqué par le propriétaire du logement voisin ne sera pas forcément adapté au vôtre ! Plusieurs caractéristiques peuvent influer sur le montant du loyer, comme :
Déterminer la valeur de votre bien n’est donc pas une mince affaire ! Pour vous aider, nous vous recommandons de faire appel à un agent immobilier. Grâce à sa connaissance du marché, il sera à même d’estimer le montant du loyer à fixer.
Il est normal de vouloir maximiser sa rentabilité locative lorsque l’on propose un bien à la location, mais ne soyez pas trop gourmand. Pour louer votre bien rapidement et limiter la vacance locative, nous vous recommandons de fixer votre loyer dans la fourchette médiane plutôt que dans la fourchette haute des prix pratiqués dans votre secteur.
Il est plus rentable d’avoir un locataire au long terme avec un loyer modéré, plutôt que de nombreux changements de locataires à cause d’un loyer trop élevé !
Louer un appartement ou une maison n’est pas anodin, puisque votre bien va devenir la résidence principale d’un ou plusieurs locataires. Certaines règles et conditions doivent donc être respectées pour que la location se passe sans encombre.
Avant de proposer un logement à la location, vous devez vous assurer qu’il est en bon état ! Il est interdit — mais également immoral — de louer un logement insalubre ou présentant un risque pour la santé des locataires.
Vous devez donc louer un logement décent selon les critères définis par la loi Alur, c’est-à-dire :
Pour louer plus facilement votre appartement et le rendre attirant même s’il est déjà décent, il est toujours recommandé de faire quelques travaux de rénovation : faire poser un double vitrage, repeindre les murs, faire du home staging, etc. Si ces travaux sont faits avant la mise en location de votre logement, vous pourrez déduire ces frais de vos revenus locatifs si votre statut le permet.
En tant que bailleur, vous êtes garant de la sécurité et du confort de vos locataires dans votre logement. En proposant un logement meublé par exemple, vous devrez prévoir d’investir dans des meubles et certains équipements obligatoires listés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
En plus de ces éléments obligatoires pour tous les baux signés depuis le 1er septembre 2015, nous vous conseillons d’investir également dans des équipements de confort pour attirer les locataires : lave-linge, canapé, lave-vaisselle, rangements, etc.
Si vous ne respectez pas les règles de la location, et que votre logement n’est pas décent, votre locataire est en droit de demander sa mise en conformité. Vous disposez alors de deux mois pour faire les travaux nécessaires : passé ce délai, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour tenter de trouver une solution à l’amiable.
Si aucune solution n’est trouvée, c’est le Tribunal d’Instance qui se chargera du dossier, et qui pourra prononcer les sanctions suivantes :
Il va sans dire que si le logement loué est reconnu comme étant indécent, le locataire est en droit de le quitter sans donner de préavis.
Afin d’assurer la sécurité des locataires dans votre logement, ainsi que le respect des normes de ce dernier, vous devez faire réaliser certains diagnostics et les remettre à votre locataire en tant que pièces jointes au contrat de location.
Pour les propriétaires bailleurs, on compte donc 5 diagnostics obligatoires :
En plus de ces 4 diagnostics, sachez que votre locataire est en droit de réclamer un diagnostic amiante si le logement a été construit avant 1997.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement loué vide, vous devez également fournir un diagnostic de surface à votre locataire. Ce diagnostic apporte des informations précises quant à la surface habitable du logement.
Hormis l’ERNMT et le diagnostic bruit, tous les autres diagnostics doivent impérativement être réalisés par un diagnostiqueur certifié pour être valables. Pour faciliter vos recherches, le gouvernement met à votre disposition un annuaire en ligne des diagnostiqueurs, n’hésitez pas à l’utiliser !
Si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, c’est elle qui se chargera de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires pour vous.
En tant que propriétaire non-occupant, l’assurance habitation PNO n’est obligatoire que si le logement loué est situé dans une copropriété (c’est le cas d’un appartement par exemple). En effet, si votre logement est à l’origine d’un sinistre affectant les appartements voisins ou les parties communes de l’immeuble, vous en serez tenu pour responsable ! Vous devez donc impérativement souscrire au minimum une garantie responsabilité civile.
Cependant, nous ne pouvons que vous recommander de souscrire un contrat plus complet, et ce, quel que soit le type de logement loué. En effet, si votre locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation locataire, seule la garantie risques locatifs est exigée. Son contrat peut donc être insuffisant pour vous indemniser en cas de sinistre ! Il est également possible que votre locataire ne souscrive à aucune assurance, même si c'est interdit ; vous pourrez alors souscrire une assurance pour son compte.
Une assurance PNO est généralement composée des garanties de base suivantes :
Il est également possible — selon les contrats — de souscrire des garanties supplémentaires spécialement pensées pour les propriétaires non occupants : garantie loyer impayé, garantie protection juridique, vices de construction, assurance dommages aux biens mobiliers, etc.
Notre expert, Vianney, se charge de vous expliquer tout ce qu'il faut savoir pour être bien couvert en cas de pépin.
Le prix d’une assurance PNO représente généralement entre 1 % et 4 % du montant du loyer annuel. Chez Luko by Allianz Direct, nous vous proposons une assurance PNO à partir de 5 € par mois, avec toutes les garanties indispensables pour protéger votre bien !
Une fois toutes les formalités administratives et logistiques précédentes réglées, vous devez vous atteler à la recherche d’un locataire pour votre logement. La rédaction de l’annonce est une étape importante, puisqu’elle doit susciter l’envie et donner toutes les informations nécessaires au locataire pour se projeter dans votre logement.
Donnez un maximum de détails possibles : surface, emplacement, nombre de pièces, équipement sur place (ascenseur, parking, machine à laver, etc.), montant du loyer, montant des charges, type de bail, commodités et transports en commun à proximité. Plus votre annonce sera complète, plus vous aurez de chance de trouver un locataire rapidement.
N’oubliez pas de joindre le diagnostic DPE à votre annonce de location, c’est une obligation !
Attention à ne pas négliger le choix des photos ! Ce sont elles qui permettent de mettre en valeur votre logement, prenez donc le temps de les sélectionner avec soin. Voici quelques conseils pour faire des clichés réussis :
Pour publier votre annonce, plusieurs choix possibles : passer par les sites de petites annonces gratuits entre particuliers, faire appel à des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires, ou passer par une agence immobilière. Vous pouvez bien évidemment multiplier les canaux de diffusion de votre annonce pour toucher un maximum de locataires !
Encore une fois, si vous décidez de confier votre appartement à une agence immobilière, cette dernière se chargera de la rédaction et de la diffusion de l’annonce, ainsi que de l’organisation des visites.
Bien qu’il soit possible d’organiser des visites groupées sur une ou plusieurs journées, notamment pour optimiser votre temps et vos déplacements, il est préférable de privilégier les visites individuelles pour une meilleure interaction avec chaque candidat.
En procédant ainsi, vous aurez plus de temps pour discuter avec le locataire et vérifier son dossier, et ce dernier sera plus à même de vous poser des questions et se projeter dans le logement.
Attention, si le logement est encore loué, vous devrez définir des plages horaires de visite en accord avec le locataire actuel.
Lors de la visite, faites le tour de toutes les pièces et éventuelles dépendances (garage, grenier ou cave par exemple), et répondez honnêtement à toutes les questions de vos futurs locataires. Mentir ou omettre une information importante serait le risque de voir votre locataire quitter les lieux plus tôt que prévu si le logement ne lui convient pas !
Avant de partir, demandez toujours aux visiteurs une copie de leur dossier de location, que ce soit en papier, par mail ou via une clé USB.
Après les visites, vous aurez sans doute plusieurs dossiers à étudier avant de choisir votre futur locataire. S’il est normal de vouloir vérifier sa situation financière et son sérieux, sachez que la liste des documents que vous pouvez demander pour un dossier de location est encadrée :
En revanche, il est strictement illégal de demander des documents tels que la copie de la carte vitale, un RIB, une photo d’identité, des examens médicaux ou encore une attestation d’absence de fichage à la Banque de France.
Pour choisir votre locataire, étudiez son dossier et ses revenus, mais ne minimisez pas l’importance de votre feeling avec lui lors de la visite. Bien s’entendre avec son locataire est toujours appréciable, et permet une gestion locative plus fluide !
Contrairement aux idées reçues, choisir un locataire en CDI plutôt qu’un locataire travailleur indépendant n’est pas forcément gage de stabilité : un CDI peut être rompu, alors qu’un travailleur freelance aura toujours des revenus, même si ces derniers sont plus fluctuants.
Vous avez trouvé votre locataire idéal ? Il est alors temps de rédiger et de signer le bail de location et de remettre les clés du logement à votre locataire !
Le bail est le contrat qui récapitule toutes les informations relatives à la location, et doit impérativement comporter les éléments suivants :
Le contrat de bail doit être édité en plusieurs exemplaires et être signé par le propriétaire, le locataire ainsi que son garant s’il en a un. Les modèles de bail de location sont nombreux sur internet, attention donc à en choisir un conforme à la dernière législation en vigueur !
Il existe une multitude de sites spécialisés dans les modèles de contrat de location, et les agences immobilières disposent également de leurs propres modèles.
Lors de la remise des clés, vérifiez toujours la souscription d’une assurance par le locataire. Ce dernier devra vous remettre une attestation d’assurance habitation, et la renouveler chaque année.
L’état des lieux d’entrée est une étape importante qu’il ne faut pas négliger, puisqu’il permet de spécifier à l’écrit l’état exact du logement à l’arrivée du locataire. Il est réalisé par le propriétaire bailleur ou son gestionnaire locatif et le locataire le jour de la remise des clés du logement, et doit être signé par toutes les parties puis ajouté au contrat de bail.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours après la remise des clés pour ajouter des mentions à l’état des lieux s’il remarque des défauts supplémentaires.
L’état des lieux d’entrée doit faire mention de l’état de toutes les pièces, photos à l’appui, mais également faire l’inventaire du mobilier et des équipements présents dans le logement. N’oubliez pas de relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité !
Pour éviter tout conflit lors de l’état des lieux de sortie quant aux éventuelles dégradations imputables au locataire, soyez particulièrement attentifs aux points suivants :
Tout comme pour le contrat de bail, utilisez toujours un modèle type d’état des lieux conforme à la loi, et notamment à la loi Alur. De nombreux modèles sont téléchargeables sur internet, mais il est également possible de s’en procurer un en passant par une agence immobilière.
Nous vous recommandons également d’utiliser une application ou une solution électronique pour faire votre état des lieux : il sera ainsi plus facile de comparer celui d’entrée et celui de sortie, et vous pourrez en garder une trace !
Une fois le contrat de bail signé et les clés du logement remises à votre locataire, votre responsabilité ne s’arrête pas là. En effet, pour être un bon propriétaire bailleur, vous devez respecter certaines obligations :
Les travaux et petites réparations de la vie courante sont en revanche à la charge du locataire : remplacement d’un joint, fuite d’eau et entretien des appareils électroménagers par exemple.
Pour finir, sachez que même s’il s’agit de votre logement, vous ne pouvez pas y aller quand bon vous semble, d’autant plus si le locataire n’est pas présent.
En effet, le locataire est chez lui, vous devez donc obligatoirement l’avertir de votre venue et vous ne pouvez le faire qu’en cas de travaux nécessitant votre présence, ou pour réaliser des visites si le locataire vous a donné son préavis et que vous cherchez son remplaçant.
Pour louer votre appartement, vous devez d’abord réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et fixer un loyer conforme aux réglementations en vigueur. Ensuite, publiez une annonce et sélectionnez un locataire en vérifiant sa solvabilité. Une fois le candidat choisi, signez un bail conforme à la loi en y annexant les documents requis. Enfin, procédez à l’état des lieux d’entrée avant de remettre les clés.
Louer un appartement implique plusieurs frais pour le propriétaire : diagnostics immobiliers obligatoires, honoraires d’agence s’il délègue la gestion et travaux de mise en conformité si nécessaire. Il doit également assumer les réparations majeures tandis que le locataire prend en charge l’entretien courant.
Oui, il est tout à fait possible de louer votre appartement, que ce soit en location vide ou meublée. Cependant, vous devez respecter certaines obligations légales telles que proposer un logement décent, réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et établir un contrat de bail conforme à la réglementation.
Pour un loyer de 650 €, il est conseillé que le locataire ait un revenu mensuel net d’au moins 1 950 € (soit environ 3 fois le montant du loyer). Cette règle est couramment appliquée par les bailleurs pour s’assurer de la solvabilité du locataire et limiter les risques d’impayés.
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