Comment choisir un investissement socialement responsable ?
Le principe de l'ISR et les critères de choix pour investir responsablement dans les bonnes entreprises.
Par Luko
Les Français sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’investissement locatif : acheter un bien immobilier dans le but de le louer permet en effet de s’assurer un revenu fixe au long terme. Voici toutes les étapes à suivre pour mettre un logement en location, de la définition de votre projet à la signature du contrat de bail, en passant bien évidemment par l’estimation du loyer et les règles à respecter.
1. Définir son projet locatif
Proposer un bien à la location, que ce soit un appartement ou une maison, ne s’improvise pas ! Rappelons que la mise en location d’un logement est avant tout un investissement : un propriétaire bailleur dont le logement reste vacant ne rentrera pas dans ses frais, c’est pourquoi il est indispensable de bien définir son projet au préalable.
Si vous souhaitez proposer un bien à la location, vous devrez donc en établir clairement les conditions en amont.
Retrouvez tous nos conseils pour un premier investissement locatif réussi dans notre guide dédié !
Louer son bien immobilier en courte ou longue durée : quelle option est la plus rentable ?
Avant de mettre en location votre logement, il est essentiel de déterminer la durée qui correspond le mieux à votre projet. Souhaitez-vous louer votre bien à long terme pour garantir des revenus stables et sécurisés, ou préférez-vous une location saisonnière sur Airbnb afin d’optimiser vos gains tout en conservant la flexibilité d’utiliser votre logement à certaines périodes de l’année ?
Il n’existe pas de réponse unique : la rentabilité dépend de nombreux facteurs, notamment la localisation de votre bien.
- Dans les grandes villes, les zones touristiques et les stations balnéaires, la location courte durée sur Airbnb peut être particulièrement lucrative, attirant une clientèle de passage prête à payer un tarif plus élevé par nuit.
- À l’inverse, dans les villes moyennes et en zone rurale, la location longue durée est souvent plus demandée et offre une stabilité financière appréciable pour les propriétaires.
Airbnb : une rentabilité attractive mais un cadre réglementé
À Paris et dans d’autres grandes métropoles, louer un bien en courte durée via Airbnb peut s’avérer plus rentable qu’une location meublée classique. Cependant, ce type de location comporte également des risques, notamment l’absence de bail garantissant un engagement à long terme de la part des locataires.
De plus, certaines réglementations encadrent strictement la location saisonnière :
- En zone tendue, la location d’une résidence secondaire en courte durée est souvent interdite ou soumise à des restrictions spécifiques.
- Dans les autres zones, il est possible de louer son bien sur Airbnb, mais sous certaines conditions :
1. Le logement doit être entièrement dédié au locataire (vous ne pouvez pas y résider en même temps).
2. La durée de location ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire.
3. Le logement doit être meublé et équipé des éléments de base pour assurer le confort des occupants (réfrigérateur, ustensiles de cuisine, literie, etc.).
Concernant la mise en location d’une résidence principale, les règles sont moindres. Vous pouvez tout à fait louer votre logement entier plusieurs fois dans l’année, dans la limite de 120 jours par an et 90 jours par séjour. En revanche, si vous ne souhaitez proposer qu’une chambre de votre maison à la location par exemple, il n’y aura alors aucune limite de temps.
Location nue ou meublée ?
Choisir de proposer une location nue, c’est-à-dire un logement vide, ou meublée est également un paramètre important qui influe sur votre régime d’imposition, la durée du bail, le type de locataires visés et les revenus locatifs qu’il sera possible d’obtenir.
Dans les grandes villes, on constate une forte demande pour des studios ou appartements deux-pièces meublés, principalement pour les étudiants, expatriés et jeunes actifs. Il sera donc plus facile de louer un appartement déjà équipé !
En location meublée, la durée du bail est d’un an renouvelable (9 mois non renouvelables si l’occupant est étudiant) et le délai de préavis pour quitter le logement est d’un mois.
Si vous souhaitez louer votre logement vide, votre investissement de départ sera bien évidemment moins élevé puisque vous n’aurez pas à vous occuper des meubles et équipements. Ce type de location vise donc plutôt les familles ou les couples souhaitant s’installer au long terme dans une ville et aménager leur logement avec leurs propres meubles.
En location vide, la durée du bail est de 3 ans renouvelables minimum et le délai de préavis est de 3 mois, sauf en zone tendue où ce délai est réduit à 1 mois.
Ouverture à la colocation ou non ?
Si votre logement est situé dans une grande ville, ou qu’il dispose d’une grande surface de vie et de plusieurs chambres, il peut être intéressant de le proposer à la colocation.
Avec ce type de location, chacun y trouve son compte : le bailleur peut louer son bien un peu plus cher que s’il n’y avait qu’un seul locataire, et les colocataires bénéficient d’un logement plus grand et d’un partage des frais équitable.
La colocation n’est d’ailleurs plus réservée qu’aux étudiants : aujourd’hui, une grande partie des colocataires sont des salariés. Il est donc encore plus facile pour les propriétaires bailleurs d’avoir des garanties solides quant aux revenus de leurs locataires !
Côté administratif et gestion locative, lorsqu’un colocataire quitte le logement, il est préférable que ce soit les colocataires restants qui se chargent de lui trouver un remplaçant afin de garantir une bonne entente dans la vie quotidienne. En tant que propriétaire bailleur, vous n’avez qu’à valider les dossiers que vos colocataires vous proposeront.
Enfin, dernier avantage et non des moindres : en cas de loyer impayé de la part de l’un des colocataires, vous êtes en droit de vous tourner vers les autres colocataires pour être payé si le bail inclut une clause de solidarité.
Caution solidaire, garantie Visale ou garantie loyer impayé ?
La principale crainte des propriétaires proposant un logement à la location, c’est bien évidemment les loyers impayés. Heureusement, les cas de locataires malhonnêtes sont plutôt rares ! Sachez qu’il existe toutefois plusieurs solutions pour se protéger en cas de manquement de la part de vos locataires.
La caution solidaire
Un proche de votre locataire (famille ou ami par exemple) se porte garant en location pour lui, c’est-à-dire qu’il devra payer les loyers et les charges à sa place en cas de défaillance. C’est généralement le cas lorsqu’un étudiant obtient son premier logement : ses parents se portent garants pour lui.
À la différence d’une caution simple, la caution solidaire est un réel engagement : en cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur est en droit de réclamer directement son dû à la personne se portant garant, sans même contacter le locataire en premier lieu.
Pour qu’une caution solidaire soit valable, un acte de cautionnement doit être rédigé et remis au propriétaire, et l’engagement pris dure généralement jusqu’à l’expiration du bail. Luko met à votre disposition un modèle d'acte de caution solidaire pour vous aider dans vos démarches.
Avant d’accepter une caution solidaire, assurez-vous que le garant respecte bien les conditions requises.
La garantie Visale
La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement en 2006, et qui prend en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations locatives.
Cette garantie fait donc office de caution solidaire pour les locataires ne disposant pas de proches pouvant endosser cette responsabilité. Les propriétaires bailleurs ont donc une garantie solide et entièrement gratuite, et sont assurés de percevoir leurs loyers quoi qu’il arrive.
Pour être éligible à la garantie Visale, il convient toutefois de respecter quelques conditions :
- Le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans maximum pour en bénéficier quelle que soit sa situation professionnelle. Étudiants, salariés, personnes en recherche d’emploi, stagiaires, CDI, CDD et intérim sont donc éligibles tant qu’ils n’ont pas plus de 30 ans ;
- Au-delà de 30 ans, il est possible d’être éligible à la garantie Visale si le locataire est un salarié du secteur privé ou agricole et fait une demande dans les 6 mois suivant sa prise de poste, hors CDI ;
- Le logement doit impérativement être situé sur le territoire français, et constituer la résidence principale du locataire ;
- Le loyer ne doit pas excéder 1500 € charges comprises pour Paris, et 1300 € en province ;
- Un contrat de location conforme à la loi de 1989 doit obligatoirement être établi et contenir une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers.
Il est important de noter que le bail ne doit pas être signé entre membres d'une même famille, et le logement doit être décent et conforme au règlement sanitaire départemental (RSD).
La garantie loyer impayé (GLI)
La garantie loyer impayé est une assurance conçue pour protéger les propriétaires bailleurs. En contrepartie d’une cotisation mensuelle calculée sur la base du loyer, elle couvre les impayés, ainsi que, selon le contrat souscrit, les dégradations locatives, les frais d’huissier en cas d’expulsion et la perte de revenus en cas de départ anticipé ou de décès du locataire.
Bon à savoir : certains contrats d’assurance PNO contiennent déjà une garantie loyer impayé ou la proposent en option.
L’assurance loyer impayé est largement plébiscitée par les propriétaires, mais dispose toutefois de conditions d’éligibilité très strictes :
- Elle ne couvre que les résidences principales des locataires ;
- Le locataire doit pouvoir justifier au minimum d’un revenu 2,85 fois supérieur au montant du loyer (pour un loyer de 700 € par exemple, le locataire doit gagner au minimum 1995 € net par mois) ;
- Le locataire doit avoir une situation professionnelle stable : Les profils acceptés incluent les salariés en CDI (hors période d'essai ou de préavis), les fonctionnaires titulaires, les retraités, les indépendants en activité depuis au moins deux ans, ainsi que les étudiants ou apprentis avec une caution solidaire.
Sachez que c’est à vous, propriétaire, de vérifier que votre locataire respecte bien les critères d’éligibilité de l’assurance loyer impayé. Si ce n’est pas le cas, votre assurance ne vous prendra pas en charge et ne vous remboursera pas les mensualités déjà versées. Étudiez donc bien le dossier et les ressources de vos futurs locataires !
Attention, si vous souscrivez une assurance loyer impayé, vous ne pouvez pas exiger une caution solidaire en plus. Ces deux garanties ne sont cumulables que dans un seul cas de figure : si le locataire est étudiant ou apprenti.
Gestion locative seul ou via une agence ?
Mettre son logement en location n’est pas de tout repos, et certaines démarches administratives peuvent s’avérer complexes. Pour être certain de tout faire dans les règles, mais également pour vous soulager et gagner du temps, vous pouvez confier la gestion de votre bien à une agence immobilière.
En échange d’une rémunération, l’agence immobilière pourra prendre en charge les tâches suivantes :
- La rédaction et publication de l’annonce de location ainsi que la prise des photos de votre logement ;
- La recherche de locataires et la vérification des dossiers ;
- L’organisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- La gestion des affaires courantes : intervention d’artisans en cas de travaux à réaliser, relation avec le syndic de copropriété, etc. ;
- Collecte des loyers auprès des locataires et relances si nécessaire ;
- Émission des quittances de loyer.
Au-delà de ces tâches factuelles, une agence immobilière a également un rôle de conseil. Elle peut vous aider à estimer le juste montant du loyer, à optimiser votre rentabilité locative et vous assister en cas de litige avec les locataires.
En passant par une agence immobilière pour louer votre logement, vous pouvez également bénéficier d’une assurance loyer impayé à un tarif préférentiel.
Si votre budget ne vous le permet pas, ou que vous ne souhaitez tout simplement pas faire appel à un gestionnaire locatif, sachez qu’il est tout à fait possible de gérer la location de son logement soi-même.
Quel statut adopter pour optimiser ses impôts et ses revenus locatifs ?
Mettre son logement en location implique automatiquement de percevoir des revenus supplémentaires qu’il faudra intégrer dans votre déclaration de revenus. Selon le type de location — meublée ou vide —, la fiscalité associée diffère, et il est possible de choisir entre plusieurs statuts pour optimiser sa rentabilité locative.
Pour une location meublée
Lorsque vous louez un logement meublé, vous percevez ce que l’on appelle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux.
Si ces deux plafonds sont dépassés, vous serez automatiquement considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui entraine un changement de fiscalité.
Avec le statut LMNP, deux options s’offrent à vous quant à votre régime d’imposition :
- Le régime micro-BIC : vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives, sans possibilité de déduire vos charges. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser un plafond de 77 700 € par an pour y être éligible ;
- Le régime réel : accessible sur option ou obligatoire si vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC, ce régime vous permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre activité locative (intérêts d'emprunt, taxes, frais de gestion, travaux, etc.) ainsi que les amortissements du bien et du mobilier. Vous êtes alors imposé sur le résultat net, c'est-à-dire la différence entre vos recettes et vos charges déductibles.
Pour une location nue
Dans le cadre d’une location vide, les revenus locatifs sont considérés comme étant des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition :
- Le régime micro-foncier : un abattement de 30 % est appliqué sur vos revenus locatifs s’ils ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous n’êtes donc imposé que sur 70 % de vos recettes, mais il n’est pas possible de déduire de charges.
- Le régime réel : comme pour la location meublée, vous êtes imposé sur l’ensemble de vos revenus locatifs, mais pouvez déduire vos charges.
Choisir son statut en tant que propriétaire bailleur est complexe : il convient de prendre en compte le montant de vos charges, et de calculer s’il est plus rentable de pouvoir les déduire de vos revenus, ou s’il est plus avantageux de bénéficier d’un abattement. La SCI est également une solution probable, avec une assurance SCI dédiée et SCI PNO correspondant aux besoins des bailleurs.
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2. Estimer le montant du loyer
Une fois votre projet de location bien défini, vous devez fixer le montant du loyer. Encore une fois, cette étape ne s’improvise pas : un loyer trop élevé par rapport au prix du marché ne sera pas attractif, et un loyer trop bas peut susciter de la méfiance.
Dans certaines villes comme Paris, Lyon et Lille par exemple, les loyers sont encadrés et ne peuvent dépasser un certain plafond. Si vous ne respectez pas cet encadrement, vous risquez de lourdes sanctions financières.
Pour être certain de fixer un loyer correct, ni trop élevé, ni trop bas, vous devez impérativement prendre en considération l’état du marché de la location dans votre ville. Analysez les annonces immobilières de votre secteur : quels sont les loyers pratiqués pour les biens similaires au vôtre ? L’offre est-elle supérieure à la demande, ou inversement ?
Attention, le loyer pratiqué par le propriétaire du logement voisin ne sera pas forcément adapté au vôtre ! Plusieurs caractéristiques peuvent influer sur le montant du loyer, comme :
- La surface habitable et le nombre de pièces ;
- L’état du logement et sa date de construction ;
- L’étage, la présence de balcon ou terrasse, un parking ou un garage, un ascenseur, etc.
- Le quartier et les commerces à proximité.
Déterminer la valeur de votre bien n’est donc pas une mince affaire ! Pour vous aider, nous vous recommandons de faire appel à un agent immobilier. Grâce à sa connaissance du marché, il sera à même d’estimer le montant du loyer à fixer.
Il est normal de vouloir maximiser sa rentabilité locative lorsque l’on propose un bien à la location, mais ne soyez pas trop gourmand. Pour louer votre bien rapidement et limiter la vacance locative, nous vous recommandons de fixer votre loyer dans la fourchette médiane plutôt que dans la fourchette haute des prix pratiqués dans votre secteur.
Il est plus rentable d’avoir un locataire au long terme avec un loyer modéré, plutôt que de nombreux changements de locataires à cause d’un loyer trop élevé !
3. Respecter les conditions et effectuer les démarches nécessaires
Louer un appartement ou une maison n’est pas anodin, puisque votre bien va devenir la résidence principale d’un ou plusieurs locataires. Certaines règles et conditions doivent donc être respectées pour que la location se passe sans encombre.
Les conditions pour le logement
Avant de proposer un logement à la location, vous devez vous assurer qu’il est en bon état ! Il est interdit — mais également immoral — de louer un logement insalubre ou présentant un risque pour la santé des locataires.
Vous devez donc louer un logement décent selon les critères définis par la loi Alur, c’est-à-dire :
- D’une surface de 9 m² minimum, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³ ;
- Avec des installations conformes aux normes de sécurité : électricité, gaz, canalisations, chauffage ;
- Une cuisine — ou un coin cuisine — avec un évier raccordé à l’eau courante doit être présente dans le logement ;
- La salle de bain, avec une douche ou une baignoire, doit également être à l’intérieur du logement et séparé de la cuisine ;
- L’installation de chauffage doit être adaptée pour chauffer tout le logement normalement, tout comme l’alimentation en eau courante dont la pression doit être suffisante.
- Un détecteur de fumée doit être installé par le propriétaire. Son entretien est en revanche à la charge du locataire.
Pour louer plus facilement votre appartement et le rendre attirant même s’il est déjà décent, il est toujours recommandé de faire quelques travaux de rénovation : faire poser un double vitrage, repeindre les murs, faire du home staging, etc. Si ces travaux sont faits avant la mise en location de votre logement, vous pourrez déduire ces frais de vos revenus locatifs si votre statut le permet.
Les démarches pour le propriétaire
En tant que bailleur, vous êtes garant de la sécurité et du confort de vos locataires dans votre logement. En proposant un logement meublé par exemple, vous devrez prévoir d’investir dans des meubles et certains équipements obligatoires listés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Une literie, avec une couette ou une couverture ;
- Un four ou un micro-ondes ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur ou une partie congélateur dans le réfrigérateur ;
- Une table et des chaises ;
- De la vaisselle pour prendre les repas et des ustensiles de cuisine ;
- Des étagères et rangements ;
- Des luminaires ;
- De quoi faire le ménage : aspirateur ou balai et serpillière.
En plus de ces éléments obligatoires pour tous les baux signés depuis le 1er septembre 2015, nous vous conseillons d’investir également dans des équipements de confort pour attirer les locataires : lave-linge, canapé, lave-vaisselle, rangements, etc.
En cas de non-respect des règles
Si vous ne respectez pas les règles de la location, et que votre logement n’est pas décent, votre locataire est en droit de demander sa mise en conformité. Vous disposez alors de deux mois pour faire les travaux nécessaires : passé ce délai, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour tenter de trouver une solution à l’amiable.
Si aucune solution n’est trouvée, c’est le Tribunal d’Instance qui se chargera du dossier, et qui pourra prononcer les sanctions suivantes :
- L’obligation de faire les travaux de mise en conformité ;
- Une réduction du montant du loyer ;
- Le versement de dommages et intérêts au locataire.
Il va sans dire que si le logement loué est reconnu comme étant indécent, le locataire est en droit de le quitter sans donner de préavis.
4. Faire réaliser les diagnostics obligatoires
Afin d’assurer la sécurité des locataires dans votre logement, ainsi que le respect des normes de ce dernier, vous devez faire réaliser certains diagnostics et les remettre à votre locataire en tant que pièces jointes au contrat de location.
Pour les propriétaires bailleurs, on compte donc 5 diagnostics obligatoires :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui contrôle la consommation énergétique du logement, valable 10 ans. Attention, le DPE doit impérativement figurer sur l’annonce de location, c’est pourquoi il est indispensable de le faire réaliser avant de chercher un locataire ;
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), si le logement a été construit avant 1949. Il n’a pas de date limite de validité si aucune trace de plomb n’est détectée. Dans le cas contraire, il est valable 6 ans (1 an dans le cas d’une vente) ;
- L’État des Risques et Pollutions (naturels, technologiques, miniers, etc.), valable 6 mois, également appelé ERNMT ou ERNT. Il est possible de remplir soi-même un formulaire en ligne sur le site Errial.georisques.gouv.fr, du Ministère chargé de l’environnement ;
- L'État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, obligatoire pour les installations de plus de 15 ans, valable 3 ans pour une location ;
- Le diagnostic Bruit, obligatoire depuis le 1ᵉʳ juin 2020 pour les logements situés en zone d'exposition au bruit d'un aéroport, doit être fourni lors d'une mise en location. Le propriétaire peut également remplir un formulaire en ligne disponible sur Ecologie.gouv.fr et l'ajouter au contrat de location.
En plus de ces 4 diagnostics, sachez que votre locataire est en droit de réclamer un diagnostic amiante si le logement a été construit avant 1997.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement loué vide, vous devez également fournir un diagnostic de surface à votre locataire. Ce diagnostic apporte des informations précises quant à la surface habitable du logement.
Hormis l’ERNMT et le diagnostic bruit, tous les autres diagnostics doivent impérativement être réalisés par un diagnostiqueur certifié pour être valables. Pour faciliter vos recherches, le gouvernement met à votre disposition un annuaire en ligne des diagnostiqueurs, n’hésitez pas à l’utiliser !
Si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, c’est elle qui se chargera de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires pour vous.
5. Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO)
En tant que propriétaire non-occupant, l’assurance habitation PNO n’est obligatoire que si le logement loué est situé dans une copropriété (c’est le cas d’un appartement par exemple). En effet, si votre logement est à l’origine d’un sinistre affectant les appartements voisins ou les parties communes de l’immeuble, vous en serez tenu pour responsable ! Vous devez donc impérativement souscrire au minimum une garantie responsabilité civile.
Cependant, nous ne pouvons que vous recommander de souscrire un contrat plus complet, et ce, quel que soit le type de logement loué. En effet, si votre locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation locataire, seule la garantie risques locatifs est exigée. Son contrat peut donc être insuffisant pour vous indemniser en cas de sinistre ! Il est également possible que votre locataire ne souscrive à aucune assurance, même si c'est interdit ; vous pourrez alors souscrire une assurance pour son compte.
Une assurance PNO est généralement composée des garanties de base suivantes :
- La garantie responsabilité civile ;
- la garantie incendies, explosions ;
- la garantie dégâts des eaux ;
- la garantie catastrophes naturelles ;
- la garantie catastrophes technologiques ;
- la garantie dommages électriques ;
- la garantie bris de glace ;
- la garantie vol et vandalisme.
Il est également possible — selon les contrats — de souscrire des garanties supplémentaires spécialement pensées pour les propriétaires non occupants : garantie loyer impayé, garantie protection juridique, vices de construction, assurance dommages aux biens mobiliers, etc.
Notre expert, Vianney, se charge de vous expliquer tout ce qu'il faut savoir pour être bien couvert en cas de pépin.
Le prix d’une assurance PNO représente généralement entre 1 % et 4 % du montant du loyer annuel. Chez Luko, nous vous proposons une assurance PNO à partir de 5 € par mois, avec toutes les garanties indispensables pour protéger votre bien !
6. Rédiger et publier son annonce
Une fois toutes les formalités administratives et logistiques précédentes réglées, vous devez vous atteler à la recherche d’un locataire pour votre logement. La rédaction de l’annonce est une étape importante, puisqu’elle doit susciter l’envie et donner toutes les informations nécessaires au locataire pour se projeter dans votre logement.
Donnez un maximum de détails possibles : surface, emplacement, nombre de pièces, équipement sur place (ascenseur, parking, machine à laver, etc.), montant du loyer, montant des charges, type de bail, commodités et transports en commun à proximité. Plus votre annonce sera complète, plus vous aurez de chance de trouver un locataire rapidement.
N’oubliez pas de joindre le diagnostic DPE à votre annonce de location, c’est une obligation !
Attention à ne pas négliger le choix des photos ! Ce sont elles qui permettent de mettre en valeur votre logement, prenez donc le temps de les sélectionner avec soin. Voici quelques conseils pour faire des clichés réussis :
- Prenez-les avec un appareil de qualité, comme un appareil photo numérique ou un smartphone récent pour éviter les photos floues ;
- Faites attention à la lumière : une photo trop sombre n’est pas vendeuse !
- Privilégiez le format paysage plutôt que portrait : les pièces sembleront agrandies, et les locataires auront une meilleure visibilité sur les volumes ;
- Faites une photo de chaque pièce : cuisine, salle de bain, salon, chambre(s), balcon, et n’oubliez pas les rangements et différents équipements présents dans le logement ;
- Attention également à la composition : rangez au maximum le logement s’il est meublé et cadrez vos photos. Évitez donc les photos avec un sac poubelle dans un coin de la pièce ou la serpillière au milieu.
Pour publier votre annonce, plusieurs choix possibles : passer par les sites de petites annonces gratuits entre particuliers, faire appel à des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires, ou passer par une agence immobilière. Vous pouvez bien évidemment multiplier les canaux de diffusion de votre annonce pour toucher un maximum de locataires !
Encore une fois, si vous décidez de confier votre appartement à une agence immobilière, cette dernière se chargera de la rédaction et de la diffusion de l’annonce, ainsi que de l’organisation des visites.
7. Organiser les visites
Bien qu’il soit possible d’organiser des visites groupées sur une ou plusieurs journées, notamment pour optimiser votre temps et vos déplacements, il est préférable de privilégier les visites individuelles pour une meilleure interaction avec chaque candidat.
En procédant ainsi, vous aurez plus de temps pour discuter avec le locataire et vérifier son dossier, et ce dernier sera plus à même de vous poser des questions et se projeter dans le logement.
Attention, si le logement est encore loué, vous devrez définir des plages horaires de visite en accord avec le locataire actuel.
Lors de la visite, faites le tour de toutes les pièces et éventuelles dépendances (garage, grenier ou cave par exemple), et répondez honnêtement à toutes les questions de vos futurs locataires. Mentir ou omettre une information importante serait le risque de voir votre locataire quitter les lieux plus tôt que prévu si le logement ne lui convient pas !
Avant de partir, demandez toujours aux visiteurs une copie de leur dossier de location, que ce soit en papier, par mail ou via une clé USB.
8. Choisir son locataire
Après les visites, vous aurez sans doute plusieurs dossiers à étudier avant de choisir votre futur locataire. S’il est normal de vouloir vérifier sa situation financière et son sérieux, sachez que la liste des documents que vous pouvez demander pour un dossier de location est encadrée :
- Un justificatif d’identité : carte d’identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité ;
- Un justificatif de domicile : facture d’eau, quittance de loyer, attestation d’hébergement, etc. ;
- Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, certificat de scolarité, carte professionnelle, certificat d’identification à l’INSEE, extrait KBIS ;
- Des justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, bilan comptable, avis d’imposition sur le revenu, justificatif de versement de la CAF ou Pôle Emploi, etc.
En revanche, il est strictement illégal de demander des documents tels que la copie de la carte vitale, un RIB, une photo d’identité, des examens médicaux ou encore une attestation d’absence de fichage à la Banque de France.
Pour choisir votre locataire, étudiez son dossier et ses revenus, mais ne minimisez pas l’importance de votre feeling avec lui lors de la visite. Bien s’entendre avec son locataire est toujours appréciable, et permet une gestion locative plus fluide !
Contrairement aux idées reçues, choisir un locataire en CDI plutôt qu’un locataire travailleur indépendant n’est pas forcément gage de stabilité : un CDI peut être rompu, alors qu’un travailleur freelance aura toujours des revenus, même si ces derniers sont plus fluctuants.
9. Signer le bail de location
Vous avez trouvé votre locataire idéal ? Il est alors temps de rédiger et de signer le bail de location et de remettre les clés du logement à votre locataire !
Le bail est le contrat qui récapitule toutes les informations relatives à la location, et doit impérativement comporter les éléments suivants :
- L’identité et l’adresse du locataire, du propriétaire bailleur et du gestionnaire locatif le cas échéant ;
- L’adresse exacte du logement loué ;
- Le type de logement : appartement, maison, nombre de pièces, dépendances, parties communes, etc. ;
- La durée du bail : attention, elle diffère selon si le logement est loué meublé ou vide ;
- Le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision du loyer ;
- Le montant du dépôt de garantie de location exigé (plafonné à un mois de loyer pour une location vide, et deux mois pour une location meublée) ;
- La date de prise d’effet de la location ;
- Une copie de l’état des lieux ;
- Les diagnostics obligatoires.
Le contrat de bail doit être édité en plusieurs exemplaires et être signé par le propriétaire, le locataire ainsi que son garant s’il en a un. Les modèles de bail de location sont nombreux sur internet, attention donc à en choisir un conforme à la dernière législation en vigueur !
Il existe une multitude de sites spécialisés dans les modèles de contrat de location, et les agences immobilières disposent également de leurs propres modèles.
Lors de la remise des clés, vérifiez toujours la souscription d’une assurance par le locataire. Ce dernier devra vous remettre une attestation d’assurance habitation, et la renouveler chaque année.
10. Organiser l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est une étape importante qu’il ne faut pas négliger, puisqu’il permet de spécifier à l’écrit l’état exact du logement à l’arrivée du locataire. Il est réalisé par le propriétaire bailleur ou son gestionnaire locatif et le locataire le jour de la remise des clés du logement, et doit être signé par toutes les parties puis ajouté au contrat de bail.
Le locataire dispose d’un délai de 15 jours après la remise des clés pour ajouter des mentions à l’état des lieux s’il remarque des défauts supplémentaires.
L’état des lieux d’entrée doit faire mention de l’état de toutes les pièces, photos à l’appui, mais également faire l’inventaire du mobilier et des équipements présents dans le logement. N’oubliez pas de relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité !
Pour éviter tout conflit lors de l’état des lieux de sortie quant aux éventuelles dégradations imputables au locataire, soyez particulièrement attentifs aux points suivants :
- Prenez en photo toutes les fissures, traces et tâches, même minimes ;
- N’oubliez pas de prendre en photo le plafond, l’intérieur des placards et les plinthes ;
- Détaillez également le nombre de clés fournies à votre locataire.
Tout comme pour le contrat de bail, utilisez toujours un modèle type d’état des lieux conforme à la loi, et notamment à la loi Alur. De nombreux modèles sont téléchargeables sur internet, mais il est également possible de s’en procurer un en passant par une agence immobilière.
Nous vous recommandons également d’utiliser une application ou une solution électronique pour faire votre état des lieux : il sera ainsi plus facile de comparer celui d’entrée et celui de sortie, et vous pourrez en garder une trace !
Vos obligations de bailleur après la mise en location
Une fois le contrat de bail signé et les clés du logement remises à votre locataire, votre responsabilité ne s’arrête pas là. En effet, pour être un bon propriétaire bailleur, vous devez respecter certaines obligations :
- Fournir chaque mois des quittances de loyer à votre locataire ;
- Gérer la régularisation des charges locatives (ou l’apurement) en fonction des provisions versées mensuellement par le locataire et des dépenses réelles chaque année ;
- Entretenir le logement et prendre en charge les gros travaux : remplacement de la robinetterie, isolation, entretien de la toiture, etc.
Les travaux et petites réparations de la vie courante sont en revanche à la charge du locataire : remplacement d’un joint, fuite d’eau et entretien des appareils électroménagers par exemple.
Pour finir, sachez que même s’il s’agit de votre logement, vous ne pouvez pas y aller quand bon vous semble, d’autant plus si le locataire n’est pas présent.
En effet, le locataire est chez lui, vous devez donc obligatoirement l’avertir de votre venue et vous ne pouvez le faire qu’en cas de travaux nécessitant votre présence, ou pour réaliser des visites si le locataire vous a donné son préavis et que vous cherchez son remplaçant.
