Résiliation du bail de location : préavis et règles à respecter

Résilier son contrat de bail de location : mode d’emploi !

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Vous voulez résilier votre bail de location ? Que ce soit à l’initiative du locataire ou du propriétaire bailleur, certaines règles sont à respecter. Préavis, motifs de résiliation, démarches à réaliser... On vous explique tout.

Résiliation du bail par le locataire

Le préavis à respecter

  • Préavis réduit à 1 mois : en tant que locataire d’un logement meublé, vous bénéficiez d’un préavis d’un mois seulement (soit 30 jours) conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et particulièrement à son article 15. Mais ce n’est pas tout ! Cette même loi précise également que votre préavis sera également réduit à un mois si votre logement est située dans une zone dite “tendue” ; si vous devez déménager dans le cadre d’un premier emploi, d’une mutation ou d’une perte d’emploi ; en cas de graves problèmes de santé ou encore si vous bénéficiez du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.
  • Sans préavis : votre logement vient d’être classé comme insalubre ou indécent ? Vous n’avez aucun préavis à respecter et pouvez quitter votre logement dès que vous le souhaitez (vous devez malgré tout prévenir votre propriétaire par écrit).
  • Préavis de 3 mois : pour un logement loué nu et dans les autres cas que ceux évoqués ci-dessus.

Le point de départ du préavis sera calculé à partir du moment où le propriétaire bailleur a réceptionné votre courrier. En effet, la date d'envoi de votre lettre de résiliation de bail validera ainsi la date de début du préavis à respecter et fera foi en cas de litige entre le locataire et le propriétaire bailleur. Gardez donc bien la preuve de votre envoi et de sa réception !

Si la lettre recommandée n'a pas été remise au propriétaire et est renvoyée au locataire, le congé n'est pas valable. De plus, si la lettre parvient au propriétaire en retard, la fin du préavis est repoussée jusqu’au jour de réception du courrier.

Négocier un départ anticipé

Notez qu’il est possible de négocier un départ anticipé. Il vous faudra toutefois l’accord du propriétaire bailleur car le loyer est dû jusqu’à la résiliation du contrat de bail. Généralement, le propriétaire accepte un départ anticipé s’il trouve un locataire remplaçant qui souhaite récupérer le logement au plus vite ou s’il a des travaux à effectuer avant de remettre le logement en location.

Comment donner son congé ?

Pour informer votre propriétaire bailleur de votre souhait de quitter le logement et de résilier votre contrat de bail, le mieux est de lui faire parvenir votre préavis par écrit.

Pour cela, nous vous conseillons d’opter pour un courrier à envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cependant, sachez que d’autres options sont possibles ! Vous pouvez par exemple faire appel à un huissier ou effectuer une remise en main propre contre un récépissé. Par contre, l’envoi d’un email ou d’un sms ne sera pas suffisant.

Si vous optez pour un envoi en recommandé ou une remise en main propre, cette lettre devra faire figurer quelques mentions obligatoires :

  • vos coordonnées et l'adresse du logement en question ;
  • les coordonnées de votre propriétaire bailleur ;
  • la mention du début du délai de préavis qui commence à la date à laquelle votre bailleur reçoit votre courrier ;
  • si nécessaire : la référence à l’article de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et son article 15 qui précise la réduction de préavis à 30 jours.

Modèles de lettres gratuits (merci qui ?)

Le cas de la colocation

Le logement que vous quittez est un logement en colocation ? Dans le cas d’un bail collectif avec une clause de solidarité et en fonction de la situation, plusieurs solutions sons possibles :

  • si un seul locataire quitte le logement, le locataire sortant devra payer le montant de son loyer ainsi que les charges jusqu’à la fin de son délai de préavis ;
  • si tous les locataires de la colocation veulent quitter le logement à la même date, ils devront tous signer le courrier de demande de résiliation de bail.

Une fois le congé donné par le locataire

Lorsque votre préavis a été envoyé à votre propriétaire bailleur, vous devez encore respecter certaines règles et effectuer vos dernières démarches !

  • Vous devez effectuer le paiement de vos loyers jusqu’au bout. En effet, “il est interdit au locataire de déduire de ses derniers loyers le montant de son dépôt de garantie.” ;
    Le montant du dernier loyer sera d’ailleurs calculé en fonction de la date de départ. Par exemple si votre loyer mensuel est de 550 € et votre préavis se termine le 18 du mois, vous allez payer un dernier loyer de 319.3 € (=(550 € / 31 jours dans le mois) * 18 jours) ;
  • Le locataire a pour obligation de permettre la visite de son logement afin que le propriétaire ou l’agence puisse lui trouver un remplaçant (2h par jour maximum). Votre emploi du temps ne le permet pas ? N'hésitez pas à confier les clés à un proche ou à permettre à votre propriétaire d'effectuer les visites en votre absence ;
  • Pensez également à préparer votre état des lieux de sortie ! Une remise en état est nécessaire ? Vous devez refaire la peinture avant l'état des lieux ? Certains trous sont à reboucher ? Faites ce qu’il faut pour rendre votre logement dans le même état que lorsque vous l’avez eu au début afin de récupérer votre caution dans sa totalité. Organiser un pré-état des lieux de sortie vous aide également à prendre les devants et à éviter les mauvaises surprises lors de votre départ ;
  • Tenez-vous également à disposition pour votre état des lieux de sortie. Votre présence est indispensable, fixez au plus tôt une date avec votre propriétaire bailleur ;
  • Le jour J, il vous faudra remettre les clés du logement à votre propriétaire et signer l’état des lieux de sortie après avoir vérifié votre logement, pièce par pièce. C’est ce document qui fera foi pour récupérer votre caution.

Les erreurs à éviter

Vous l’aurez donc compris, le processus de résiliation d’un contrat de bail est encadré par de nombreuses lois et obligations. Il est de ce fait important d’être rigoureux dans vos démarches. En effet, certains locataires se voient refuser leur départ lorsqu’ils ont, entre autres :

  • mal envoyé leur courrier de résiliation du contrat de bail (éléments obligatoires manquants, envoi sans aucun justificatif de réception, etc) ;
  • envoyer une seule et même demande de résiliation du bail pour tous les locataires du logement ;
  • exigé un préavis réduit à un mois sans y avoir le droit ;
  • tenté de négocier un départ anticipé sans rien proposer au propriétaire bailleur ;
  • arrêté de payer le dernier mois de loyer pour récupérer le dépôt de garantie, etc.

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Résiliation du bail par le propriétaire bailleur

Le locataire n’est pas le seul à pouvoir faire la demande de résiliation d’un contrat de bail. En effet, le propriétaire bailleur peut également être à l’origine de cette demande sous réserve de respecter certaines conditions.

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur devra ainsi respecter l’échéance du bail, le délai de préavis légal mais aussi justifier d’un des motifs de résiliation prévus par la législation.

Pour en savoir plus, découvrez notre mode d’emploi sur la résiliation du bail pour le propriétaire bailleur !

Quand le bailleur peut-il résilier le bail de location ?

Interdit de résilier à n’importe quel moment !

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement à l’échéance du bail. Cela signifie donc que le propriétaire peut résilier le bail de location qu’une fois tous les trois ans en location vide et une fois par an en location meublée. En effet, il a interdiction de donner congé au locataire en cours de bail.

Les motifs de résiliation

Ainsi, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail ! Notez toutefois qu’un motif recevable doit motiver sa décision telle que :

  • le congé pour vente : si le propriétaire souhaite vendre son logement, il est en droit de résilier le contrat de bail. Cependant, il est dans l’obligation de faire une proposition d’achat au locataire. S’il refuse son offre, le propriétaire pourra alors le mettre en vente ;
  • le congé pour reprise (pour habiter le logement) : le propriétaire souhaite occuper le logement loué en tant que résidence principale ? Cela est également un motif autorisé pour donner congé au locataire actuel des lieux ;
  • le congé pour motif légitime et sérieux : si le locataire ne respecte pas les obligations de son contrat de bail, le propriétaire pourra demander la résiliation de celui-ci notamment en cas d’impayés, de retards de paiement fréquents, de défaut d’assurance du locataire, du non-respect du règlement de la copropriété, d’une sous-location du logement sans autorisation, etc.
  • la mise en œuvre d'une clause résolutoire du bail : dans la majorité des contrats de bail, le propriétaire bailleur stipule une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit en cas de refus d’assurance du locataire si cela est inscrit au bail par exemple. Le non-respect d’une clause résolutoire autorise d’ailleurs le propriétaire à accélérer la procédure de résiliation et fait partie des motifs d'expulsion d'un locataire directement.

Le cas des locataires protégés

Votre locataire a plus de 65 ans et possède des revenus modestes ? Vos locataires hébergent une personne âgée fiscalement à leurs charges ? En fonction des plafonds de ressources fixés par le ministère de l'Intérieur, votre locataire pourra être considéré comme un “locataire protégé”.

Concrètement ? Cela signifie que le contrat du locataire protégé se renouvelle de manière automatique à chaque échéance et le propriétaire ne peut mettre fin au contrat de bail.

Toutefois, le propriétaire bailleur est dispensé de cette règle s’il :

  • est, lui aussi, âgé de plus de 65 ans ;
  • dispose lui-même de ressources inférieures aux plafonds de ressources fixés par la législation ;
  • propose au locataire protégé une solution de relogement répondant à ses besoins et revenus dans une zone géographique proche selon l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948.

En cas de vente en cours de bail

Le logement en question est loué non meublé et fait l’objet d’une vente en plein milieu du contrat de bail ?

  • si le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, “le propriétaire bailleur ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du bail suivant” ;
  • si le terme du bail intervient moins de 2 ans après la date d'acquisition, “le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.”

Le préavis à respecter

Comme le locataire, le propriétaire bailleur doit lui aussi respecter un délai de préavis pour mettre fin au contrat de bail à l’échéance. Les délais dépendent de la situation du logement loué :

  • 6 mois minimum avant la fin du bail pour la location d’une résidence principale vide ;
  • 3 mois avant l’échéance du bail pour la location meublée d’une résidence principale ;
  • 3 mois avant l’échéance du contrat de bail pour la location longue durée (généralement une année) d’une résidence secondaire.

Comment donner congé au locataire ?

Le propriétaire a, au même titre que le locataire, 3 solutions pour donner son congé :

  • envoyer un courrier en lettre recommandé avec accusé de réception ;
  • effectuer un acte délivré par un huissier ;
  • écrire une lettre remise en main propre contre signature ou récépissé.

Si vous optez pour un envoi en recommandé ou une remise en main propre, cette lettre devra faire figurer quelques mentions obligatoires :

  • vos coordonnées et l'adresse du logement en question ;
  • les coordonnées du locataire occupant ;
  • la mention du début du délai de préavis qui commence à la date à laquelle votre locataire reçoit votre courrier ;
  • le motif de résiliation.

Le préavis commencera dès que le locataire aura accusé réception du courrier en question.

Modèle de lettre gratuit

Lettre de résiliation de bail par le propriétaire

En cas de litige sur la rupture du bail

En cas du refus de sortie du locataire ou de résiliation du contrat de bail par le propriétaire bailleur, sachez que la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par l’une ou l’autre partie. Le locataire et le propriétaire se verront ainsi convoqués pour essayer de trouver un terrain d’entente.

Dans le cas où aucune solution à l’amiable n’est trouvée entre eux, le juge du tribunal d’instance pourra être saisi. Pour assigner l’autre partie à comparaître devant le tribunal, il sera nécessaire de faire appel à un huissier de justice. Le juge statuera ainsi en faveur de l’un ou de l’autre après avoir vérifié la réalité du motif du congé mais également l’absence de motifs sérieux et légitimes.

Voir aussi :

Les cas d'obligation de relogement du locataire
L’attestation de fin de bail (avec modèle gratuit)
Expulsion du locataire : la procédure à respecter
Le préavis en location meublée
Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?
Loc’Avantages : comment profiter de la réduction d’impôt ?

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.