Assurance prêt immobilier

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Souscrire un prêt immobilier est une étape importante dans le processus d’achat d’un logement, et nécessite de nombreuses démarches administratives. Saviez-vous que ce prêt doit également être assuré ? Une assurance emprunteur est presque toujours exigée par les établissements bancaires, qui souhaitent se protéger des impayés. Garanties, souscription, prix : voici tout ce qu’il faut savoir pour bien choisir son assurance de prêt immobilier !

A quoi sert l'assurance emprunteur lors de l’achat immobilier ?

L’assurance emprunteur est une garantie incontournable lorsque l’on décide de souscrire un prêt immobilier. En effet, elle permet d’être couvert contre les aléas de la vie et être certain de pouvoir continuer à rembourser ses mensualités, quoi qu’il arrive.

Ainsi, selon les contrats, l’assurance emprunteur peut prendre en charge une partie ou la totalité de vos mensualités de crédit immobilier en cas de :

  • Décès (DC) ;
  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • Invalidité permanente et totale ou partielle (IPT ou IPP) ;
  • Incapacité temporaire totale (ITT) ;
  • Perte d’emploi (PE).

L’assurance emprunteur conditionne l’obtention d’un prêt immobilier, puisqu’il est demandé de présenter une attestation d’assurance lors de la signature de l’offre de prêt. En effet, l’assurance doit impérativement être valable avant la signature de l’acte de vente chez le notaire et le débloquement des fonds. Alors, l'assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Une couverture non obligatoire, mais exigée par les organismes prêteurs

Légalement, l’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire. Cependant, la quasi-totalité des établissements bancaires exige que les emprunteurs souscrivent une assurance avant de leur accorder un crédit immobilier, d’autant plus pour les crédits disposant de montants élevés ou de durées de remboursement importantes.

L’assurance prêt immobilier permet non seulement à l’emprunteur d’être couvert en cas d’incapacité à rembourser ses mensualités, mais elle assure également à l’établissement prêteur que la totalité du crédit sera bien remboursée, même en cas de défaillance de l’emprunteur.

Si vous disposez d’un patrimoine immobilier conséquent, vous pouvez en nantir une partie pour éviter de souscrire une assurance : c’est-à-dire le donner en gage à votre banque en contrepartie de votre emprunt. Attention cependant, cette solution n’est pas la plus sécuritaire, et la banque peut vous demander jusqu’à deux fois le montant de votre prêt en nantissement !

Prendre une assurance groupe ou une délégation d’assurance ?

Pour assurer votre crédit immobilier, deux solutions s’offrent à vous :

  • L’assurance de groupe, souscrite auprès de l’établissement bancaire prêteur ;
  • Une délégation d’assurance, souscrite auprès d’un assureur externe.

Si les garanties sont les mêmes, il existe tout de même quelques différences entre ces deux types d’assurance emprunteur qu’il est important de connaître avant de faire son choix !

L'assurance groupe

L’assurance groupe, ou contrat groupe, est un contrat d’assurance emprunteur standardisé, proposé par la banque qui vous accorde le prêt immobilier. Elle a donc l’avantage de réduire les démarches administratives et ne nécessite pas de recherche et de comparaison de contrats, contrairement aux assurances individuelles.

Avec une assurance groupe, le taux de votre assurance sera alors calculé - dans la majorité des cas - en fonction du montant du capital emprunté : les mensualités seront donc les mêmes tout au long du remboursement du prêt. Attention, si l’assurance groupe semble être une solution de facilité, ce n’est pas toujours la plus avantageuse !

L’assurance groupe est en réalité un contrat collectif, car la banque mutualise les risques entre les emprunteurs, peu importe leur profil. L’assurance groupe n’est donc pas la plus avantageuse si vous êtes jeune et en bonne santé par exemple, mais peut s’avérer intéressante si votre profil est plus fragile !

La délégation d'assurance

La délégation d’assurance est le fait de souscrire un contrat individuel auprès d’une compagnie d’assurance externe, qui n’a pas de liens avec la banque accordant le prêt immobilier. De plus en plus d’assureurs proposent des assurances emprunteur à des taux bien plus intéressants que les contrats collectifs des banques. De plus, ces contrats sont totalement personnalisables, et donc adaptables à son profil ou son crédit !

Contrairement à l’assurance groupe, les mensualités d’une assurance individuelle sont généralement calculées en fonction du montant qu’il reste à rembourser grâce à un tableau d’amortissement fourni en début de contrat. Avec cette méthode de calcul dégressif, les mensualités diminuent donc chaque mois pour être pratiquement nulles lors des derniers mois du remboursement du crédit.

Toutefois, souscrire une assurance individuelle demande plus de temps et d’énergie : il est indispensable de comparer les contrats et d’étudier plusieurs devis avant de faire son choix, ce qui ajoute une charge administrative supplémentaire à la souscription d’un crédit immobilier !

Le taux d’assurance d’une assurance individuelle est également basé sur l’âge de l’assuré : il est donc fréquent qu’au départ, les mensualités augmentent puisque l’âge est pris en compte, puis finissent par diminuer une fois la moitié du capital remboursé.

Le libre choix de votre assurance crédit immobilier

Depuis juillet 2010 et l’entrée en vigueur de la loi Lagarde — ou loi sur le crédit à la consommation —, vous êtes libre de souscrire l’assurance emprunteur de votre choix. Vous pouvez donc tout à fait choisir de souscrire à l’offre de groupe de votre établissement bancaire, ou de faire une délégation d’assurance en souscrivant un contrat chez une compagnie d’assurance externe.

Une seule condition, mentionnée dans l’article L 312-9 du Code de la consommation, doit cependant être respectée en cas de délégation d’assurance : le contrat choisi doit proposer au minimum les mêmes niveaux de garantie que l’assurance groupe de l’établissement prêteur.

Une liberté parfois entravée en réalité

Si, en principe, les banques ne peuvent pas s’opposer à ce que les emprunteurs souscrivent une assurance individuelle auprès d’une autre compagnie, la réalité est parfois plus complexe.

En effet, les banques sont nombreuses à faire pression sur les emprunteurs pour les pousser à souscrire à l’assurance groupe : délais courts, relances, etc. Dans les faits, il est compliqué de s’opposer à sa banque et la souscription à l’offre de groupe s’avère parfois incontournable.

Pas de panique cependant, même si vous souscrivez au contrat de groupe proposé avec votre crédit immobilier, vous êtes en droit de résilier ce contrat dans les 12 mois suivant la signature de votre offre de prêt. Vous pouvez donc résilier votre assurance emprunteur de groupe et souscrire au contrat individuel de votre choix à tout moment durant la première année de votre crédit !

Quand changer d’assurance prêt immobilier ?

Vous souhaitez résilier votre assurance emprunteur souscrite auprès de votre banque au profit d’un contrat individuel ? Les garanties de votre assurance ne vous conviennent pas et vous souhaitez trouver un contrat plus économique ou plus couvrant ? Il est tout à fait possible de changer d’assurance prêt immobilier.

Selon la législation en vigueur, il existe deux moments distincts pendant lesquels il est possible de résilier son assurance emprunteur pour changer de contrat :

  • N’importe quand pendant les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt, avec la Loi Hamon ;
  • À chaque date anniversaire de la souscription de votre contrat, avec la Loi Sapin II ou amendement Bourquin.

Consultez notre article pour savoir comment renégocier son assurance prêt immobilier.

Résilier son contrat avec la loi Hamon

La loi Hamon est une loi majeure destinée à réglementer et redynamiser le secteur de l’assurance. Promulguée le 26 juillet 2014 par l’article L 113-12-2 du Code des assurances, la loi Hamon autorise les assurés — et donc les emprunteurs — à résilier leur assurance durant la première année de vie du contrat, sans frais ni pénalités.

Concernant l’assurance emprunteur, c’est une avancée majeure puisqu’auparavant il était obligatoire d’attendre la date anniversaire du contrat pour pouvoir le résilier. Les emprunteurs ayant été contraints de souscrire une assurance groupe auprès de leur banque devaient donc attendre un an avant de pouvoir changer de contrat !

Désormais, il est donc possible de changer d’assurance crédit immobilier dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt. Pour résilier votre assurance emprunteur grâce à la loi Hamon, il vous suffit de suivre ces étapes :

  1. Comparer différents contrats individuels auprès d’assureurs externes et faire des demandes de devis pour trouver le contrat le plus avantageux ;
  2. Souscrire à ce nouveau contrat ;
  3. Envoyer un courrier en recommandé à sa banque pour résilier le précédent contrat, en respectant un préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire de ce dernier.

L’établissement bancaire dispose alors d’un délai de 10 jours ouvrés à partir de la réception du courrier pour examiner le nouveau contrat et valider la délégation d’assurance. Une fois le dossier accepté, vous recevrez un avenant à votre contrat de crédit immobilier mentionnant cette nouvelle assurance.

Bon à savoir : en cas de résiliation de l’assurance emprunteur grâce à la loi Hamon, les établissements bancaires n’ont pas le droit de modifier les conditions d’un crédit immobilier ou d’appliquer des frais pour la rédaction d’un avenant.

Le courrier de résiliation d'assurance emprunteur doit impérativement être accompagné des conditions générales et particulières du nouveau contrat, afin que la banque puisse vérifier l’équivalence des garanties. C’est pour cela qu’il est indispensable de souscrire au nouveau contrat avant de résilier l’ancien !

Comment résilier un contrat individuel avec la loi Hamon ? Si votre ancien contrat d’assurance emprunteur a été souscrit auprès d’une compagnie d’assurance et non auprès de votre banque, il est également possible de le résilier grâce à la loi Hamon. Vous devez souscrire un nouveau contrat, faire valider l’équivalence des garanties auprès de votre banque et ensuite envoyer un courrier de résiliation à votre ancien assureur.

La résiliation de l’assurance emprunteur grâce à la loi Hamon n’est cependant possible que pour les contrats assurant certains types de crédit :

  • Les crédits ayant pour but de financer l’achat d’un bien à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien ;
  • Les crédits contractés pour financer des travaux de rénovation d’un montant supérieur à 75 000 € ;
  • Les crédits souscrits pour acheter un terrain ou construire un bien immobilier.

Si votre crédit n’entre pas dans une de ces trois catégories, alors la loi Hamon ne s’appliquera pas. Vous devrez alors attendre la date anniversaire de votre contrat pour résilier votre assurance emprunteur, grâce à la loi Sapin II cette fois !

Résilier son contrat avec la loi Sapin II ou loi Bourquin

La loi Sapin II, également appelée amendement Bourquin et désormais loi Bourquin, est la loi qui a permis de mettre en place la résiliation annuelle de l’assurance crédit immobilier. Avant son entrée en vigueur — le 22 février 2017 —, seule la loi Hamon de 2014 autorisait la résiliation de l’assurance emprunteur, mais uniquement pendant la première année du contrat. Il n’était donc pas possible de changer d’assurance au-delà de cette première année.

Depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent donc changer d’assurance crédit immobilier chaque année, à la date anniversaire de leur contrat.

La loi Bourquin — contrairement à la loi Hamon — concerne tous les contrats d’assurance de crédit immobilier, sans restriction ! Selon la Fédération Française de l’Assurance, ce sont plus de 8 millions de Français qui pourraient donc être concernés par la résiliation grâce à la loi Bourquin.

Cette nouvelle législation a redynamisé le marché de l’assurance emprunteur en offrant une plus grande liberté aux consommateurs, puisqu’il est désormais possible de comparer les contrats régulièrement et de changer pour une offre plus avantageuse !

Tout comme la loi Hamon, la loi Bourquin interdit aux établissements bancaires de modifier les conditions du prêt ou d’appliquer des pénalités en cas de résiliation de l’assurance emprunteur souscrite en premier lieu.

Pour résilier son assurance crédit immobilier avec la loi Bourquin, les étapes à suivre sont les mêmes que pour résilier avec la loi Hamon :

  1. Souscrire un nouveau contrat auprès de l’assureur de son choix ;
  2. Envoyer les conditions particulières de ce nouveau contrat à sa banque pour faire valider l’équivalence des garanties ;
  3. Résilier l’ancien contrat.

Attention, le préavis à respecter est cependant plus long : vous devez impérativement envoyer votre courrier de résiliation 2 mois avant la date anniversaire de votre contrat, et non 14 jours avant comme l’exige la loi Hamon. Nous vous conseillons donc d’anticiper vos démarches pour avoir le temps de comparer plusieurs contrats et faire valider votre délégation d’assurance !

La date anniversaire d’un contrat d’assurance emprunteur a été fixée en novembre 2018 par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) : il s’agit de la date à laquelle l’emprunteur a signé son offre de prêt.

La condition d’équivalence des garanties

Changer d’assurance emprunteur est donc relativement simple, puisqu’il suffit de respecter un préavis de 15 jours durant la première année du prêt, ou d’attendre la date anniversaire du contrat.

Cependant, une condition doit impérativement être respectée, et ce quel que soit le moment où la résiliation intervient : le nouveau contrat doit obligatoirement proposer un niveau de garantie au minimum équivalent à celui de l’ancien. C’est ce que l’on appelle l’équivalence des garanties.

Pour faciliter la souscription à un nouveau contrat d’assurance prêt immobilier, l’établissement prêteur est tenu, depuis le 1er octobre 2015, de fournir à l’emprunteur ce que l’on appelle une Fiche Standardisée d’Information (FSI). Ce document regroupe les exigences de la banque pour accepter une délégation d’assurance, ainsi que certaines mentions obligatoires :

  • Le montant et la durée du prêt ;
  • Les garanties comprises ;
  • La quotité assurée ;
  • Le taux appliqué ;
  • Le coût total de l’assurance.

Vous devez donc vous reporter à cette fiche pour trouver un nouveau contrat d’assurance proposant des garanties répondant aux exigences de votre banque. Ainsi, si l’assurance groupe de votre banque comporte des garanties dites optionnelles, comme la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT), alors votre nouveau contrat devra également inclure ces garanties.

Si cette équivalence des garanties n’est pas respectée, la banque est alors en droit de refuser le changement d’assurance emprunteur. C’est d’ailleurs l’unique motif valable pour laquelle la banque peut le refuser !

Les garanties de l’assurance emprunteur

Une assurance emprunteur comporte plusieurs garanties, afin de protéger l’assuré et prendre en charge le remboursement de ses cotisations dans différents cas de figure. Si certaines garanties sont obligatoires et présentes dans tous les contrats d’assurance crédit immobilier, quelques garanties optionnelles peuvent également être souscrites en complément.

Les garanties obligatoires

L’assurance crédit immobilier dispose d’un socle de garanties obligatoires qui sont toujours incluses dans les contrats, que ce soit des contrats groupes ou des contrats individuels. Ainsi, on retrouvera toujours les garanties suivantes dans une assurance emprunteur :

  • La garantie Décès ;
  • La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).

De plus, pour les crédits ayant pour but de financer l’achat d’un bien résidentiel (c’est-à-dire une résidence principale ou secondaire), deux autres garanties sont toujours exigées par les banques :

Les garanties facultatives

Certaines garanties de l’assurance emprunteur sont facultatives, quel que soit le type de prêt souscrit, mais sont cependant fortement recommandées : en cas d’impossibilité, même temporaire, de travailler et de rembourser votre prêt, ces garanties peuvent se révéler indispensables !

Ainsi, vous pouvez également souscrire aux garanties suivantes :

  1. La garantie PE (Perte d’Emploi)
  2. La garantie IPP (Invalidité Permanente et Partielle)
  3. La garantie ITP (Incapacité de Travail Partielle)
  4. La garantie IP Pro (Invalidité Professionnelle)
  5. La garantie MNO (Maladies Non-Objectivables)

Les points du contrat à surveiller

Bien choisir son assurance emprunteur est important : selon les profils, l’assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit immobilier. Il est donc indispensable de connaître toutes ses spécificités et prendre le temps de comprendre et d’étudier certains points incontournables.

La quotité

La quotité représente le pourcentage ou la part du prêt qui sera pris en charge par l’assurance crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Dans le cas où vous contractez un crédit tout seul, la quotité à assurer sera de 100 % : les banques exigent que la totalité du prêt soit assurée !

En revanche, dans le cadre d’un emprunt contracté à deux, il est possible de moduler les quotités de chacun. Ainsi, tout en gardant à l’esprit que la quotité totale doit toujours être au minimum de 100 %, vous pouvez choisir des quotités différentes entre les co-emprunteurs.

Les exclusions de garantie

Les exclusions de garantie, comme leur nom l’indique, sont les situations dans lesquelles l’assurance emprunteur ne vous couvre pas en cas de sinistre et ne prend donc pas en charge les mensualités de votre crédit. Il faut distinguer les exclusions générales, qui concernent toutes les assurances emprunteur, et les exclusions particulières, propres à chaque assureur.

Dans les exclusions générales, on retrouve :

  • Les décès, invalidités ou incapacités qui sont la conséquence d’une guerre, d’une émeute, d’un acte de terrorisme ou d’une explosion nucléaire par exemple ;
  • Les faits volontaires de l’assuré : fraude, délit, escroquerie, consommation de drogue, conduite en état d’ivresse, etc. ;
  • Les fausses déclarations et mensonges sur le questionnaire médical.

Concernant les exclusions particulières, voici les plus courantes :

  • La pratique de sports extrêmes ou dangereux, comme le parachute, l’escalade, la plongée ou l’alpinisme ;
  • Une activité professionnelle à risques : pompier, militaire, convoyeur de fonds ou guide de haute montagne par exemple ;

Ces exclusions sont propres à chaque assureur, mais également à chaque garantie, c’est pourquoi il est indispensable d’en prendre connaissance avant de souscrire son contrat : vous éviterez ainsi de mauvaises surprises en cas de sinistre !

Les limites et plafonds d’indemnisation

Les assurances emprunteur prévoient généralement un plafond d’indemnisation, soit un montant maximal qui pourra être pris en charge, qui s’applique au capital restant à rembourser. Ce plafond peut être fixé par sinistre ou par année d’assurance.

Les plafonds d’indemnisation de l’assurance emprunteur peuvent être définis pour chaque garantie de façon individuelle, ou être appliqués pour l’ensemble des garanties.

La prise en charge d’une garantie peut aussi être limitée en fonction du profil de l’assuré, afin de minimiser les risques du côté de l’assureur : âge, état de santé, consommation de cigarettes, activité au moment du sinistre (chômage, congé parental ou congé sabbatique peuvent réduire l’indemnisation perçue).

Les limites d’âge

Le but de l’assurance emprunteur est de prendre en charge le remboursement de vos mensualités de prêt si vous n’êtes plus en capacité de travailler après un accident ou une maladie, ou en cas de décès.

Pour minimiser les risques et se protéger, les assureurs fixent donc une limite d’âge à la souscription : il n’est généralement pas possible de souscrire une assurance emprunteur après 70 ans.

De plus, l’application des garanties est elle aussi déterminée en fonction de l’âge de l’assuré :

  • La garantie décès ne vous couvre généralement que jusqu’à 90 ans ;
  • Les garanties invalidité (PTIA, IPT et IPP) et incapacité (ITT, ITP et IP Pro) ne vous couvrent que lorsque vous êtes en âge de travailler, soit en général jusqu’à 65 ans.

Les limites d’âge dépendent totalement du bon vouloir de l’assureur, mais certains acceptent tout de même d’assurer des emprunteurs âgés, moyennant une surprime. N’hésitez pas à comparer les contrats pour trouver celui qui sera le plus adapté à votre situation !

Garantie forfaitaire ou indemnitaire

Pour les garanties invalidité et incapacité, la prise en charge des mensualités du prêt peut se faire de deux façons :

  1. La prise en charge indemnitaire : l’assurance prend entièrement en charge les mensualités du prêt — à hauteur de la quotité souscrite —, sans prise en compte des revenus de l’assuré.
  2. La prise en charge forfaitaire : les revenus de l’assuré sont pris en compte pour déterminer la prise en charge de l’assurance. Ainsi, l’indemnisation de l’assurance viendra compléter les indemnités de la Sécurité sociale et autres indemnités journalières.

La prise en charge indemnitaire est donc plus couvrante et plus avantageuse, mais est logiquement plus coûteuse !

La franchise

L’assurance emprunteur, comme tous les contrats d’assurance, dispose de franchises. Ici, on parle en réalité de délai de franchise : cette dernière n’est pas une somme d’argent, mais un nombre de jours pendant lequel l’assurance ne prendra pas en charge vos mensualités.

Attention, selon les garanties, le délai de franchise varie ! Si chaque assureur est libre de fixer ces délais à sa guise, voici ceux qui sont le plus souvent imposés :

Dans les faits, si vous êtes éligible à la garantie PTIA par exemple, et que cette dernière dispose d’un délai de franchise de 90 jours dans votre contrat, vous devrez donc attendre 90 jours avant que l’assurance ne prenne en charge le remboursement de vos mensualités.

Les délais de franchise sont très importants, puisque plus ils sont longs, plus vous devrez continuer à rembourser vos mensualités, et ce même si vous n’êtes plus en capacité de travailler !

Si vous trouvez votre franchise assurance emprunteur trop élevée, vous pouvez parfois la moduler en échange d’une surprime. Vous serez indemnisé plus rapidement, mais votre assurance emprunteur vous coûtera plus cher : à vous de faire vos calculs !

Le délai de carence

Le délai de carence est — dans son fonctionnement — similaire au délai de franchise, mais attention à ne pas confondre les deux ! En effet, le délai de franchise débute le jour où vous déclarez un sinistre à votre assureur alors que le délai de carence débute le jour de la signature de votre contrat d’assurance !

Pendant ce délai, généralement compris entre 6 mois et un an, vous réglez vos cotisations d’assurance chaque mois, mais en cas de sinistre, de décès ou d’invalidité par exemple, vous ne serez pas couvert.

De ce fait, le délai de carence n’intervient qu’une seule fois : au début de votre contrat.

Les obligations de l’assuré

La prise en charge des garanties de l’assurance emprunteur ainsi que son tarif sont fixés en fonction du profil de l’assuré. Ainsi, vous êtes dans l’obligation de signaler tout changement significatif dans votre vie personnelle à votre assureur afin qu’il recalcule les risques à couvrir et, si besoin, ajuste votre prime.

Par exemple, vous devez informer votre assureur des situations suivantes :

  • Vous changez d’activité professionnelle ou stoppez votre activité ;
  • Vous avez contracté une maladie grave ;
  • Vous avez commencé à fumer ;
  • Vous déménagez à l’étranger ;
  • Vous pratiquez désormais un sport extrême.

Votre assureur pourra ensuite recalculer votre prime et limiter s’il le souhaite la prise en charge de certaines garanties. Vous restez cependant libre de résilier votre assurance emprunteur afin de trouver un contrat plus adapté à votre nouvelle situation !

Focus sur la clause d’irrévocabilité des garanties

Il est possible bénéficier de la même couverture, des mêmes garanties et du même tarif tout au long de la vie de votre contrat d’assurance emprunteur, même si votre situation change ! Pour cela, assurez-vous que votre contrat comporte une clause d’irrévocabilité des garanties.

Cette clause stipule que les garanties qui vous sont accordées lorsque vous signez votre contrat s’appliqueront jusqu’à la fin de ce dernier, sans pris en compte d’une éventuelle évolution de votre situation personnelle. Dans les faits, grâce à cette clause, vous n’êtes plus contraint de signaler à votre assureur les changements intervenant dans votre vie privée ou professionnelle !

Un non-fumeur qui devient fumeur ne voit pas ses garanties augmenter par exemple.

Grâce à la clause d’irrévocabilité des garanties, votre assureur ne peut pas modifier les conditions de votre contrat sans avoir obtenu votre accord explicite.

Comment souscrire une assurance emprunteur ?

Si l’assurance emprunteur est incontournable lorsque l’on contracte un crédit immobilier, y souscrire nécessite de respecter quelques règles. En effet, contrairement aux autres contrats d’assurance classique où il est possible par exemple de s’assurer en ligne en quelques clics, l’assurance emprunteur dispose d’un parcours de souscription plus complexe et se fait par étape.

Remise de la Fiche Standardisée d’Information (FSI) au moment de la simulation du prêt

Depuis le 1er octobre 2015, une Fiche Standardisée d’Information doit obligatoirement vous être fournie par votre banque dès la première simulation de prêt. Ce document doit comporter les mentions suivantes :

  • Les garanties proposées par l’assurance groupe de votre banque ;
  • Le niveau de couverture minimum requis pour chacune de ces garanties ;
  • La quotité d’assurance minimale pour un couple (pour rappel, si vous êtes seul à emprunteur, la quotité minimum sera toujours de 100 %) ;
  • Des précisions concernant les exclusions de garantie, les délais de carence et les délais de franchise ;
  • Une estimation personnalisée du tarif de l’assurance emprunteur ainsi que son impact sur le coût global du crédit.

Même si elle n’est pas contractuelle, la FSI a pour but de faciliter la comparaison des contrats d’assurance entre eux, et vous permettre de sélectionner un contrat individuel qui respecte l’équivalence des garanties exigées par votre banque.

La FSI doit également mentionner la possibilité de souscrire une assurance emprunteur auprès d’un assureur indépendant, et donc de faire une délégation d’assurance. Pour rappel, grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de ne pas choisir l’assurance groupe de votre banque.

Remise de la fiche personnalisée par l’organisme prêteur

La fiche personnalisée est semblable à la FSI, mais elle comporte plus de précisions par rapport aux garanties exigées par la banque et donc aux critères à respecter pour faire une délégation d’assurance.

Ainsi, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur financier) a établi une liste de critères disponibles pour les différentes garanties de l’assurance emprunteur :

  • Pour les garanties Décès, Invalidité et Incapacité, 18 critères sont disponibles : la banque peut en choisir 11 au maximum, par exemple la couverture des sports extrêmes ;
  • Pour la garantie Perte d’Emploi, 8 critères sont disponibles et seuls 4 au maximum peuvent être choisis par l’établissement prêteur.

Pour chaque garantie, la banque doit également préciser le niveau de prise en charge minimum exigé. En somme, la fiche personnalisée est le cahier des charges à respecter pour qu’une délégation d’assurance soit acceptée par son établissement bancaire !

Attention, cette fiche personnalisée doit être remise à l’emprunteur au plus tôt afin de lui permettre de comparer les garanties et faire son choix entre le contrat groupe et un contrat individuel !

Les informations à fournir par l’assuré

Pour souscrire une assurance, l’assuré doit impérativement fournir à l’assureur un certain nombre d’informations, afin que ce dernier puisse correctement évaluer les risques à prendre en charge. Cette obligation est d’ailleurs mentionnée par l’article L113-2 du Code des assurances.

Concernant l’assurance crédit immobilier, au-delà des informations classiques à fournir pour établir son profil et son dossier (âge, profession, etc.), il est demandé aux emprunteurs de remplir un questionnaire de santé qui sera ensuite examiné par un médecin-conseil désigné par l’assureur.

Selon votre profil, deux types de questionnaires peuvent vous être demandés :

  1. Le Questionnaire de Santé Simplifié
  2. Le Questionnaire de Santé

Le QSS : Questionnaire de Santé Simplifié

Le QSS est un questionnaire destiné aux emprunteurs considérés comme représentant peu de risques : moins de 55 ans, en bonne santé et avec un prêt inférieur à 400 000 €.

Pour ce questionnaire, il vous suffit de répondre par oui ou non à chacune des questions posées, sans besoin de détailler. Généralement composé d’une dizaine de questions, le QSS demande notamment des informations sur votre IMC, vos antécédents médicaux et votre situation médicale actuelle.

Le QS : Questionnaire de Santé

Le QS est obligatoirement demandé aux emprunteurs ayant un profil à risques : âgés de plus de 55 ans ou contractant un prêt d’un montant supérieur à 400 000 € (ce montant peut varier selon les assureurs).

Il peut également être demandé à l’assuré si le médecin-conseil qui a examiné son QSS estime qu’une ou plusieurs de ses réponses doivent être précisées.

Le Questionnaire de Santé est plus complet que le simple QSS, et fait un état des lieux précis du passé médical de l’assuré. En plus des questions posées dans le QSS, vous devrez renseigner les éléments suivants :

  • Vos antécédents médicaux tels que les maladies cardiaques, respiratoires ou encore psychiatriques ;
  • Les potentielles infections graves comme le SIDA ;
  • Vos hospitalisations ;
  • Les séquelles laissées par un accident ;
  • Les chimiothérapies.

Certains éléments ne doivent pas être déclarés dans un questionnaire de santé d’assurance emprunteur : les cancers traités depuis plus de 10 ans, les traitements simples, les opérations bénignes, les IVG, les méthodes de contraception ou encore les allergies.

La convention AERAS et le droit à l’oubli pour s’assurer malgré un problème de santé

Des antécédents de santé importants peuvent fortement impacter le prix de l’assurance crédit immobilier, puisque l’assuré sera alors considéré comme étant à risques, ou dans les cas les plus extrêmes conduire à un refus d’assurance de prêt immobilier. C’est le cas par exemple des personnes ayant un handicap lourd, une affection longue durée ou encore un cancer.

Cependant, afin de faciliter l’accès au crédit immobilier à ces personnes fragiles, l’État a mis en place en 1991 la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Attention, pour pouvoir bénéficier de l’AERAS et souscrire une assurance emprunteur tout en ayant un problème de santé important, il est nécessaire de respecter quelques critères :

  • Présenter un risque de santé aggravé : cancer, handicap, dépression chronique, etc. ;
  • Contracter un prêt de maximum 320 000 € ;
  • Le contrat d’assurance devra arriver à échéance avant les 71 ans de l’assuré.

Combien coûte une assurance de prêt immobilier ?

De nombreux emprunteurs comparent les offres d’assurance crédit immobilier en ne calculant que les intérêts de ce dernier pour faire leur choix. Erreur : le taux de l’assurance est également à prendre en compte, car il a un impact direct sur le coût global d’un crédit !

En moyenne, le coût d’une assurance emprunteur représente entre 25 % et 35 % du coût global d’un crédit immobilier. Il est donc indispensable de bien comparer les offres pour souscrire au contrat le plus avantageux ! 

Comment est calculé le taux ?

Le taux de l’assurance emprunteur correspond au coût annuel de votre assurance par rapport au montant de votre crédit. Ainsi, si ce taux est de 0,40 % par exemple, cela signifie que votre assurance vous coûtera chaque année 0,40 % du montant total de votre emprunt.

Le taux d’une assurance emprunteur dépend également en grande partie des critères suivants, notamment pour les assurances individuelles :

  • Le type d’assurance choisi : assurance groupe ou contrat individuel ;
  • Le nombre de garanties choisies ;
  • Le type de prêt : durée, montant et finalité (achat résidentiel ou investissement locatif) ;
  • Le profil médical de l’assuré : âge, antécédents médicaux, problèmes de santé, fumeur ou non, etc. ;
  • L’activité professionnelle de l’assuré ;
  • La pratique de sports extrêmes ou de loisirs jugés dangereux.

Comparer les offres grâce au TAEA

Pour comparer les offres de crédit immobilier, il est donc indispensable de prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur avant de faire son choix. Pour cela, les emprunteurs disposent d’un taux auparavant appelé TEG (Taux Effectif Global) puis TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Ce taux est censé représenter le coût total d’un crédit, en prenant en compte les éléments suivants :

  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de garantie ;
  • Les frais fiscaux ;
  • Les commissions s’il y en a ;
  • Les frais d’assurance.

Cependant, il n’était pas rare que les banques omettent d’inclure les frais d’assurance emprunteur dans le calcul de leur TAEG, induisant ainsi les consommateurs en erreur quant au coût réel de leur crédit.

Pour y remédier, le décret n°2014-1190 du 15 octobre 2014 a introduit un nouveau taux : le TAEA, ou Taux Annuel Effectif d’Assurance. Ce taux a pour objectif de rendre plus clair le coût de l’assurance emprunteur proposée par la banque dans le coût total du crédit, et ainsi de faciliter la comparaison des offres.

Sa méthode de calcul est plutôt simple :

TAEA = TAEG avec assurances — TAEG sans assurances

Le TAEA doit impérativement être accompagné du montant total de l’assurance en €, ainsi que du détail des garanties qu’il couvre (décès, invalidité, perte d’emploi, etc.).

Cotisations fixes ou variables ?

On distingue deux modes de calcul des cotisations de l’assurance emprunteur :

  1. Le calcul sur le capital initial emprunté : les cotisations mensuelles sont calculées au début du contrat par rapport au montant total du crédit et restent les mêmes tout au long du remboursement ;
  2. Le calcul basé sur le capital restant dû : le montant des cotisations mensuelles varie en fonction de la somme qui reste à rembourser, c’est un calcul dégressif. Logiquement, elles sont plus élevées en début de crédit et diminuent au fur et à mesure du remboursement pour être quasiment nulles à la toute fin. Cependant, ses cotisations sont également calculées en fonction de l’âge de l’assuré : elles augmentent donc en début de prêt, puis diminuent une fois que la moitié du prêt est remboursé.

En règle générale, les banques optent pour un taux basé sur le capital emprunté quand les assureurs indépendants préfèrent celui basé sur le montant restant dû.

Attention cependant, le type de cotisations choisi n’influe pas de manière significative sur le coût de l’assurance : c’est bien le TAEA qu’il faut prendre en compte pour comparer les contrats !

Les modalités de mise en œuvre de l’assurance

Pour connaître toutes les modalités de mise en œuvre de votre assurance emprunteur en cas de sinistre, il est impératif de consulter les conditions générales et particulières de votre contrat. Voici cependant un petit récapitulatif des documents à fournir pour votre déclaration de sinistre ainsi que de la marche à suivre en cas de désaccord avec votre assureur !

La déclaration de sinistre

Suite à un accident ou une maladie, vous vous retrouvez dans l’incapacité de travailler ? Votre assurance emprunteur peut prendre le relai et rembourser vos mensualités de prêt à votre place. Pour cela, vous devrez faire une déclaration de sinistre : soit en remplissant le formulaire type fourni par votre assureur, soit en rédigeant un courrier en expliquant votre situation (nature, date et cause du sinistre).

Votre déclaration de sinistre devra être transmise à l’assureur — ou à votre établissement bancaire en cas d’assurance groupe — dans les délais prévus dans votre contrat, soit en général :

  • Dans les 3 mois après une perte d’emploi ;
  • Dans les 6 mois après un décès ;
  • Dans les 12 mois en cas d’incapacité de travail.

Nous vous recommandons cependant d’effectuer votre déclaration de sinistre le plus rapidement possible afin de ne pas retarder votre prise en charge et anticiper les éventuelles pièces manquantes au dossier. Une convocation par le médecin-conseil de l’assureur peut également allonger les délais de traitement de votre dossier.

Vous devez également joindre à votre courrier des pièces justificatives attestant de votre situation.

La liste précise des documents à fournir à votre assureur en cas de sinistre figure toujours dans les conditions générales de votre contrat !

Après la déclaration de sinistre

Une fois votre déclaration de sinistre transmise à l’assureur, ce dernier étudiera votre dossier pour convenir d’une éventuelle prise en charge. Dans le cas d’un décès, lorsque le dossier est transmis par les ayants-droit de l’assuré, l’assureur demande généralement des justificatifs supplémentaires.

Les délais de prise en charge sont propres à chaque assureur, c’est pourquoi il est important de se référer aux conditions générales de son contrat. En règle générale, si l’assureur accepte votre dossier, la prise en charge se fait dans un délai de 30 jours. Attention cependant aux délais de franchise et de carence !

En cas de fausse déclaration ou d’omission intentionnelle, si l’assureur est en capacité de prouver votre mauvaise foi, il sera en droit d’annuler votre contrat et votre couverture, ainsi que de vous poursuivre en justice.

En cas de litige avec l’assureur

Malgré un dossier complet, votre assureur refuse de vous prendre en charge ? Sachez qu’il est dans l’obligation de motiver ce refus ! Si vous trouvez ce dernier injustifié, il est possible de contester la décision de votre assureur.

Si l’assureur conteste votre état, comme votre taux d’invalidité ou d’incapacité, il est possible de faire réaliser une contre-expertise médicale à vos frais.

Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir ?

En plus de l’assurance emprunteur, les établissements bancaires exigent également la souscription à l’une des deux garanties suivantes :

  1. L’hypothèque : en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le logement de l’emprunteur pour le mettre en vente aux enchères judiciaires et ainsi récupérer son dû ;
  2. La caution : assurée par des filiales internes d’un groupe bancaire ou par le Crédit Logement, elle mutualise les risques entre assurés et couvre l’emprunteur défaillant grâce au fonds de garantie mis en place.

Attention, l’hypothèque est souvent obligatoire pour les prêts aidés comme le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé à un PAS, ainsi que pour les prêts sans apport.

La caution est plus rassurante et souvent plus simple à mettre en place même si ses conditions d’obtentions sont souvent strictes. Attention : les banques ont des critères précis, et n'acceptent pas toutes les sociétés de cautionnement. Elles font donc parfois pression sur les emprunteurs pour les inciter à se tourner vers l'une de leurs filiales pour souscrire une caution, ou carrément une hypothèque !

Questions fréquentes

  • L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

    Théoriquement non mais en pratique toutes les banques exigent une assurance avant de vous accorder le crédit immobilier, afin de garantir leur prêt.

  • Suis-je obligé de souscrire à l'assurance de la banque ?

    Non, vous êtes libre de souscrire une assurance auprès d'un autre organisme par le biais d'une délégation d'assurance. Les banques n'ont pas le droit de vous obliger à prendre leur contrat groupe mais dans la pratique, elles sont souvent très insistantes...

  • Peut-on changer d'assurance emprunteur ?

    Oui, et il y a souvent de belles économies à réaliser à la clé ! Vous pouvez changer à n'importe quel moment dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt, avec la Loi Hamon et à chaque date anniversaire de la souscription de votre contrat, avec la Loi Sapin II ou amendement Bourquin.

  • Quel est le prix d'une assurance de prêt immobilier ?

    L'assurance emprunteur représente en moyenne entre 25 % et 35 % du coût global d’un crédit immobilier donc mieux vaut se pencher dessus ! Selon votre âge et votre situation, le taux moyen peut aller de 0,40% jusqu'à près de 1%.

  • Puis-je choisir mes garanties ?

    Certaines garanties sont obligatoires (décès, perte d'autonomie) et d'autres facultatives. Si vous changez d'assurance emprunteur, vous devrez conserver les mêmes garanties afin de respecter le principe d'équivalence des garanties sinon la banque peut refuser votre nouvelle assurance.

  • Peut-on se faire rembourser l'assurance emprunteur ?

    Oui, dans certains cas à l'issue de la fin du remboursement de votre crédit si les risques pour lesquels vous étiez assuré ne sont pas survenus, mais ce la ne concerne que les crédit souscrits entre 1996 et 2005.

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