La délégation d'assurance de prêt immobilier
Délégation d'assurance de prêt immobilier : le guide complet
Par Luko
Co-emprunteur : quelles sont vos obligations lors d'un emprunt à plusieurs ?
S’il est courant qu’un crédit immobilier soit contracté en couple, ce n’est pas le seul cas de figure où l’on trouve un co-emprunteur. En famille ou entre amis, il est possible d’emprunter à plusieurs ! On fait le point sur le rôle du co-emprunteur dans un achat immobilier, ses obligations et les solutions en cas de séparation ou d’imprévus.
Par définition, un co-emprunteur est une personne physique qui souscrit un crédit immobilier conjointement avec un autre emprunteur. On parle alors d’un engagement réciproque et solidaire.
Les deux emprunteurs contractent un prêt en commun : ils doivent donc tous deux signer l’offre de prêt et sont tenus de rembourser leur partie du crédit contracté selon les conditions de leur contrat.
Lorsque vous contractez un prêt immobilier à deux, vous n’êtes pas forcément responsable de son remboursement total, c’est-à-dire que si votre conjoint ne peut plus rembourser sa partie, vous n’êtes pas forcé de prendre en charge ses mensualités. En effet, le principe de solidarité de remboursement doit être expressément mentionné dans le contrat de prêt pour s’appliquer !
Attention cependant, car cette solidarité peut également être conditionnée par votre régime matrimonial :
Si vous empruntez avec quelqu’un d’autre que votre conjoint, c’est-à-dire sans lien matrimonial, le principe de solidarité ne s’appliquera pas. Cependant, les banques incluront généralement une clause de solidarité dans votre contrat pour se couvrir.
Aux yeux de la loi, il n’y a aucune différence entre un emprunteur et un co-emprunteur. Ils disposent des mêmes droits et obligations, et sont donc considérés comme égaux. Les deux devront donc préparer un dossier qui sera examiné par la banque, souscrire une assurance emprunteur et rembourser leurs mensualités de prêt.
Attention à ne pas confondre co-emprunteur et coacquéreur : le co-emprunteur n’achète pas forcément le bien immobilier avec l’emprunteur. Il peut s’agir par exemple d’un parent souhaitant aider son enfant à acquérir un bien, sans pour autant prétendre à la propriété de ce dernier.
Souscrire un crédit immobilier avec un co-emprunteur est un bon moyen d’augmenter votre capacité d’emprunt. Plus vos revenus cumulés sont élevés, plus vous apportez de garanties à la banque : celle-ci sera donc plus encline à vous prêter une somme plus conséquente.
De plus, en étant à deux, la banque est également rassurée quant au fait que si l’un des emprunteurs n’est plus en capacité de rembourser ses mensualités, le deuxième pourra prendre en charge le remboursement du prêt.
Emprunter à deux peut vous permettre de raccourcir la durée de votre prêt ou de négocier le taux de votre crédit immobilier, et donc faire des économies !
Si vous disposez d’un profil risqué, sans situation professionnelle stable ou avec de faibles revenus ou avec un co-emprunteur sans revenu par exemple, emprunter à deux peut également être un bon moyen de contracter un crédit à des taux plus attractifs.
En revanche, en cas de séparation qui se passe mal, être co-emprunteur peut être difficile si le contrat de prêt dispose d’une clause de solidarité. Si l’un des deux emprunteurs refuse de continuer à régler ses mensualités, l’autre devra prendre en charge la totalité du crédit. S’il ne peut pas assumer seul le remboursement, alors le bien devra être vendu pour rembourser la banque.
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Lorsque l’on parle de co-emprunteur, on a tendance à penser tout d’abord à un couple contractant un crédit immobilier à deux. Et pourtant, il existe bien d’autres façons d’être co-emprunteur !
Il est tout d’abord évidemment possible d’emprunter à deux sans être mariés, en étant en concubinage ou en union libre par exemple. Mais être en couple n’est pas un prérequis pour emprunter à deux, même si ce cas de figure est préféré par la majorité des banques.
Il est possible de contracter un crédit immobilier avec un membre de sa famille, un ami ou avec n’importe quelle autre personne signant conjointement le contrat de prêt s'il est possible de justifier la situation.
Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que le co-emprunt soit accepté. En effet, la banque examine de la même façon le dossier de l’emprunteur et du co-emprunteur, et notamment les éléments suivants :
Dans tous les cas, un co-emprunteur doit obligatoirement être majeur et ne pas être fiché pour un incident de remboursement au FICP (Fichier national des Incidents de remboursement de Crédit aux Particuliers).
Vous vous demandez certainement si l'assurance prêt immobilier est obligatoire. Sachez que contracter un crédit immobilier implique automatiquement de souscrire une assurance emprunteur, que vous soyez seul ou à plusieurs. En effet, si légalement l’assurance de prêt n’est pas obligatoire, aucun établissement bancaire ne vous accordera de crédit sans avoir la certitude d’être remboursé, et ce, même si vous venez à décéder. C'est donc un élément incontournable. Luko a publié pour vous un article pour tout comprendre à l'assurance emprunteur !
Dans le cas d’un co-emprunt, deux cas de figure existent quant à l’assurance de prêt :
La quotité d’une assurance emprunteur représente la part du prêt — en pourcentage — qui est couvert par cette assurance. Comme un crédit immobilier doit toujours être couvert à 100 %, si vous empruntez seul la quotité sera automatiquement de 100 %.
En revanche, dans le cadre d’un co-emprunt, cette quotité sera modulable. Elle devra toujours être de 100 % minimum, mais pourra être répartie entre les co-emprunteurs de façon égale (50 % / 50 %), ou déséquilibrée (30 % / 70 %, 60 % / 40 %, etc.).
Pour choisir quelle quotité attribuer à chaque co-emprunteur, nous vous recommandons de prendre en compte les revenus et l’état de santé de chacun : il est judicieux que le co-emprunteur disposant des revenus les plus élevés soit mieux couvert. Ainsi, s’il se retrouve dans l’impossibilité de rembourser sa part du crédit (en cas d’invalidité par exemple), l’autre n’aura pas à prendre en charge la totalité du crédit.
La solution la plus couvrante est d’opter une quotité de 100 % pour chaque emprunteur : ainsi, en cas de décès d’un co-emprunteur par exemple, la totalité du crédit sera prise en charge par l’assurance. Le deuxième co-emprunteur n’aura plus rien à rembourser : cette configuration est donc idéale, même si elle fait fortement augmenter le coût de l’assurance emprunteur.
Souscrire un emprunt à deux, et qui plus est en couple, est un pari sur l’avenir : nul ne sait quelle sera sa situation personnelle ou professionnelle dans 10, 15 ou 20 ans ! Il n’est donc pas rare que certains événements imprévus viennent remettre en question un projet immobilier.
Lorsque deux co-emprunteurs divorcent ou se séparent, le crédit immobilier ne disparait pas pour autant : la banque doit toujours être remboursée. Deux solutions principales existent dans ce cas de figure : la désolidarisation du prêt ou le remboursement par anticipation.
Cette solution est coûteuse, car cela nécessite bien évidemment d’avoir assez de trésorerie, et vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé de prêt immobilier. Généralement, les ex-conjoints souscrivent chacun de leur côté à un nouveau prêt pour rembourser ce prêt commun, ou mettent en vente leur bien immobilier si aucun des deux ne souhaite le conserver.
Si l’un des co-emprunteurs souhaite garder le bien, il peut demander à prendre en charge le prêt à lui seul et racheter la part de son ex-conjoint (on parle alors de rachat de soulte). Pour que la banque accepte le report, il devra justifier de revenus suffisants et le recours à une hypothèque ou caution pourra lui être demandé.
S’il est en couple avec une nouvelle personne, il est également envisageable de la désigner comme nouveau co-emprunteur si l’emprunteur seul ne présente pas assez de garanties.
Il est parfois possible de renégocier les conditions du prêt en demandant un allongement de sa durée pour réduire le montant des mensualités.
Un accident, une maladie ou une perte d’emploi peuvent venir mettre à mal le budget d’un foyer. Dans les cas non couverts par l’assurance emprunteur, il est possible que l’un des co-emprunteurs ne paie pas car il peine à rembourser sa part du crédit.
Il est alors possible de demander un échelonnement de dettes en allongeant la durée du crédit : ainsi, vous bénéficiez de mensualités plus faibles.
En revanche, dans le cas où l’un des deux co-emprunteurs refuserait sciemment de rembourser ses mensualités de prêt, un blocage du compte bancaire peut être demandé par la banque : attention donc en cas de compte commun !
L’établissement prêteur peut également effectuer une retenue sur salaire ou une saisie sur les biens du co-emprunteur défaillant pour être remboursé. Un fichage à la Banque de France ainsi qu’une déclaration d’interdit bancaire peuvent également être prononcés.
En cas de décès de l’un des deux emprunteurs, le premier réflexe à avoir concernant le crédit immobilier est de se tourner vers son assurance de prêt. En effet, la garantie Décès du prêt immobilier est automatiquement incluse dans les contrats d’assurance emprunteur : elle peut donc être mise en œuvre pour rembourser le crédit, à hauteur de la quotité souscrite par l’emprunteur décédé.
En revanche, dans certains cas, l’assurance emprunteur ne couvre pas le décès de l’assuré : ce sont les exclusions de garanties de l'assurance de prêt immobilier, qui sont propres à chaque assureur. Le co-emprunteur survivant doit alors prendre en charge le remboursement du prêt tout seul.
Le démembrement de propriété n’est pas à proprement parler un événement imprévu, puisqu’il se fait lors de la préparation d’une succession, lors de la rédaction d’un testament.
On parle de démembrement de propriété quand la pleine propriété d’un bien est divisée en deux parties :
Un démembrement de propriété se termine lorsque l’usufruitier décède. Dans ce cas, le nu-propriétaire redevient le propriétaire unique de son bien et peut l’occuper sans avoir à régler de frais de succession.
Si le régime matrimonial joue un grand rôle pour les co-emprunteurs dans le remboursement du crédit immobilier, il peut également être important concernant la propriété du bien en elle-même, et notamment en cas de séparation.
Chaque acheteur conserve son patrimoine et ses biens personnels, que ceux-ci aient été acquis avant ou pendant le mariage. En cas de séparation, vous êtes propriétaire du bien à hauteur du pourcentage que vous avez financé.
Ce pourcentage d’achat est calculé en fonction des montants remboursés par chaque acheteur, ainsi que de leur apport respectif.
Dans le cas d’un achat sous le régime de la communauté universelle, les biens de chaque acheteur sont considérés comme des biens communs à parts égales, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.
Ce type de régime matrimonial est très rarement choisi, car en cas de séparation, la totalité des biens est divisée par deux, quel que soit leur acheteur initial.
Les biens acquis pendant un mariage régi par la communauté de biens réduite aux acquêts sont automatiquement considérés comme des biens communs, peu importe qui les a financés au départ.
Dans le cadre d’un achat immobilier, si l’emprunt réalisé pour financer cet achat est supérieur à 50 % du montant du bien, ce dernier est considéré comme un acquêt, c’est-à-dire un bien acquis pendant le mariage. Il est donc considéré comme un bien commun.
Dans ce type de régime matrimonial — très rarement choisi par les couples —, on observe une séparation des biens pendant le mariage. En revanche, dans le cas d’une séparation ou d’un divorce, c’est l’esprit de communauté qui prend le relais : si l’un des deux acheteurs s’est enrichi par rapport à l’autre pendant le mariage, il lui devra la moitié de son patrimoine supplémentaire.
Si votre PACS a été prononcé avant le 1er janvier 2007, votre régime légal est celui de l’indivision, comme pour les couples en concubinage.
En revanche, dans le cas d’un PACS conclu après le 1er janvier 2007, votre régime est celui de la séparation des biens : vous êtes propriétaire du bien immobilier à hauteur de votre apport, ou du montant financé par vos fonds propres.
L’achat en union libre est régi par le régime de l’indivision : chaque acheteur est propriétaire d’une part du bien immobilier définie en fonction de son apport ou des montants remboursés en cas d’emprunt.
Si cette répartition est déséquilibrée, elle doit impérativement être précisée par un notaire dans l'acte d'acquisition : dans le cas contraire, la loi suppose que l’achat s’est fait à parts égales.
Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier avec un membre de sa famille (un enfant ou un parent par exemple). Comme pour les couples en union libre, on parlera alors d’achat en indivision, et chaque acheteur sera propriétaire du bien à hauteur de son apport.
Il est cependant souvent plus simple de former une SCI familiale qui sera propriétaire du bien juridiquement parlant. Vous éviterez ainsi des conflits en cas de revente, que cela soit un achat avec vos parents ou un proche.
L’achat entre amis est rare, mais tout à fait possible ! Là encore, deux solutions sont possibles : l’achat en indivision, où chacun est propriétaire selon son apport, ou l’achat en SCI, généralement plus facilement accepté par les établissements bancaires.
Une multitude de situations peuvent amener un co-emprunteur à vouloir se retirer d’un emprunt : séparation, divorce, surendettement… Heureusement, il est possible — sous conditions — de se désolidariser d’un crédit immobilier.
Pour cela, vous devez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre établissement bancaire. Dans cette lettre de demande de désolidarisation, il est indispensable de préciser les conditions de votre crédit immobilier, votre situation, ainsi que de détailler les raisons qui vous poussent à demander votre retrait de l’emprunt.
Vous devez également faire part à la banque de votre souhait concernant le crédit : sera-t-il remboursé par anticipation ? Souhaitez-vous vendre votre bien immobilier ? Le co-emprunteur restant peut-il assumer seul les mensualités de prêt ?
Après étude de votre demande et de la situation financière de l’autre co-emprunteur, la banque pourra accepter, ou non, votre demande de désolidarisation.
Attention, se retirer d’un crédit immobilier a un coût : des frais de dossier peuvent être appliqués par la banque, et vous devrez en général régler des frais de notaire à hauteur de 7,5 % de la part de l’autre co-emprunteur. Si ce dernier n’était pas déjà couvert à 100 % par l’assurance emprunteur, ses cotisations seront également revues à la hausse.
Voir aussi :
Légalement, un emprunteur et son co-emprunteur sont égaux, ils disposent donc des mêmes obligations. Un co-emprunteur s’engage donc à rembourser son crédit et doit également souscrire une assurance de prêt.
Il est tout à fait possible d’acheter sans être marié : on parle alors d’un achat fait en indivision. Les quotes-parts (les parts du bien détenues par chacun) par défaut sont de 50 % / 50 %, mais il est possible de les moduler en l’indiquant dans l’acte d’acquisition.
Vous êtes libre de faire un crédit immobilier avec des membres de votre famille ou des amis par exemple, mais il faudra justifier votre situation auprès de la banque. Un montage de type SCI facilitera les négociations.
Il est possible d’acheter un bien immobilier à deux, mais de contracter un crédit seul, car un co-acquéreur n’est pas forcé d’être co-emprunteur et inversement. Cependant, très peu de banques acceptent ce type de montage.
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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