Comprendre le rachat de soulte et son calcul

Vous voulez effectuer un rachat de soulte suite à une séparation, un divorce ou un héritage ? On vous explique les démarches à suivre !

    Vous avez acheté un bien immobilier à deux, mais vous divorcez ou vous vous séparez ? Vous venez d’hériter d’une maison ou d’un appartement avec plusieurs membres de votre famille ? Pour éviter les désaccords entre propriétaires, il est possible d’obtenir le bien en pleine propriété pour une seule personne.

    Cette démarche nécessite une opération particulière : un rachat de soulte. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? À qui faut-il s’adresser ? Quels sont les documents nécessaires ? Combien ça coûte ? On vous explique tout !

    Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

    Lorsqu’un bien immobilier est acquis ou possédé par plus d’une personne, chaque individu possède une quote-part du bien. Elle est déterminée sous la forme d’un pourcentage proportionnel à la valeur dont chacun est propriétaire. Lors d’un héritage ou d’un achat en commun, chaque propriétaire possède ainsi une partie de la valeur de ce patrimoine immobilier.

    La quote-part de chacun peut être fixée lors de l’achat du bien immobilier (par un couple qui achète sa résidence principale ou un enfant qui achète son logement avec ses parents par exemple) ou bien au moment du legs (la part de chaque héritier est déterminée par le défunt).

    Dans certains cas, un indivisionnaire peut demander la pleine propriété de ce bien immobilier. Si cette décision est unanime, il faudra alors effectuer un règlement en numéraire et céder les parts à l’indivisionnaire qui aura la pleine propriété.

    C’est là que le terme “soulte” intervient. En effet, la soulte d'un bien immobilier est définie par la valeur de la part du bien immobilier à céder ou racheter.

    Un rachat de soulte consiste ainsi à racheter la part du co-propriétaire sortant afin que l’autre conserve le bien. Réelle compensation financière, c'est une opération qui doit se faire obligatoirement devant un notaire avec un acte de partage.

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    Les situations du rachat de soulte

    Le rachat de soulte peut s’effectuer dans deux situations :

    La séparation des co-emprunteurs (un divorce par exemple)

    Est soumis au régime de l’indivision tout achat d’un bien immobilier effectué par un couple (peu importe le régime matrimonial choisi). Le droit de propriété (la quote-part) est ainsi proportionnel à la participation financière de chacun au moment de l’achat. Il peut ainsi être de 50/50, 70/30, 60/40, etc. Dans le cas d’un divorce ou d’une rupture de Pacs :

    • l’un des co-emprunteurs peut souhaiter garder le logement et en obtenir la pleine propriété. L’autre devra ainsi céder ou faire racheter ses parts ;

    Le conjoint qui ne garde pas le bien doit être désolidarisé du prêt immobilier s’il est toujours en cours. Pour cela, il est nécessaire d’en faire la demande à la banque.

    • les deux conjoints peuvent vouloir se séparer du bien immobilier, le mettre en vente et se partager la somme récoltée suite à la vente en tenant compte de l’apport et de la quote-part de chacun.

    Peu importe la décision prise, pour effectuer un rachat de la soulte, il est obligatoire que le divorce soit officiel et acté.

    Un héritage avec de multiples successeurs

    Si deux enfants héritent de la maison de leurs parents décédés, chacun possédera un pourcentage du bien. Si uniquement l’un des enfants souhaite garder le bien et en devenir pleinement propriétaire, il devra verser une compensation financière à celui qui cède ses parts. Cette somme correspond à la soulte.

    Comment calculer la valeur du soulte ?

    Pour déterminer le montant d’un rachat de soulte, il faudra prendre en compte 4 paramètres :

    • la valeur du bien immobilier au moment de la demande, et non au moment de l’achat, c’est donc la valeur actuelle du marché pour le bien. C’est cette valeur immobilière qui sert de référence dans le calcul de la soulte ;
    • la part possédée par chacun des indivisionnaires (50/50, 60/40, 70/30, etc.) ;
    • l’apport en numéraire effectué par chacun ;
    • s’il y a, le montant du prêt immobilier qui finance ce bien.

    Dans les situations simples, si les indivisionnaires possèdent chacun 50% du bien, la soulte se calcule ainsi : Soulte = (valeur du bien sur le marché actuel – capital restant dû) / 2.

    Toutefois, cette formule sera différente si les autres paramètres, évoqués ci-dessus, entrent en ligne de compte. De ce fait, la valeur de la soulte est généralement définie par des estimations de plusieurs notaires et professionnels de l’immobilier. Pour plus de sûreté, c’est cette solution que nous vous conseillons. Notez toutefois qu’elle peut également être définie par un accord commun des parties prenantes sur la valeur du bien (héritiers ou couple en instance de divorce qui se mettent d’accord entre eux sur la valeur du bien et sur le paiement).

    Prenons un exemple concret :

    Camille et Nicolas sont propriétaires d’un bien immobilier en indivision à 50/50. Ils avaient acheté ce bien 260 000 €, mais au moment du divorce, leur maison est estimée à 3000 000 €.

    Après un accord commun, il a été convenu que Camille devienne la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à Nicolas sa quote-part du bien, soit 50 % de la valeur actuelle de la maison, qui correspond à 150 000 €.

    Prenons un second exemple incluant un prêt immobilier en cours :

    Andréa et Lucas sont propriétaires d’un bien immobilier en indivision à 50/50. À ce jour, leur maison est valorisée à 400 000 € et il reste 100 000 € de prêt immobilier à rembourser.

    Après un accord commun, il a été convenu que Lucas devienne propriétaire à 100 % de leur résidence. Il va donc devoir racheter à Andréa sa quote-part du bien, soit 50 % de la valeur actuelle de la maison, ce qui correspond à 200 000 €. Valeur à laquelle on déduit la moitié du prêt immobilier restant, soit 50 000 €. Lucas devra ainsi 150 000 € à Andréa.

    Pour racheter la soulte, Lucas devra donc trouver un financement de 250 000 € : 150 000 € pour la part d’Andréa, et 100 000 € pour le capital restant dû à la banque (puisque désormais il sera seul à rembourser le prêt).

    Qui paye les frais de notaire dans le rachat de soulte ?

    Le rachat de soulte exige certaines démarches administratives qui ne sont pas sans coût. Que l’opération s’effectue dans le cadre d’un divorce, d’une séparation ou d’un héritage, il est impossible d’éviter les frais appliqués.

    La majorité des frais sont des honoraires versés pour le notaire, qui changera le titre de propriété. Pour ces frais, comptez-en général :

    • 7 à 8 % de la valeur de la soulte pour un bien ancien ;
    • 2 à 3 % pour un bien qui a moins de 5 ans.

    Que cela soit en acte de partage (héritage) ou en état liquidatif (divorce), les frais de notaire sont partagés équitablement entre les parties prenantes. (50% - 50% si 2 emprunteurs par exemple ou 2 héritiers).

    En complément des frais de notaire, il faudra également prévoir :

    • un droit de mutation ;
    • les frais liés à la contribution de sécurité immobilière ;
    • les frais bancaires applicables en cas de désolidarisation du prêt immobilier.

    Les frais total d’un rachat de la soulte avoisinent en général 5,80 % de la valeur du bien immobilier concerné.

    L’assurance en rachat de soulte

    Votre bien immobilier est encore lié à un crédit immobilier ? En cas de rachat de soulte, de séparation de co-emprunteurs ou d’héritage, la personne qui rachète le prêt immobilier toujours en cours, devra également s’acquitter de l’assurance emprunteur qui doit couvrir une quotité à 100%.

    Concrètement ? La personne qui souhaite sortir du prêt immobilier devra faire une demande à la banque pour annuler son assurance de prêt.

    Pour la personne qui sera la pleine propriétaire et qui reprend l’ensemble du prêt, le rachat de soulte est un bon moment pour revoir son contrat d’assurance, car il modifie les conditions du prêt (simple emprunteur, endettement, durée de l’emprunt, …). Profitez-en pour renégocier les conditions, garanties et le prix de votre assurance de prêt immobilier.

    Aucune négociation n’est possible avec votre établissement bancaire actuel ? Pas de soucis, vous pouvez également voir si une délégation d’assurance n’est pas plus intéressante, pour faire jouer la concurrence.

    Si la situation est compliquée, n'hésitez pas à solliciter un courtier en crédit immobilier. Il pourra vous aider à trouver la meilleure solution pour votre contrat d’assurance.

    Voir aussi :

    Co-emprunteur sans revenu : quel impact sur le crédit immobilier ?
    La caution du prêt immobilier
    Co-emprunteur qui ne paye pas : que faire ?
    Le taux d’endettement maximum autorisé en 2022

    FAQ

    • Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

      Il s’agit du rachat effectué par un co-emprunteur ou un successeur afin d’obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier, en rachetant les autres parts du bien immobilier.

    • Comment calculer le rachat de soulte ?

      Pour calculer le rachat de soulte, il faut prendre en compte la valeur du bien immobilier actuel, la part possédée par les indivisionnaires et s’il y a, le montant du prêt immobilier qui finance ce bien. La valeur de la soulte est ensuite définie en s’accordant sur le prix à l’amiable, ou en passant par des estimations de notaires et professionnels immobiliers.

    • Qui paye les frais de notaire dans le rachat de soulte ?

      Pour un héritage ou pour un divorce, les frais de notaire du rachat de soulte sont partagés équitablement entre les parties.

    • Qui paye l’assurance en rachat de soulte ?

      Sur un prêt immobilier, le co-emprunteur sortant ne paiera plus l’assurance. Ce sera au co-emprunteur restant de prendre la totalité de l’assurance à sa charge.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.