Comprendre le rachat de soulte et son calcul

Dans le domaine de l’immobilier, la soulte est tout simplement le montant que devra payer un indivisaire à un autre s’il souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien qui était auparavant détenu en commun.

On parle très souvent de soulte lors d’un divorce ou d’une séparation, mais le concept s’applique également lors d’une succession ou d’une donation de bien immobilier par exemple.

En d’autres termes, si vous souhaitez conserver une maison de famille pour vous seul, vous devrez payer une soulte à vos frères et sœurs s’ils en sont également propriétaires. Vous rachetez donc les parts qu’ils possèdent.

Lorsqu’un bien immobilier est acquis ou possédé par plus d’une personne, chaque individu possède une quote-part du bien. Elle est déterminée sous la forme d’un pourcentage proportionnel à la valeur dont chacun est propriétaire. Lors d’un héritage ou d’un achat en commun, chaque propriétaire possède ainsi une partie de la valeur de ce patrimoine immobilier.

Dans certains cas, un indivisaire peut demander la pleine propriété de ce bien immobilier. Si cette décision est unanime, il faudra alors effectuer un règlement en numéraire et céder les parts à l’indivisaire qui aura la pleine propriété.

C’est là que le terme « soulte » intervient. En effet, la soulte d’un bien immobilier est définie par la valeur de la part du bien immobilier à céder ou racheter.

Un rachat de soulte consiste ainsi à racheter la part du co-propriétaire sortant afin que l’autre conserve le bien. Réelle compensation financière, c'est une opération qui doit se faire obligatoirement devant un notaire avec un acte de partage. Dans certains, avec des conflits plus importants (co-emprunteur qui ne paie plus ou sans revenu), il est conseillé d'avoir les discussions de valeurs de soulte devant notaire.

Le rachat de soulte peut s’effectuer dans deux situations :

La séparation des co-emprunteurs (un divorce par exemple)

Est soumis au régime de l’indivision tout achat d’un bien immobilier effectué par un couple (peu importe le régime matrimonial choisi). Le droit de propriété (la quote-part) est ainsi proportionnel à la participation financière de chacun au moment de l’achat. Il peut ainsi être de 50/50, 70/30, 60/40, etc. Dans le cas d’un divorce ou d’une rupture de Pacs :

• l’un des co-emprunteurs peut souhaiter garder le logement et en obtenir la pleine propriété. L’autre devra ainsi céder ou faire racheter ses parts ;

• les deux conjoints peuvent vouloir se séparer du bien immobilier, le mettre en vente et se partager la somme récoltée suite à la vente en tenant compte de l’apport et de la quote-part de chacun.

Un héritage avec de multiples successeurs

Si deux enfants héritent de la maison de leurs parents décédés, chacun possédera un pourcentage du bien. Si uniquement l’un des enfants souhaite garder le bien et en devenir pleinement propriétaire, il devra verser une compensation financière à celui qui cède ses parts. Cette somme correspond à la soulte.

En cas de succession, la valeur de la soute est calculée en fonction de la valeur du bien, mais également du nombre d’héritiers. Si le bien est estimé à 300 000 €, sans crédit immobilier en cours, et qu’il y a trois héritiers, chaque part vaudra donc 100 000 €.

L’héritier qui souhaite garder le bien devra donc verser 200 000 € aux deux autres, hors frais de notaire.

Pour déterminer le montant d’un rachat de soulte, il faudra prendre en compte 4 paramètres :

• la valeur du bien immobilier au moment de la demande, et non au moment de l’achat, c’est donc la valeur actuelle du marché pour le bien. C’est cette valeur immobilière qui sert de référence dans le calcul de la soulte ;
• la part possédée par chacun des indivisaires (50/50, 60/40, 70/30, etc.) ;
• l’apport en numéraire effectué par chacun ;
• s’il y a, le montant du prêt immobilier qui finance ce bien.

Dans les situations simples, si les indivisaires possèdent chacun 50% du bien, la soulte se calcule ainsi : Soulte = (valeur du bien sur le marché actuel – capital restant dû) / 2.

Toutefois, cette formule sera différente si les autres paramètres, évoqués ci-dessus, entrent en ligne de compte. De ce fait, la valeur de la soulte est généralement définie par des estimations de plusieurs notaires et professionnels de l’immobilier. Pour plus de sûreté, c’est cette solution que nous vous conseillons. Notez toutefois qu’elle peut également être définie par un accord commun des parties prenantes sur la valeur du bien (héritiers ou couple en instance de divorce qui se mettent d’accord entre eux sur la valeur du bien et sur le paiement).

Prenons un exemple concret :

Camille et Nicolas sont propriétaires d’un bien immobilier en indivision à 50/50. Ils avaient acheté ce bien 260 000 €, mais au moment du divorce, leur maison est estimée à 3000 000 €.

Après un accord commun, il a été convenu que Camille devienne la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à Nicolas sa quote-part du bien, soit 50 % de la valeur actuelle de la maison, qui correspond à 150 000 €.

Prenons un second exemple incluant un prêt immobilier en cours :

Andréa et Lucas sont propriétaires d’un bien immobilier en indivision à 50/50. À ce jour, leur maison est valorisée à 400 000 € et il reste 100 000 € de prêt immobilier à rembourser.

Après un accord commun, il a été convenu que Lucas devienne propriétaire à 100 % de leur résidence. Il va donc devoir racheter à Andréa sa quote-part du bien, soit 50 % de la valeur actuelle de la maison, ce qui correspond à 200 000 €. Valeur à laquelle on déduit la moitié du prêt immobilier restant, soit 50 000 €. Lucas devra ainsi 150 000 € à Andréa.

Pour racheter la soulte, Lucas devra donc trouver un financement de 250 000 € : 150 000 € pour la part d’Andréa, et 100 000 € pour le capital restant dû à la banque (puisque désormais il sera seul à rembourser le prêt).

Il est rare de pouvoir faire un rachat de soulte avec un paiement comptant, car les montants sont souvent élevés lorsque l’on parle d’un bien immobilier. La majorité des indivisaires souhaitant racheter les parts des autres codétenteurs du bien ont donc recours à un crédit immobilier d’acquisition, ou crédit hypothécaire.

Le crédit sera contracté pour une durée de 10 à 25 ans, avec un taux qui peut parfois être majoré de 0,10 % par rapport aux taux du marché. Le montant accordé sera calculé en fonction du montant de la soulte, mais également du montant du capital restant à rembourser du précédent crédit le cas échéant. Il est également souvent demandé à l’emprunteur de domicilier ses revenus dans l’établissement prêteur si ce n’est pas déjà le cas.

Tout comme pour un achat immobilier classique, la banque examine le dossier de l’emprunteur, et vérifie notamment que ses revenus sont en adéquation avec la somme demandée.

Il est donc possible de faire face à un refus de crédit pour un rachat de soulte si votre dossier n’est pas assez solide ou que vous n’apportez pas les garanties requises. Après un divorce par exemple, votre capacité d’emprunt diminue généralement fortement puisque vous vous retrouvez seul à contracter un crédit.

Le rachat de soulte exige certaines démarches administratives qui ne sont pas sans coût. Que l’opération s’effectue dans le cadre d’un divorce, d’une séparation ou d’un héritage, il est impossible d’éviter les frais appliqués.

La majorité des frais sont des honoraires versés pour le notaire, qui changera le titre de propriété. Pour ces frais, comptez-en général :

• 7 à 8 % de la valeur de la soulte pour un bien ancien ;
• 2 à 3 % pour un bien qui a moins de 5 ans.

Que cela soit en acte de partage (héritage) ou en état liquidatif (divorce), les frais de notaire sont partagés équitablement entre les parties prenantes. (50% - 50% si 2 emprunteurs par exemple ou 2 héritiers).

En complément des frais de notaire, il faudra également prévoir :

• un droit de mutation ;
• les frais liés à la contribution de sécurité immobilière ;
• les frais bancaires applicables en cas de désolidarisation du prêt immobilier.

Votre bien immobilier est encore lié à un crédit immobilier ? En cas de rachat de soulte, de séparation de co-emprunteurs ou d’héritage, la personne qui rachète le prêt immobilier toujours en cours, devra également s’acquitter de l’assurance emprunteur qui doit couvrir une quotité à 100%.

Concrètement ? La personne qui souhaite sortir du prêt immobilier devra faire une demande à la banque pour annuler son assurance de prêt.

Pour la personne qui sera la pleine propriétaire et qui reprend l’ensemble du prêt, le rachat de soulte est un bon moment pour revoir son contrat d’assurance, car il modifie les conditions du prêt (simple emprunteur, endettement, durée de l’emprunt, …). Profitez-en pour renégocier les conditions, garanties et le prix de votre assurance de prêt immobilier.

Aucune négociation n’est possible avec votre établissement bancaire actuel ? Pas de soucis, vous pouvez également voir si une délégation d’assurance n’est pas plus intéressante, pour faire jouer la concurrence.

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