Co-emprunteur sans revenu : quel impact sur le crédit immobilier ?

Le co-emprunteur dispose des mêmes devoirs qu’un emprunteur, c’est-à-dire qu’il s’engage à rembourser sa part du crédit.

Emprunter à deux est généralement un bon moyen d’augmenter sa capacité d’endettement : plus les emprunteurs cumulent de revenus, plus ils pourront emprunter d’argent.

Il est également possible d’être co-emprunteur, sans être pour autant coacquéreur : c’est souvent le cas lorsqu’un parent aide son enfant pour obtenir un crédit immobilier en signant le contrat de prêt avec lui. Si l’enfant n’est plus en capacité de rembourser sa part du crédit, le parent doit alors prendre en charge la totalité des mensualités, mais il ne sera pas propriétaire du bien acheté.

Qui peut être co-emprunteur ?

Si dans la majorité des cas, le co-emprunteur est le conjoint de l’emprunteur, être marié n’est pas la seule solution pour obtenir un crédit immobilier à plusieurs, même si c’est le cas de figure préféré des banques.

Vous pouvez bien évidemment être en couple et pacsé ou en concubinage, mais il est également possible d’emprunter avec un frère ou une sœur, un ami, une connaissance ou un partenaire professionnel si la situation le justifie !

Être co-emprunteur signifie simplement que vous signez conjointement un contrat de prêt avec une autre personne, et que vous vous engagez à le rembourser à deux.

Les seuls pré-requis pour être co-emprunteur, c’est d’être majeur et de ne pas être fiché au FICP après un incident de remboursement de crédit.

L’impact du régime matrimonial

Si vous êtes en couple, le principe de solidarité peut s’appliquer : cela signifie que vous êtes tenu de rembourser la totalité de l’emprunt si votre co-emprunteur ne paie plus sa part. Ce principe de solidarité varie selon le régime matrimonial de votre relation et doit être pris en compte :

• Vous êtes en concubinage ou en union libre : vous devez rembourser votre crédit, mais le principe de solidarité ne s’applique pas ;
• Vous êtes pacsés : vous êtes solidaire de votre conjoint et devez prendre en charge sa part s’il ne peut plus la rembourser ;
• Vous êtes mariés, avec le régime de séparation des biens : le principe de solidarité ne s’applique pas toujours, mais le crédit doit être remboursé par la personne qui le contracte ;
• Vous êtes mariés, avec le régime de communauté universelle : le principe s’applique, et la banque peut saisir vos biens personnels acquis avant le mariage pour se rembourser en cas de besoin ;
• Vous êtes mariés, avec le régime de la communauté réduite aux acquêts : si le crédit est contracté après le mariage, le bien est un bien commun et le principe de solidarité s’applique. La banque ne peut toutefois pas vendre vos biens personnels pour être remboursée !

En cas de séparation avec le co-emprunteur, il est possible de racheter la part de son co-emprunteur, pour prendre en charge la totalité du prêt immobilier et donc la propriété du bien à 100% ; cette opération est appelée le rachat de soulte.

Les revenus d’un foyer sont l’élément central d’une demande de crédit : la première chose que la banque va examiner avant de vous accorder un crédit, ce sont vos fiches de paie.

Dans le cas d’un couple qui n’a qu’un seul salaire par exemple, plusieurs sources de revenus sont prises en compte pour déterminer le taux d’endettement du foyer :

• Le salaire net du co-emprunteur ayant une activité professionnelle ou les bénéfices engendrés dans le cas d’une activité non salariée. Si ce dernier touche un 13ème mois ou des primes vacances régulières inscrites dans son contrat, ces revenus seront également pris en compte ;
• Les revenus locatifs: si vous ou votre co-emprunteur possédez un appartement ou une maison mise en location, les loyers perçus sont des revenus qui sont également pris en compte par les banques. Attention, ils ne sont souvent pris en compte qu’à 70 % ;
• Les pensions alimentaires touchées chaque mois pour vos enfants si vous êtes séparé de votre précédent conjoint, les prestations compensatoires en cas de divorce et les pensions de retraite (l’âge du retraité peut cependant poser problème pour obtenir un crédit) ;
• Les allocations familiales versées par la CAF, si vous avez plusieurs enfants en bas âge.

Tous ces revenus sont ce que l’on appelle des revenus certains : ils sont réguliers et fixes. En revanche, les banques ne prennent généralement pas en compte les revenus plus aléatoires, comme les primes exceptionnelles, les primes d’intéressement et de participation, les allocations pour le logement (APL), les allocations versées par Pôle Emploi (ARE), le remboursement des frais professionnels ou encore les heures supplémentaires payées.

Les éléments pris en compte

Pour accorder un crédit à deux co-emprunteurs dont l’un n’ayant pas de revenu, les établissements bancaires vont être extrêmement vigilants sur plusieurs critères pour estimer les risques et la cohérence du projet.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement, calculé grâce aux revenus cités plus haut et aux charges mensuelles obligatoires (loyer, crédit, pension alimentaire), représente le montant maximum qu’un emprunteur peut rembourser tous les mois tout en continuant de vivre normalement.

Pour une demande de crédit classique, le taux d’endettement est généralement fixé à 35 % maximum, même s’il est possible de négocier avec certaines banques pour l’augmenter si le dossier est vraiment solide (revenus élevés, remboursement sur une courte période, emprunteur jeune et dans une situation professionnelle stable, etc.).

Dans le cas d’un couple avec un seul salaire, les choses se compliquent, car les charges sont souvent plus importantes pour un revenu moindre ! Les banques baissent alors souvent le taux d’endettement à 30 % : si vous êtes au-dessus, vous risquez un surendettement et votre demande de crédit sera alors refusée.

Le reste à vivre

Une fois vos mensualités de prêt réglées, vos revenus doivent vous permettre d’avoir un reste à vivre confortable. Ce reste à vivre est la somme qu’il vous reste pour payer les dépenses courantes : électricité, chauffage, nourriture, transports, loisirs, vêtement, abonnements divers, etc.

Plus vos revenus sont faibles, plus le reste à vivre de votre foyer doit être élevé ! En moyenne, on estime qu’un couple doit disposer de 1200 € minimum après avoir payé ses mensualités de crédit.

Le taux d’apport

L’apport personnel est également important lorsque vous souhaitez obtenir un crédit immobilier avec un seul salaire ! Si le minimum requis est de 10 % de la somme empruntée, cela ne sera pas suffisant si l’un des co-emprunteurs n’a pas de revenu.

La priorité est de rassurer la banque sur votre capacité à rembourser votre crédit : en augmentant votre apport personnel, le montant emprunté sera réduit et vos mensualités seront moins élevées. Votre profil représentera donc moins de risques d’impayés.

Si le co-emprunteur sans revenu dispose d’une épargne conséquente par exemple, il est fortement recommandé d’augmenter le taux d’apport pour s’approcher des 30 %.

La gestion des comptes

En ayant des revenus limités, la gestion de vos comptes doit être irréprochable pour obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque ! Pour toute demande de crédit, les établissements prêteurs vous demanderont généralement de leur fournir vos trois derniers relevés bancaires afin d’examiner vos rentrées d’argent, vos charges, et votre capacité à épargner.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, évitez donc les incidents de paiement ou les prélèvements refusés. Plus important encore, évitez surtout d’être à découvert à la fin du mois (ou du moins, essayez de rester dans la limite qui vous est autorisée), et réduisez au maximum les dépenses inutiles.

Si vous le pouvez, épargnez chaque mois une somme régulière sur un livret A ou une autre solution d’épargne (assurance vie, retraite complémentaire, etc.). Cela vous permettra de prouver à votre banque que vous êtes capable de gérer votre budget même en ayant un seul salaire pour deux !

Contracter un crédit immobilier à deux implique forcément une augmentation du coût de l’assurance de prêt. Mais qu’en est-il lorsque l’un des co-emprunteurs n’a pas de revenus et ne participe donc pas au remboursement des mensualités ?

L’assurance est-elle obligatoire pour le co-emprunteur ?

Légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Seulement dans les faits, toutes les banques l’exigent avant d’accorder un crédit immobilier ! Bien choisir son assurance est d’ailleurs essentiel, puisque le coût d'une assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu’à un tiers du montant total d’un crédit.

Dans le cas d’un co-emprunt, deux solutions sont possibles : un contrat unique est souscrit pour le compte des deux emprunteurs, ou chacun souscrit son propre contrat adapté à son profil.

Si l’un des co-emprunteurs n’a pas de revenu, mais qu’il participe tout de même au remboursement du prêt — même de façon minime —, la banque peut exiger qu’il souscrive une assurance avec au moins la garantie décès, et la garantie PTIA.

Toutes les autres garanties seront facultatives (comme la garantie maladies non objectivables MNO) ou inutiles (comme la garantie Perte d’Emploi, Ia garantie ITT et la garantie IPT par exemple).

S’il ne participe pas du tout au remboursement du crédit, il est possible de négocier pour ne souscrire qu’une seule assurance de prêt au nom de l’emprunteur ayant des revenus. Cela fait sens, puisqu’en cas d’accident ou de décès de l’emprunteur sans revenu, le remboursement du prêt ne sera pas impacté.

La répartition de la quotité

La totalité d’un crédit doit être assurée, quel que soit le montant emprunté ou le nombre d’emprunteurs. De fait, lorsque vous contractez un crédit immobilier seul, votre quotité (c’est-à-dire la part du crédit qui sera assurée) sera obligatoirement de 100 %.

En revanche, dans le cas d’un emprunt à deux, cette quotité peut être modulée entre les co-emprunteurs. Plusieurs répartitions sont possibles, à condition d’arriver à une couverture de 100 % minimum :

• Équilibrée : chaque emprunteur assure 50 % du montant emprunté ;
• Déséquilibrée : l’emprunteur ayant le plus de revenus prend en charge une plus grosse partie du prêt (70 % / 30 %, ou 80 % / 20 % par exemple) ;
• Totale : le prêt est assuré à 100 % par chaque emprunteur. En cas de décès de l’un d’eux, la totalité des mensualités sera donc prise en charge par l’assurance et l’autre n’aura plus rien à rembourser.

Si l’un des co-emprunteurs est au chômage ou n’a pas de revenu, il est conseillé de lui appliquer la quotité la plus faible s’il participe au remboursement grâce à son épargne par exemple ! En effet, s’il ne peut plus rembourser sa part, cela affectera très peu l’autre emprunteur qui prend déjà en charge une grande partie des mensualités.

En revanche, en cas d’accident ou de décès de l’autre emprunteur, l’emprunteur sans revenu n’aura pas à supporter la totalité des mensualités du crédit, ce qui serait impossible sans avoir de salaire !

Vous l’aurez compris, contracter un crédit avec un co-emprunteur au chômage ou sans revenu est possible, mais plus compliqué ! Voici quelques conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit auprès des banques :

• Passer par un courtier : avec son expérience et son réseau, il sera à même de défendre votre dossier et vous obtenir un taux intéressant ;
• Avoir un projet cohérent : ne demandez pas à emprunter une somme excessive si seulement l’un des co-emprunteurs a des revenus, et limitez votre taux d’endettement ;
• Avoir une situation professionnelle stable : il sera plus facile d’emprunter si l’emprunteur ayant des revenus est en CDI avec des revenus réguliers. Être titulaire de son poste dans la fonction publique ou être indépendant depuis plus de 3 ans avec des revenus stables peut également être un plus ;
• Proposer à la banque une caution solidaire en plus : un membre de votre famille ou une connaissance peut se porter garante pour vous, et s’engager à rembourser votre emprunt si vous n’êtes plus en capacité de le faire. Vous pouvez également faire appel à un organisme de cautionnement ;
• Ne pas avoir de crédits en cours : pour rassurer les banques et maitriser votre taux d’endettement, liquider vos précédents crédits (crédit à la consommation ou crédit auto par exemple) avant de demander un crédit immobilier ;
• Avoir une bonne tenue de vos comptes : épargnez un minimum chaque mois, évitez les paiements refusés et les découverts, et essayez d’avoir un reste à vivre confortable ;
• Avoir un apport conséquent : en général, les banques préconisent un apport personnel représentant au minimum 10 % du montant emprunté. Si votre épargne le permet, augmentez cet apport à 20 % ou 30 % pour rassurer votre banque.

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