Gérer son prêt en cas de séparation des co-emprunteurs

Gérez votre prêt en cas de séparation avec votre co-emprunteur, quel que soit votre statut marital.

    Gérer son prêt en cas de séparation des co-emprunteurs

    Réaliser un investissement immobilier à deux est un gros engagement, qui peut occasionner bien des complications en cas de séparation. Votre statut marital (indivision, séparation des biens ou communauté universelle), mais aussi la part de chacun dans l’emprunt et le financement du bien ont une incidence sur le devenir du prêt. Pour connaitre les différentes solutions et leurs enjeux si vous et votre co-emprunteur vous séparez, on vous explique tout.

    Séparation d’un couple en union libre

    Si vous vivez en concubinage ou en union libre, c’est le régime de l’indivision des biens qui s’applique puisque vous êtes hors mariage.

    Dans ce cas la somme que vous devez à l’organisme prêteur est répartie de manière égale entre les deux co-emprunteurs, à moins que l’acte de vente ne mentionne une autre répartition.

    C’est souvent le cas lorsque l’une des deux personnes a davantage de revenus que l’autre.

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    Séparation d’un pacs

    • Si vous avez conclut votre Pacte civile de solidarité (PACS) avant le 1er janvier 2007 :

    vous êtes sous le régime de l’indivision. Cela signifie que vous êtes co-emprunteur à 50-50 de votre bien, à moins que l’acte notarié qui régit la vente précise une répartition distincte.

    • Vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007 ?

    Vous vivez donc sous le régime de la séparation des biens. La maison ou l’appartement vous appartient donc dans la proportion que vous avez financé. Par exemple, si votre quote-part est de 30%, vous ne détenez le bien immobilier qu’à hauteur de ce pourcentage.

    Lors d’un PACS conclut après le 1er janvier 2007, il est toutefois possible de choisir le régime de l’indivision. Soit à la signature soit à travers un avenant appelé convention modificative.

    Séparation par divorce

    Lors d’un divorce, la gestion du bien immobilier dépend de votre statut marital :

    • En cas de régime de séparation des biens : le bien immobilier appartient à celui qui l’a financé.
    • Si vous êtes en communauté universelle ou sous le régime de la communauté aux acquêts : le bien appartient à égalité aux deux époux.
    • En régime mixte cette répartition est précisée par un acte notarié. Elle n’est pas forcément à 50-50.

    La désolidarisation : lorsque l’un des deux co-emprunteurs veut conserver le bien

    Lors d’un prêt immobilier, les co-emprunteurs sont solidaires du remboursement du prêt l’un pour l’autre. Et cette solidarité se poursuit même après la séparation, ce qui veut dire qu’en cas de défaut de paiement de votre co-emprunteur, la banque pourra vous demander de régler les sommes dues.

    Pour éviter cela, il est possible de demander une désolidarisation du prêt. Ce qui signifie que l’une des deux parties prenantes cesse d’être co-emprunteur. C’est alors l’autre co-emprunteur qui doit rembourser la totalité de l’emprunt. Ce changement doit être validé par la banque après demande écrite des co-emprunteurs, et fixé par un acte notarié.

    Cette manière de gérer un bien immobilier lors d’une séparation est également envisagée lorsque l’un des deux co-emprunteurs ne paie plus ses échéances. Et ce quel que soit le lien qui unit les deux parties.

    Les banques ne valident pas systématiquement les demandes de désolidarisation. En effet, il y a un risque de non remboursement puisque la somme restant est plus importante pour l’emprunteur qui se retrouve seul. Il est alors parfois possible de proposer une autre garantie en remplacement du co-emprunteur manquant, pour rassurer la banque lors des négociations (caution, hypothèque …).

    Attention, après une désolidarisation du prêt, il faudra impérativement modifier votre assurance emprunteur :
    - Si chacun des co-emprunteurs assurait le prêt à 100%, il suffira de résilier l’assurance de celui qui sort.
    - Si chacun assurait sa quotité, il modifier le contrat afin que le seul emprunteur restant couvre bien 100% de l’emprunt. Cela occasionne le plus souvent une augmentation de la prime.

    Après désolidarisation : ne plus être co-acquéreur

    Même après la désolidarisation, le bien appartient toujours aux deux co-emprunteurs.

    Pour supprimer le droit de propriété à l’ancien co-emprunteur il est donc nécessaire de dresser un nouvel acte de propriété avec un seul acquéreur. À partir de là, l’ex conjoint concerné n’a donc plus aucun droit sur le bien.

    Cela se produit la plupart du temps à l’occasion d’un rachat de soulte : le co-propriétaire qui garde le bien rachète la part possédée par le co-propriétaire sortant, donc il soustrait sa part du capital restant à rembourser sur le prêt.

    Si aucun des deux co-emprunteurs ne veut conserver le bien immobilier

    Dans ce cas le bien sera vendu. Et le produit de la vente servira à rembourser les échéances restantes. Si une plus-value est réalisée chaque partie conserve la part qui lui revient en fonction de son pourcentage de participation à l’achat.

    Attention toutefois, le fait de rembourser un prêt immobilier de manière anticipée peut engendrer des frais supplémentaires. Et il peut arriver que le prix de vente du bien ne suffise pas à combler les mensualités restantes. Dans ce cas, chaque co-emprunteur doit rembourser les sommes qui correspondent.

    Si les deux co-emprunteurs veulent conserver le bien

    Il arrive que les deux parties souhaitent toutes deux conserver le bien : par exemple pour leurs enfants. Pour que cette manière de gérer votre bien après une séparation soit aussi sereine que possible, il est fondamental que vous soyez resté en bons termes. Et qu’il n’y ait pas de litiges majeurs entre vous.

    il est ainsi possible de poursuivre le prêt sans modifications. Avec la même répartition ou avec une répartition différente si la situation professionnelle de l’un des deux co-emprunteurs change et qu’il a plus ou moins de revenus. Ou que celui qui quitte le domicile conjugal doive également louer un logement, ce qui diminue son reste à vivre et sa capacité de remboursement.

    Même si vous ne souhaitez pas changer de niveau de répartition, informez toutefois votre banque des changements survenus dans votre situation personnelle.

    Voir aussi :

    Co-emprunteur sans revenu : quel impact sur le crédit immobilier ?
    Acheter avec ses parents : les pièges à éviter
    Renégocier son prêt immobilier : mode d’emploi
    L'hypothèque comme garantie du prêt immobilier
    Les frais de garantie du prêt immobilier
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    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.