Loi Carrez : définition et règles de calcul

Découvrez toutes les clés pour calculer la loi Carrez (surface privative) de votre logement !

    La loi Carrez définit le calcul à appliquer pour obtenir la superficie privative d’un bien immobilier situé en copropriété. Le diagnostic loi Carrez, obligatoire pour la vente du bien, permet d’établir sa surface exacte. En effet, celle-ci fait partie des critères clé pour déterminer et justifier le prix de vente.

    Vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier situé en copropriété et soumis à la loi Carrez ? On vous explique en détail les enjeux de cette loi, comment procéder pour calculer la surface privative de votre logement, ainsi que les erreurs à ne pas commettre.

    Définition et utilité : une loi pour définir la surface privative

    Parue le 18 décembre 1996, la loi Carrez est définie par la loi n°96-1107. Le décret d’application n°97-532 du 29 mai 1997 l’a ensuite fait entrer en vigueur en date du 19 juin 1997. Depuis, elle définit les règles à suivre pour déterminer la superficie privative d’un logement ancien ou neuf situé en copropriété.

    Afin de protéger les acheteurs, le vendeur doit désormais fournir, avec les documents liés à l’acquisition, un diagnostic loi Carrez déterminant la superficie à vendre.

    La Loi Carrez pourra ainsi s’appliquer dans 2 situations :

    • au moment de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété ;
    • dans le but de mettre à jour un diagnostic précédent pour connaître la surface précise de son bien, suite à des travaux de réaménagement ou d’agrandissement (ajout d’une pièce close et couverte par exemple).

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    Les biens immobiliers concernés par la loi Carrez

    La loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles. Ainsi, seuls les biens immobiliers neufs ou anciens situés en copropriété verticale (immeuble) ou horizontale (maison) sont concernés par la loi Carrez. Il peut s’agir tout autant d’un bien professionnel (local commercial, bureaux, …) que d’un bien personnel (appartement ou maison) d’au moins 8 m².

    Les biens vendus en VEFA ne sont pas concernés par la loi Carrez et sont soumis à une législation qui leur est propre.

    Le calcul de la surface Carrez

    En loi Carrez toute la surface au plancher des pièces dites classiques, ainsi que des locaux clos et couverts sont à inclure dans le calcul de la surface de plancher.

    Les espaces occupés par la structure immobilière, tels que : les murs ; les cloisons ; les gaines ; les embrasures de portes et de fenêtres sont toujours à soustraire du calcul, de même que les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

    Pour déterminer la superficie privative de votre bien immobilier, voici un tableau récapitulatif de ce qui doit être pris ou non en compte dans votre calcul :

    Surface privative Loi Carrez Surface habitable Loi Boutin

    Pièces à vivre (salon, salle à manger …)

    Oui

    Oui

    Chambres

    Oui

    Oui

    Cuisine

    Oui

    Oui

    Salle de bain

    Oui

    Oui

    Toilettes

    Oui

    Oui

    Combles aménagés

    Oui

    Oui

    Combles non-aménagés

    Oui

    Non

    Greniers

    Oui

    Non

    Couloirs

    Oui

    Oui

    Sous-sols

    Oui

    Non

    Placards (si le plancher est au niveau de celui de la pièce)

    Oui

    Oui

    Réserves, remises

    Oui

    Non

    Vérandas, loggias, volumes vitrés

    Oui

    Non

    Terrasses, balcons

    Non

    Non

    Jardins, cours

    Non

    Non

    Caves

    Non

    Non

    Garages, parking

    Non

    Non

    Cage d’escalier

    Non

    Non

    Espaces ouverts : pergola, balcon, terrasse non clos et couverts

    Non

    Non

    Jardin

    Non

    Non

    Locaux d’une hauteur inférieure à 1m80

    Non

    Non

    Annexes d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés

    Non

    Non

    Différence avec la surface habitable “Boutin”

    Les lois Carrez et Boutin servent toutes les deux à calculer la surface d’un logement. Toutefois, elles ne prennent pas en compte les mêmes éléments : la loi Carrez définit la surface privative, tandis que la loi Boutin détermine la surface habitable.

    La surface habitable, définie par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (ou loi Boutin), ne concerne que les logements en location. Conformément à l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, ce calcul tient compte de toutes les surfaces de plancher des pièces dites classiques telles que la salle de bain, le salon, la cuisine, les chambres, les toilettes, etc.

    À cette surface totale, il faut ensuite soustraire les murs, les cloisons, les escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, et toutes les surfaces disposant d’une hauteur sous plafond de moins d’1,80 m.

    La loi Boutin prend donc en compte uniquement les espaces aménagés et directement occupables. La loi Carrez, quant à elle, est un peu plus précise et définit la surface privative totale, elle prend donc en compte certains espaces exclus du calcul en loi Boutin.

    Tolérance et conséquences en cas d’erreur

    En cas d’erreur dans le calcul de votre surface privative, la loi tolère une marge d’erreur intentionnelle ou non intentionnelle de 5 % au bénéfice du vendeur. Au-delà de ce taux, des sanctions sont applicables et auront des conséquences pour la vente du bien.

    En effet, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que “Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

    L’acheteur pourra donc annuler simplement la vente. Mais ce n’est pas tout ! Si le nouvel acquéreur souhaite maintenir l’acte de vente malgré une erreur de superficie supérieure à 5 %, il peut se retourner contre le vendeur. Il dispose ainsi d’un délai d’un an, à compter de la signature de l’acte de vente, pour exiger une réduction du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante. Les frais de notaire seront également recalculés en fonction du nouveau prix d’achat.

    Prenons un exemple concret :

    • un bien immobilier de 100 m² est vendu 300 000 € ;
    • la surface privative réelle est en fait de 94 m² ;
    • le nouveau prix d’achat est donc de 282 000 € ;
    • le vendeur devra, en conséquence, rembourser 18 000 € à l’acheteur (en complément d’un pourcentage des frais de notaire).

    En cas d’erreur de calcul, si la surface du bien se trouve en fait supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente, la loi stipule que le vendeur n’est en aucun cas autorisé à réviser le prix de vente à la hausse.

    Le diagnostic Carrez

    Le diagnostic loi Carrez permet d’attester de la surface privative d’un bien (aussi appelée la surface de plancher), en application exacte des règles calcul.

    Quand est-il nécessaire ?

    En vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le diagnostic loi Carrez est obligatoire uniquement si vous voulez vendre votre bien immobilier situé en copropriété. En effet, la législation oblige le vendeur à le fournir en annexe du compromis de vente ou de la promesse unilatérale de vente ou d’achat.

    Réalisation : mieux vaut passer par un professionnel

    Le diagnostic loi Carrez pourra être effectué par vous-même, ou par un professionnel.

    Toutefois, le calcul de la superficie privative peut être assez complexe. Le cahier des charges devra notamment être très précis si vous avez un certain nombre de pièces atypiques.

    Pour plus de sécurité et afin d’éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons vivement de faire appel à un professionnel pour réaliser le diagnostic. En cas d’erreur sur la surface, ce sera sa responsabilité qui sera engagée.

    Pour la réalisation de votre diagnostic immobilier loi Carrez, vous pouvez faire appel à un spécialiste tel qu’un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier.

    Le coût du diagnostic immobilier Carrez

    Le coût du diagnostic loi Carrez va varier en fonction de votre type de bien immobilier, de sa surface ainsi que des tarifs pratiqués par le professionnel qui vous fera le diagnostic.

    Généralement, le coût moyen est compris entre 50 € et 250 €. Par exemple, certains diagnostiqueurs proposent une intervention pour :

    • un studio de 20 m2 à 70 €
    • un appartement de 50 m2 à 90 €
    • une maison de 90 m2 à 150 €

    Pensez à comparer auprès de plusieurs professionnels afin d’obtenir un tarif compétitif.

    Durée de validité

    La législation n’indique aucune limite de validité pour le diagnostic loi Carrez. Il a ainsi une durée de validité illimitée et devra bien être conservé.

    Notez toutefois que le diagnostic devra être mis à jour dans 2 situations :

    • si vous réalisez des travaux susceptibles de changer la superficie calculée auparavant. Cela sera notamment le cas si vous abattez un mur, un escalier, supprimer une porte, etc.
    • si vous vendez votre bien immobilier. En effet, le diagnostic est nominatif et doit être au nom du vendeur.

    Questions fréquentes (FAQ)

    • Comment calculer la surface loi Carrez ?

      Pour obtenir la surface loi Carrez : Additionnez les surfaces de plancher des pièces “classiques” (salle de bain, salon, cuisine, chambres, toilettes …), et des surfaces closes et couvertes (balcon, terrasse, sous-sols, etc). Du total, soustrayez les murs, cloisons, escaliers, portes et fenêtres, et toutes les surfaces ayant moins d’1,80m de hauteur sous plafond.

    • Qui est concerné par la loi Carrez ?

      Tous les biens immobiliers neufs ou anciens situés en copropriété verticale (immeuble) ou horizontale (maison) de plus de 8 m² sont concernés par la loi Carrez.

    • Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison ?

      La loi Carrez n’est pas obligatoire pour une maison individuelle, mais l’est pour une maison située en copropriété.

    • Y’a t’il une hauteur sous plafond minimale à respecter ?

      Oui, une hauteur sous plafond de 1,80 m doit être respectée.

    • Combien coûte un diagnostic Carrez ?

      Le prix varie en fonction de la surface du logement. En moyenne, comptez entre 50 et 200 € pour un diagnostic loi Carrez.

    • Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

      La surface habitable est définie par la loi Boutin. Leurs calculs sont similaires, mais la loi Carrez est un peu plus précise et définit la surface privative. Elle prend ainsi en compte les surfaces closes et couvertes comme les balcons, terrasses et sous-sols (surfaces non comprises dans la surface habitable).

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.