Surface habitable loi Boutin : définition et mode de calcul

La loi Boutin protège le locataire et précise la surface habitable d'un logement. Quelle est sa définition et son mode de calcul ?

    La loi Boutin, votée en 2009, protège le locataire et participe à la lutte contre l’exclusion. Elle oblige le propriétaire à présenter à son futur locataire un diagnostic précis de la surface réellement habitable, qui doit également être incluse dans l’annonce immobilière depuis 2017.

    Si vous vous apprêtez à louer un nouveau logement, découvrez comment vérifier si la surface indiquée sur votre bail correspond bien à la réalité !

    Définition de la loi Boutin

    La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, s’applique obligatoirement pour toute location d’un logement.

    Elle encadre ainsi, avec précision, la mise à disposition par un propriétaire bailleur d’un bien en copropriété ou individuel soumis à bail locatif.

    Notez que la loi Boutin s’applique uniquement sur la résidence principale louée vide. Elle ne s’applique pas lors de la mise en location saisonnière ou dans le cadre d’un logement loué meublé.

    La loi Boutin sur la surface habitable est différente de la loi Carrez. Cette dernière concerne uniquement la mesure des surfaces privatives lors d’une vente d’un bien en copropriété, alors que la loi Boutin s’intéresse à la surface habitable d’un bien loué.

    Les modes de calculs diffèrent notamment sur la prise en compte de certains éléments du logement, qui sont inclus dans une loi et exclus dans une autre.

    Lisez notre article dédié pour tout savoir sur la différence entre la loi Boutin et la Loi Carrez !

    L’intérêt de cette législation est triple pour le locataire :
    - avoir une idée exacte du montant des loyers pratiqués dans un même secteur et pouvoir les comparer avant de s’engager ;
    - obtenir un diagnostic de performances énergétiques (DPE) fiable ;
    - comparer plus facilement les honoraires des agences immobilières.

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    Comment calculer la surface habitable de la loi Boutin ?

    La loi autorise le propriétaire désirant mettre son appartement ou sa maison en location à effectuer lui-même sa mesure. Cependant, le fait de réaliser soi-même le diagnostic engage la responsabilité du bailleur, c’est pourquoi nous vous recommandons de mandater la réalisation du diagnostic à un expert du secteur, si vous n’êtes pas sûr de vous.

    Cette expertise coûte entre 70 et 130 euros selon le type, le nombre de pièces et la surface du logement, les frais de déplacement et le temps passé.

    Les surfaces prises en compte sont les :

    • pièces classiques d’un logement : chambre, salon, salle à manger, pièces d’eau, cuisine, arrière-cuisine ;
    • combles aménagés.

    La loi Boutin stipule que le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
    - soit une surface minimale de plancher de 9m² et une hauteur sous-plafond de 2,20m au minimum ;
    - soit un volume habitable d’au moins 20 m³.
    À défaut, il ne respecte pas les critères de décence et ne peut être loué.

    Les surfaces exclues des calculs sont les :

    • caves, sous-sols, garages, remises et toute autre dépendance ;
    • terrasses, loggias, balcons et vérandas ;
    • pièces des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, notamment les mezzanines ;
    • murs et cloisons ;
    • cages et marches d’escaliers ;
    • gaines et conduits ;
    • passage d’ouverture des portes et des fenêtres ;
    • combles non aménagés ;
    • parties communes de copropriété ;
    • volumes d’une maison individuelle possédant au moins 80 % de parois vitrées, ramenés à 60 % pour un logement en location situé dans une copropriété.

    Le propriétaire remet ensuite à son locataire, avant la signature du bail, soit le diagnostic de la surface habitable si celui-ci est établi par un professionnel certifié, soit un document réalisé par ses soins précisant en détail le mesurage effectué.

    La validité du diagnostic ne possède pas de limitation dans le temps tant qu’aucun travaux de rénovation venant modifier les mètres carrés du logement ne sont réalisés.

    Les sanctions de la loi Boutin

    Le propriétaire bailleur engage sa propre responsabilité civile s’il réalise lui-même la mesure du logement et commet une erreur de calcul.

    Le locataire peut tout à fait se retourner contre lui s’il constate une différence de plus de 5 % entre la réalité et la surface indiquée. Il peut lui réclamer une réduction proportionnelle du loyer à hauteur du pourcentage erroné. Ainsi, une erreur de 8 % sur la surface habitable peut engendrer une réduction de 8 % sur le montant du loyer.

    Dans le cas d’absence d’informations ou de remise de diagnostic par le bailleur, le locataire peut demander une annulation du bail sans pénalités.

    En cas d’erreur en défaveur du propriétaire (si la surface réelle est plus grande que celle indiquée au bail), ce dernier ne peut revendiquer l’augmentation du loyer.

    Par contre, s’il a confié le diagnostic à un professionnel, il peut se retourner contre le prestataire et prétendre à une indemnité.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.