La loi Carrez non applicable aux maisons individuelles
La loi Carrez n’est applicable qu’aux maisons en copropriété horizontale, mais pas aux maisons individuelles.
Par Luko
En bref
En colocation, les APL sont autorisées, mais le calcul est différent. Les APL sont individuelles et nominatives.
Vous êtes étudiant et désirez emménager en colocation à la prochaine rentrée universitaire ou en cours d'année ? Cette situation peut vous permettre d'obtenir des APL en tant que colocataire. Comment mettre en place le versement de ces allocations logement et comment sont-elles calculées ? Luko vous dit tout sur les aides de la CAF, la colocation, les APL et les différentes aides auxquelles vous pouvez être éligible.
À partir de quand parle-t-on de colocation ?
Avant de parler de la CAF et de la colocation, prenons le temps de préciser ce qu'est la définition de la colocation. Elle peut ainsi être définie comme l'occupation commune d'un logement meublé ou vide à plusieurs colocataires n'ayant pas de lien familial entre eux. Cette occupation partagée présente également la particularité d'être la résidence principale de chaque colocataire.
Le cas du concubinage ou colocation en couple : la colocation est encadrée par la loi Alur de 2014. Elle a été complétée par la loi Macron de 2015 qui vient préciser qu'un couple pacsé ou marié n'est plus considéré comme colocataire, mais dépend de la cotitularité du bail.
La signature d'un bail de colocation entraîne des droits et des devoirs comme :
- régler sa quote-part du loyer ;
- souscrire une assurance habitation colocation ;
- participer au paiement des charges ;
- entretenir le logement.
Chez Luko, vous pouvez directement souscrire une assurance colocation en ligne sous la forme d'un contrat d'assurance en commun où le nom de chaque coloc est précisé. Un colocataire s'en va et un nouvel arrivant est à ajouter au contrat ? Un simple clic et tout est en ordre !
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Les APL en colocation : comment ça marche ?
Les APL sont gérées au niveau national par la CAF pour la colocation. Chaque colocataire peut donc être éligible à l'APL dans le cas d'une colocation régie par un bail individuel ou par un bail collectif.
L'APL ou Aide Personnalisée au Logement, vient diminuer le montant de la quote-part du loyer définie au bail de colocation. Elle est nominative et s'applique aux baux privés, publics ou au sein d'une résidence universitaire.
Savez-vous qu'il existe des aides au déménagement pour les jeunes et étudiants ?
L'ouverture des droits du logement à l'APL en colocation peut faire l'objet d'une convention signée entre le propriétaire et l'État dans le cadre du financement du logement social. Le propriétaire bailleur perçoit ainsi directement de la CAF la quote-part prise en charge. Le colocataire lui verse ensuite le montant du loyer restant à sa charge.
Il y a toujours un mois de décalage entre le versement de l'APL et le mois en cours. Ainsi les APL du mois de mars sont versées début avril. Il est donc important de vérifier que le montant de l'APL n'a pas varié d'un mois à l'autre et éventuellement de régulariser en plus ou en moins le montant du loyer du mois précédent auprès du propriétaire.
Les conditions pour en bénéficier
Les APL d'une colocation sont calculées selon :
- les revenus de l'allocataire (versement d'une pension ou revenus d'une activité professionnelle) ;
- ses économies ou placements (livret A par exemple) ;
- la situation du logement (meublé ou vide) ;
- la zone géographique.
Chaque colocataire doit ainsi déposer son dossier à la CAF dès la signature du bail et préciser la part du loyer mensuel et le nombre d'occupants de la colocation. La demande peut se faire directement en ligne sur le site de la CAF.
Pensez à souscrire une assurance multirisque habitation incluant une garantie risques locatifs dès la signature du bail et la remise des clés de votre logement. Un propriétaire peut tout à fait assurer l'ensemble de la colocation et répartir ensuite entre chaque occupant le montant de la prime d'assurance.
L'impact de la colocation sur les aides de la CAF
Être en colocation entraîne souvent la perception d'un montant d'APL moins important qu'en location classique. Cette différence provient du mode de calcul retenu par la CAF. Ainsi le montant de l'APL en colocation s'applique sur :
- une base de 75 % du plafond d'un locataire seul ;
- un forfait de charges mensuelles ;
- les ressources et la composition du foyer (les revenus des parents d'un étudiant par exemple s'il reste à leur charge).
L'aide versée est donc plus faible pour les colocataires du fait de la mutualisation de certaines charges (comme l'électricité et l'eau ou la facture d'abonnement à internet).
Bail individuel ou collectif : cela fait-il une différence ?
Le propriétaire bailleur d'un bien mis en colocation peut opter pour la signature d'un bail collectif applicable à l'ensemble de ses colocataires ou des baux individuels nominatifs. Chaque bail possède ses avantages et ses inconvénients, tant pour le propriétaire que pour le colocataire.
La rédaction du bail collectif ou individuel est laissée à la discrétion du propriétaire. Celui-ci peut se réserver le droit d'ajouter une clause de solidarité du bail de colocation dans un bail collectif, ce qui entraîne alors une solidarité entre chaque colocataire en cas de défaut de paiement du loyer de l'un d'entre eux. Cette clause est gérée par les articles 1200 à 1216 du code civil.
Un arrivant dans la colocation doit absolument signer un bail individuel ou collectif s'il veut être reconnu comme colocataire et non comme un simple occupant du logement.
Le bail collectif en colocation
- Dans le cadre d'un bail collectif, le nom de chaque colocataire doit figurer sur le contrat de location. Le règlement du loyer s'effectue soit par un paiement unique d'un des colocataires qui se fait ensuite rembourser par les autres occupants, soit par un paiement à tour de rôle. Le propriétaire peut également accepter un règlement réparti entre chaque locataire s'il le désire.
- Un bail collectif ne précise pas la chambre attribuée au colocataire. Ce sont les occupants qui répartissent entre eux les parties privatives et communes.
- L'état des lieux est réalisé de façon commune. Chaque colocataire est engagé sur le bon entretien de l'ensemble du logement. Cela signifie également que si un colocataire fait des dégâts dans sa chambre, l'ensemble des colocataires peut être amené à devoir régler les réparations.
- Le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance habitation pour le compte de ses locataires.
Lorsque le propriétaire bailleur souscrit le contrat d'assurance habitation, n'oubliez pas de vérifier qu'il contient, en plus des risques locatifs, une assurance responsabilité civile pour le compte de chaque colocataire. À défaut, un contrat responsabilité civile vie privée individuel incluant la garantie défense pénale/recours devra être souscrit par chaque occupant, pour plus de sérénité.
Lorsque le bail est collectif, le calcul des APL s'effectue sur la base suivante : montant total du loyer divisé par le nombre de colocataires.
En cas de départ d'un colocataire et avant l'entrée d'un nouveau, il est recommandé de réaliser un état des lieux intermédiaire. Dans le cas d'un contrat d'assurance commun et si vous êtes assuré chez Luko, le changement de colocataire se fait en un seul clic depuis votre espace personnel.
Le bail individuel en colocation
- Le propriétaire bailleur peut établir un contrat de colocation individuel. Chaque colocataire bénéficie alors de l'attribution de parties privatives mentionnées au bail.
- Ce bail est plus facile à résilier et est sujet à un préavis identique à celui d'un location classique.
- Un état des lieux général est remis à l'entrée. Il comprend uniquement la partie commune et la partie privative (chambre, salle de bain privative, etc.).
- Chaque colocataire souscrit sa propre assurance habitation incluant à minima la garantie des risques locatifs (garantie incendie et explosions, garantie dégât des eaux).
- Le calcul des APL s'effectue sur le montant du loyer payé par le colocataire.
Pour tout savoir du préavis en location meublée et de la résiliation du bail par le propriétaire bailleur, rendez-vous sur nos articles consacrés aux sujets.
Ce type de bail est plus rare puisque le bailleur ne peut y inclure une clause de solidarité.
Comment en faire la demande ?
Pour faire une demande d'APL, il suffit de fournir :
- une copie recto-verso de la carte nationale d'identité, du passeport ou de l'extrait d'acte de naissance ;
- un relevé d'identité bancaire ;
- une déclaration de revenus de l'année précédente ;
- un contrat de colocation ;
- une quittance de loyer du premier mois ou attestation de loyer complétée datée et signée par le propriétaire ;
- une carte d'étudiant ou attestation de scolarité.
Besoin d'un coup de pouce ? Luko vous aide à remplir votre attestation de loyer pour la CAF, il suffit de suivre cet article !
Le calcul du montant de l'APL en 2021
Plafond du montant de l'APL
| Composition du foyer | Zone 1 | Zone 2 | Zone 3 |
|---|---|---|---|
Personne seule | 296,82€ | 258,59€ | 242,46€ |
Couple sans personne à charge | 357,99€ | 316,64€ | 293,92€ |
Individu seul ou couple ayant 1 personne à charge | 404,60€ | 356,30€ | 329,56€ |
Montant par personne à charge supplémentaire | 58,70€ | 51,86€ | 47,23€ |
Un étudiant encore à charge de ses parents verra le calcul de son APL basé sur les revenus de la famille. Ainsi un couple modeste avec un étudiant à charge bénéficiera d'un plafond de versement mensuel CAF de 329,56 € en zone 3 à 404,60 € en zone 1. Ce montant englobe la totalité des APL perçues, tant pour le logement de la famille que pour la colocation de l'étudiant.
Le calcul de garder ou non son étudiant à charge se fait selon la situation personnelle des parents. Il vaut mieux parfois perdre en peu en APL pour le foyer parental, mais garantir une APL supérieure à l'étudiant en colocation.
Un étudiant n'étant plus à charge de ses parents et en colocation peut percevoir l'APL. Le montant dépend de la zone de résidence (1 - 2 ou 3). Le plafond d'APL qui lui est versé varie donc de 242,46 € en zone 3 à 296,82 € en zone 1.
Zone 1 : Île de France
Zone 2 : agglomération de plus de 100 000 habitants + Corse
Zone 3 : le reste du territoire français.
Le calcul exact de l'APL dépend des revenus et de la composition du foyer, de la zone de résidence et du montant du loyer.
L'APL en colocation est moins élevée qu'en location classique. Cette différence provient de la prise en compte du plafond de loyer ramené à hauteur de 75 % pour la colocation. Elle est justifiée par la mutualisation de certaines charges comme l'électricité et le chauffage venant diminuer les dépenses de chaque colocataire.
Simuler son APL
La CAF permet de réaliser en ligne une simulation de ses droits à l'APL.
Le versement de l'APL
Allocation perçue par le colocataire
Le colocataire peut percevoir directement l'APL sur son compte bancaire et régler la totalité du loyer dû au propriétaire. Il a également la possibilité de demander à la CAF le versement direct de l'APL au propriétaire et de s'acquitter uniquement de la part restant à sa charge.
Allocation perçue directement par le bailleur
Le logement mis en colocation doit obligatoirement être conventionné pour ouvrir des droits à l'APL. Le propriétaire bailleur perçoit alors automatiquement la part d'APL correspondante pour chacun de ses colocataires.
La suspension des aides en cas d'impayé de loyer
Un impayé de loyer est constaté depuis l'absence de paiement de part de loyer restant à charge durant 3 mois consécutifs ou lorsque la dette de loyer atteint 2 fois le montant du loyer mensuel brutes, charges comprises.
Le propriétaire bailleur a 3 mois pour signaler l'absence de règlement à la CAF et doit indiquer les nom, prénom et adresse du colocataire défaillant.
Propriétaire bailleur, pensez à signaler tout impayé avant le délai de 3 mois sous peine de devoir rembourser les sommes indûment versées.
La procédure d’impayés
L'allocation logement vous est versée durant une période de 6 mois en cas d'impayé. Cela vous permet d'essayer de trouver une solution à l'amiable avec le colocataire défaillant. La CAF peut également vous demander de mettre en place un plan d'apurement de la dette.
En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de prendre attache auprès du Fonds de solidarité pour le Logement.
En tout état de cause, le versement de l'aide est interrompu après une période de 6 mois.
La souscription d'une assurance loyer impayé vous évite de vous retrouver dans une situation inconfortable en cas d'impayés. Selon les options choisies, cette assurance vous assure, outre la prise en charge des loyers dus : la remise en état du logement en cas d'insuffisance de la caution du locataire, les frais de procédures éventuels et les loyers restants à percevoir en cas de décès du locataire ou de départ prématuré.
Les autres aides de la CAF disponibles en colocation
L'ALS (Allocation de Logement à caractère Social)
C'est cette aide qui est généralement attribuée aux étudiants. Elle s'applique à tout type de logement, d'un hébergement en résidence universitaire ou chambre en foyer. Pour obtenir l'ALS, il faut se rendre sur le site de la CAF et posséder une quittance de loyer au nom du colocataire demandeur.
L’ALF (Allocation de Logement Familial)
Toute personne ne pouvant bénéficier de l'APL ou de l'ALS peut demander l'ALF. Son attribution est faite selon le montant du loyer, du lieu de résidence et du montant des ressources du foyer et implique de remplir une condition parmi celles listées ci-après :
- nombre d'enfant à charge ;
- situation matrimoniale ;
- attente d'un enfant ou toucher l'APJE ;
- être en charge d'un enfant ou d'un parent handicapé ;
- être éligible aux prestations familiales.
Voir aussi :
