La cotitularité du bail
Tout savoir sur vos droits et vos obligations en cas de cotitularité du bail
Par Luko dans Vos droits
Vous venez d'emménager en colocation ou vous louez votre bien à plusieurs colocataires ? Il est important de connaître une clause essentielle qui figure dans la majorité des contrats de bail : la clause de solidarité. En cas de défaut de paiement de la part d’un des locataires, cette clause précise que les autres colocataires devront s’acquitter du loyer à sa place.
Souvent oubliée, nous allons donc faire le point sur cette clause et sur les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire.
Qu'est-ce que la clause de solidarité ?
La clause de solidarité est une clause inscrite dans la majorité des contrats de colocation. C'est elle qui stipule que les colocataires seront solidaires entre eux en cas de défaut de paiement de l'un ou de l'autre.
Conformément aux articles 1200 à 1216 du code civil, la solidarité est définie de la sorte : « Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »
Concrètement ? Si cette clause est présente dans le bail, cela signifie que lorsqu'un colocataire ne paie pas son loyer, le propriétaire demandera alors aux autres locataires du logement de régler sa partie du loyer et ses charges locatives.
La clause de solidarité doit être explicitement stipulée dans le bail pour être applicable. En effet, elle ne peut pas être présumée, comme le précise l’article 1202 du Code Civil.
Non obligatoire la clause de solidarité est fortement appréciée par les propriétaires. En effet, grâce à cette clause, le propriétaire du logement se protège en cas de loyers impayés. Le locataire appelé en paiement solidaire, pourra, quant à lui, se retourner par la suite contre le colocataire défaillant.
Le saviez-vous ? La Garantie des Loyers Impayés permet également aux propriétaires de se protéger en cas de défaut de paiement de leurs locataires !
Qui est concerné ?
Si une clause de solidarité est précisée dans le bail, elle concerne tous les occupants de la colocation sans exception.
En cas de défaut de paiement de l'un des colocataires, le propriétaire pourra alors s'adresser :
- à tous les membres de la colocation ;
- aux colocataires qui auraient déjà quitté la colocation, selon la date à laquelle le bail a été signé et la situation.
Bon à savoir : le colocataire peut rester solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à la résiliation du contrat de bail de location, en fonction de la date de signature du bail et de la situation. Rendez-vous sur le simulateur mis en place par l'Etat pour savoir si vous êtes concerné !
Comment la rédiger ?
En tant que propriétaire, ce sera à vous d'insérer une clause de solidarité. Pour qu'elle soit valide juridiquement, nous vous donnons trois exemples de clause :
- « les locataires sont obligés solidairement et indivisiblement » ;
- ou bien « les colocataires sont tenus les uns pour les autres » ;
- ou encore « les colocataires ont obligation de tout ».
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En cas de départ d'un des colocataires
En cas de bail commun à tous les colocataires incluant une clause de solidarité, le colocataire qui donne son préavis reste obligé de payer les dettes de la colocation. Cette obligation s'achèvera par la suite selon les cas et selon la date de signature du contrat de bail.
La bonne nouvelle ? Vous pouvez sortir de la solidarité même si cette clause figure dans votre bail actuel. Pour vous libérer de votre obligation de solidarité après votre départ, vous pouvez faire une demande à votre propriétaire dès votre départ, au travers d'un avenant de désolidarisation.
Si vous n'envoyez pas de demande de désolidarisation et :
- que votre bail de location a été signé après le 27 mars 2014, la clause de solidarité cessera automatiquement à partir du moment où un nouveau locataire sera inscrit sur le bail ou à défaut, 6 mois après la date de votre départ (article 8-1 de la Loi Alur) ;
- que votre bail date d’avant 2014, votre clause de solidarité ne sera plus effective à l’échéance du bail en cours.
La plupart des contrats de bail sont reconduits tacitement, c’est-à-dire renouvelés automatiquement à leur terme. Demander la résiliation du bail à l'échéance de votre contrat (en respectant le préavis), vous permettra de sortir de la solidarité automatiquement.
Voir aussi :
Comment sortir de la solidarité ?