Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
La Loi Carrez n’est obligatoire que pour les maisons en copropriété horizontale, pour fixer la valeur de la portion dont vous prenez possession. En effet, contrairement à une maison en lotissement ou isolée, le terrain ne vous appartient pas : vous n’en avez que la jouissance.
Pour les maisons individuelles, le prix est déterminé par d’autres éléments, comme l’emplacement du terrain, la taille ou encore le standing de la construction.
La loi Carrez est-elle obligatoire pour les maisons ?
Si la maison est en copropriété horizontale, la loi Carrez est obligatoire. La superficie de la construction doit donc être mentionnée dans l’acte de vente.
S’il s’agit d’une maison individuelle, elle n’est pas obligatoire et ne peut s’appliquer légalement. Si vous vendez votre bien, votre acquéreur ne peut pas exiger que la surface soit mentionnée en loi Carrez.
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Quand s’applique la loi Carrez ?
La Loi Carrez s’applique dans plusieurs contextes :
- Lors d’une vente immobilière en copropriété.
- Pour mettre à jour un diagnostic précédent : souvent parce qu’une pièce close et couverte a été ajoutée. Par exemple une véranda fermée rentre dans le calcul de la surface de plancher. Par contre, une pergola non fermée n’est pas comptabilisée.
- Pour connaître les surfaces actuelles du bien après de potentiels travaux. Par exemple un agrandissement ou, au contraire, la destruction et le réaménagement d’une partie du bâtiment.
Pourquoi pas de loi Carrez en maison individuelle ?
La loi Carrez a été mise en place pour protéger les acheteurs lors de l’achat d’une maison dans une copropriété. La connaissance des surfaces exactes du bien permet à l’acquéreur de ne pas acheter un bien qui serait surévalué parce que des éléments ont été pris en compte dans la surface alors qu’ils ne devraient pas l’être.
Par exemple, les caves et sous-sols ne doivent pas être comptabilisés, tout comme les terrasses et balcons. Et une pièce dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne rentre pas non plus dans le calcul.
En maison individuelle, la valeur du bien est fonction de celle de la maison, des prestations complémentaires (piscine…) et également du terrain et de son emplacement. La loi Carrez ne s’applique donc pas. Cela peut donc avoir un impact sur l'assurance de prêt immobilier à l'achat d'un bien.
Quelle surface renseigner pour la vente d’une maison ?
Lorsque vous vendez une maison individuelle ou en lotissement, vous devez indiquer la surface de la construction en elle-même ainsi que celle des annexes (ce sont les dépendances : garage, pool house, cabanon construit en dur …) et du terrain.
Si vous commettez une erreur dans la superficie, cela ne pose pas de problèmes, la surface est dite non garantie.
Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
La surface habitable (définie par la loi Boutin) est plutôt utilisée pour les locations d’appartements ou de maisons. Elle instaure notamment une surface minimale (9 m2) en-dessous de laquelle le logement n’est plus considéré comme décent.
La surface loi Carrez est appelée surface privative. Elle est plutôt utilisée pour les ventes immobilières, dans les copropriétés verticales (les immeubles) et horizontales (constituées d’ensembles de maisons).
La surface habitable et la surface privative n’ont pas les mêmes éléments de calcul. La Loi Carrez prend en compte les surfaces de véranda, loggia privative, combles non aménagés ou greniers puisqu’ils sont clos et couverts. Alors que la loi Boutin ne considère que les zones habitables par les occupants et ce de manière quotidienne et quelle que soit la période de l’année.
Point commun entre loi Carrez et loi Boutin ? Les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont comptabilisées ni dans la surface habitable ni dans la privative.
