Les éléments obligatoires du compromis de vente entre particuliers

Avant de finaliser une transaction immobilière en signant l’acte de vente définitif, il est courant d’avoir recours à un compromis de vente. Cet avant-contrat, bien que facultatif, a également une valeur légale : il engage à la fois le vendeur et l’acheteur, et définit les conditions auxquelles le bien sera vendu.

Il est fortement recommandé de faire rédiger ce compromis de vente par un notaire (ou un agent immobilier dans le cas d’une vente en VEFA) pour s’assurer du respect de la législation et se protéger en cas de litige.

Cependant, vous pouvez parfaitement le faire vous-même et le signer entre particuliers, sans intermédiaire : on parle alors de compromis de vente sous seing privé. Le compromis devra être réalisé en deux exemplaires, et être signé et paraphé par les deux parties.

Procéder de cette façon permet d’accélérer considérablement le processus de vente, puisqu’il est souvent compliqué de trouver une date où le vendeur, l’acheteur et le notaire sont disponibles en même temps. C’est aussi un bon moyen d’économiser sur les frais de notaire, car la rédaction d’un compromis de vente par un professionnel est facturée en moyenne 300 €.

Un compromis de vente est un acte juridique, même s’il est signé entre particuliers. Sa rédaction est donc strictement encadrée, et il doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

• la désignation du vendeur et de l’acheteur : noms, coordonnées et signatures ;
• l’adresse précise du bien ;
• l’origine du bien : héritage, précédente vente, etc. ;
• un descriptif précis du bien, ses caractéristiques ainsi que celles de ses annexes ;
• une liste des travaux effectués datant de moins de 10 ans ;
• la destination du bien : usage d’habitation, professionnelle ou mixte ;
• le type de financement choisi par l’acheteur : prêt immobilier et apport personnel, paiement comptant, etc. ;
• le prix de vente net vendeur et les modalités de paiement ;
• le délai maximum pour signer l’acte définitif ;
• la date de fin de validité du compromis ;
• le délai de rétractation de l’acheteur : le délai légal est de 10 jours après réception du compromis de vente selon l’article L271-1 du Code de la construction ;
• le versement ou non d’un dépôt de garantie (appelé aussi indemnité d’immobilisation), ainsi que son montant.

Prenez le temps de relire votre compromis de vente, car s’il ne contient pas toutes ces informations, il pourra être jugé irrecevable.

En plus des mentions obligatoires que nous venons de citer, il est recommandé d’inclure des clauses suspensives au compromis de vente.

Les clauses suspensives conditionnent la conclusion de la vente à certains scénarios. Si ceux-ci ne sont pas réalisés, l’acheteur est libéré de ses obligations et peut annuler la vente, même après l’expiration du délai de rétractation.

Parmi les clauses les plus courantes dans un compromis de vente, on retrouve :

• L’obtention d’un prêt par l’acheteur : s’il n’obtient pas son financement dans les délais impartis, la vente est annulée ;
• La réalisation de travaux par le propriétaire ;
• L’absence de servitude grevant le terrain ;
• La levée d’hypothèque sur le bien ;
• L’absence de préemption du bien par la mairie de la commune ;
• L’obtention d’un permis de construire ;
• La conclusion d’une vente au préalable en cas de vente en cascade.

Un compromis de vente s’accompagne toujours de justificatifs, qu’il soit signé entre particuliers ou devant un notaire. La loi Alur de 2014 précise d’ailleurs la teneur de ces documents :

• une copie des pièces d’identité de l’acheteur et du vendeur ;
• le titre de propriété du bien ;
• une copie du permis de construire ou une déclaration d’achèvement des travaux ;
• une attestation d’assurance dommages-ouvrage si les travaux datent de moins de 10 ans ;
• une copie du dernier avis de taxe foncière ;
• le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques), avec tous les diagnostics obligatoires pour la vente du bien : diagnostic DPE, diagnostic plomb, diagnostic gaz, diagnostic ERP, diagnostic amiante, diagnostic termites, électrique, assainissement, etc. ;
• le certificat d’urbanisme à demander à la mairie.

Dans le cadre de la vente d’un logement situé en copropriété, il faudra également ajouter quelques documents relatifs à la situation financière et l’organisation de la copropriété :

• les trois derniers procès-verbaux d’Assemblée générale ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble tenu à jour ;
• la fiche synthétique établie par le syndic ;
• un résumé des travaux de rénovation déjà engagés, et ceux à prévoir ;
• le règlement de copropriété ;
• l’état descriptif de division ;
• une copie du bail d’habitation si le logement est vendu loué ;
• l’attestation de surface loi Carrez.

Voir aussi :