Calibrer son apport personnel pour un achat immobilier

Bien calibrer son apport est fondamental pour obtenir un prêt.

    Calibrer son apport personnel pour un achat immobilier

    Comment calibrer votre apport personnel pour votre achat immobilier ? Nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt et convaincre les banques avec un apport personnel adapté.

    L’apport personnel est-il obligatoire ?

    Si l’apport personnel n’est pas obligatoire lors d’un prêt immobilier il est fortement conseillé d’en disposer. Il est assez compliqué d’acheter sans apport, sauf si vous détenez des garanties conséquentes : revenu élevé, patrimoine financier ou revenus locatifs issus d’investissements immobiliers.

    Le but de l’apport personnel ? Rassurer l’organisme prêteur et diminuer le risque qu’il prend puisque la somme d’argent qu’il vous prête va être moindre. Traditionnellement, l’apport finance les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de garantie liés à votre achat immobilier.

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    Quel apport personnel pour mon emprunt ?

    En premier lieu, l’apport personnel nécessaire dépend de la valeur de l’achat. Plus le prix du bien est élevé plus la somme que vous allez devoir apporter est conséquente. Par exemple si vous n’empruntez que 100 000 euros l’apport demandé se situera entre 10 000 et 12 000 euros, 20 000 euros environ pour 200 000 euros et 30 000 à 35 000 euros pour emprunter 300 000 euros.

    En principe la moyenne d’un apport se situe entre 10 et 12% de la valeur totale de l’achat. Il est possible d’emprunter avec un taux plus bas, ou sans apport, mais le taux d’emprunt sera beaucoup plus élevé. Et donc moins intéressant sur le moyen et long terme pour vos finances.

    Dans certaines situations il est même intéressant de proposer un apport équivalent à 20% de la valeur d’achat, si cela est possible financièrement pour vous.

    Apport personnel et taux d’emprunt élevé

    Dans le cas où le contexte économique fait augmenter les taux d’emprunt, les banques demanderont un apport personnel qui pourra être supérieur à la moyenne des 10 à 12%. Parfois jusqu’à 20 ou 30%.

    Si les conditions ne conviennent pas aux banques (apport insuffisant par exemple), elles peuvent refuser d’attribuer un prêt aux demandeurs. C’est souvent le cas si vous êtes primo-accédant, empruntez seul ou disposez de revenus modestes.

    Comment payer l’apport d’un prêt immobilier ?

    Votre apport personnel peut provenir de différentes sources :

    • De votre épargne personnel : livret A, LDD.
    • Des placements personnels : assurance vie, PEE ou plan épargne logement (PEL) qui est un placement favorable au moment de demander un prêt.
    • Des économies personnelles que vous pouvez utiliser sans qu’elles vous manquent par ailleurs.
    • Des héritages et donations familiales. Il est ainsi possible de léguer jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans à un enfant sans que la somme soit imposable. Elle doit toutefois être déclarée à l’administration fiscale.
    • Les prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) qui peut servir à financer jusqu’à 40% de l’opération immobilière. Le PTZ n’est pas à proprement parler un apport personnel mais constitue un argument de poids pour convaincre les banques.
    • Certaines banques qui financent l’apport.

    À quel moment est utilisé l’apport personnel ?

    L’apport personnel est souvent utilisé pour couvrir les frais de notaire et de dossier sur l’achat du bien immobilier. Il est donc utilisé dès la signature de l’acte d’achat pour payer le ou les notaires.

    Sa disponibilité doit être immédiate, ce qui peut disqualifier certaines sources d’apport, tels que la donation ou encore le PEL. En effet, ce dernier donne droit à un crédit à taux préférentiel mais seulement 4 ans après son ouverture. Et, par ailleurs, le plafond de placement ne peut excéder les 61 000 euros.

    Si vous projetez d’utiliser des sommes placées sur une assurance vie, sachez également que des prélèvements forfaitaires et sociaux sont déduits lors de votre retrait. Surtout si vous le faites dans les huit ans qui suivent son ouverture.

    Emprunter sans apport

    Il reste possible d’emprunter sans apport mais avec des garanties solide et une stratégie adaptée. Voici plusieurs exemples qui peuvent vous aider :

    • Vous disposez de revenus élevés : si, après emprunt, votre taux d’endettement est faible (autour de 20%) et votre reste à vivre confortable, la banque peut accepter de vous prêter sans apport.
    • Vous êtes fonctionnaire depuis longtemps ou travaillez dans le secteur privé auprès du même employeur dans un secteur d’activités pérenne.
    • Vous souhaitez effectuer un prêt pour un investissement locatif dans une ville recherchée. L’organisme prêteur considère ici que vos mensualités seront, en tout ou partie, comblées par les loyers versés par vos locataires.
    • Vous sollicitez des prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Accession Action Logement.
    • Vous prévoyez l’achat d’un bien immobilier avec de bonnes performances énergétiques qui sera économe en énergie et ne nécessitera pas de travaux.
    • Vous achetez un bien proche de votre travail : de plus en plus les banques sont attentives à l’éloignement entre les deux. Ainsi, une distance de plus de 50 km, peut amener le prêteur à baisser votre taux d’endettement maximum (30% contre 35%). Et donc exiger un apport personnel plus conséquent.

    Retrouvez nos conseils pour réussir à obtenir un crédit immobilier sans apport.

    Questions fréquentes

    • L’apport personnel est-il obligatoire pour un crédit immobilier ?

      L’apport personnel n’est pas obligatoire mais fortement recommandé. Les banques peuvent refuser une demande de prêt sans apport. À part si vous avez de très hauts revenus, effectuez un emprunt pour un investissement locatif ou avez recours à des prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ).

    • Quel pourcentage de l’achat pour un apport personnel ?

      L’apport personnel doit être d’environ 10 à 12% de la valeur d’achat d’un bien immobilier. Ainsi, si vous souhaitez emprunter 250 000 euros vous devrez apporter 25 000 euros environ. Et plutôt 30 000 euros si le contexte économique engendre une hausse des taux d’intérêts.

    • Comment financer son apport personnel ?

      Il est possible de financer votre apport personnel de plusieurs manières. Avec votre épargne, des prêts aidés comme le PTZ, des donations familiales ou des placements personnels comme le PEL ou l’assurance vie.

    • Quand verser l’apport personnel ?

      L’apport personnel doit être versé dès la signature de l’acte d’achat, pour payer les frais de notaire. Il ne peut être produit en plusieurs fois. Bien souvent, il finance aussi les frais de dossier et de garantie.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.