Calibrer son apport personnel pour un achat immobilier

Si l’apport personnel n’est pas obligatoire lors d’un prêt immobilier il est fortement conseillé d’en disposer, car l'emprunt sans apport est rare. Il est en effet assez compliqué d’acheter sans apport, sauf si vous détenez des garanties conséquentes : revenu élevé, patrimoine financier ou revenus locatifs issus d’investissements locatifs.

Le but de l’apport personnel ? Rassurer l’organisme prêteur et diminuer le risque qu’il prend puisque la somme d’argent qu’il vous prête va être moindre. Traditionnellement, l’apport finance les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de garantie liés à votre achat immobilier.

En premier lieu, l’apport personnel nécessaire dépend de la valeur de l’achat. Plus le prix du bien est élevé plus la somme que vous allez devoir apporter est conséquente. Par exemple si vous n’empruntez que 100 000 euros l’apport demandé se situera entre 10 000 et 12 000 euros, 20 000 euros environ pour 200 000 euros et 30 000 à 35 000 euros pour emprunter 300 000 euros.

En principe la moyenne d’un apport se situe entre 10 et 12% de la valeur totale de l’achat. Il est possible d’emprunter avec un taux plus bas, ou sans apport, mais le taux d’emprunt sera beaucoup plus élevé. Et donc moins intéressant sur le moyen et long terme pour vos finances.

Apport personnel et taux d’emprunt élevé

Dans le cas où le contexte économique fait augmenter les taux d’emprunt, les banques demanderont un apport personnel qui pourra être supérieur à la moyenne des 10 à 12%. Parfois jusqu’à 20 ou 30%.

Si les conditions ne conviennent pas aux banques (apport insuffisant par exemple), elles peuvent refuser d’attribuer un prêt aux demandeurs. C’est souvent le cas si vous êtes primo-accédant, empruntez seul ou disposez de revenus modestes.

Votre apport personnel peut provenir de différentes sources :

• De votre épargne personnel : livret A, LDD.
• Des placements personnels : assurance vie, PEE ou plan épargne logement (PEL) qui est un placement favorable au moment de demander un prêt.
• Des économies personnelles que vous pouvez utiliser sans qu’elles vous manquent par ailleurs.
• Des héritages et donations familiales. Il est ainsi possible de léguer jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans à un enfant sans que la somme soit imposable. Elle doit toutefois être déclarée à l’administration fiscale.
• Les prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) qui peut servir à financer jusqu’à 40% de l’opération immobilière. Le PTZ n’est pas à proprement parler un apport personnel mais constitue un argument de poids pour convaincre les banques.
• Certaines banques qui financent l’apport.

L’apport personnel est souvent utilisé pour couvrir les frais de notaire et de dossier sur l’achat du bien immobilier. Il est donc utilisé dès la signature de l’acte d’achat pour payer le ou les notaires.

Sa disponibilité doit être immédiate, ce qui peut disqualifier certaines sources d’apport, tels que la donation ou encore le PEL. En effet, ce dernier donne droit à un crédit à taux préférentiel mais seulement 4 ans après son ouverture. Et, par ailleurs, le plafond de placement ne peut excéder les 61 000 euros.

Si vous projetez d’utiliser des sommes placées sur une assurance vie, sachez également que des prélèvements forfaitaires et sociaux sont déduits lors de votre retrait. Surtout si vous le faites dans les huit ans qui suivent son ouverture.

Il reste possible d’emprunter sans apport mais avec des garanties solides et une stratégie adaptée. Voici plusieurs exemples qui peuvent vous aider :

• Vous disposez de revenus élevés : si, après emprunt, votre taux d’endettement est faible (autour de 20%) et votre reste à vivre confortable, la banque peut accepter de vous prêter sans apport.
• Vous êtes fonctionnaire depuis longtemps ou travaillez dans le secteur privé auprès du même employeur dans un secteur d’activités pérenne.
• Vous souhaitez effectuer un prêt pour un investissement locatif dans une ville recherchée. L’organisme prêteur considère ici que vos mensualités seront, en tout ou partie, comblées par les loyers versés par vos locataires.
• Vous sollicitez des prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Accession Action Logement.
• Vous prévoyez l’achat d’un bien immobilier avec de bonnes performances énergétiques qui sera économe en énergie et ne nécessitera pas de travaux.
• Vous achetez un bien proche de votre travail : de plus en plus les banques sont attentives à l’éloignement entre les deux. Ainsi, une distance de plus de 50 km, peut amener le prêteur à baisser votre taux d’endettement maximum (30% contre 35%). Et donc exiger un apport personnel plus conséquent.

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