Terrain non viabilisé : les règles de construction
Comment construire sur un terrain non viabilisé et le raccorder aux réseaux publics ?
Par Luko
Construire sa maison, c’est le projet d’une vie ! Pour éviter les mauvaises surprises et protéger au mieux votre construction, il est nécessaire de souscrire à une assurance dommages-ouvrage. Quels sont les travaux qui obligent à souscrire à cette assurance ? L’auto-construction est-elle concernée ? Réponses dans notre guide consacré à l’assurance dommages-ouvrage pour les particuliers.
Une assurance obligatoire pour la construction et les gros travaux de rénovation
Toutes constructions neuves ou gros travaux de rénovation doivent être couverts par l’assurance dommages-ouvrage, comme par exemple :
- La construction neuve avec fondations : maison individuelle, garage, dépendance, piscine enterrée, terrasse, etc.
- Les travaux de rénovation d’un bâtiment existant : rénovation de combles, remplacement des menuiseries, etc.
L’assurance dommages-ouvrage couvre donc la construction des malfaçons qu’elle peut subir, et protège également les éléments dits « indisocciables » de la construction : escalier, huisserie, plafond, cloisons fixes, cheminée, etc.
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Les particuliers sont-ils concernés par l'assurance dommages-ouvrage ?
En pratique, tous les maîtres d’ouvrage doivent souscrire à une assurance dommages-ouvrage avant d’entamer des travaux de construction ou de rénovation. Les particuliers, tout comme les professionnels sont donc concernés par cette obligation d’assurance dommages-ouvrage.
Cependant, en tant que particulier, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
- Vous faites les travaux de construction ou de rénovation vous-même ;
- Vous faites appel à un professionnel du bâtiment pour les réaliser.
Si vous faites les travaux vous-même en tant que particulier
Comme nous l’avons vu plus haut, dans le cas où vous souhaitez faire des travaux de rénovation vous-même ou bien vous lancer dans un projet de maison en auto-construction, vous devez souscrire à l’assurance dommages-ouvrage.
En pratique, c’est souvent plus complexe que ça. En effet, il peut être difficile pour un particulier d’accéder à ce type d’assurance. Pourquoi ? Car les assureurs établissent des conditions d’accès que les particuliers ont parfois du mal à remplir. Les assureurs refusent alors de couvrir les travaux. De plus, les cotisations sont souvent très élevées et les particuliers ne peuvent pas toujours supporter le coût de ce type d'assurance. ****
C’est également difficile de souscrire à ce type d’assurance dans le cadre d’un projet d’auto-construction. Il faut comprendre que lorsqu’une malfaçon couverte par l’assurance dommages-ouvrage apparait, l’assureur se retourne contre l’entreprise qui a réalisé les travaux afin d’obtenir une indemnisation. Dans un projet d’auto-construction, l’assureur ne saura pas vers qui se retourner en cas de dommage puisque c’est l’assuré lui-même qui réalise les travaux. Les assureurs sont donc peu nombreux à accepter de couvrir une auto-construction via l’assurance dommages-ouvrage.
Pour pouvoir souscrire à l’assurance dommages-ouvrages dans le cadre d’une auto-construction, le mieux est alors de faire réaliser le gros oeuvre par des professionnels (ce qu’on appelle auto-construction partielle). Cela permettra à l’assureur de savoir vers qui se tourner en cas de dommages, et donc d’accepter plus facilement de couvrir la construction.
Si vous passez par un professionnel du bâtiment
Si vous passez par un professionnel du bâtiment pour faire construire votre maison ou effectuer des rénovations importantes, vous devez souscrire vous-même à un contrat d’assurance dommages-ouvrage.
Si vous faites construire votre maison par un constructeur de maison individuelle, c’est à lui de souscrire à une assurance dommages-ouvrage pour assurer votre habitation.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à vérifier que les professionnels à qui vous faites appel sont bien couverts par la garantie décennale. Pour cela, vous pouvez leur demander une copie de leur attestation de garantie décennale. Sachez également que selon l’article L243-2 du Code des Assurances, les professionnels sont dans l’obligation de joindre leur attestation de responsabilité civile décennale aux devis et factures qu’ils envoient. De quoi vérifier que tout est en règle avant d’entamer les travaux !
Les risques en cas d'absence de couverture
Selon l’article L243-3 du Code des Assurances, il n’y a aucun risque de sanction en cas d’absence de couverture pour les particuliers qui font construire leur maison pour eux ou leur famille proche (conjoint, ascendants et descendants). Les sanctions s’appliquent donc uniquement aux professionnels de la construction.
Cependant, même si aucune sanction n’est appliquée, il est tout de même fortement recommandé de s’assurer pour pouvoir être rapidement couvert en cas de dommages.
Obtenir un prêt sans assurance dommage ouvrage : mission impossible ?
Bien que la loi n’impose pas la souscription d’une assurance dommage ouvrage aux particuliers dans le cadre d’une auto-construction, décrocher un prêt pour financer les travaux peut s’avérer compliqué. En effet, il est extrêmement rare de trouver aujourd’hui une banque qui accepte d'accorder un prêt sans assurance dommages ouvrage. Cette exigence est devenue courante depuis la crise financière de 2008/2009 car les banques cherchent à se protéger contre les risques financiers, notamment en cas de sinistre résultant de la construction.
Si vous souhaitez souscrire une assurance dommages ouvrage pour votre autoconstruction totale, sachez qu’il existe quelques assureurs qui acceptent de couvrir les dossiers d'auto-constructeurs. Vous devrez toutefois vous armer de patience pour trouver une offre intéressante et compétitive.
Une difficulté supplémentaire en cas de revente
Notez également que si vous vendez votre auto-construction sans garantie décennale ni assurance dommages ouvrage, vous serez responsable envers l'acheteur de tout vice de construction et désordre immobilier pendant les 10 années suivant sa finalisation. Cela aura inéluctablement un impact sur le prix de vente de votre bien car l'acheteur ne pourra pas se retourner contre un assureur en cas de malfaçon.
En conséquence, vous prenez le risque de dissuader les acheteurs potentiels, en particulier s'ils souhaitent obtenir un prêt immobilier. Il est donc préférable dans ce cas d'attendre la fin de la période de garantie décennale avant de vendre votre auto-construction.
Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage garantit la construction ainsi que les biens indissociables à celle-ci. En pratique, elle intervient en cas de vices et de malfaçons qui compromettent la solidité de l’habitation ou la rendent inhabitable, comme par exemple :
- D’importantes fissures dans les murs ;
- Un effondrement de la toiture ;
- Un affaissement du plancher ;
- Des infiltrations d’eau par la toiture ou la façade ;
- Des défauts d’isolation thermique des murs ;
- Des défauts résultant d’un vice du sol.
Attention, certains éléments ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage, comme les incendies notamment, qui sont pris en charge par l’assurance professionnelle de l’entrepreneur. Les défauts d’entretien ou les dégâts causés par l’assuré lui-même ne sont pas couverts non plus.
Date de prise d'effet et échéance
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le démarrage des travaux, mais ne débute généralement que lorsque la garantie de parfait achèvement expire (soit 1 an après réception des travaux). Elle fait effet durant 9 ans, et se termine donc en même temps que la garantie décennale.
Où s'assurer en tant que particulier ?
Comme nous l’avons vu précédemment, il n’est pas toujours facile de souscrire à une assurance dommages-ouvrage en tant que particulier. Pour trouver le contrat d’assurance dommages-ouvrage le plus adapté pour vous, n’hésitez pas à utiliser des comparateurs d’assurance pour voir si vous êtes éligible ou non. Le mieux est de se rapprocher des compagnies d’assurance directement afin d’obtenir une réponse personnalisée suivant votre projet.
Chez Luko, on ne propose pas encore d’assurance dommages-ouvrage ! Mais n’hésitez pas à consulter nos offres d’assurances ainsi que nos différents services pour protéger au mieux votre foyer.
