Le droit d’usage et d’habitation en viager

Dans la vente en viager deux modalités sont possibles : l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation (DUH).

    Le droit d’usage et d’habitation est utilisé dans le cas d’une vente en viager occupé. Il revêt de nombreux avantages, tant pour la personne qui met son bien en viager que pour l’acheteur.

    Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation (ou DUH)?

    Le droit d’usage et d’habitation est utilisé principalement dans la vente en viager. Il s’agit d’une option plus restrictive que l’usufruit : le vendeur peut habiter dans le logement qu’il met en viager et l’utiliser pour ses besoins.

    Cependant, le DUH interdit au vendeur de mettre en location son bien. Il dispose simplement des mêmes droits qu’un locataire classique. Il peut donc jouir du bien comme il l’entend tout en payant seulement des charges locatives.

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    Les avantages

    Le fait de vendre son bien en viager et de disposer d’un droit d’usage et d’habitation a quelques avantages :

    • Cela permet au vendeur de toucher des rentes plus élevées que l’usufruit : c’est un droit moins étendu, donc le prix de vente du bien occupé en DUH est plus élevé
    • L’acheteur paye certaines charges à la place du vendeur comme les taxes foncières ou les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
    • Il assume également l’entretien du logement ainsi que les travaux de rénovation et les charges de copropriété s’il s’agit d’un bien situé dans un ensemble collectif.
    • Dans l’acte de vente, il est toutefois possible de négocier la répartition des factures d’énergie ou d’entretien du bien entre acheteur et vendeur.

    Les inconvénients

    • Le vendeur ne peut pas louer son bien.
    • Il n’y a pas de transmission possible du DUH, qui est un droit personnel. Ce qui signifie que le vendeur ne peut autoriser un membre de sa famille ou l’un de ses proches à habiter dans le logement.
    • De même, ce droit d’occupation s’éteint au décès de la ou des occupants et ne peut se transmettre via un héritage.
    • En revanche, le conjoint survivant peut réclamer ce droit dans un délai d’un an suivant le décès de son ou sa partenaire.

    Usufruit ou droit d’usage et d’habitation ?

    Le gros avantage de l’usufruit en viager ? Disposer du choix entre habiter dans le bien ou le mettre en location, tout en bénéficiant de rentes en viager. Ces dernières ne sont imposées qu’en partie : par exemple à 70% pour un premier versement à moins de 50 ans, 50% entre 50 et 59 ans et 40% entre 60 et 69 ans.

    Mais l’usufruit a également des inconvénients comme le paiement de plus de charges, telles que celles d’entretien, de copropriétés ou encore les taxes foncière et locatives.

    Quelle solution choisir ?

    Le choix entre l’une ou l’autre solution dépend, avant tout, de vos projets de vie :

    • Si vous comptez rester le plus tard possible dans votre logement le droit d’usage et d’habitation constitue la meilleure solution.
    • Si vous ignorez si vous allez déménager, mais avez déjà quelques projets en ce sens, l’usufruit est le statut adéquat.

    Quelle assurance pour son DUH ?
    Dans le cas d’un bien en viager occupé au titre du DUH, votre statut sera équivalent à celui d’un locataire aux yeux de l’assurance. Il faudra donc modifier votre contrat d’assurance habitation de propriétaire occupant à occupant non propriétaire. De son côté, l’acheteur pourra souscrire une assurance propriétaire non-occupant.

    La décote d’habitation

    La décote d’habitation du DUH est calculée pour refléter la valeur réelle du bien en viager pour l’acheteur. Elle correspond à la baisse de la valeur du bien qui découle de son occupation par le vendeur. En effet, malgré l’entretien, le logement subit une usure inévitable au fil du temps. Il présente donc moins de valeur à l’achat, d’où la décote.

    La décote d’habitation représente environ 60% du prix du bien, mais cela varie en fonction de l’âge de l’occupant. Plus il est jeune, plus cette décote sera importante puisqu’il est susceptible d’y habiter plus longtemps, son espérance de vie étant plus grande que pour un vendeur plus âgé.

    Cette décote, non présente dans l’usufruit, est avantageuse pour l’acheteur qui profite d’un bien à moindre coût même s’il ne peut l’occuper dans l’immédiat.

    Les barèmes de décote en fonction de l’âge sont disponibles auprès des professionnels du viager : notaires et agences spécialisées.

    Voir aussi :

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    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.