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Estimer la valeur de son appartement sans se prendre la tête
Par Luko
L’achat en viager est une transaction immobilière particulière : le nouveau propriétaire du bien ne pourra en jouir pleinement qu’après le décès du vendeur. Comment couvrir ce bien, et qui doit souscrire une assurance habitation, avec quelles garanties ? Tout dépend du type de viager : on fait le point sur la question.
Les types d’assurance pour le viager
Lors d’une vente en viager, différentes assurances peuvent être souscrites par l’acheteur et le vendeur pour protéger le logement en cas de sinistre. Tout dépendra donc du type de vente, si le vendeur continue d’occuper le logement ou non, mais également des besoins des deux parties.
On distingue deux types d’assurance habitation :
- L’assurance habitation, qui couvre les sinistres liés au bien vendu en tant qu’occupant (le vendeur dans le cas d’un viager occupé, et l’acheteur en cas de viager libre) ;
- L’assurance PNO, qui couvre les sinistres pour le propriétaire qui n’occupe pas les lieux (l’acheteur, ou le vendeur s’il met le bien en location en cas de viager avec usufruit)
Si l’achat en viager est financé par un crédit immobilier, l’acheteur doit souscrire une assurance de prêt pour couvrir son emprunt auprès de son établissement bancaire.
En plus de l’assurance habitation, il existe des contrats d’assurance spécifiquement conçus pour les ventes en viager. On retrouve par exemple l’assurance décès viager, qui protège les ayants droit de l’acheteur si celui-ci décède avant le vendeur, et l’assurance longévité exceptionnelle, qui couvre l’acheteur si le vendeur vit bien plus longtemps que prévu.
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Pour un viager occupé
En viager occupé, le vendeur reste dans le bien jusqu’à la fin de ses jours en tant qu’occupant. Il continue donc de vivre dans le logement vendu, tout en bénéficiant d’une rente viagère mensuelle de la part de l’acheteur.
En tant qu’acheteur
Même si le logement est occupé par le vendeur qui doit souscrire une assurance habitation, l’acheteur doit également se couvrir contre les risques potentiels du viager occupé.
Pour commencer, si vous devez passer par un prêt pour financer votre achat, une assurance de prêt immobilier vous sera demandée par la banque.
Attention, dans le cas d’un viager occupé, un crédit est très complexe à obtenir, car, contrairement à un prêt immobilier classique, il n’est pas possible de proposer une hypothèque du bien comme garantie puisque ce dernier est occupé par le vendeur.
Concernant le logement en lui-même, il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant). S’il n’est pas obligatoire, ce contrat couvre votre responsabilité civile et peut prendre en charge les dommages non couverts par l’assurance du vendeur occupant.
Pour finir, deux contrats bien spécifiques à l’achat en viager peuvent également être souscrits :
- L’assurance longévité exceptionnelle : dans le cas où le vendeur dépasserait la longévité prévue par les statistiques, l’assurance se chargera du paiement des rentes à la place de l’acheteur ;
- Une assurance décès viager: elle permet de protéger les descendants et héritiers de l’acheteur en cas de décès prématuré de ce dernier, ou s’il décède avant le vendeur. Ils n’auront pas à prendre en charge le paiement des rentes.
En tant que vendeur
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur reste dans son logement même après la vente. Dans ce cas, il doit obligatoirement souscrire une assurance habitation en tant qu’occupant. S’il disposait déjà d’une assurance en tant que propriétaire, il faudra tout de même contacter son assureur pour changer les termes du contrat ! Certains aspects de l’assurance habitation peuvent changer dans le cas d’un viager occupé.
Pour un viager libre
Dans un viager libre, le vendeur quitte son logement après l’achat : en général, il profite du bouquet viager ainsi que du versement des rentes mensuelles pour financer une chambre dans une maison de retraite confortable.
L’acheteur sera donc en capacité d’acheter le bien et de s’y installer directement après, ou bien le mettre en location pour générer des revenus supplémentaires.
En tant qu’acheteur
Tout comme pour un viager occupé, l’acheteur devra impérativement souscrire une assurance de prêt immobilier s’il a recours à un crédit pour financer son achat. Toutefois, ce dernier sera plus simple à obtenir puisqu’il sera possible de contracter une hypothèque sur le bien en tant que garantie.
Les assurances spécifiques décès viager et longévité exceptionnelle du vendeur sont toujours optionnelles, mais peuvent être intéressantes à souscrire pour protéger son investissement.
Pour finir, concernant l’assurance habitation, tout dépend des projets de l’acheteur :
- S’il s’installe dans le logement, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée pour être couvert en cas de sinistre. Attention, si le logement est un appartement en copropriété, il faudra obligatoirement souscrire une assurance.
- S’il met le logement en location, une assurance propriétaire occupant sera indispensable, surtout dans le cas d’un logement en copropriété où l’assurance responsabilité civile sera obligatoire.
Dans le cas d’un logement loué, ce sont les locataires qui devront souscrire une assurance habitation pour couvrir le bien contre les risques locatifs (incendies, explosions, dégâts des eaux). Ils peuvent également souscrire un contrat plus complet pour protéger leurs biens personnels.
En tant que vendeur
En étant ni propriétaire ni occupant du bien, aucune assurance supplémentaire ne doit être contractée par le vendeur. Ce dernier peut donc bénéficier des rentes mensuelles du viager, sans se soucier du bien en question qui n’est plus sous sa responsabilité.
Pour un viager avec usufruit
Le viager avec usufruit est le type de viager le moins utilisé, car assez peu attractif pour les acheteurs. Il permet en effet à un vendeur d’occuper son bien, mais également de le louer de façon régulière ou temporaire, sans en être le propriétaire.
Le vendeur bénéficie donc du bouquet viager et des rentes viagères (amoindries, du fait de la mise en location du bien), mais également des rentes locatives potentielles.
Pour l’acheteur
Il peut souscrire une assurance propriétaire non occupant. Celle ci est obligatoire si le bien est en copropriété. S’il s’agit d’une maison individuelle, elle reste conseillée pour se couvrir en cas d’insuffisance de l’assurance du vendeur.
Il peut en plus souscrire des garanties relevant du viager en tant que tel, avec les assurances spécifiques décès et longévité.
Pour le vendeur
Si le vendeur en viager avec usufruit ne fait qu’occuper son logement, il devra souscrire une assurance habitation en tant qu’occupant, tout comme pour un viager occupé. En revanche, s’il met son bien en location, il pourra souscrire une assurance PNO pour protéger le logement.
Les locataires, quant à eux, devront souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, comme pour une location classique.
Dans le cas d’une location saisonnière, le vendeur peut souscrire une assurance habitation à la place des locataires (on parle alors d’assurance pour le compte de qui il appartiendra), et répercuter ce prix sur le loyer demandé.
Les assurances spécifiques au viager
L’achat en viager est souvent synonyme d’un coût avantageux pour l’acheteur, surtout lorsque le vendeur est âgé. Cependant, si ce dernier vit plus longtemps que prévu, la rentabilité de l’opération peut être fortement mise à mal puisque l’acheteur devra continuer à lui verser une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès. Heureusement, certains contrats permettent à l’acheteur de se protéger contre ces frais supplémentaires.
L’assurance décès
L’acheteur a la possibilité de souscrire une assurance décès viager pour protéger ses héritiers et ayants droit dans le cas où il décèderait avant le vendeur. Si ce cas de figure se présente, l’assurance prendra le relais et règlera les rentes viagères à la place de l’acheteur : ses enfants n’auront donc pas à s’en acquitter.
Dans les faits, les rentes restantes sont recalculées en capital. En cas de décès de l’acheteur avant le vendeur, ce capital sera versé aux héritiers pour qu’ils puissent payer ce dernier sans puiser dans leurs finances personnelles.
Sauf en cas de dérogation proposée par l’assureur, l’assurance décès viager doit être souscrite au moment de la vente.
La prime de l’assurance décès est calculée en fonction de plusieurs critères :
- L’âge de l’acheteur ;
- L’âge du vendeur ;
- Les rentes viagères restant à verser en fonction de l’espérance de vie estimée du vendeur au moment de la souscription.
L’assurance longévité exceptionnelle
Le principe même du viager repose sur l’espérance de vie du vendeur. Si ce dernier vit bien plus longtemps que ce que les statistiques prédisent, l’acheteur devra continuer à lui verser des rentes viagères. Le coût d’achat final du bien peut donc être bien plus élevé que prévu !
Pour pallier cette éventualité, l’acheteur en viager peut souscrire une assurance longévité exceptionnelle. Concrètement, si le versement des rentes est plus long que prévu, l’assurance prendra le relais à partir d’un certain âge du vendeur pour le versement des rentes.
L’âge auquel l’assurance longévité exceptionnelle peut être déclenchée est calculé en fonction des tableaux de mortalité publiés par l’Insee. Cet âge doit obligatoirement être inscrit dans le contrat.
Attention, si l’acheteur souscrit une assurance longévité exceptionnelle, il a l’obligation d’en informer le vendeur. Lorsque l’assurance prend le relais sur le paiement des rentes, celles-ci ne seront plus indexées et ne pourront donc plus être rehaussées en fonction de l’augmentation du coût de la vie.
Pour y voir plus clair, prenons l’exemple d’un achat en viager à un homme de 78 ans, dont l’espérance de vie est estimée à 14 ans. S’il vit au-delà de 92 ans et que l’acheteur a souscrit une assurance longévité exceptionnelle, c’est son assurance qui paiera les rentes viagères à sa place.
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