Transformer une dépendance en habitation : mode d'emploi
Nos conseils pour transformer une dépendance en habitation en toute légalité
Par Luko
Vous êtes propriétaire de votre appartement et vous avez envie de le vendre ? Ou bien, vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Pour cela, il est primordial de connaître le bon prix de vente sur le marché immobilier actuel.
Voici les 4 conseils pour vous aider à estimer au mieux la valeur de votre appartement. Et ne pas vous faire avoir !
En bref
- Utilisez les bases de données immobilières. Gratuites, elles vous permettent de voir à quel prix ont pu se vendre des logements semblables et proche du vôtre.
- Testez la méthode par comparaison. Aussi utilisée par les services des impôts, elle vous incite à comparer des biens aux dimensions similaires aux vôtres ou ayant été vendu à proximité.
- Faites appel à un professionnel. Son expérience vous permettra de déterminer objectivement la valeur de votre appartement.
- Estimer en ligne. Précisez les caractéristiques de votre logement sur un site spécialisé qui vous permettra d'établir sa valeur rapidement..
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Pourquoi réaliser une estimation immobilière ?
Avant de passer aux conseils, il est important de bien comprendre pourquoi cette évaluation est cruciale.
L’estimation de votre appartement va vous aider à déterminer si c’est le bon moment ou pas pour le vendre. Peut-être vaut-il mieux attendre un meilleur marché ? Ou imaginer le mettre en location en attendant ?
Estimer précisément votre bien vous permettra également :
- De le vendre rapidement et dans les meilleures conditions ;
- D'être sûr de vendre au prix le plus juste.
Conseil 1 : utiliser les bases de données immobilières
Pour vous aider à estimer votre appartement, vous avez à disposition plusieurs bases de données immobilières.
→ Il y a d’abord la base PATRIM. Il s'agit d'un outil développé par l'Etat Français et utilisé par les services des impôts qui recense plus de 20 millions de transactions.Cette ne va pas vous donner une estimation du prix de votre appartement précisément, mais va vous renseigner sur les prix auxquels des biens similaires et proches de votre secteur ont été vendus.
→ Sinon, les deux bases de données de notaires de France, que sont la base BIEN pour Paris et la région Ile-de-France et la base PERVAL pour le reste de l’Hexagone sont d’excellents baromètres. Dans ces deux bases sont recensées les transactions qui ont fait l’objet d’un acte notarié.
Ces bases de données sont accessibles gratuitement sur Internet.
Étape 2 : Méthode par comparaison
Cette méthode, généralement utilisée par les services des impôts, fonctionne en comparant les caractéristiques d’un bien avec celles d’un autre de la même nature.
Cette comparaison s’opère non seulement en fonction des caractéristiques, mais aussi de la catégorie du logement, de sa délimitation géographique, de son environnement économique et de son prix.
Deux façons sont possibles pour comparer :
- La comparaison directe : on déduit directement la valeur d’un appartement en prenant en compte un autre bien similaire ;
- La comparaison indirecte : ici, on prend davantage en compte la superficie habitable de l’appartement
Cette méthode est souvent privilégiée concernant les appartements considérés à titre de résidence principale depuis plus de 5 ans et dans lesquels il n’y a donc aucune mise en location.
Étape 3 : L’expertise par un professionnel
Rien ne vaut l’œil aguerri d’un professionnel pour estimer la valeur de votre appartement.
3 options s’offrent à vous :
- Faire appel à un agent immobilier. Ils se déplacent sur les lieux pour constater les mètres carrés ainsi que les éventuels travaux à prévoir pour optimiser la vente. Il est recommandé de faire appel au moins à 3 agents immobiliers pour vous faire une idée juste du prix de votre appartement car chaque agent ne va pas prendre les mêmes paramètres pour réaliser son calcul.
- Faire appel à un expert immobilier. Avant de solliciter leurs services pour expertiser votre bien, vérifiez qu'ils ont suivi ne formation spécifique ou qu'ils justifient d’une expérience de 4 ans minimum en évaluation immobilière.
- Faire appel à un notaire. Ce n'est pas leur premier métier mais ils peuvent vous aider dans cette tache. Ils ont ainsi le pouvoir d’expertiser tous types de biens en se basant sur leur base de données et sur le label NoExpert qui respecte la charte d’expertise en évaluation immobilière. En retour, le notaire vous remet un certificat d’expertise ou encore un « avis de valeur vénale ».
Étape 4 : L’estimation en ligne
Vous pouvez aussi opter pour l'option digitale (et plus rapide !) c'est-à-dire faire une estimation en ligne de votre appartement.
Concrètement, vous renseignez les différentes caractéristiques de votre bien en ligne via un formulaire plus ou moins précis en fonction des sites spécialisés (Bon de visite, MeilleursAgents, etc.)
Plusieurs options permettent d’affiner l’estimation : surface habitable, nombre de pièce, exposition, qualité de l’environnement, présence d’équipements exceptionnels, terrasse, balcon, nombre d’étages, etc.
Et le site, après avoir fait une analyse prédictive et comparé le prix au mètre carré sur une base de données locale, vous fournit une estimation précise en quelques minutes. Tout cela... depuis son canapé !
