Les clauses suspensives du compromis de vente

Après la signature du compromis de vente pour l’achat d’un bien immobilier, acheteur et vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Malgré cette règle générale, l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de dix jours calendaires à compter de la signature.

Il peut également annuler la transaction en faisant jouer l’une des clauses suspensives insérées dans le compromis de vente. Si elle se réalise, la vente peut être annulée par l’acheteur sans pénalités.

Quelle différence avec une clause résolutoire ?

La différence entre clause résolutoire et clause suspensive est avant tout une histoire de logique. Mais cela revient, en réalité, au même :

• Dans le cas d’une clause suspensive : la vente se matérialise si la situation arrive.
• Dans le cas d’une clause résolutoire : la vente intervient si la situation n’arrive pas.

Ci-dessous nous avons listé les clauses suspensives les plus couramment invoquées lors de la rédaction d’un compromis de vente, qu'il soit classique ou sous seing privé.

L’obtention d’un prêt immobilier

L’obtention d’un prêt immobilier est la seule clause suspensive obligatoire pour protéger l’acheteur qui a besoin d’un emprunt pour s’acquitter du montant demandé. Après la signature du compromis, le délai de validité est souvent de 45 jours, même si 60 jours peuvent être plus confortables pour dénicher le prêt adéquat. Si, dans ce laps de temps, l’acquéreur n’a pas trouvé de financement, la vente sera annulée.

Vous devez avoir essuyé le refus de deux établissements bancaires distincts pour que cette clause soit valable. Cette dernière doit aussi receler certaines précisions quant au prêt : montant de l’apport personnel, durée de remboursement, taux d’intérêt ou encore liste des banques et/ou courtier que vous allez solliciter.

La vente d’un autre bien immobilier

Parfois la réalisation de la vente sera soumise à la vente d’un autre bien immobilier. Cette clause est insérée lorsque l’acheteur a besoin du produit de la vente pour s’offrir une nouvelle propriété. Cela se matérialise souvent par l’obtention d’un prêt relais. Ce prêt immobilier transitoire permet de faire le lien entre l’achat et la revente. Il court généralement sur 12 à 24 mois au maximum.

Si vous n’arrivez pas à vendre votre maison ou votre appartement et/ou si le prêt relais ne vous est pas octroyé, la vente sera annulée.

L’obtention d’un permis de construire

Si vous achetez un terrain et que la maison ou le bâtiment n’est pas encore édifié, l’obtention d’un permis de construire sera une clause suspensive importante. Tout comme la délivrance d’un certificat d’urbanisme, d’un permis d’aménager ou l’acceptation d’une déclaration préalable de travaux.

Il peut également s’agir d’autres autorisations administratives. Par exemple transformer des locaux d’habitation pour un usage professionnel ou y créer un commerce.

Si vous n’êtes pas autorisé à réaliser la construction ou la modification, la vente est alors caduque.

La réalisation de travaux par le vendeur

Des travaux de mise en conformité doivent être réalisés par le vendeur si le diagnostic préalable à la vente a révélé un défaut. Par exemple au niveau du réseau électrique ou de la solidité de la charpente. Pour être sûr d’acquérir un bien conforme à ce qui vous a été promis, ne négligez pas non plus la visite de courtoisie qui prend place entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte final.

Si le vendeur ne fait pas réaliser ces travaux, la vente est annulée également. Leur nature doit être précisée dans le compromis de vente.

L’absence de servitude sur le terrain

Dans cette clause la transaction sera annulée si le bien est soumis à un droit de passage ou de servitude. En tant qu’acheteur, cela vous permet de ne pas acquérir une maison ou un logement avec terrain sur lequel des voisins ou agriculteurs peuvent passer comme bon leur semble. Ce qui constituerait un obstacle à votre quiétude.

L’absence de droit de préemption de la mairie sur le bien

Si elle souhaite acheter le terrain sur lequel vous comptez faire construire ou le bien que vous souhaitez acquérir, la mairie sera prioritaire. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption ou DPU : il peut être utilisé, par exemple, pour acquérir une surface destinée à l’édification de logements sociaux ou d’un bâtiment d’utilité publique.

Si la municipalité utilise son droit de préemption, la vente du terrain à bâtir ou de l’édifice est annulée.

C’est au notaire de vérifier qu’aucune préemption ne concerne la parcelle ou le bâtiment. Cela s’effectue via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui comprend le prix et les conditions de la vente, la situation géographique du bien, sa consistance et son usage ainsi que les coordonnées de l’acquéreur.

Les clauses suspensives personnalisées

Il est possible d’établir des clauses suspensives spécifiques selon l’usage du bien, la profession de l’acheteur ou encore sa zone géographique. Prenez conseil auprès d’un notaire pour balayer l’ensemble des risques liés à votre projet d’acquisition.

La formulation des clauses suspensives doit être précise. La rédaction est effectuée par l’acheteur. Il doit préciser l’événement mis en cause ainsi que la partie concernée par chacune des clauses : vendeur ou acheteur.

Vous pouvez vous offrir les services d’un notaire ou d’un agent immobilier pour cette partie du compromis de vente :

1. Les agents immobiliers ne demandent généralement pas de paiement pour cette tâche, elle est souvent comprise dans le montant global de la commission.
2. En revanche, si vous passez par un notaire il y aura des frais de rédaction d’acte de l’ordre de 150 à 300 euros selon les offices.

Si l’une ou plusieurs des clauses sont trop défavorable à l’une ou l’autre partie, le notaire peut la déclarer non-valable. La clause ne doit pas être trop abusive. Par exemple, si dans la condition suspensive de prêt, l’acquéreur réclame un taux d’intérêt irréaliste par rapport au marché actuel. Ou s’il souhaite que le vendeur réalise une extension ou des rénovations qui vont au-delà des indications du diagnostic.

Pour invoquer une clause suspensive pour annuler la vente d’un bien, l’acheteur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C’est à lui d’apporter la preuve que l’une des conditions ne s’est pas réalisée.

Par exemple en fournissant les refus de prêts de deux banques distinctes, ou le document qui stipule que la demande de permis de construire ou d’autorisation d’urbanisme a été refusée.

La non réalisation de l’événement doit parfois être constatée par un notaire. C’est le cas du droit de préemption puisque c’est au professionnel d’effectuer la déclaration d’intention d’aliéner auprès de la mairie. La constatation d’un droit de servitude peut également être difficile à déterminer sans connaissances juridiques.

Dans certains cas, le compromis de vente pourra inclure des clauses suspensives liées aux diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente immobilière, comme le DPE, le diagnostic amiante, termites, électrique, le diagnostic gaz, ERP, plomb, assainissement, diagnostic loi carrez.

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