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Par Luko
Après avoir mis votre logement en vente et reçu quelques visites d’acheteurs potentiels, bonne nouvelle : vous recevez plusieurs offres d’achat, au prix où vous souhaitez vendre ! Comment départager ces offres, et quel acheteur prioriser ? Selon la date à laquelle les offres sont reçues, la loi diffère : on vous explique tout.
Ce que dit la loi
Selon l’article 1583 du Code civil, un vendeur est dans l’obligation d’accepter une offre d’achat faite au prix demandé. On dit alors que la vente est parfaite, puisque les deux parties sont d’accord sur la chose et le prix.
Un vendeur ne peut accepter qu’une seule offre d’achat : il n’est pas possible d’en accepter plusieurs pour garder un acheteur « sous le coude » au cas où le premier se rétracterait par exemple.
Il n’est pas non plus possible d’annuler une vente si l’on reçoit une offre plus intéressante plus tard. L’acheteur lésé serait en droit de réclamer le versement de dommages et intérêts, ainsi que la vente forcée du bien.
En revanche, si la vente n’aboutit pas, rien ne vous empêche de recontacter a posteriori un acheteur vous ayant fait une offre que vous aviez déclinée précédemment.
Un acheteur n’a en aucun cas le droit de faire une offre d’achat supérieure au prix demandé par le vendeur pour être prioritaire ou réserver un logement. De ce fait, un vendeur ne peut pas non plus accepter une offre plus élevée que son prix de vente.
Les offres d’achat sont reçues à des dates différentes
Si plusieurs offres au prix sont reçues à des dates différentes, c’est la première arrivée qui doit être acceptée. Attention, pour qu’une offre soit prioritaire, elle doit être reçue avec au moins un jour de différence par rapport aux autres : une offre reçue le matin et une l’après-midi sont considérées comme étant arrivées le même jour. Celle reçue le matin ne sera donc pas prioritaire.
Pour rappel, une offre d’achat orale n’a aucune valeur légale : elle doit impérativement être faite par écrit.
Il est possible d’accepter une offre au prix tout en continuant les visites, jusqu’à la signature du compromis de vente. En revanche, il est indispensable de prévenir les potentiels acheteurs qu’une offre au prix a déjà été acceptée.
Les offres d’achat sont concomitantes
Lorsqu’un vendeur reçoit plusieurs offres d’achat le même jour, que ce soit par courrier ou par email, on dit qu’elles sont concomitantes. Dans ce cas, si les offres sont toutes au prix demandé, le vendeur peut choisir librement l’acheteur auquel il souhaite vendre son bien, sans être accusé de privilégier une offre plutôt qu’une autre.
Il pourra alors départager les potentiels acheteurs en fonction de leur dossier ou du feeling ressenti lors des visites par exemple.
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Les critères à étudier pour faire son choix
Si vous avez reçu plusieurs offres au prix pour votre bien le même jour, et que vous ne savez pas comment départager les acheteurs, voici quelques points clés à étudier :
- Les moyens de financement de l’acheteur : prévoit-il de régler son achat comptant (dans ce cas, il n’y aura pas de clause suspensive d’obtention de prêt) ou à l’aide d’un crédit immobilier couplé à un apport personnel ?
- L’offre d’achat en elle-même : est-elle bien détaillée et complète ? Pour rappel, une offre doit contenir les éléments suivants : le prix proposé, l’identité de l’acheteur, la description et l’adresse du bien, le financement envisagé, le délai de rétractation, les clauses suspensives ainsi que les modalités de réponse pour le vendeur.
- L’acheteur a-t-il fourni une offre de prêt signée par sa banque, ou au moins une simulation de prêt ? Une attestation de financement peut également être un élément clé pour faire votre choix ;
- Le profil de l’acheteur : sa situation professionnelle est-elle stable, ou risque-t-elle de mettre à mal sa demande de prêt, et par conséquent la vente de votre bien ?
Le facteur humain est également important dans votre prise de décision : peut-être avez-vous eu un meilleur contact avec un acheteur plutôt qu’un autre, ou qu’une lettre de motivation vous a plus parlé qu’une autre ?
Si vous faites appel à un agent immobilier pour vous accompagner, il sera à même de vous conseiller sur l’offre d’achat à privilégier. En revanche, si vous souhaitez vendre sans agence, étudiez toutes les offres très attentivement !
Les précautions à prendre avant d’accepter une offre
Si vous avez reçu plusieurs offres d’achat concomitantes, ne vous précipitez pas : prenez le temps de bien étudier les offres d’achat reçues avant de faire votre choix. En effet, une fois l’offre acceptée, il n’est plus possible pour le vendeur de faire marche arrière.
Contrairement à l’acheteur, qui dispose encore d’un délai de rétractation de 10 jours, la signature d’une offre d’achat vous engage définitivement en tant que vendeur !
La vente peut toutefois être annulée grâce aux clauses suspensives présentes dans le compromis de vente classique ou entre particuliers, sans pénalités pour le vendeur ni l’acheteur. C’est le cas par exemple si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier ou que le vendeur ne réalise pas les travaux de rénovation prévus dans le compromis.
Pour rappel, si vous vendez votre bien sans agence, il faudra impérativement joindre des documents à l'acheteur potentiel avant le compromis de vente : les PV d'assemblée générale de copropriété si le bien est en copropriété, les dernières factures d'électricité, les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, gaz, assainissement, ERP, électrique, diagnostic loi carrez et diagnostic termites.
Sans ces documents et malgré un bien qui plaira (avec plusieurs offres), la vente n'ira pas à terme.
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