Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Selon les statistiques communiquées par le site de Particulier à Particulier, le parc immobilier français compte entre 5 et 6 millions de logements non reliés au réseau d’assainissement dont 80 % ne seraient pas conformes à la législation. La loi française impose dorénavant un diagnostic assainissement avant la vente de tout bien ayant son propre traitement des eaux usées. Faisons le point sur ce diagnostic actuellement au cœur des préoccupations écologiques.
En quoi consiste le diagnostic assainissement ?
La loi sur l’eau du 30 décembre 2006, complétée le 12 juillet 2010 par la loi n°2010-788 dite Grenelle II, entérine la création d’un diagnostic assainissement obligatoire portant sur le contrôle des installations individuelles ou autonomes.
Ce diagnostic, qui doit être réalisé en cas de vente, concerne généralement les maisons individuelles non raccordées au réseau public ou n’entrant pas dans le schéma du réseau de traitement collectif et inclut notamment la vérification des fosses septiques, des tranchées, de lits d’épandage ou des bacs à graisse.
Il permet en effet d’informer l’acheteur de la situation du logement qu’il envisage d’acquérir, et lui signifier les éventuelles obligations de travaux à réaliser, mais aussi :
- d’émettre des recommandations en cas de problème d’accessibilité ou de défaut d’entretien du réseau d’évacuation ;
- de s’assurer que l’installation privée ne porte pas atteinte à la salubrité publique et respecte les recommandations en vigueur lors de sa réalisation ou sa réhabilitation (santé, pollution de l’environnement) ;
- d’informer l’acheteur de la situation du logement qu’il envisage d’acquérir, et lui signifier ses éventuelles obligations de travaux à réaliser ;
- de préciser la configuration de l’installation d’évacuation des eaux usées et leur accessibilité sur le terrain ;
- de diminuer le nombre de logements non reliés au tout-à-l’égout en améliorant la qualité du réseau français des eaux usées et leur traitement.
Depuis le 1er janvier 1999, toute nouvelle installation ou réhabilitation d’un réseau d’assainissement doit être conforme aux contraintes sanitaires et environnementales, s’adapter aux caractéristiques du bien et du terrain et respecter la préservation des milieux naturels.
Qui réalise ce diagnostic ?
Le diagnostic assainissement est effectué sur place. Il est complété par des documents sur l’implantation initiale et les caractéristiques du réseau d’évacuation des eaux usées remis par le propriétaire.
Il est réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de la commune où se situe le bien. Il peut également être effectué par une société labellisée par le SPANC.
Pour connaître la liste des sociétés labellisées effectuant le diagnostic, prenez contact avec les services techniques de la mairie du lieu du bien à vendre.
Que contient-il ?
Il contient des recommandations, rappels d’entretien à effectuer ou travaux plus importants à mettre en œuvre. Il met également en avant les risques sanitaires et environnementaux éventuellement constatés et présente une liste de travaux à réaliser en priorité, dont certains peuvent être contraints par le législateur.
Le diagnostic assainissement est intégré aux annexes du compromis de vente sous seing privé ou est signé chez un notaire ainsi qu’à l’acte authentique.
Lors de la vente d’un bien, il est possible que le propriétaire ne désire pas se charger des travaux d’assainissement et que le preneur accepte la mise en conformité à ses frais dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Il y a donc lieu, avant de s’engager, d’étudier avec précision le diagnostic effectué et de négocier le prix de cession en conséquence.
L’article L.1331-1 du Code de la Santé Publique précise les obligations à raccorder le logement au réseau public. Dans le cas d’une commune donnant accès au tout-à-l’égout, le branchement du logement doit être impérativement effectué dans les deux ans après la mise en service du réseau ou de la construction.
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Est-il obligatoire ?
Le diagnostic d’assainissement n’est obligatoire que si le logement à vendre est un bien individuel dont les évacuations des eaux usées ne sont pas reliées au réseau public. Cette obligation permet de protéger les acheteurs en leur permettant d’acheter un bien de manière éclairée. Elle permet également de responsabiliser les propriétaires et de leur éviter des poursuites pour vices cachés, en cas de dysfonctionnements.
En cas d’absence de diagnostic, le propriétaire s’expose à des poursuites pénales et financières, ainsi qu’à l’annulation pure et simple de la vente pour vices cachés.
Cas particuliers : les Jeux Olympiques de Paris 2024
Une nouvelle décision a été prise, en prévision des épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, et pour répondre aux enjeux écologiques de plus en plus présents. Depuis le 1er janvier 2022, et selon le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, les logements collectifs qui se situent dans un territoire où l’évacuation des eaux usées et pluviales sont susceptibles de porter atteinte à la qualité de l’eau de la Seine sont également soumis à un contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées, comme le prévoit la loi Climat et Résilience.
À partir du 1er janvier 2023
À compter du 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience devrait être étendue à l’ensemble du territoire national, dans les mêmes conditions.
Durée de validité et coût
Le diagnostic assainissement a une durée de validité de 3 ans après la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique. Il doit donc être réalisé en amont afin de laisser le temps au propriétaire de réaliser les travaux.
Il est toujours à la charge du propriétaire du bien.
Pensez à vérifier les points des différents diagnostics obligatoires (amiante, termites, plomb, DPE, surface loi Carrez, gaz et électricité) avant de vous engager à acheter une maison ou un appartement.
Ce diagnostic coûte entre 100 et 150 euros, et est réglé par le propriétaire du logement, sous la forme d’une redevance à la commune ou à l’entreprise labellisée. Le prix moyen de la réhabilitation d’un réseau d’assainissement est d’environ 7 000 €.
Assurer son installation
L’assurance multirisque habitation couvre, en règle générale, l’intégralité de votre installation d’assainissement au même titre que vos canalisations enterrées. Même si votre fosse septique est installée en extérieur, elle fait partie intégrante de votre habitation.
Assurer une fosse septique ou tout réseau d’assainissement privé implique, la plupart du temps, la souscription d’une extension de garantie qui voit son étendue et son application varier selon les assureurs.
Nous vous invitons à vérifier les conditions générales de votre contrat afin de confirmer la prise en charge de votre installation en cas de sinistre. Si vous êtes assuré chez Luko, vous pouvez facilement ajouter une garantie optionnelle depuis votre espace personnel.
Dans le cadre d'une vente immobilière (vous achetez ou vendez avec ou sans agence), le diagnostic assainissement fait parti de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires à fournir au vendeur et au notaire. Les autres diagnostics à fournir sont :
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic Termites
- Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
- Le diagnostic gaz
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic électrique
- Le diagnostic ERNMT (ou ERP)
Voir aussi :
