Est-ce une bonne idée d'acheter un appartement déjà loué ?

Achat d’un appartement loué : bonne ou mauvaise piste d’investissement immobilier ?

    L’achat d’un appartement loué peut être une bonne option si vous cherchez à investir dans l’immobilier. Si la possibilité de faire une bonne affaire s’offre à vous, pourquoi ne pas tenter le coup ? À condition toutefois de bien connaître les avantages de cette opération et de débusquer certains pièges. Pour éviter de vous retrouver en difficulté, suivez le guide.

    Pourquoi acheter un logement déjà occupé ?

    Une première chose à savoir est qu’acheter un logement occupé est plus avantageux pour les investisseurs. Du fait des délais souvent longs pour récupérer le logement pour soi, cet achat immobilier est moins intéressant pour les personnes à la recherche de leur résidence principale, sauf si le locataire désire quitter les lieux rapidement et que son départ est déjà validé par la pose de son congé.

    C’est donc généralement en tant qu’investisseur locatif que le futur propriétaire entame ses recherches auprès d’une agence immobilière, d’un courtier indépendant ou directement en se rapprochant d’un particulier mettant en vente un bien déjà loué.

    Ne pensez pas qu’il est facile de récupérer le bien occupé pour votre usage personnel. La loi du 6 juillet 1989, modifiée et renforcée par les lois ALUR et MACRON, protège le locataire.

    Un gain de temps

    Le premier avantage de cet achat est l'absence de recherche de locataire. Le propriétaire en place peut en effet justifier les paiements réguliers des loyers par les quittances émises. Le risque d’impayés diminue donc si aucun accident de règlement n’a été constaté sur la période du bail en cours.

    Pensez à demander les justificatifs de paiements réguliers des loyers pour éviter toute surprise.

    En choisissant d’investir dans un bien déjà occupé, le nouvel acquéreur n’a pas à rechercher un locataire pour son logement. Il évite ainsi les démarches d’annonces et de sélection avant de percevoir son premier loyer.

    Une rentabilité immédiate

    L’investisseur immobilier ayant contracté un prêt pour son achat doit commencer à le rembourser dès la signature chez le notaire. La présence d’un locataire permet de ne pas supporter de vacance locative et de régler directement la première échéance de l’emprunt sans débourser cette mensualité à titre personnel.

    Il s’assure ainsi un revenu locatif immédiat avec une rentabilité mensuelle connue, utilisée afin d’honorer son prêt.

    Obtenir un crédit immobilier plus facilement

    Acheter un appartement loué rassure bien évidemment les banques qui peuvent anticiper les rentrées régulières des loyers et calculer le montant des mensualités. L’acquéreur obtient généralement un financement plus facilement, d’autant plus si sa situation personnelle est favorable.

    Les banques vont s’attarder, entre autres, sur les dates de début et de fin du bail ainsi que sur la régularité du paiement des loyers et le statut du locataire (revenus réguliers, type de contrat de travail, etc.). Si les indicateurs sont au vert, c’est un point de plus pour l’obtention d’un crédit.

    Négocier une décote à l’achat

    Un achat immobilier occupé subit forcément une décote sur son prix de vente, du fait de la non disponibilité immédiate du bien au profit de l’acquéreur. Celle-ci s’élève, en général, entre 5 et 15 % de la valeur d’un bien sur un secteur donné.

    La décote d’un bien loué dépend :

    • de la durée du bail restant à courir ;
    • du montant du loyer ;
    • de l’état du bien ;
    • de sa situation géographique.

    Un bien vendu occupé décote moins s’il est localisé dans une ville où la conjoncture immobilière est tendue, comme Paris ou Lyon.

    Il était auparavant possible de trouver sur le marché les fameux biens soumis à la loi de 1948, applicable aux villes de plus de 10 000 habitants. La décote entre 25 et 50 % sur le prix réel de vente était alors imbattable. S’il existe encore quelques appartements ou immeubles concernés, ils sont aujourd’hui très rares, car très prisés des investisseurs.

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    Les points auxquels faire attention

    L’investissement dans un bien occupé ne compte pas que des avantages. L’acquéreur devient propriétaire bailleur dès la signature de l’acte d’achat, avec toutes les responsabilités que cela entraîne.

    Le dossier du locataire

    Bien que le locataire occupe depuis un certain temps l’appartement ou la maison, le nouvel acquéreur doit vérifier son dossier et s’assurer :

    • de sa solvabilité en fonction de sa situation personnelle et ses revenus professionnels ;
    • de l’absence de contentieux en cours avec l’ancien propriétaire ;
    • du paiement régulier des loyers avec la remise des quittances ;
    • de ses intentions quant au fait de rester ou de quitter le logement.

    Il est également important de vérifier que le dossier du locataire entre dans les critères et les conditions de la souscription d’une assurance de loyers impayés si le nouvel acquéreur désire être couvert en ce sens.

    Si le locataire est présent dans le logement depuis plus de 6 mois consécutifs sans incidents de paiement, il est alors possible de souscrire une garantie loyers impayés même s’il ne répond pas aux critères d’éligibilité.

    L’état du logement

    L’entretien du logement est réparti entre le locataire qui a obligation d’effectuer certaines réparations locatives, comme l’entretien de la chaudière, et le propriétaire devant se charger des travaux plus importants.

    Il est à noter que la part de travaux à la charge de l’acquéreur est transférée lors de la signature de l’acte de vente. Il est donc important de prendre en amont la mesure des éventuels désordres de remise en état ; l’occupation des lieux rendant parfois les opérations de rénovation impossibles. Ils devront être, pour certains, repoussés après le départ du locataire.

    L’état intérieur du logement lors du déménagement du locataire génère ou non le remboursement de la caution versée. Ce sera au nouveau propriétaire de le rembourser de son dépôt de garantie. Le montant encaissé lors de l’entrée du locataire dans les lieux sera donc transmis par l’ancien propriétaire au nouvel accédant.

    Pour s’assurer de la propreté et du bon entretien du logement, comparez l’état des lieux réalisé à l’aménagement du locataire avec l’état actuel du logement. Certains occupants peu scrupuleux peuvent tout à fait avoir dégradé le mobilier d’un appartement meublé et ne pas l’avoir signalé au propriétaire.

    Le DPE

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de classer le logement et de lui attribuer une note de A à G. Il doit inclure les améliorations préconisées et leur chiffrage pour informer le futur propriétaire :

    • des rénovations à envisager ;
    • de l’investissement qu’il devra y consacrer ;
    • des futures aides possibles ;
    • des économies d’énergie possibles.

    Le DPE est précieux, il sera interdit de louer des logements dits passoires thermiques, classés en catégorie F et G dès le 1er janvier 2023.

    Le bail de location

    L’achat d’un bien occupé implique le maintien du montant du loyer et la poursuite du bail en cours, avec l’impossibilité de changer ses clauses contractuelles. Il est donc important de vérifier :

    Si vous constatez des clauses qui ne vous semblent pas conformes, prudence ! Une fois le bail reconduit, vous ne pourrez plus le modifier, sauf à faire accepter au locataire la signature d’un avenant, toujours très compliqué à négocier, surtout s’il n’est pas à son avantage.

    Comment résilier le bail du locataire déjà en place ?

    Acheter un logement loué pour pouvoir y habiter ou bien le revendre plus cher (sans locataire) est possible mais pas si simple.

    Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez résilier le bail, si votre locataire à plus de 65 ans et des revenus modestes, vous ne pourrez résilier son bail que si vous lui proposer une solution de relogement.

    Résilier le bail y habiter

    Si cette idée vous traverse l’esprit, sachez que vous ne pourrez pas résilier immédiatement le bail si celui-ci est toujours en cours. Comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR puis plus récemment par la loi Macron, vous devrez, dans tous les cas, respecter un délai de 2 ans à partir de la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire et ce même si la date d’échéance du bail était de moins de 2 ans.

    Pour cela, vous devrez envoyer une demande de congé pour reprise à votre locataire 6 mois avant le délai de 2 ans pour les locations vides et 3 mois pour les meublés.

    Si la durée de bail restant est supérieure à 2 ans, vous ne pourrez pas occuper le logement avant la date de fin du contrat, sauf si le locataire le résilie de sa propre initiative.

    Résilier le bail pour revendre le logement

    Vous comptiez résilier pour revendre rapidement le logement, vide de locataire, et faire une plus- value ? Là aussi, vous devrez respecter certaines règles :

    • dans un premier temps, vous devez proposer le logement au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption ;
    • si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat et qu’il ne souhaite pas acquérir le bien, vous devrez attendre la fin du premier renouvellement du bail pour lui donner congés.

    Prenons un exemple concret : le locataire est entré dans les lieux au 1er janvier 2021. Le bail prend fin ou se reconduit au 1er janvier 2024. Vous avez acheté l’appartement loué le 1er juillet 2024. Le locataire devra rendre les clés au plus tard le 1er janvier 2027, date de fin de la première période de reconduction après l’acquisition.

    Pour protéger votre investissement, n’oubliez pas d’assurer votre logement loué au travers une assurance propriétaire non-occupant. Grâce à Luko, vous pouvez bénéficier d’une assurance simple et transparente au juste prix : réalisez jusqu’à 25 % d’économie en moyenne par an.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.