Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Nos conseils pour concrétiser votre projet d'achat immobilier sans perdre de temps
L’acquisition d’un bien immobilier s’apparente souvent à un marathon avec son lot de difficultés et de petites victoires avant la consécration finale, l’accession à la propriété. De la recherche du bien jusqu’à la signature de l’acte de vente, plusieurs mois peuvent s’écouler. Pour vous donner une idée, le délai pour finaliser un achat immobilier sans accroc est en moyenne de 6 mois. Il est donc essentiel de bien se préparer et s’organiser une fois la décision d’acheter prise.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? De la définition du projet aux visites jusqu’à l’emménagement, on vous explique comment surmonter chaque étape pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.
Compte tenu de l’engagement financier qu’il représente, l’achat d’un bien immobilier - particulièrement lorsqu’il s’agit d’une première acquisition - nécessite une réflexion approfondie en amont. En effet, il est essentiel de répondre à plusieurs questions afin de définir clairement votre projet d’achat.
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Une fois votre projet bien défini, l’étape suivante consiste à faire le point sur votre budget pour savoir à quel prix vous pouvez envisager d’acheter. Pour cela, plusieurs paramètres doivent être pris en compte :
Sachez que l’apport personnel est souvent une condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier. En règle générale, les établissements bancaires exigent au minimum un apport de 10 % du montant de l’opération.
Signalons également que vous ne pourrez pas emprunter si vous dépassez le taux d’endettement maximum autorisé. En effet, depuis le 1er janvier 2022, les banques ne sont plus autorisées à accorder de crédits aux particuliers au-delà de 35 % de taux d’endettement, pour une durée de prêt de 25 ans maximum.
Plusieurs sites en ligne comme Action Logement proposent des simulateurs vous permettant d’évaluer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, des mensualités souhaitées et de la durée de crédit envisagée.
La recherche de la perle rare peut prendre beaucoup de temps (entre 3 et 6 mois en moyenne). Heureusement, de nombreuses possibilités s’offrent à vous aujourd’hui pour réussir à trouver le bien immobilier de vos rêves. Découvrez ci-dessous quelques pistes pour vous guider dans votre quête.
Les applications dédiées à la recherche de logement à installer sur votre smartphone constituent également un moyen rapide et facile pour trouver un logement à acheter.
Les visites dans le cadre d’un achat immobilier sont souvent nombreuses avant de trouver le bien répondant à tous vos besoins et critères. Cela nécessite d’être réactif, mais aussi de préparer soigneusement vos visites en amont.
Nous vous conseillons de rédiger une checklist que vous emporterez avec vous pour ne rien oublier pendant les visites.
Demandez à consulter les diagnostics obligatoires pour déceler d’éventuelles anomalies.
Lorsque vous effectuez une visite, veillez systématiquement à prendre des notes et des photos pour garder une trace et y revenir en cas d’interrogation sur un point.
Si un bien vous intéresse, demandez à le visiter à différents moments de la journée pour avoir une vision globale de l’environnement. De la même façon, si vous avez un coup de cœur, programmez une contre-visite avec un proche pour avoir un deuxième avis.
Enfin, n’hésitez pas à effectuer plusieurs visites pour comparer des biens dans la même fourchette de prix, cela vous permettra d’affiner vos critères au fur et à mesure.
Vous avez enfin trouvé un bien conforme à vos attentes et aspirations ? Dans ce cas-là, le moment est venu d’effectuer sans tarder une offre d’achat au propriétaire. Vous pouvez faire une offre au prix d’achat ou négocier le montant avec le vendeur ou l’agent immobilier.
Si vous optez pour la seconde option, mieux vaut vous appuyer sur des éléments concrets (travaux à prévoir, défauts, etc.) pour justifier la négociation du prix.
Sachez qu’une offre d’achat orale n’a aucune valeur juridique, il est donc recommandé de formaliser votre proposition par écrit afin d’éviter toutes déconvenues. Signalons au passage que l’offre d’achat constitue un engagement juridique dans lequel vous vous engagez à acquérir le bien si votre proposition est acceptée par le vendeur. Celle-ci doit donc comporter certaines mentions obligatoires :
Nous vous conseillons d’ajouter en complément certaines informations :
Il peut être judicieux de présenter une attestation de financement (accord de principe de la banque par exemple) pour rassurer le vendeur et ainsi vous démarquer des autres acheteurs potentiels. Cela peut jouer en votre faveur si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix.
Si votre offre d’achat a été acceptée par le vendeur, l’étape suivante consiste à signer le compromis de vente pour concrétiser l’affaire. Il est possible de sceller cet accord par un compromis de vente sous seing privé, ou de façon plus classique chez un notaire.
Dans un cas comme dans l’autre, le compromis de vente signé entre particuliers ou dans une étude notariale possède la même valeur aux yeux de la loi. En effet, seule la signature de l’acte authentique nécessite d’être réalisée auprès d’un notaire.
Qu’il soit rédigé par les deux parties, un notaire ou un agent immobilier, le compromis de vente réalisé en deux exemplaires doit impérativement comporter les éléments suivants :
En plus des mentions obligatoires, plusieurs pièces doivent être annexées au compromis de vente comme le dossier de diagnostic technique (DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb, diagnostic électrique, diagnostic termites, diagnostic ERNMT, diagnostic assainissement, etc.) et/ou les documents relatifs à un bien en copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien de la copropriété, etc.).
Contrairement à la promesse de vente, la signature d’un compromis engage autant le vendeur que l’acheteur.
Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter (à compter du jour suivant la signature). Passé cette période, le compromis de vente ne pourra être annulé que dans certains cas spécifiques liés aux conditions suspensives (refus de prêt par exemple). À défaut, des pénalités d’annulation seront appliquées.
Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de 45 jours, prolongeable jusqu’à 60 jours, pour obtenir et une offre de prêt. Par conséquent, il est fortement recommandé de constituer son dossier et d’effectuer sa demande de prêt au préalable pour ne pas se retrouver acculé le moment venu.
Un accord de principe de la banque facilitera grandement les démarches et vous fera ainsi gagner un temps précieux.
N’hésitez pas cependant à comparer les différentes offres des banques pour bénéficier du meilleur taux possible en vous basant sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
Notez que vous devrez également souscrire une assurance pour garantir votre emprunt. Bien que l’assurance de prêt immobilier ne résulte pas d’une obligation légale, celle-ci est exigée par la plupart des banques pour se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle est d’ailleurs presque systématiquement incluse dans l’offre de prêt proposée par l’établissement prêteur.
Depuis la promulgation de la loi Lagarde en 2010, vous n’êtes plus obligé de choisir l’assurance emprunteur de votre banque lorsque vous souscrivez un crédit immobilier. En optant pour la délégation d’assurance de prêt immobilier, vous pouvez ainsi diminuer considérablement le coût total de votre emprunt.
Votre banque vient de valider votre demande de prêt, félicitations ! Sachez toutefois qu’en application de la loi Scrivener, vous devrez attendre la fin du délai légal de réflexion de 10 jours après réception du document par courrier pour signer votre offre de prêt.
Le déblocage des fonds est effectué en une fois, juste après la signature de l’offre, vous permettant ainsi de finaliser l’achat de votre bien immobilier.
La banque ne peut pas annuler une offre de prêt signée, sauf si vous avez menti ou si vous avez omis volontairement des détails pour l'emprunt immobilier.
La signature de l’acte authentique finalisant la transaction immobilière doit obligatoirement être réalisée chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans un délai de 3 à 4 mois après avoir signé le compromis. L’acheteur et le vendeur doivent être présents puisqu’ils devront chacun parapher et signer les documents concluant la vente. Il convient donc d’anticiper et de s’organiser pour être disponible le jour J.
C’est à cette occasion que vous remettrez au notaire le chèque de banque correspondant au montant de la vente et que vous vous acquitterez des frais de notaire et des frais de garantie. À l’issue du rendez-vous, le notaire vous fournira une attestation de propriété provisoire et vous confiera les clés de votre nouvelle propriété.
Votre titre de propriété vous sera transmis par courrier dans un délai de 6 mois après avoir été visé par l’administration fiscale et enregistré par le service de la publicité foncière (formalités obligatoires).
Il n’est pas rare d’avoir à entreprendre certains travaux de rénovation, d’agencement ou de rafraîchissement suite à l’acquisition d’un bien immobilier. Suivant la nature des travaux à réaliser, vous aurez sans doute besoin de faire appel à des artisans. Les prix pouvant varier d’un professionnel à l’autre, il est conseillé de faire plusieurs devis comparatifs avant d’arrêter votre choix.
Le financement de ces travaux peut être inclus dans votre crédit immobilier (sur présentation des devis) ou faire l’objet d’un second prêt dédié. Sachez que vous pouvez aussi bénéficier d’aides de l’État pour financer des travaux d’isolation.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de profiter sous conditions d’un déficit foncier pour réaliser des travaux d’amélioration dans un bien donné en location.
L’organisation de votre déménagement est l’étape ultime avant de pouvoir jouir de votre nouveau logement en tant que propriétaire. Cela implique que vous devez effectuer plusieurs démarches avant votre installation comme :
L’attestation de propriété remise par le notaire est suffisante pour accomplir l’ensemble de ces formalités administratives.
Voir aussi :
Le délai estimé entre le début des recherches et la signature de l’acte de vente définitif d’un bien immobilier est d’environ 6 mois. Toutefois, cela peut varier selon la nature et la complexité de votre projet : construction d’une maison neuve, VEFA, achat immobilier ancien avec travaux, investissement locatif, etc.
Un achat immobilier se déroule en 5 étapes principales : la recherche du bien, l’offre d’achat au vendeur, la signature du compromis de vente, la signature de l’offre de prêt et la signature de l’acte authentique devant le notaire.
Le délai minimum entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte est fixé à 3 mois. Il peut toutefois être raccourci ou allongé (jusqu’à 4 mois) selon les circonstances et sous réserve d’accord entre les parties.
Il est possible d’annuler une transaction immobilière dans les 10 jours suivant la signature du compromis de vente. Passé ce délai, la vente ne pourra être annulée qu’en cas d’application d’une clause suspensive mentionnée dans le compromis de vente. Le cas échéant, l’acheteur devra supporter des pénalités d’annulation (dédommagement financier).
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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