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Par Luko
L’achat d’un bien immobilier ancien à rénover peut être une excellente opportunité pour les acheteurs ou les investisseurs qui recherchent une maison ou un appartement à un prix abordable. En effet, l'achat d'une propriété ancienne peut offrir des avantages uniques et même des profits considérables si vous êtes prêt à investir du temps et de l’argent dans des travaux de rénovation. Cependant, il est essentiel de connaître les risques liés à ce type d’achat afin d’éviter que le rêve ne vire au cauchemar. C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article consacré à l’achat immobilier ancien avec travaux.
Les avantages d’investir dans l’ancien avec travaux
Bénéficier d’un emplacement attractif
L’achat d’un bien immobilier ancien avec travaux est une très bonne option si vous souhaitez résider en centre-ville, à proximité de toutes les commodités ou réaliser un investissement locatif rentable à moindre coût.
En effet, contrairement à la majorité des biens récents situés en agglomération, l’acquisition d’un bien ancien permet de profiter d’une situation attractive en cœur de ville. Que vous optiez pour de la location saisonnière ou longue durée, cela vous permettra d’attirer aussi bien des seniors non véhiculés que des jeunes actifs ou des touristes de passage.
Profiter d’un prix d’achat plus bas
Comparativement à l’achat d’un logement neuf ou déjà rénové, l’acquisition d’un logement ancien avec travaux présente de nombreux avantages financiers :
- un prix d’achat moins élevé : en moyenne 10 à 20 % moins cher, voire plus si celui-ci nécessite une rénovation complète ;
- une rentabilité plus élevée après rénovation : investir dans des travaux permet de rendre le bien plus attractif et d’augmenter par conséquent sa valeur immobilière ;
- un potentiel de plus-value plus important en cas de revente : la plus-value d’une propriété ancienne rénovée est généralement plus importante que celle d’une propriété neuve ;
- des frais de notaire globalement réduits : bien que les frais de notaire soient plus importants (7 à 8 % du prix du bien ancien) que pour un logement neuf (2 à 3 % du prix de vente), le montant correspondant aux travaux n’est pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire.
Il est également possible d’économiser sur la main-d’œuvre en réalisant soi-même les travaux, à condition d’être bricoleur et d’avoir suffisamment de temps à y consacrer.
Négocier plus facilement le prix de vente
Compte tenu des travaux à réaliser pour remettre le bien en état, l’achat d’un bien immobilier à rénover offre une marge de manœuvre plus importante pour négocier le prix de vente. Pour cela, il est essentiel de bien évaluer le coût des travaux nécessaires pour faire une offre d’achat cohérente au vendeur. Grâce à cette économie non négligeable, vous aurez ainsi plus de latitude pour agencer et personnaliser le bien selon vos besoins et vos goûts.
Créer un déficit foncier
Il est possible de bénéficier d’une déduction fiscale appelée déficit foncier si vous entreprenez des travaux dans un bien mis en location. Ces travaux peuvent inclure des réparations, des rénovations, des améliorations et des mises à niveau. Ainsi, les dépenses liées à ces travaux peuvent être déduites de votre revenu imposable, afin de réduire le montant des impôts à payer.
Attention, les dépenses relatives à des travaux de démolition, d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Fixer librement le loyer
Un investissement locatif dans le neuf est la plupart du temps soumis à un plafonnement des loyers, ce qui a pour conséquence de réduire le bénéfice généré par les revenus fonciers. Il est donc souvent plus rentable d’investir dans un bien immobilier ancien, où vous êtes libre de définir sans contrainte le montant du loyer.
Certains logements anciens situés en zones tendues font l’objet d’un encadrement des loyers. C’est le cas notamment dans la majorité des grandes villes françaises : Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, etc.
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Les aides aux travaux disponibles
Les travaux pour remettre en état un bien ancien sont souvent conséquents et représentent une charge financière importante. Heureusement, il existe de nombreuses aides disponibles pour les propriétaires et les investisseurs qui souhaitent rénover leur logement.
Le PTZ pour les primo-accédants
Pour la rénovation d’un bien ancien, le prêt à taux zéro (PTZ) peut représenter une excellente solution pour les ménages modestes souhaitant acquérir leur premier bien immobilier. Ce dispositif de soutien financier initié par l’État offre la possibilité de financer l’achat et/ou la rénovation d’un logement ancien sans intérêts, jusqu'à 40 % du coût total de l’opération. Notez toutefois que pour profiter du dispositif, le montant global des travaux doit représenter au moins 25 % du prix d’achat.
Il peut financer la majorité des travaux de rénovation, notamment les travaux d'isolation thermique et phonique, l'amélioration de l'accessibilité des logements, les travaux d'aménagement intérieur et extérieur ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Il s’adresse exclusivement aux propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale et est remboursable sur une durée de 15 à 25 ans. Notez qu’il peut être complété par un prêt travaux classique ou un prêt aidé.
Attention, seuls les biens anciens situés dans les zones B2 et C (communes de moins de 25 000 habitants situées en province) peuvent prétendre au PTZ.
L’éco-ptz pour financer la rénovation énergétique d’un bien ancien
À la différence du PTZ, l’éco-PTZ est accessible aussi bien aux propriétaires occupants qu'aux propriétaires bailleurs, sans condition de ressources. Cependant, il ne permet de financer que certains travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique du logement :
- travaux d’isolation thermique (toiture, murs, menuiseries, etc.) ;
- installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude ;
- travaux de réhabilitation d’une installation d’assainissement individuel.
Le montant accordé varie en fonction de la nature des travaux envisagés.
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)
Cette subvention fiscale destinée à encourager les ménages à réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique de leur logement est remplacée depuis le 1er janvier 2021 par la prime de transition énergétique MaPrimeRénov’.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov' est un dispositif mis en place par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) pour aider les ménages à financer des travaux de rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires occupants ou bailleurs (sous conditions) souhaitant effectuer entre autres des travaux d'isolation thermique, de ventilation, d'installation d'une chaudière à très haute performance énergétique ou de remplacement de fenêtres en simple vitrage.
Le montant de l’aide est calculé en s’appuyant sur deux critères : les revenus du demandeur et le gain écologique des travaux. L’aide octroyée est également soumise à un plafond maximum fixé par type de dépense.
Les aides des collectivités locales
Certaines collectivités locales peuvent proposer des aides financières pour financer des travaux de rénovation. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions ou de prêts à taux préférentiels. Pour en savoir davantage, il est conseillé de se rapprocher de la mairie où se situe le bien.
Les points importants à prendre en compte
Aujourd'hui, de plus en plus de gens sont à la recherche d'un bien immobilier ancien nécessitant des travaux. Ces travaux peuvent être l’occasion de réaliser une belle affaire, mais ils peuvent également se révéler être une source de frustration et de déception si l'achat ne se fait pas dans les meilleures conditions. Il est donc important avant d'acquérir un bien immobilier à rénover de bien se préparer et de connaître les bonnes pratiques pour mener à bien ce projet.
Bien préparer ses visites
Avant de procéder à l’achat d’une maison avec travaux, il est important d’évaluer le bien immobilier afin de déterminer les travaux nécessaires. Par conséquent, il est impératif lors de la visite de procéder à une inspection complète du bâtiment y compris des dépendances. Veillez notamment à bien vérifier l’état de la toiture, des murs, des plafonds, des sols, des menuiseries ainsi que de l’ensemble des installations et équipements existants.
Il est également recommandé de réaliser une checklist en amont pour ne rien oublier le jour J. N’hésitez pas à prendre des notes, des photos et bien sûr à poser toutes vos questions au vendeur ou à l’agent immobilier lors de la visite. Pensez également à demander le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien et le titre de propriété pour éviter toutes mauvaises surprises.
Faire estimer le montant des travaux
Vous avez repéré un bien potentiellement intéressant. Pour obtenir une évaluation du montant des travaux à entreprendre, il est préférable de se faire accompagner durant la contre-visite par un ou plusieurs professionnels qualifiés et expérimentés. Cela vous permettra de déterminer précisément l’enveloppe globale à prévoir pour la rénovation du bâtiment.
En outre, soyez vigilant et veillez à bien comptabiliser toutes les dépenses relatives au chantier : matériaux, outillage, fournitures, main-d’œuvre, etc. Gardez en tête qu’il est également possible que des problèmes inattendus surviennent au cours des travaux, entraînant des coûts supplémentaires et/ou des retards. Il convient donc d’en tenir compte dans votre calcul pour ne pas vous retrouver pris au dépourvu.
Attention, si vous constatez des défauts importants ou que le montant des travaux à prévoir dépasse votre budget, mieux vaut passer votre chemin que de vous lancer dans un projet qui pourrait mettre vos finances en péril.
S’entourer des bons professionnels
Si vous n’avez jamais rénové un bien ou que vous n’avez pas de compétences en bricolage, il est plus prudent de confier votre projet à une entreprise tous corps d’états ou à des artisans spécialisés qui se chargeront du chantier.
Le recours à des artisans implique inéluctablement un surcoût qu’il convient d’intégrer à votre prêt immobilier. En contrepartie, vous avez l’assurance de bénéficier d’installations respectant les normes en vigueur.
Ne vous précipitez pas et prenez le temps de comparer les différents devis et les offres proposées par les professionnels. Nous vous conseillons également de vérifier leurs qualifications et leurs expériences afin de s'assurer de leur qualité de travail et de leur sérieux. N’hésitez pas non plus à recueillir les avis des clients précédents afin de savoir ce qu'ils pensent des prestations réalisées.
Avant de signer un devis, assurez-vous que le professionnel choisi dispose bien d’une assurance de responsabilité civile décennale garantissant les travaux effectués. Notez d’ailleurs que celui-ci a l’obligation de vous remettre une attestation d’assurance avant le début du chantier.
Anticiper la vacance locative
Dans le cas où vous avez acheté un bien à rénover à des fins locatives, vous ne pourrez le louer et donc percevoir des revenus locatifs qu’une fois les travaux achevés. Par conséquent, il est primordial de tenir compte de cette vacance locative en prévoyant un budget supplémentaire pour couvrir les différents frais ( charges, remboursement du crédit, factures d’énergie, etc.).
Privilégier des matériaux de qualité
Sélectionner des matériaux de qualité dans le cadre d'une rénovation contribuent grandement à réduire les coûts à long terme. Plus durables, ils permettent d’économiser de l'argent en réduisant les frais d'entretien et de réparation ainsi que les dépenses énergétiques. De plus, le choix de matériaux qualitatifs apporte une réelle plus-value en améliorant l’apparence du bien, un aspect important en cas de revente.
Le choix de matériaux bas de gamme (moins résistants) peut être dommageable en cas de sinistre et entraîner des dépenses importantes pour remettre le logement en état.
En conclusion
Malgré certains inconvénients, investir dans un bien immobilier ancien avec travaux s’avère généralement une opération rentable à condition de :
- bien se renseigner en amont ;
- ne pas sous-estimer l’ampleur des travaux ;
- de s’entourer de professionnels compétents ;
- de prévoir un budget suffisant pour pallier aux imprévus ((vacance locative, retards dans les travaux, etc.).
Voir aussi :
