Les points à vérifier pendant la contre-visite immobilière

Les raisons pour lesquelles effectuer une contre-visite lors d’un projet immobilier sont nombreuses, surtout s’il s’agit de votre premier achat :

• confirmer ou infirmer un coup de coeur que vous avez eu pour un bien ;
• ne pas se précipiter et vérifier que tous vos critères, ou la majorité d’entre eux, sont remplis ;
• voir le logement à un moment différent des premières fois : le matin, le soir, la semaine ou le week-end. Surtout s’il s’agit d’un appartement, vous saurez ainsi si l’environnement est bruyant à certaines heures ou si vos futurs voisins sont fêtards ou calmes ;
• revoir le quartier, la vie d’immeuble, les facilités d’accès, les commerces ou encore le niveau sonore de la vie nocturne ;
• venir avec un professionnel du bâtiment si un élément du logement vous paraît douteux, notamment au niveau de l’isolation ou du réseau électrique ;
• poser vos dernières questions avant de vous fixer définitivement sur cet achat, surtout si votre coeur balance entre plusieurs acquisitions.

Avant de faire une contre-visite, il convient de la préparer avec soin :

• demandez à un proche de vous accompagner pour avoir un avis objectif, dénué d’affect ;
• sollicitez un professionnel du bâtiment si des travaux sont nécessaires. Il réalisera une estimation du coût des travaux de rénovation ou d’embellissement ;
• Pensez à vous munir de matériel pour noter vos questions et observations, ainsi que d’un mètre pour mesurer les dimensions des pièces et la hauteur sous plafond pour imaginer vos futurs aménagements. Une lampe de poche pour explorer les recoins plus sombres (placards, cave, grenier) est également indispensable !

Avant de vous rendre sur place, appelez le propriétaire ou l’agent immobilier pour qu’il pense à apporter d’éventuels documents manquants, tels que le règlement de copropriété, les différents diagnostics obligatoires (DPE, diagnostic loi Carrez, diagnostic gaz, etc.), le montant de la taxe foncière ou encore celui des charges de copropriété ou le type de syndic s’il s’agit d’un appartement.

L’extérieur du logement est un élément souvent négligé mais très important, surtout en copropriété. Si l’extérieur est mal entretenu, il peut y avoir de gros frais à prévoir, notamment si le terrain est peuplé d’arbres qui ne semblent pas en bonne santé.

Si vous projetez de faire construire une extension de maison et que le terrain n’est pas suffisamment plane pour cela, sachez qu’il faudra prévoir des travaux de terrassement.

L’état de la toiture et des façades

Vérifiez l’état des murs, des façades ainsi que du toit : état des tuiles, infiltrations potentielles, étanchéité. Les maisons ou logements à toit plat sont plus vulnérables face aux problèmes d’infiltration que les toits en pentes.

Inspectez aussi l’intégrité des fondations en demandant l’accès au sous-sol ou à la cave s’il en y a une. Des micro-fissures en bas des murs peuvent vous mettre la puce à l’oreille quant à une structure fragilisée. Si des rénovations ont eu lieu, demandez le détail de ce qui a été accompli.

Si vous achetez au sein d’une copropriété, renseignez-vous sur la date du dernier ravalement de façade et la nature des travaux prévus prochainement. Cela vous aidera aussi à estimer le montant du paiement de charges exceptionnelles et à le prévoir dans votre budget.

L’accès au logement

Regardez les moyens d’accès au bien. Quel est l’état du chemin, la largeur de la voie ? Cette question est particulièrement importante si le logement est enclavé et fait l’objet d’une servitude de passage.

Un parking est-il mis à votre disposition ? Vérifiez-en la hauteur et la largeur si vous possédez un grand véhicule.

L’accès au logement est-il sécurisé via un interphone, un visiophone ou un portail ? Est-il pourvu d’alarmes ? Si ce n’est pas le cas et que vous souhaitez investir dans un système de sécurité, assurez-vous que cela est faisable avec les équipements actuels (porte, fenêtres, réseau…) ou s’il faut en acquérir de nouveaux.

L’entretien des parties communes

Si vous achetez un appartement au sein d’une résidence ou d’une copropriété horizontale, inspectez l’état de propreté des parties communes : ascenseur, hall d’entrée, parking, espaces verts, escaliers, etc. Vous pouvez demander au vendeur de vous préciser la fréquence de passage des agents d’entretien.

Vérifiez également que l’ensemble est aux normes : l’ascenseur notamment doit faire l’objet d’une inspection technique régulière. À l’intérieur de l’équipement, une étiquette autocollante précise généralement la dernière visite en date.

Il est maintenant temps de passer, une nouvelle fois, l’intérieur au peigne fin. Munissez-vous d’une checklist pour votre achat immobilier. Demandez au propriétaire actuel de confirmer les propos tenus lors de la première visite : travaux prévus, montant de la taxe foncière ou des charges de copropriété, qualité de vie dans le voisinage, etc.

La superficie et le nombre de pièces

Ici, il s’agit de vérifier que la superficie du bien et le nombre de pièces sont conformes à ce qui est précisé dans l’annonce immobilière. Reportez-vous également au diagnostic Loi Carrez qui atteste de la surface privative. Il fait partie des diagnostics obligatoires.

Regardez également la distribution des pièces et leur taille. Projetez-vous dans votre futur chez-vous en imaginant les différents meubles et éléments de décoration que vous souhaitez.

L’exposition des pièces va aussi conditionner votre bien-être et vos futures dépenses de chauffage. Par exemple, une salle à manger avec une baie vitrée sur laquelle le soleil donne l’après-midi n’aura sans doute pas besoin d’être beaucoup chauffée en hiver. Mais en été, il se peut qu’il soit difficile d’y vivre.

Les murs, les sols et le plafond

Au niveau des murs, du sol et du plafond, vérifiez les aspects suivants :

• La présence ou non de fissures, leurs dimensions et leur profondeur ;
• Des moisissures qui trahissent un taux d’humidité trop important, et donc une mauvaise isolation ou une ventilation insuffisante des pièces ,
• Des traces d’humidité au niveau des murs ou du plafond, qui pourraient provenir d’un dégât des eaux mal traité ;
• Les portes et fenêtres doivent disposer d’un système d’ouverture qui fonctionne correctement. Vérifiez aussi leur étanchéité ainsi que l’état des volets ;
• L’isolation phonique entre les différentes pièces, et vis-à-vis de l’extérieur ;
• L’état des revêtements au sol, qu’il s’agisse de parquet, de moquette ou de carrelage.

Les équipements

Inspectez également les équipements comme les sanitaires, la douche ou la baignoire, notamment au niveau des joints d’étanchéité et de l’évacuation. Par exemple, vérifiez que les tuyaux ne sont pas corrodés ou fragiles.

Si vous achetez un bien doté d’une cuisine équipée ou semi-meublée, testez l’électroménager pour voir s’il est en état de marche. Assurez-vous également que les meubles sont conformes à ce qui est précisé dans le contrat de vente.

Les installations techniques

Les installations techniques doivent être aux normes et fonctionnelles. Faites donc attention aux points suivants :

• L’installation électrique doit avoir un compteur accessible, qui présente toutes les garanties de sécurité ;
• Une chaudière ou un système de chauffage doit être en état de marche. Vous pouvez demander le certificat d’entretien du matériel qui doit être vérifié une fois par an par un professionnel ;
• La climatisation, les modules et les filtres fonctionnent et sont en bon état ;
• S’il y a une cheminée, elle doit être sûre et le ramonage annuel effectué : là aussi, demandez un document qui le prouve.
• L’emplacement et le nombre des prises électriques, en fonction de l’usage que vous projetez pour chaque pièce ;
• Le système d’aération et de ventilation, point névralgique du logement pour éviter les fuites d’air, déperditions de chaleur et présence d’humidité.

Visitez le quartier à différentes heures et assurez-vous de la présence de moyens de transport, de commodités, commerces, écoles, routes en bon état, etc. Si vous avez des enfants, la présence d’un parc ou d’une aire de jeux à proximité constitue un avantage ainsi qu’un environnement sécurisé.

Pensez également à l’avenir, lorsque vous prendrez de l’âge et que vos enfants poursuivront leurs études dans une grande ville. La maison - et son voisinage - sont-ils adaptés au long terme ?

Le fait de vous rendre dans votre futur domicile à plusieurs heures de la journée permet de vous rendre compte du niveau de trafic routier, d’éventuels bouchons aux heures de pointe ou du niveau de pollution sonore. Par exemple, si le logement est proche d’un couloir aérien, d’une voie rapide ou d’entreprises bruyantes, cela peut tempérer votre envie d’acquérir le bien convoité.

Si votre contre-visite est concluante, vous n’avez plus qu’à rédiger une offre d’achat. Soit au prix fixé par le vendeur, soit en négociant le montant à la baisse si vous constatez des anomalies ou des défauts.

À part en cas de gros problèmes, comme un sinistre ou un dysfonctionnement qui rend le logement inhabitable, le propriétaire actuel n’est pas tenu d’accepter votre requête. Tout dépend de sa volonté ou non de céder rapidement son bien et du dynamisme du marché immobilier local.