Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?

Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?

    Dans un compromis de vente, il est obligatoire d’intégrer une condition suspensive d’obtention de prêt pour protéger l’acheteur. S’il n’obtient pas son crédit, il pourra alors annuler la vente sans pénalités. On vous explique comment fonctionne cette condition, et comment la mettre en œuvre en cas de refus de prêt.

    Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

    Une condition suspensive est une clause inscrite dans un compromis de vente : si la condition nommée se réalise, alors la vente pourra avoir lieu. Au contraire, si elle ne se réalise pas, l’engagement entre l’acheteur et le vendeur pourra être annulé.

    Il existe de nombreuses clauses suspensives facultatives que vous pouvez inclure dans votre compromis :

    • L’absence de servitude de passage sur le terrain ;
    • L’obtention d’un permis de construire par l’acheteur ;
    • La réalisation de travaux de rénovation par le vendeur ;
    • La vente d’un premier bien immobilier, dans le cadre d’un prêt relais par exemple ;
    • L’absence de droit de préemption de la mairie.

    Il est également possible d’inclure des conditions suspensives plus personnalisées en fonction de la situation de l’acheteur ou du bien mis en vente. En revanche, une condition est obligatoire, car indispensable à la protection de l’acheteur : la condition suspensive d’obtention de prêt.

    On parle de clause résolutoire lorsque la vente intervient si la condition citée ne se réalise pas. Par exemple, la présence de vices cachés est une clause résolutoire : s’il y en a, la vente pourra être annulée.

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    La condition d’obtention du prêt immobilier

    Présente par défaut dans tous les compromis de vente, même les compromis signés sous seing privé, la condition suspensive d’obtention de prêt est incontournable. Elle protège l’acheteur et lui permet d’annuler la vente s’il n’arrive pas à obtenir un prêt immobilier.

    Si l’acheteur dispose d’un apport personnel suffisant et qu’il n’a pas besoin d’avoir recours à un prêt immobilier, il est possible de supprimer la condition d’obtention de prêt du compromis de vente. L’acheteur devra mentionner de façon manuscrite dans le compromis qu’il renonce à cette clause.

    Une protection indispensable

    Si l’obtention d’un prêt immobilier conditionne la bonne réalisation de la vente, c’est avant tout pour protéger l’acheteur en cas de refus de prêt. Si ce dernier s’engage à acheter un bien, et que sa banque n’accepte finalement pas de financer son acquisition, il peut se retrouver dans une position délicate vis-à-vis du vendeur.

    Avec une clause suspensive d’obtention de prêt, l’acheteur n’est pas obligé d’acheter le bien et le vendeur ne peut pas l’y contraindre si sa demande de prêt est rejetée. L’annulation de la vente se fera alors sans pénalités. De plus, si un dépôt de garantie avait été versé au vendeur, il sera remboursé.

    Son fonctionnement

    La condition d’obtention de prêt peut être invoquée à tout moment avant la signature de l’acte de vente final. Il est donc possible d’annuler une vente, même après le délai de rétractation de 10 jours, si la demande de prêt de l’acheteur est refusée.

    Attention toutefois, lorsque l’offre de prêt est acceptée, la condition est résolue. Il n’est donc plus possible d’annuler la vente en l’invoquant ! Les fonds sont ensuite débloqués, et la signature de l’acte de vente définitif est programmée chez le notaire.

    L’annulation de la vente est encore possible sous certaines conditions, mais l’acheteur devra alors s’acquitter de lourdes pénalités, en moyenne 10 % du prix de vente.

    Modalités de mise en œuvre

    Pour être valable, la clause d’obtention de prêt inscrite dans le compromis doit détailler explicitement les modalités du prêt demandé :

    • Sa durée ;
    • Son montant ;
    • Le taux maximum souhaité ;
    • Le délai d’obtention : en général 45 à 60 jours, au minimum 30 jours.

    Pour mettre en œuvre la condition suspensive, le refus de prêt de la banque doit mentionner les mêmes modalités. Dans le cas contraire, le vendeur est alors en droit de garder le dépôt de garantie versé par l’acheteur, mais également de lui demander des dommages et intérêts.

    Par exemple, si le compromis mentionne un prêt de 250 000 € sur 25 ans, à un taux maximal de 1,6 %, l’acheteur ne pourra pas faire jouer sa clause suspensive si le refus de prêt de la banque concerne un prêt de 275 000 € à 2 %.

    Dans ce cas, le vendeur pourra invoquer une fausse déclaration ou de la mauvaise foi de la part de l’acheteur. Une action en justice pourrait même déclarer la condition suspensive comme étant résolue, et l’acheteur devrait honorer ses engagements.

    Que se passe-t-il si je n’obtiens pas mon prêt immobilier ?

    Après un refus de prêt immobilier, deux cas de figure sont possibles :

    • La limite de temps pour obtenir le prêt n’est pas encore dépassée : il est tout à fait possible de contacter d’autres établissements bancaires pour faire de nouvelles demandes de prêt. Attention à bien respecter les conditions de prêt mentionnées dans la clause suspensive !
    • La limite de temps est dépassée : si le refus de prêt intervient au-delà des 45 à 60 jours convenus dans le compromis, il est impératif de contacter le vendeur et le notaire en charge de la vente via un courrier recommandé.

    Si vous souhaitez vous rétracter, vous pouvez invoquer la clause suspensive d’obtention de prêt et annuler la vente. Vous n’aurez alors aucune pénalité à verser au vendeur, et votre acompte vous sera entièrement remboursé.

    Il est également possible de demander un délai supplémentaire au vendeur pour trouver un autre moyen de financement : un avenant sera alors intégré au compromis de vente.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.