Règlement de copropriété : le guide complet

Le règlement de copropriété est un document, défini par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend par écrit toutes les règles d’administration et d’organisation, mais également les droits et devoirs de chacun au sein d’un immeuble ou d’une copropriété pour assurer son bon fonctionnement.

Il a valeur de contrat, et doit être remis à l’ensemble des copropriétaires ainsi qu’aux locataires qui doivent en prendre connaissance dès la signature de leur bail. Son objectif premier est d’encadrer la vie en communauté et d’éviter les litiges entre les habitants en établissant plusieurs règles.

Différence avec le règlement intérieur de copropriété

Attention à ne pas confondre le règlement de copropriété, qui est encadré par la loi, avec le règlement intérieur de copropriété — aussi appelé règlement de l’immeuble — qui n’a aucune valeur juridique, sauf s’il reprend une clause identique au règlement de copropriété.

Le règlement intérieur n’est pas obligatoire, et peut être rédigé à l’initiative du syndic de copropriété. Il définit les règles de bon voisinage : respect de la propreté de l’immeuble, horaires autorisés pour faire des travaux, où garer son vélo, règles esthétiques concernant les balcons pour garder une copropriété harmonieuse, etc.

Le règlement de l’immeuble est généralement affiché dans le hall d’entrée pour que chacun puisse en prendre connaissance.

Chaque copropriétaire se voit remettre un exemplaire du règlement de copropriété lorsqu’il achète son bien, c'est une des obligations du syndic envers les copropriétaires. En cas de perte, il est possible de demander une nouvelle copie en s’adressant à un autre copropriétaire membre du conseil syndical ou en vous rendant sur la plateforme en ligne de votre syndic professionnel.

Vous pouvez vous adresser directement auprès du syndic, mais sachez toutefois qu’il sera en droit de facturer des frais exceptionnels de reprographie pour vous rendre ce service.

Vous pouvez également faire une demande auprès du service de publicité foncière en remplissant le formulaire n° 3236-SD. Attention, cette démarche est facturée 30 € !

En tant que locataire, une copie du règlement de copropriété vous est remise en même temps que votre contrat de bail. Si vous ne l’avez pas eue, ou que vous l’avez égarée, vous pouvez contacter votre bailleur (propriétaire ou agence immobilière) pour en recevoir un nouvel exemplaire.

Il est également possible de faire une demande auprès du syndic, ou par le formulaire du service de publicité foncière, en payant les frais associés.

Le règlement de copropriété contient l’ensemble des règles essentielles au bon fonctionnement de l’immeuble. Ces règles concernent la gestion et l’administration de la copropriété, mais également la vie en communauté.

Les règles de gestion

Le but premier du règlement de copropriété est d’encadrer la gestion même de l’immeuble. On retrouve donc un certain nombre de règles régissant l’administratif de la copropriété :

• L’état descriptif de division : c’est l’un des éléments les plus importants du règlement de copropriété, car il permet d’établir le nombre de lots dans l’immeuble ainsi que les quotes-parts attribuées à chaque copropriétaire. Chaque lot est associé à un numéro d’identification unique, avec une description de ses caractéristiques dans un document technique annexé au règlement.
• La répartition des charges de copropriété et leur nature : les copropriétaires paient des charges de copropriété à hauteur de leur quote-part, et le règlement doit impérativement mentionner la méthode de calcul utilisée. Vous cherchez à réduire vos charges de copropriété ?
• Les règles en matière d’administration : le fonctionnement et le nombre de membres du conseil syndical, la gestion des parties communes par un gardien ayant une loge dans l’immeuble, les conditions de convocation des assemblées générales, etc.

Les règles de vie pratique

Le règlement de copropriété inclut également des règles concernant des aspects plus pratiques de la vie de l’immeuble :

• Les conditions d’utilisation des parties privatives : leur destination (habitation uniquement, utilisation professionnelle, usage mixte ou utilisation commerciale) ainsi que les règles concernant les heures où il est possible de faire des travaux par exemple ;
• Les conditions d’utilisation des parties communes : utilisation du local à vélo, du parking, des cours ou jardins partagés, etc.
• L’éventuel usage privatif de parties communes : le droit de jouissance de certaines parties communes à usage privatif peut être réservé à un seul copropriétaire (balcon, terrasse, combles, couloirs, etc.). Dans ce cas, le règlement de copropriété doit préciser les modalités de cette jouissance exclusive : travaux autorisés, impact sur le montant des charges de copropriété ainsi que sur les tantièmes du copropriétaire concerné.

Les points clés du règlement

Le règlement de copropriété peut également contenir des clauses concernant des points précis :

• La clause relative aux impayés de charges : chaque copropriétaire a l’obligation de payer un certain pourcentage des charges de copropriété pour assurer le bon entretien de l’immeuble. En cas d’impayés de la part d’un copropriétaire, le règlement peut prévoir le versement de dommages et intérêts si ce retard a causé un préjudice à la copropriété.
• Les règles concernant les animaux et les nuisances sonores : le règlement de copropriété ne peut en aucun cas interdire la présence d’animaux de compagnie, mais peut imposer des règles à respecter pour le bien commun (obligation de tenir les animaux en laisse dans les parties communes, ne pas laisser son animal faire ses besoins dans la cour intérieure, etc.).
• Les règles en matière de location saisonnière : le règlement ne peut interdire aux copropriétaires de louer leur logement via des plateformes comme Airbnb que s’il contient une clause de restriction du changement d’usage. Cette clause prévient les abus et empêche les propriétaires de transformer leur logement en meublé touristique.

Si le règlement de votre copropriété ne contient pas de clauses concernant ces points, sachez qu’il est tout à fait possible de le modifier pour les inclure et ainsi adapter le règlement à vos besoins.

Si le règlement de copropriété est généralement rédigé lors de la construction de l’immeuble ou de sa division en lot, il n’est pas pour autant gravé dans le marbre. En réalité, vous avez même l’obligation de le mettre à jour pour qu’il soit conforme aux évolutions législatives ! Le règlement de copropriété doit également être modifié dans les cas de figure suivants :

• Une modification de la clé de répartition des charges suite à un changement (travaux, vente d’une partie commune, etc.) ;
• Un changement de destination de l’immeuble ;
• Un changement d’utilisation des parties communes.

L’obligation de conformité avec la loi

Le règlement d’une copropriété doit toujours être en conformité avec la loi, et notamment avec la loi Elan du 23 novembre 2018. Cette loi a modifié en profondeur le droit immobilier et la copropriété, avec des points précis sur les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative et les lots transitoires.

Un délai de trois ans a été accordé depuis son entrée en vigueur pour permettre à tous les syndicats de copropriété de mettre leur règlement en conformité. En théorie, tous les règlements de copropriété doivent donc être à jour depuis le 23 novembre 2021 !

La mise à jour du règlement doit être votée à la majorité simple, conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Procédure pour le faire modifier

Quelle que soit la modification à apporter au règlement, elle doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété et faire l’objet d’un vote des copropriétaires pour être adoptée. Chaque copropriétaire peut donc demander à faire une modification au règlement en envoyant une lettre recommandée au syndic en amont de la prochaine assemblée générale.

Ces modifications doivent ensuite être publiées par un notaire à la conservation des hypothèques du service de la publicité foncière, pour être opposables à tous (copropriétaires et locataires actuels, mais aussi futurs). Les modifications seront définitives si aucun copropriétaire ne les conteste dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal.

Les différentes règles de majorité

Selon le motif pour lequel le règlement doit être modifié, la majorité requise lors de l’assemblée générale diffère :

• Mise en conformité avec la loi : la majorité simple suffit.
• Changement de répartition des charges :

1. Dans le cas d’une réalisation de travaux : la majorité requise est la même que celle qui a voté la réalisation des travaux.
2. Après l’achat d’une partie privative : la majorité doit être la même que celle qui a voté l’achat.
3. Suite à la vente d’une partie commune : la majorité doit être la même que celle grâce à laquelle la vente a été adoptée.
4. Changement d’usage d’une partie privative : la nouvelle répartition est votée à la majorité absolue.
5. Pour toute autre modification : le vote doit être fait à l’unanimité.

• Changement de destination de l’immeuble : ce changement doit obligatoirement être voté à l’unanimité pour être adopté.
• Changement d’utilisation des parties communes : une double majorité est requise pour modifier l’usage, la jouissance et l’administration des parties communes d’une copropriété.

Le règlement de copropriété est indispensable : en règle générale, il est rédigé dès la construction de l’immeuble, il est donc rare qu’une copropriété n’ait pas de règlement.

Cependant, si c’est votre cas, il est impératif de faire rédiger un règlement de copropriété au plus vite. En effet, le règlement définit le nombre de voix de chaque copropriétaire selon ses quotes-parts : sans règlement, il est donc très compliqué de prendre des décisions !

La mise en place d’un règlement de copropriété doit être votée en assemblée générale à la double majorité, c’est-à-dire que la majorité des copropriétaires doit représenter au minimum deux tiers des voix. Attention, seules les règles d’utilisation des parties communes et les règles de jouissance pourront être définies par le syndicat des copropriétaires.

Pour établir les tantièmes — et donc les quotes-parts — attribuées à chaque lot, et différencier les parties communes des parties privatives, il faudra faire appel à un géomètre-expert.

Si l’assemblée générale ne prend aucune disposition, le Tribunal de Grande Instance peut être saisi par un copropriétaire pour exiger l’établissement d’un règlement. Après une expertise judiciaire, un juge pourra alors imposer un règlement à la copropriété.

C’est le syndic de copropriété qui est en charge de veiller à l’application et au respect du règlement de copropriété. En cas de manquement, que ce soit de la part d’un propriétaire ou d’un locataire, le syndic doit donc prendre les mesures nécessaires et faire un rappel à l’ordre en envoyant un courrier recommandé à la personne concernée.

Si le courrier du syndic ne suffit pas à résoudre le litige et qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite, il est alors possible de faire appel à un huissier pour constater l’infraction au règlement de copropriété. Ensuite, le syndic, le syndicat des copropriétaires ou n’importe quel copropriétaire peuvent saisir le tribunal.

Voir aussi :