Loi Elan : ce qui change pour les copropriétés

• Evolution dans l’extranet des copropriétés pour permettre un accès plus facile, sécurisé et en toute transparence. Une segmentation, en 3 parties, contenant chacune une liste de documents obligatoires est également précisée ;
• nouvelles modalités de votes simplifiées dans les assemblées générales afin d'éviter les blocages et d'accélérer la prise de décision ;
• changements concernant le conseil syndical qui aura un rôle renforcé et plus de contrôle ;
• durcissement des règles concernant les retards de paiement et les provisions élargies aux travaux non compris dans le budget prévisionnel ;
• évolution de la définition d'une partie commune, incluant notamment le droit accessoire, le droit d’affichage et le droit de construire ;
• mise en conformité du règlement de copropriété afin de tenir compte de l'évolution des lois.

L'extension de l'obligation du Syndic vis-à-vis de l'extranet

La loi portant sur l'Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 (ELAN, n°2018-1021) vient préciser la liste minimale des documents dématérialisés qui doivent être mis à disposition des copropriétaires et du conseil syndical. Ils sont au nombre de 20.

9 documents obligatoirement accessibles à tous les copropriétaires

• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les différents actes publiés y ajoutant des modifications ;
• la dernière fiche synthétique de copropriété rédigée par le syndic ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les diagnostics techniques des parties communes de l’immeuble ;
• les contrats d’assurance de l’immeuble en cours de validité souscrit au nom du syndicat des copropriétaires ;
• tous les contrats et marchés en cours conclus par le syndic ;
• les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ;
• les procès verbaux des trois dernières assemblées générales ainsi que les devis de travaux qui y ont été approuvés ;
• le contrat de syndic en cours.

4 documents obligatoirement accessibles au copropriétaire de son propre lot

• Un compte individuel arrêté après approbation des comptes par l’assemblée générale ;
• le montant des charges clôturé et payé par le copropriétaire lors des deux derniers exercices ;
• la part du fonds travaux rattachée à son propre lot défini selon l'approbation des comptes par l’assemblée générale ;
• les différents avis d’appels de fonds reçus au cours des trois dernières années.

7 documents obligatoirement accessibles au conseil syndical

• La liste de tous les copropriétaires ;
• les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires ;
• le relevé des charges et produits de l’exercice échu ;
• les relevés périodiques des comptes bancaires ;
• les assignations en justice relatives aux procédures judiciaires en cours ainsi que les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
• la carte professionnelle du syndic ;
• une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et de garantie financière au nom du syndic.

La réforme de l'Assemblée Générale

La loi Elan prévoit également des changements sur le déroulement de l'assemblée générale et le vote afin de les faciliter et d'éviter les blocages :

• un seul copropriétaire peut demander une convocation de l'assemblée générale de copropriété. Notez toutefois que le coût de l’AG sera à sa charge seule et qu'il ne pourra pas ajouter des sujets concernant ses droits à l’ordre du jour ;
• l’assemblée générale peut être tenue en face à face mais aussi par visioconférence. En effet, avec le vote par correspondance, la distance ou encore le temps consacré par les copropriétaires ne sera plus un frein à la participation des assemblées générales ;
• un copropriétaire peut désormais recevoir un nombre de mandats illimités et n’est plus limité à 3 mandats. Il peut ainsi représenter autant de copropriétaires qui ne pourraient pas assister à l'assemblée générale, dans la limite de 10% du total des voix (la sienne incluse) ;
• les travaux (votés lors de l’assemblée générale) doivent attendre un délai de 2 mois avant de démarrer. Le but de cette mesure est de permettre à un potentiel copropriétaire absent lors de l’AG de contester, s'il le souhaite, cette décision et de saisir le Tribunal judiciaire.

Le renforcement du pouvoir du Conseil Syndical

Afin de faciliter la gestion quotidienne des copropriétés, la loi Elan prévoit de donner au conseil syndical un rôle renforcé et plus de contrôle :

• les ascendants et les descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical. Un parent retraité peut par exemple choisir de s’impliquer dans le syndic pour ses enfants.
• le conseil syndical a un pouvoir de contrainte et peut maintenant exiger l’obtention des documents relatifs à la copropriété auprès du syndic de copropriété.

• L’assemblée générale pourra déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions en majorité simple grâce à une délégation expresse. Avant l'application de la loi Elan, le conseil syndical pouvait obtenir une délégation uniquement sur « un acte ou décision déterminée ». La différence ? Il peut maintenant avoir une délégation de pouvoir pour tout ce qui tourne autour de la gestion courante, notamment des travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture, etc).

• Le président du conseil syndical pourra aussi assigner le syndic en justice sur demande de l'assemblée générale, à la majorité des voix. La condition ? Que l'assemblée générale considère que le syndic a lésé les copropriétaires d’une quelconque manière et qu'il ne transmette pas les pièces demandées dans un délai d'un mois.

L'élargissement des règles de recouvrement des charges impayées

Si un copropriétaire ne paie pas à temps ses charges et ses provisions, il recevra une mise en demeure avec un délai de paiement de 30 jours. Si malgré cette mise en demeure, il ne s'acquitte toujours pas de ses charges liées aux provisions du budget prévisionnel, il devra régler immédiatement l’intégralité des provisions des trimestres à venir.

Notez également que cet élargissement des règles de recouvrement des charges s'appliquent maintenant aux dépenses de travaux et aux cotisations du fond de travaux, même ceux qui n’étaient initialement pas inclus dans le budget prévisionnel tel que l'entretien, les équipements communs, la maintenance ou encore les diagnostics et autres études techniques.

Des précisions apportées sur l'usage des parties communes

Grâce à la loi Elan du 23 novembre 2018, la définition des parties communes dans une copropriété est devenue beaucoup plus complète. En effet, l'objectif était de mettre en conformité la législation avec la jurisprudence.

Dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les parties communes sont définies comme toutes : "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux."

Généralement précisé en détails dans le règlement de copropriété, des éléments liés au gros œuvre font maintenant aussi partie des parties communes, tel que les garde-corps, les solives, etc.

Mais ce n'est pas tout ! La loi Elan révoque tout droit de construire, de creuser ou de surélever une partie commune. Si par exemple, vous voulez construire une cabane dans une partie commune, cela n'est donc plus possible.

La mise en conformité du règlement de copropriété

Depuis l'application de la loi Elan, les copropriétés doivent mettre à jour leur RCP pour tenir compte de l'évolution de la loi sur les parties communes, notamment par rapport aux parties communes à usage privatif / jouissance exclusive.

Pour cela, vous avez jusqu'au 23 novembre 2021 pour organiser votre assemblée générale et mettre en conformité le règlement de copropriété.

Le jour du vote, la décision de mise en conformité doit être prise à la majorité simple conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Après le vote, le notaire obligatoirement doit publier les modifications effectuées afin de rendre les dispositions du règlement de copropriété opposables à tous (aux copropriétaires actuels mais aussi aux futurs acquéreurs de l’immeuble). Le coût du notaire sera bien sûr réparti entre les copropriétaires, selon leur part détenue des parties communes.

En plus des 6 principales mesures introduites par la loi Elan évoquées ci-dessus, d'autres aménagements ont été prévus comme :

• le bail réel solidaire (BRS) : ce nouveau dispositif permet en fait de dissocier sur une longue durée (au moins 18 ans) le foncier du bâti pour faire baisser le prix des logements. Il s’adresse aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement. De la sorte, "la signature d'un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur". L'avantage ? Permettre aux propriétaires de trouver des logements dans des zones plus variées ;
• la réduction du délai de prescription sur les actions entre copropriétaires afin de s'aligner sur le délai prévu par le droit commun. Conformément à l'article 2224 du code civil, le délai de prescription du droit de la copropriété a ainsi été réduit à 5 ans, au lieu de 10 ans. Il est donc précisé que "les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer."
• l’individualisation des frais de chauffage devient obligatoire. En effet, l'article 71 de la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 vient modifier les obligations en matière d’individualisation des frais de chauffage et précise que "Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique." Le but étant de déterminer la quantité de chaleur utilisée pour chaque logement et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif.

• La définition de la restauration immobilière a été modifiée et élargie. En effet, la loi définissait la restauration immobilière comme étant des "travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble." Depuis la loi Elan, la restauration immobilière comprend en plus les travaux d’aménagement (y compris par démolition) d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie. Le but ? Permettre d’élargir le type de travaux pouvant être déclarés d’utilité publique et d'améliorer les immeubles.
• le développement de la fibre optique dans les immeubles est encouragé dans les copropriétés. Si un opérateur fait une proposition tarifaire pour installer la fibre, cela doit maintenant être traité lors de la prochaine assemblée générale. De plus, tous les ans, le syndic doit décider ou non s'il demande l'installation de la fibre optique.

Voir aussi :