Tout comprendre au fonds travaux loi Alur

Le Fonds de travaux est obligatoire pour toute copropriété de plus de 5 ans et d'au moins 10 lots.

fonds de travaux Loi Alur

La loi Alur du 24 mars 2014 qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2017 instaure l'obligation pour toute copropriété d'au moins 10 lots de mettre en place un fonds de travaux obligatoire. Son but ? Anticiper de futurs travaux nécessaires à la rénovation de la résidence ou en cas d'urgence.

Qu'est-ce que le fonds travaux mis en place par la loi Alur ?

Le fonds de travaux de la loi Alur est un compte séparé mis en place au nom de la copropriété. Il vise à assumer des travaux qui seront votés par l'assemblée des copropriétaires. Comme, par exemple, des interventions de rénovation et de sauvegarde du bâtiment : remplacement d'une chaudière collective, réparation de l'étanchéité d'un toit ou d'une canalisation collective. Ou pour des travaux règlementaires ou d'urgence.

Même si c'est la loi Alur qui rend obligatoire l'institution d'un fonds de travaux son fonctionnement est encadré par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

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Quelles sont les copropriétés concernées ?

Les copropriétés concernées par la mise en place du fonds travaux obéissent aux caractéristiques suivantes :

  • si la résidence a moins de cinq ans ;
  • si l'ensemble comporte moins de dix lots à condition que l'assemblée générale des copropriétaires décide de manière unanime qu'elle ne souhaite pas le mettre en place ;
  • si, suite à la réalisation du diagnostic technique global (DTG), il n'apparaît aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir ;
  • si un budget travaux, équivalent au budget prévisionnel en cours, a déjà été constitué.

A compter du 1er janvier 2023 les copropriétés de plus de 15 ans et de plus de 200 lots devront élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT). Une obligation qui entre en vigueur au 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et au 1er janvier 2025 pour celles de moins de 50 lots.

Quelles sanctions en cas de manquement ?

La Loi Alur ne prévoit aucune sanction si le fonds de travaux n'est pas constitué. En revanche le mandat du syndic de copropriété professionnel peut être annulé s'il n'établit pas ce fonds dans les trois mois qui suivent sa nomination.

Quel est le montant du fonds travaux ?

Le fonds travaux en copropriété équivaut à au moins 5% du budget prévisionnel annuel. Le montant est décidé en assemblée générale de copropriété par un vote à la majorité absolue : elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

Un compte bancaire dédié doit être ouvert au nom des copropriétaires par le syndic de copropriété. Il doit être distinct du compte réservé aux charges courantes. Il s'agit d'un Compte Epargne Copropriété (CECOP) qui produit des intérêts qui appartiennent à la copropriété.

Qui l'alimente ?

Il est alimenté par les copropriétaires à travers le paiement d'une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que le versement des provisions du budget prévisionnel.

En cas de non paiement de sa cotisation, tout copropriétaire s'expose à une procédure de recouvrement par le syndic de la même façon que pour un défaut de règlement des charges de copropriété courantes.

Comment est calculée la quote-part de chaque copropriétaire ?

La quote-part de chaque copropriétaire pour le fonds travaux correspond aux tantièmes fixés par le règlement de copropriété. Plus le lot a de la valeur, plus la somme versée au fonds de travaux sera importante.

Peut-on récupérer la somme engagée au fonds de travaux ?

La somme engagée dans le fonds travaux n'est pas récupérable. Si vous vendez votre lot vous ne pourrez donc pas toucher les sommes versées. Elles restent acquises au syndicat des copropriétaires puisque la somme est liée au lot et non à son propriétaire.

Quels types de travaux peut-il financer ?

Le fonds de travaux peut financer deux types de travaux :

  1. Des dépenses non incluses dans le budget prévisionnel : travaux votés en assemblée générale ou exigés par une loi ou un règlement ou encore par la justice. Cela peut être, par exemple, des travaux de mise aux normes ou de réhabilitation de la résidence.
  2. Des dépenses d'urgence suite à une décision du syndic, notamment pour la sauvegarde du bâtiment. Cela peut être des travaux pour arrêter un dégât des eaux ou une intervention sur la toiture en raison de tuiles qui menacent de se détacher sous l'action du vent.

Que savez-vous du dégât des eaux en copropriété ? Quelles sont les obligations du syndic en matière de sécurité ? Quelle gestion des sinistres en copropriété ?

Le fonds de travaux ne peut jamais être utilisé pour des actions de maintenance ou d'entretien courant qui doivent être prévues dans le budget prévisionnel.

Quand et comment débloquer les fonds ?

Les fonds doivent être débloqués sur décision de l'assemblée générale de tous les copropriétaires à la majorité absolue. Et ce même s'il s'agit de travaux d'urgence décidés par le syndic.

Cas où les travaux ne concernent que certains copropriétaires

Si les travaux ne concernent qu'une partie des copropriétaires, les dépenses ne sont pas forcément assumées par tous. Cela dépend des clés de répartition précisées dans le règlement de copropriété. Par exemple, si les réparations sont à effectuer sur un ascenseur qui ne dessert qu'un seul bâtiment d'une copropriété qui en compte trois, la dépense peut être assumée par tous les copropriétaires ou les seuls concernés.

En général les sommes affectées au fonds de travaux ne sont pas utilisées par le syndic pour des interventions sur des parties communes dites spéciales (qui ne servent pas à tous les copropriétaires), mais sur des ouvrages qui concernent l'ensemble de la copropriété. Un usage contraire entraînerait un déséquilibre entre copropriétaires puisque certaines sommes versées par tous ne bénéficieraient qu'à quelques-uns.

Dans les cas où le fonds de travaux est utilisé pour des travaux qui ne touchent pas tous les copropriétaires, seuls ceux concernés prennent part au vote en assemblée générale. Et seuls les fonds versés par ceux-ci sont débloqués. En pratique, la mise en place n'est pas toujours simple et demande un travail comptable.

Où trouver le montant actuel du fonds ?

Seuls les membres du conseil syndical ont le droit de consulter et de télécharger les relevés bancaires du compte dédié au fonds de travaux. Si vous êtes simple copropriétaire vous ne pourrez donc pas consulter le montant disponible sur le fonds.

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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.