Charges de copropriété : le guide complet

Tout comprendre au calcul et à la répartition des charges de copropriété.

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En tant que copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de payer une partie des charges de la copropriété. Ces charges sont réparties en fonction de votre quote-part au sein de l’immeuble, mais également selon leur nature. Voici donc un guide complet pour tout comprendre à la répartition et au paiement des charges de copropriété, ainsi que les recours possibles en cas de désaccord entre copropriétaires.

De quoi parle-t-on au juste ?

Les charges de copropriété sont toutes les dépenses concernant le bon fonctionnement, l’entretien ou encore l’administration d’un immeuble auxquelles doivent faire face les copropriétaires. Ces charges sont payées collectivement, et le budget de chaque poste de dépense doit être voté lors d’une assemblée générale.

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Les différentes catégories de charges

On distingue deux types de charges au sein d’une copropriété :

  • Les charges générales : elles concernent les frais d’administration, d’entretien et de conservation de l’immeuble ;
  • Les charges spéciales ou particulières : elles concernent les services collectifs et les équipements communs de l’immeuble.

Les charges générales

Les charges générales sont les frais indispensables au bon fonctionnement de l’immeuble, et sont payées par tous les copropriétaires, sans notion d’utilité.

Parmi ces charges, on retrouve :

  • les frais d’assurance immeuble ;
  • les honoraires du syndic de copropriété ;
  • les frais de nettoyage des parties communes ;
  • le système de sécurité : vidéo surveillance, alarme, etc. ;
  • le service de gardiennage ;
  • les frais d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • les impôts et taxes concernant les parties communes ;
  • la consommation d’électricité ou d’eau dans les parties communes ;
  • les travaux comme les ravalements de façade ou la rénovation de la toiture.

Les charges spéciales ou particulières

Les charges spéciales sont les frais liés à certains équipements ou services qui ne sont pas forcément utilisés par la totalité des copropriétaires. Elles peuvent donc concerner une partie commune spéciale, ou un bâtiment en particulier dans une résidence par exemple.

Parmi les charges particulières d’une copropriété, on retrouve donc :

  • l’entretien de l’ascenseur ;
  • la maintenance de la chaudière collective ;
  • les charges d’eau froide ;
  • les charges de chauffage collectif ;
  • les frais liés à l’entretien et l’éclairage du parking sous-terrain.

La répartition des charges de copropriété

Selon le type de charges, la répartition entre les différents copropriétaires diffère. En effet, les charges générales sont payées par tous les copropriétaires sans exception, quand les charges spéciales peuvent ne concerner que certains d’entre eux.

La répartition de toutes les charges de copropriété est inscrite au règlement de copropriété.

La répartition des charges générales

Les charges générales concernent tous les copropriétaires : quelles que soient les caractéristiques de votre lot, vous devez obligatoirement vous acquitter d’une partie des charges de copropriété.

La répartition des charges générales se fait en fonction de la quote-part des parties communes détenues par chacun, qui est exprimée en tantième de copropriété.

Les tantièmes représentent donc un pourcentage de l’ensemble des parties communes, et déterminent la répartition des charges entre les différents copropriétaires de façon proportionnelle.

Les tantièmes de chaque lot doivent obligatoirement figurer dans votre règlement de copropriété.

Calcul de la quote-part de chaque copropriétaire : la règle des tantièmes

Le calcul des tantièmes de chaque lot d’une copropriété est une opération technique, qui est généralement confiée à un géomètre-expert lors de la division en lot de l’immeuble. Plusieurs critères sont pris en compte :

  • La consistance du lot, c’est-à-dire le type de bien détenu : appartement, chambre, place de parking, cave, etc. ;
  • La surface utile, ou le nombre de m2 du lot ;
  • L’agencement, l’étage, l’accessibilité et l’exposition ;
  • Les éléments dits « de confort », comme les balcons, les terrasses et les cours privatives.

En résumé, plus votre bien a de valeur au vu des critères précédemment cités, plus votre quote-part — et donc le montant des charges de copropriété que vous devrez payer — sera élevée.

Depuis le 31 décembre 2002, chaque règlement de copropriété doit indiquer quels sont les éléments pris en compte dans le calcul des tantièmes, sans pour autant devoir détailler ce calcul.

Les tantièmes servent également à calculer le nombre de voix détenu par chaque copropriétaire, et donc le poids que représente son vote lors des assemblées générales.

La répartition des charges spéciales ou particulières

Comme leur nom l’indique, les charges spéciales ne concernent que certains copropriétaires. La répartition des charges spéciales se fait en fonction de l’utilité de l’équipement pour les différents copropriétaires, et non pas en fonction de leur utilisation effective, qui serait trop compliquée à prouver.

En d’autres termes, si un service ou un équipement — une salle de sport intégrée dans l’immeuble par exemple — est mis à votre disposition, vous devez régler une partie des charges, même si vous ne l’utilisez pas.

Exemple

Prenons l’exemple de l’ascenseur : son entretien et son nettoyage n’incombent qu’aux copropriétaires qui en ont l’utilité effective. Par exemple, les copropriétaires résidant au rez-de-chaussée n’ont théoriquement pas besoin de l’ascenseur : ils ne participent donc pas aux frais inhérents.

En revanche, les habitants des étages supérieurs sont dans l’obligation de participer aux charges qui lui sont liées. Si vous habitez au deuxième étage et que vous préférez prendre les escaliers, vous devrez tout de même payer une partie des frais liés à l’entretien de l’ascenseur, puisqu’il est mis à votre disposition. De plus, sachez qu’un copropriétaire situé au 5ème étage paiera proportionnellement plus de charges concernant l’ascenseur que celui résidant au 2ème.

Si l’ascenseur dessert le garage situé au sous-sol, et qu’un copropriétaire résidant au rez-de-chaussée possède une place de parking, il devra régler une partie des charges spéciales associées à l’ascenseur.

Le vote des charges par les copropriétaires

Dans une copropriété, chaque poste de dépense doit être étudié et validé par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale convoquée par le syndic.

Pour devenir incollable sur les obligations sur syndic envers les copropriétaires ainsi que sur le rôle du conseil syndical, rendez-vous par ici !

Vote du budget provisionnel pour les charges courantes

Les charges de copropriété — générales et spéciales — sont votées tous les ans, lors de l’assemblée générale annuelle qui détermine le budget prévisionnel nécessaire pour faire face aux dépenses courantes de l’immeuble.

Le syndic a pour mission de proposer un budget global et de détailler chaque poste de dépense. C’est ensuite aux copropriétaires de voter ou non ce budget prévisionnel, à la majorité simple.

Vote des charges exceptionnelles

Il arrive que la copropriété doive faire face à des dépenses exceptionnelles et imprévues, qui ne sont donc pas incluses dans le budget prévisionnel de la copropriété. Il existe différentes charges exceptionnelles :

  • La réalisation d’études ou de diagnostics techniques ;
  • Des travaux d’amélioration de l’immeuble : surélévation du bâtiment, réfection de la cage d’escalier, mise en place d’un ascenseur ;
  • Des travaux d’entretien importants après un sinistre : ravalement de façade, réfection du toit.

Dans ce cas, ces dépenses sont généralement soumises au vote des copropriétaires en même temps que les travaux. Pour cela, une assemblée générale exceptionnelle est convoquée par le syndic afin que les copropriétaires puissent se mettre d’accord entre les différents devis proposés.

Attention, si votre syndic n’inclut qu’une assemblée générale annuelle dans son forfait, convoquer une assemblée exceptionnelle entrainera des frais supplémentaires.

Le paiement des charges de copropriété

Après le vote du budget prévisionnel en assemblée générale, le syndic doit collecter les fonds pour être en mesure de régler les différentes charges tout au long de l’année. Selon le type de charge, le paiement par les copropriétaires diffère.

Le paiement des dépenses prévues dans le budget provisionnel

Pour les charges courantes — c’est-à-dire les charges générales et spéciales — qui sont incluses dans le budget prévisionnel, le syndic fait généralement un appel de fonds tous les trimestres. Pour rappel, le montant des provisions à verser par chaque copropriétaire est calculé en amont en fonction de leurs quotes-parts.

Chaque trimestre donc, les copropriétaires doivent verser au syndic ¼ du montant du budget prévisionnel global, à la date de paiement d’exigibilité définie lors de l’assemblée générale annuelle.

Avant chaque appel de fonds, le syndic envoie, par courrier simple ou par email, un avis à chaque copropriétaire en mentionnant la date de paiement ainsi que le montant de leur provision.

Dans le cas de figure où un copropriétaire n’avait pas donné son accord pour la réalisation de travaux d’amélioration, il est en droit de demander un échelonnement de son paiement sur 10 ans.

Le paiement des dépenses hors budget prévisionnel

Concernant les charges exceptionnelles, un calendrier des appels de fonds dédié est généralement voté en assemblée générale, en même temps que les travaux. La date ainsi que le montant des provisions à verser sont donc définis au même moment.

Sachez que le syndic est en droit, pour les charges exceptionnelles, de demander aux copropriétaires le versement d’avances de trésorerie. Cette avance est généralement payée lors de l’achat d’un lot, et ne peut excéder 1/6 du budget prévisionnel.

Tous comme pour les provisions de charges courantes, un rappel est envoyé à chaque copropriétaire avant la date d’exigibilité, par email ou par courrier.

La participation au fond travaux prévue par la loi Alur

La loi Alur a rendu obligatoire la mise en place d’un fonds de travaux pour les copropriétés d’au moins 10 lots, afin de pouvoir anticiper les travaux de rénovation ou les travaux à réaliser en urgence.

Ce fonds, alimenté par l’ensemble des copropriétaires, doit représenter au minimum 5 % du montant du budget prévisionnel : son montant est voté lors de l’assemblée générale annuelle, à la majorité absolue.

Les copropriétaires paient donc une cotisation annuelle en fonction de leur quote-part au sein de la copropriété. Attention, le fonds travaux doit être versé sur un compte bancaire dédié, différent de celui sur lequel les provisions de charges sont payées !

Les cotisations versées pour le fonds travaux ne sont pas récupérables, même si vous vendez votre bien !

Le recouvrement des charges

En cas de non-paiement des charges par l’un des copropriétaires, le syndic lui enverra dans un premier temps une lettre de mise en demeure, avec une proposition d’échéancier par exemple.

Bon à savoir : le syndic dispose d’un délai de 5 ans pour réclamer des charges impayées.

Des intérêts de retards sont dus dès la mise en demeure, et tous les frais inhérents — comme les frais d’huissier — sont à la charge du copropriétaire mis en cause.

Si la situation n’est pas régularisée dans les 30 jours, le syndic est alors en droit de réclamer immédiatement le paiement des provisions en retard, ainsi que celles pour l’année à venir.

Si malgré la mise en demeure, le copropriétaire ne paie toujours pas ses appels de charges, le syndic lui enverra une lettre de relance l’informant qu’une procédure de recouvrement pourra être lancée contre lui.

En dernier recours, en l’absence d’accord à l’amiable trouvé avec le copropriétaire, l’affaire peut donc être portée devant un tribunal. Un juge examinera le dossier et vérifiera la légitimité de la demande du syndic : le montant des charges demandé était-il prévu, et y a-t-il réellement un impayé de la part du copropriétaire ?

Si le juge estime que le syndic est dans son bon droit, alors le copropriétaire devra régler immédiatement ses impayés, qu’ils concernent des charges prévues dans le budget, des charges exceptionnelles ou encore la cotisation au fonds de travaux.

Modifier la répartition des charges

Dans certaines situations, le syndic doit modifier le règlement de copropriété, ainsi que la répartition des charges attribuées à chaque copropriétaire. Cette modification doit toutefois respecter certaines conditions et une procédure stricte !

Quand demander une modification de la clé de répartition ?

La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être demandée que dans certains cas précis :

  • Le changement d’usage d’une partie privative : un appartement est transformé en local commercial par exemple ;
  • En cas de modification du bâtiment ;
  • Lors de l’achat ou de la vente de parties communes ou privatives par la copropriété ;
  • Lors de la vente d’une partie d’un lot par un copropriétaire, qui modifie donc sa taille et sa quote-part.

La procédure à respecter

Une modification des charges doit impérativement être mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale pour être votée par les copropriétaires. Pour être adoptée, la nouvelle répartition des charges doit généralement être votée à l’unanimité par tous les copropriétaires.

En revanche, pour toute modification rendue obligatoire suite à des travaux décidés par la copropriété (installation d’un ascenseur par exemple), ou suite à l’achat d’un bien (acquisition d’une parcelle pour agrandir les espaces verts), la majorité à obtenir sera la même que celle requise pour le vote des travaux ou de l’acquisition.

Contester la répartition des charges via un recours en justice

La répartition des charges est un sujet de discorde courant au sein d’une copropriété. Sachez que, sous certaines conditions, il est possible pour un copropriétaire de contester cette répartition, et qu’un recours en justice est envisageable !

Pour contester la répartition, le copropriétaire demandant doit s’être vu attribuer une quote-part supérieure d’au moins ¼ à ce qu’elle devrait être réellement. Il est également possible de contester une répartition des charges si l’un des copropriétaires a une quote-part inférieure à plus d’1/4 de ce qu’elle devrait être.

Si cette condition est remplie, il est alors possible de faire un recours devant le tribunal : un juge examinera le bien-fondé ou non de la demande. S’il estime que le propriétaire est dans son bon droit, une nouvelle répartition des charges de copropriété sera alors mise en place. Elle sera effective dès le 1er jour du prochain exercice comptable.

Attention, pour contester la répartition des charges de votre copropriété, vous devez engager une procédure dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété dans le fichier immobilier. Une contestation est également possible dans les deux ans suivant la première vente du lot de copropriété, si cette dernière a eu lieu après la publication du règlement. Au-delà, aucun recours ne pourra avoir lieu !

Réduire ses charges de copropriété

Les charges représentent une partie non négligeable du budget d’une copropriété, mais il existe heureusement quelques astuces pour les faire baisser significativement ! Pour réduire vos charges de copropriété, vous pouvez par exemple :

  • installer des compteurs individuels pour le chauffage, ou baisser le thermostat de la chaudière collective à 18 °C pour les parties communes ;
  • comparer les offres d’énergie et choisir un fournisseur moins cher pour l’électricité ou le gaz ;
  • entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour faire des économies au long terme ;
  • installer des compteurs individuels pour la consommation d’eau ;
  • renégocier les contrats d’entretien en faisant jouer la concurrence ;
  • changer de syndic si votre contrat n’est pas avantageux, ou passer à un syndic bénévole.

Besoin d'en apprendre plus sur la copropriété sans syndic ? Cet article répond à toutes vos questions.

Vous pouvez également demander un audit de vos charges par une société externe pour identifier les postes de dépenses qui pourraient être réduits !

Voir aussi :

Quelle assurance choisir pour une copropriété de deux lots
Copropriété horizontale : le guide complet
La démission du conseil syndical
Le règlement intérieur de copropriété
Que faire en cas de non respect des parties communes ?
Les obligations du syndic en cas de sinistre

Questions fréquentes

  • Qui paie les charges de copropriété ?

    Les charges de copropriété sont payées par l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part. Pour les propriétaires bailleurs, une partie peut être répercutée sur le loyer des locataires : on parle alors de charges récupérables.

  • Quand doit-on les payer ?

    Les charges de copropriété sont dues en général tous les trimestres, ou selon une périodicité définie dans le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire doit verser sa part sur un compte bancaire dédié, créé par le syndic.

  • Comment sont-elles calculées ?

    Les charges sont réparties en fonction de la quote-part détenue par chaque copropriétaire. Les quotes-parts sont calculées en fonction de la nature du bien, de sa superficie, de l’étage, de l’exposition ou encore des éléments de confort qui lui sont liés, comme une desserte par ascenseur.

  • Peut-on contester des charges de copropriété ?

    Il est possible de contester la répartition des charges de copropriété si une part est supérieure ou inférieure à plus d’un quart de ce qu’elle devrait être. Un recours en justice peut être engagé dans un délai de 5 ans après la publication du règlement de copropriété.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.