La multirisque immeuble expliquée simplement
Tout comme les maisons et les appartements, les immeubles se doivent d’être assurés. L’assurance est-elle obligatoire ? Qui doit la souscrire ? Que couvre-t-elle ? Voici toutes les informations indispensables pour bien choisir votre couverture et protéger au mieux votre copropriété.
La MRI en un mot
- La MRI est destinée aux immeubles qu'ils soient copropriété ou en monopropriété (un seul propriétaire) ;
- Elle couvre les parties communes : toit, murs, escaliers, combles, sols, couloirs, ascenseurs, canalisations communes, etc. ;
- Elle doit être souscrite par le syndicat de copropriété mais est choisie en amont en AG par les copropriétaires ;
- Pour un immeuble, seule l’assurance responsabilité civile est obligatoire : la MRI correspond donc à une couverture plus étendue, qui couvre également les dommages subis par le bâtiment.
À qui s'adresse-t-elle ?
La multirisque immeuble, ou MRI, est un contrat d’assurance qui s’adresse aux copropriétaires d'immeubles réunis en syndicat de copropriété (qu’ils soient occupants de cet immeuble ou non). On la désigne alors souvent comme une assurance copropriété.
Elle s'adresse également aux propriétaires d'immeubles entiers, en situation de monopropriété.
Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans le cas d’un immeuble détenu par plusieurs copropriétaires, l’assurance MRI doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires représentés par le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole, après un vote en assemblée générale.
Les immeubles couverts par une assurance MRI peuvent être des immeubles à usage d’habitation uniquement, à usage professionnel ou à usage mixte.
Une assurance obligatoire pour les copropriétés
Le syndicat de copropriété doit impérativement souscrire au minimum une assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété comme le prévoient la loi Alur et l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. C'est le cas également pour chaque copropriétaire.
Ainsi, en cas de dommages causés par l’immeuble à une personne tierce, la responsabilité des copropriétaires sera couverte. Cependant, une assurance responsabilité civile est souvent insuffisante : en cas d’incendie ou de dégât des eaux endommageant l’immeuble par exemple, les frais de réparation ou de reconstruction seront entièrement à la charge des copropriétaires.
Nous vous recommandons donc de vous tourner vers une assurance immeuble MRI, bien plus complète : en plus de garantir la responsabilité civile des copropriétaires, elle couvre différents dommages pouvant être causés à l’immeuble lui-même ou à ses parties communes.
En général, le règlement de la copropriété impose de toute façon la souscription d'un contrat multirisque.
Que couvre une multirisque immeuble ?
Les garanties de base
La multirisque immeuble est un contrat similaire à l’assurance multirisque habitation classique à la différence qu'elle est dédiée aux immeubles : en plus de garantir la responsabilité civile du propriétaire ou des copropriétaires, elle couvre — selon les garanties souscrites — les dommages subis par l’immeuble assuré.
Sont ainsi couverts :
- les dommages causés par l’immeuble à un tiers (responsabilité civile) : une tuile qui tombe du toit et blesse quelqu’un ou endommage un véhicule garé dans la rue par exemple ;
- les dommages subis par l’immeuble : incendie, dégât des eaux, vandalisme, bris de glace, tempête, etc.
Attention, l’assurance multirisque immeuble ne couvre généralement que les parties communes du bâtiment, comme les couloirs, les halls, les escaliers et ascenseurs ou encore les jardins, cours intérieures, voies d’accès, toits, sols et canalisations. Les parties privatives telles que définies par l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les appartements, les balcons ou encore les terrasses privatives doivent être assurés individuellement par les locataires ou les propriétaires grâce à un contrat d'assurance habitation adapté.
Les garanties complémentaires
Elle peut également inclure, selon les contrats, d'autres garanties optionnelles ou incluses au contrat de base, comme par exemple :
- dommages électriques, et notamment ceux causés par un appareil en surtension ;
- frais de déblayage des décombres après un sinistre ;
- frais de recherche de fuites d’eau ;
- prise en charge des honoraires de l’expert mandaté par le syndic ;
- couverture des aménagements extérieurs / piscine / panneaux photovoltaïques ;
- effondrement ;
- responsabilité civile pour le conseil syndical et/ou le syndic bénévole ;
- assurance propriétaire non-occupant pour les propriétaires bailleurs ;
- etc.
Les dommages causés à un tiers par une personne chargée de l’entretien de l’immeuble, comme un gardien ou un concierge par exemple, sont également couverts par l’assurance MRI.
Des garanties différentes selon les contrats
Les garanties proposées dans les contrats d’assurance MRI diffèrent selon les compagnies d’assurance. Au delà du prix, n’hésitez donc pas à bien relire les Conditions Générales de votre contrat pour vérifier que le niveau de couverture correspond à vos attentes et à celles des autres copropriétaires.
Le contrat d’assurance immeuble choisi doit stipuler qu'après un sinistre, l’assureur s’engage à ne pas poursuivre le syndic ou l’un des copropriétaires. Les copropriétaires doivent en effet être considérés comme étant des tiers entre eux, afin de garantir un remboursement en cas de sinistre.
Les facteurs influençant le montant de la prime d’assurance
Comme pour tous les contrats d’assurance, le montant de la prime de l’assurance copropriété est fixé en fonction de certains critères. Ainsi, en plus des critères énoncés plus haut, le prix de l’assurance immeuble diffère selon :
- l’emplacement géographique du bâtiment ;
- la surface des parties communes ;
- la sinistralité des trois dernières années.
Dans certains cas, une surprime peut être appliquée : c’est le cas par exemple lorsqu’un commerce est présent au rez-de-chaussée d’un immeuble et représente donc plus de risques que les autres locaux.
Dans cette situation, deux possibilités :
- la surprime est supportée par l’ensemble des copropriétaires ;
- la surprime est à la charge du propriétaire du local dit « à risque » uniquement.
Dans tous les cas, le règlement de la copropriété doit impérativement mentionner à qui incombe une éventuelle surprime de l’assurance immeuble.
Quand et comment changer d’assurance en copropriété ?
Tout d’abord, sachez qu’il est très souvent impossible de changer d’assurance MRI lors de la première année suivant sa souscription. Il vous faudra donc patienter un an avant de pouvoir souscrire un nouveau contrat.
Les contrats d’assurance MRI sont des contrats à reconduction tacite : cela signifie que si le syndic n’informe pas l’assureur de son souhait de résilier avant la date anniversaire du contrat, ce dernier sera reconduit pour une année supplémentaire, sauf si l'assureur n'a pas respecté les dispositions de la Loi Chatel.
La Loi Chatel oblige en effet l’assureur a rappeler au client la date limite à laquelle il peut demander la résiliation de son contrat. Ce rappel se fait au travers de l'avis d'échéance qui doit être envoyé entre 3 mois et 15 jours avant la date limite de résiliation avant la fin de la période autorisant la résiliation du contrat. Si l’assureur n'envoie pas cette information avant la date d'échéance du contrat, le syndic peut alors résilier le contrat à tout moment et sans frais.
Le changement d'assurance doit obligatoirement être voté lors d’une assemblée générale. Nous vous recommandons donc fortement d’anticiper vos démarches pour être dans les temps et respecter les délais quant à la date anniversaire de l’ancien contrat et de permettre au syndic de réaliser des devis avant l'envoi des convocations.
Besoin d'un coup de pouce ? Voici la marche à suivre pour résilier votre assurance immeuble :
- s’assurer que le contrat a été signé il y a plus d’un an ;
- demander que le changement d'assurance soit mis à l'ordre du jour lors de l'AG ;
- souscrire un nouveau contrat, après avoir obtenu l’accord du syndicat de copropriétaires lors de l’AG ;
- envoyer un courrier en recommandé à l’ancien assureur pour signifier votre décision de résilier, en respectant le délai de préavis de votre contrat indiqué dans votre avis d’échéance : en général entre un et trois mois avant la date anniversaire.
Les caractéristiques de l’immeuble à connaître pour bien l’assurer
Pour bien assurer un immeuble, il est important de connaître certaines caractéristiques essentielles car, comme pour l'assurance habitation classique, le type de contrat à souscrire dépend de plusieurs critères :
- la date de construction du bâtiment : un immeuble ancien, ou qui n’a pas été réhabilité récemment, aura plus de risques de subir un dégât des eaux ou un incident électrique par exemple ;
- la superficie totale de l’immeuble, ainsi que celle des parties communes à protéger ;
- en cas d’usage professionnel ou mixte, la superficie des locaux professionnels : ces derniers représentent plus de risque qu’un local à usage d’habitation uniquement.
- la structure et le nombre d’étages du bâtiment, ainsi que la présence ou non d’un sous-sol ou d’un toit-terrasse par exemple.
Tous ces éléments vont vous aider à choisir la couverture la plus adaptée à votre immeuble et vos besoins, et seront également déterminants dans la fixation du montant de la prime d’assurance.
Le rôle du syndic
Le syndic de copropriété, assisté par le conseil syndical, réalise les devis et les soumet aux copropriétaires afin qu'ils puissent voter pour l'assurance copropriété de leur choix lors de la prochaine assemblée générale. Le conseil syndical peut également prendre les devants et réaliser des devis lui-même si le syndic manque de réactivité.
Si les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le contrat en assemblée générale, l’assurance MRI peut alors être souscrite par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires comme le prévoit l'article L. 112-1 du code des assurances pour éviter de laisser l'immeuble sans protection.
Le syndic peut être un professionnel, extérieur à la copropriété, ou être l’un des copropriétaires. Dans ce cas, ce dernier peut exercer son rôle bénévolement ou être rémunéré par la copropriété.
L’assurance habitation des copropriétaires et des locataires de l’immeuble
Parallèlement à l’assurance MRI qui couvre l’immeuble et les parties communes, les copropriétaires et locataires doivent également assurer leur logement. Voici un petit récapitulatif des obligations d’assurance, que vous soyez copropriétaire, propriétaire non-occupant ou locataire.
Pour les copropriétaires habitants
En tant que propriétaire d’un logement situé en copropriété — c’est le cas d’un appartement par exemple — vous êtes dans l’obligation de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile, que vous occupiez ce logement ou non.
Ainsi, en cas de sinistre ayant lieu dans votre logement, vous êtes couvert si des dommages sont causés dans les parties communes de l’immeuble ou chez un voisin.
Si vous occupez vous-même votre logement, une assurance multirisque est fortement recommandée : en plus de couvrir votre responsabilité civile, ce type de contrat protège également votre patrimoine immobilier et vos biens en cas d’incendie, de dégât des eaux, de vol ou encore de catastrophe naturelle.
Pour les copropriétaires bailleurs
Vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété et proposez votre bien à la location ? Vous êtes également dans l’obligation de souscrire à minima une assurance de type responsabilité civile via la souscription d'une assurance propriétaire non-occupant, pensée spécialement pour les propriétaires bailleurs.
Ce contrat couvre votre logement en cas de sinistre et peut également s’avérer indispensable dans certains cas :
- lorsque l’assurance habitation du locataire ne fournit pas une couverture suffisante pour prendre en charge les dommages subis par votre appartement ;
- en cas de vacance locative, c’est-à-dire lorsque aucun locataire n’habite dans votre appartement.
Pour les locataires
Ils sont également tenus de souscrire une assurance habitation locataire.
Légalement, cette assurance doit au minimum couvrir les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Attention cependant, car ce type de contrat ne protège que les biens du propriétaire : son logement ainsi que ses biens mobiliers si l’appartement est meublé. Pour une couverture plus étendue, qui protège également vos biens personnels en cas de sinistre, nous vous recommandons de souscrire une assurance multirisque habitation.
