La vente d'une partie commune en copropriété

Vendre ou acheter une partie commune : toutes les étapes à suivre.

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En tant que copropriétaire, il peut parfois être très intéressant de racheter ou de vendre une partie commune de la copropriété, comme une arrière-cour, une cave ou un espace vert par exemple. Avantages et étapes à suivre : Luko vous explique comment faire pour vendre une partie commune dans les règles !

Définition des parties communes

Lorsque vous achetez un logement dans une copropriété — un appartement dans un immeuble la plupart du temps — vous devenez automatiquement copropriétaire. Un immeuble est donc constitué de logements individuels, détenus par les copropriétaires, et des parties communes.

Ces parties communes, définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont énumérées dans le règlement de la copropriété. Ce sont des endroits ou des équipements destinés à la jouissance de tous les copropriétaires ou locataires, comme par exemple :

  • Les escaliers et ascenseurs ;
  • Le hall d’entrée et les couloirs ;
  • Le garage ;
  • Les espaces verts ou les cours intérieures.

Le réseau électrique, les canalisations et la chaudière sont également considérés comme étant des parties communes d’un immeuble.

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Pourquoi racheter ou vendre une partie commune ?

Acheter ou vendre une partie commune lorsque l’on possède un logement en copropriété peut être une opération intéressante, à la fois pour le copropriétaire et pour le syndic de copropriété. Voici donc un tour d’horizon des avantages à acheter ou vendre une partie commune !

Les avantages pour le copropriétaire

En tant que copropriétaire, il est courant de vouloir racheter une partie commune de son immeuble, et plus particulièrement une terrasse, une cour intérieure, des combles ou une cave.

Cet achat vous permet non seulement d’être le seul à pouvoir profiter de ces espaces, mais donne également un cachet supplémentaire à votre logement et augmente sa valeur. En cas de revente de ce dernier, vous êtes pratiquement assuré de faire une plus-value.

Enfin, comme le nombre de tantièmes détenus suite à ce rachat augmente, votre voix sera bien évidemment plus importante lors des assemblées générales.

Les avantages pour le syndic

Pour les autres copropriétaires, qui constituent donc le syndicat de copropriété, vendre une partie commune peut également être avantageux : une fois la vente actée, l’entretien de cette partie est à la seule charge du copropriétaire acheteur. C’est donc à ce dernier qu’incomberont le nettoyage et la préservation de la partie commune achetée !

Attention toutefois à ce que la vente d’une partie commune n’occasionne pas de nuisances et n’empêche pas le bon entretien du reste de l’immeuble (accès au toit, aux combles ou aux caves entravé par exemple).

Comment acheter une partie commune ?

Acheter une partie commune lorsque l’on est copropriétaire n’est pas compliqué, mais il est impératif de respecter certaines étapes pour que la vente soit validée en bonne et due forme !

Préparer un dossier et informer le syndic

Si l’un des copropriétaires souhaite acquérir une partie commune de son immeuble, il doit tout d’abord préparer un dossier exposant son projet aux autres copropriétaires. Ce dossier doit être détaillé, et contenir les informations suivantes :

  • Une description précise de son projet : quelle partie souhaite-t-il acheter, la surface représentée, les travaux envisagés, etc. ;
  • Un projet de création d’un nouveau lot de copropriété établi par un géomètre ;
  • Une explication détaillée des conséquences de cet achat sur le logement de l’acheteur, mais également sur les autres copropriétaires ;
  • Un avis ou une consultation éventuelle de l’architecte de l’immeuble ;
  • Une proposition de prix de vente.

Il est également possible — et même recommandé — de récolter les avis des autres copropriétaires avant d’envoyer ce dossier au syndic !

Ce dossier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception au syndic pour que ce dernier puisse mettre le projet de vente à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Attention, si votre dossier arrive trop tard, le syndic peut refuser d’examiner votre demande !

Fixer le prix

Fixer le prix auquel on souhaite acheter une partie commune n’est pas une mince affaire. Un prix trop bas ne serait pas intéressant pour les autres copropriétaires qui pourraient alors refuser la vente, et un prix trop élevé ne serait pas avantageux pour le potentiel acheteur.

Il convient donc de trouver un juste équilibre et fixer un prix acceptable : vous pouvez faire appel à un géomètre, un notaire ou un agent immobilier pour obtenir une estimation, mais également vous appuyer sur le prix du m2 dans votre quartier ou dans votre immeuble.

La vente d’une partie commune pour 1 € symbolique est possible, mais fortement déconseillée. En effet, pour que la vente soit valable, le prix doit refléter la valeur du bien. Si ce n’est pas le cas, alors le vendeur est en droit de recourir à une action en nullité, en invoquant un prix de vente non sérieux.

Dans le cadre de la vente d’une partie commune, un juge pourra estimer que la copropriété est lésée, et que la compensation versée en échange de la vente n’est pas suffisante. L’action en nullité sera donc parfaitement recevable, même si l’assemblée générale avait donné son accord en premier lieu.

L’accord de la copropriété

Le projet de vente est examiné lors de l’assemblée générale réunissant le syndic. Pour être accepté, il doit être voté à la double majorité : cela signifie qu’il faut qu’au minimum la majorité des membres du syndicat ainsi que 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires soient en faveur du projet.

Attention, pour certaines parties communes dont la conservation est nécessaire « au respect de la destination de l’immeuble », la copropriété peut exiger que le projet soit voté à l’unanimité pour être accepté !

Valider le rachat de la partie commune auprès du notaire

La vente d’une partie commune n’est effective qu’après un délai de deux mois après le vote de la copropriété, délai pendant lequel les copropriétaires opposés au projet peuvent faire valoir leur droit à contester la vente.

À l’issue de ces deux mois, la vente doit obligatoirement être actée chez un notaire pour que la partie commune puisse devenir une partie privative. Vous devrez lui faire parvenir les documents suivants :

  • Le procès-verbal de l’assemblée générale prouvant que la vente a été acceptée, et sous quelles conditions ;
  • Un certificat de non-recours attestant qu’aucune action judiciaire visant à annuler la vente n’est en cours ;
  • Un état descriptif de division des tantièmes mis à jour par un géomètre.

Le notaire est alors chargé de rédiger et de publier l’acte de vente final au registre de la conservation des hypothèques. Une fois la vente actée, la copropriété perd son droit de jouissance sur la partie commune.

Les frais de notaire, ainsi que ceux du géomètre, sont toujours à la charge de l’acheteur dans le cadre de la vente d’une partie commune.

Modifier le règlement de copropriété

Le notaire a également pour tâche de modifier le règlement de copropriété afin d’y inscrire la nouvelle répartition des parties communes, des lots privatifs ainsi que des tantièmes de chaque copropriétaire.

Puisque les parties privatives de l’acheteur seront plus importantes, il possèdera plus de tantièmes au sein de la copropriété : ses charges de copropriété seront donc plus élevées qu’avant la vente !

Répartir le prix de vente

Une fois le projet et le prix de vente acceptés, l’acquéreur doit régler la somme fixée lors de l’assemblée générale. C’est le syndic, représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui sera alors chargé de répartir la somme entre tous les copropriétaires de l’immeuble, proportionnellement aux tantièmes qu’ils détiennent.

En tant que copropriétaire acheteur, vous bénéficiez également de cette répartition du prix de vente. Une partie de la somme versée vous sera donc redistribuée, toujours selon vos tantièmes détenus.

Refuser la vente d’une partie commune

La vente d’une partie commune n’est pas automatique : le syndic est en droit de la refuser s’il estime que le prix proposé est trop bas, si la majorité des copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord ou si la demande n’arrive pas dans les temps.

En tant que copropriétaire acheteur, il est possible de faire appel de cette décision. Si votre projet d’acquisition d’une partie commune est rejeté par le syndic, vous êtes en droit de saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation de cette décision, en invoquant un abus de majorité.

Attention toutefois, car cet abus devra être démontré ! Vous devrez prouver que le syndic a refusé la vente dans l’unique but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires.

Voir aussi :

Les parties communes spéciales en copropriété
Les 16 meilleures façons de réduire ses charges de copropriété
Le règlement intérieur de copropriété
Que faire en cas de non respect des parties communes ?
Les obligations du syndic envers les copropriétaires
Le conseil syndical : rôle, désignation et fonctionnement

Questions fréquentes

  • Comment faire pour acheter une partie commune ?

    Un dossier détaillé doit être envoyé au syndic pour être mis à l’ordre du jour de la prochaine AG. Après le vote des autres copropriétaires, l’achat doit être validé par un notaire et le règlement de copropriété doit être modifié pour tenir compte de la nouvelle répartition des lots.

  • Quelle majorité pour vendre une partie commune ?

    Pour vendre une partie commune, le syndic doit soumettre le dossier au vote des copropriétaires. La vente est acceptée si elle est votée à la double majorité : la majorité du syndicat des copropriétaires et au moins 2/3 de l’ensemble des copropriétaires.

  • Comment déterminer le prix d’une partie commune ?

    Il n’y a pas de règle pour fixer le prix de vente d’une partie commune, mais il est recommandé de prendre en compte les prix du marché. Un prix ne reflétant pas la valeur de la partie commune peut mener à l’annulation de la vente si un copropriétaire saisi un juge !

  • Quelles parties communes peut-on acheter ?

    De nombreuses parties communes peuvent être rachetées : les combles, la loge du gardien, une terrasse commune, une cave, une cour intérieure, etc. Acquérir une de ces parties communes augmente fortement la valeur de votre lot en cas de revente !

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.