Les tantièmes de copropriété : définition et calcul

Au sein d’un immeuble en copropriété, chacun des copropriétaires possède une partie privative mais aussi une quote-part des parties communes proportionnelle à son lot. En fonction de différents critères, un nombre précis de tantièmes est attribué à chaque lot. Plus concrètement, l’ensemble des tantièmes fait référence à toutes les parts de la copropriété.

Le calcul des tantièmes est essentiel pour garantir la bonne gestion de l’immeuble. Il permet de répartir équitablement les différentes charges de copropriété mais aussi de définir la participation de chaque copropriétaire lors de l’assemblée générale annuelle.

À quoi sert le calcul des tantièmes ?

Déterminer la répartition des charges de copropriété

Les tantièmes permettent de calculer le montant des charges de copropriété pour chacun des copropriétaires. Dans une copropriété, on distingue deux catégories de charges :

• les charges générales relatives à l’entretien, la conservation et la gestion des parties communes ;
• les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs (chauffage, ascenseur, etc.).

Les charges générales concernent l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et sont donc calculées pour chacun d’entre eux en tantièmes. On parle d’ailleurs de tantièmes généraux.

Les autres charges ne concernent que les propriétaires ayant l’usage de ces équipements communs, le mode de calcul peut donc différer. On parle alors de tantièmes de copropriété.

Il est donc courant qu’un copropriétaire se voit attribuer deux tantièmes différents pour un même lot. Quoi qu’il en soit, chaque propriétaire devra verser une participation financière à hauteur de sa quote-part en tantièmes pour couvrir ces frais de copropriété.

Déterminer le nombre de voix en assemblée générale

La répartition en tantièmes permet également de comptabiliser le poids des votes lors d’une assemblée générale. Ainsi, le nombre de tantièmes détenu par un copropriétaire détermine le nombre de voix s’y rattachant. Par conséquent, plus un copropriétaire possède tantièmes, plus il peut influer sur les décisions prises en assemblée générale.

Quelle différence entre tantièmes et millièmes ?

Le tantième peut être défini comme la fraction de propriété détenue par chaque propriétaire sur les parties communes. Dans le règlement de copropriété, le tantième est systématiquement converti en millième pour permettre une meilleure lisibilité. L’intégralité de la copropriété est donc divisée en mille parts égales qui sont ensuite réparties en fonction de la valeur des lots (exemple : 80/1000e, 150/1000e, 275/1000e, etc.).

Les critères à prendre en compte pour le calcul de la quote-part de chaque propriétaire sont stipulés dans l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Il doit être réalisé par un géomètre expert qui est chargé de déterminer le nombre de tantièmes à affecter à chaque lot selon :

• sa superficie ;
• sa situation dans l’immeuble (étage, accessibilité, tranquillité, éclairage naturel etc.) ;
• sa consistance (type de local : appartement, place de parking, cave, etc.) ;
• son niveau de confort (terrasse, balcon, jardin privatif, etc.).

Une modification des tantièmes peut être envisagée suite à la mise en copropriété de l’immeuble. Toutefois, elle est soumise à certaines conditions et doit respecter un protocole précis.

Les événements nécessitant une modification des tantièmes

La modification des tantièmes est possible dans les situations suivantes :

• en cas de division suite à la vente d’un lot complet ou d’une partie ;
• en cas de changement d’usage d’un lot (exemple : local d’habitation transformé en local professionnel) ;
• en cas de vente d’une partie commune à un copropriétaire ou un tiers ;
• en cas de travaux décidés par le syndicat des copropriétaires conduisant à une modification de la répartition des charges de copropriété ;
• en cas d’erreur de calcul nécessitant la rectification des tantièmes.

La procédure à suivre

En cas de changement d’usage d’une partie privative ou de division d’un lot suite à une vente

Les nouveaux tantièmes ainsi que la modification du règlement de copropriété doivent être votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple dite de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie que seules les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance sont comptabilisées.

En cas de vente d’une partie commune ou d’erreur de calcul

L’assemblée générale doit voter la modification des tantièmes et du règlement de l’immeuble à l’unanimité. Cela signifie que les voix des abstentionnistes sont également comptabilisées.

En cas de travaux impactant la répartition des charges de copropriété

Les nouveaux tantièmes et la modification du règlement en résultant doivent être votés à la même majorité que celle ayant voté précédemment la réalisation des travaux. Il peut donc s’agir d’un vote à la majorité simple, d’un vote à la majorité absolue dite de l’article 25-1 ou d’un vote à la double majorité dite de l’article 26.

Les tantièmes de chacun des copropriétaires sont précisés dans l’état descriptif de division (EED) annexé au règlement de copropriété. La méthode de calcul ainsi que les critères retenus pour déterminer les tantièmes doivent également être mentionnés. Signalons cependant qu’il n’y a aucune obligation de faire figurer le détail du calcul.

Voir aussi :