Les obligations du syndic en cas de sinistre

Sur le papier, la gestion des sinistres en copropriété est relativement simple : on distingue les sinistres survenant dans les parties communes de ceux ayant pour origine un logement individuel.

Ainsi, le syndic doit obligatoirement intervenir lorsqu’un sinistre a pour origine les parties communes du bâtiment, comme les cages d’escaliers, les ascenseurs, les halls d’entrée ou le parking souterrain par exemple. Il en va de sa responsabilité, surtout si le sinistre cause des dommages aux logements de certains copropriétaires.

Dans le cas d'un sinistre provenant d’un logement particulier et causant des dommages aux parties communes, le syndic devra déclarer l'évènement à l'assureur de la copropriété. L'assurance habitation de l'occupant ou l’assurance PNO devra également être sollicitée.

1 — Déclarer le sinistre

La première obligation du syndic en cas de sinistre, c’est bien évidemment de déclarer ledit sinistre à l’assurance copropriété. Cette déclaration peut se faire par courrier en recommandé avec accusé de réception, mais également par email ou directement en ligne depuis l’espace client selon les assureurs.

Attention toutefois, car le délai de déclaration d’un sinistre est relativement court : généralement, il est de 5 jours à compter de la découverte du sinistre. Il est cependant possible que ce délai soit rallongé : consultez les Conditions Générales du contrat d’assurance de la copropriété pour en avoir le cœur net.

2 — Gérer le sinistre

La gestion du sinistre incombe elle aussi au syndic de copropriété : c’est à lui de prendre et de faire appliquer toutes les mesures conservatoires possibles pour empêcher une aggravation du sinistre.

Par exemple, dans le cas d’un dégât des eaux dans la copropriété, le syndic se doit de mettre en place les mesures conservatoires si besoin, en attendant de pouvoir faire réparer la fuite d'eau.

Le syndic est également en charge de transmettre tous les justificatifs nécessaires à l’assureur pour que ce dernier puisse estimer le montant de l’indemnité à verser dans les meilleurs délais. C’est donc à lui de réunir les photos et vidéos du sinistre, d’éventuels témoignages, des attestations ou devis chiffrés de professionnels du bâtiment, ainsi qu’un état estimatif des dégâts par exemple.

Pour finir, c’est aussi le syndic qui devra se rendre disponible pour accompagner ou assister l’expert missionné par l’assureur pour évaluer le sinistre. En résumé, c’est le syndic qui fait office d’intermédiaire entre l’assureur et le syndicat des copropriétaires.

3 — Recevoir les indemnités et les affecter

Puisque c’est le syndic qui fait la déclaration de sinistre pour le compte des copropriétaires, c’est également lui qui obtient le versement de l’indemnité par l’assurance, comme mentionné dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic n’encaisse bien évidemment pas cette somme pour son compte personnel, mais la met de côté pour pouvoir faire réaliser les travaux de remise en état et ainsi payer les différents prestataires avec cette indemnité.

De par son contrat, le syndic est en charge de la gestion des sinistres, que ce soit un syndic de copropriété professionnel ou un copropriétaire bénévole.

Ainsi, s’il ne respecte pas ses obligations et que sa faute génère un préjudice pour le syndicat (c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires), sa responsabilité est engagée et il devra alors rembourser les sommes engagées par ce dernier pour réparer ladite faute.

Prenons un exemple : si le syndic est en retard pour déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété et dépasse le délai de prescription biennale, l’assureur est en droit de refuser toute indemnisation.

Dans ce cas, les copropriétaires de l’immeuble ont deux possibilités : avancer les frais des travaux et se faire rembourser par le syndic, ou demander directement au syndic de prendre en charge les réparations.

Pour limiter les frais, et garder de bonnes relations avec votre syndic, nous vous recommandons toujours de faire un recours à l’amiable dans un premier temps, avec des courriers recommandés puis des mises en demeure si nécessaire.

Cependant, sans réaction de la part du syndic, les copropriétaires sont en droit de l’assigner via deux types de procédures judiciaires :

• La procédure collective : le syndicat des copropriétaires lance une procédure contre le syndic, et l’ensemble des copropriétaires se partagent les frais de justice ;
• La procédure individuelle : tous les copropriétaires qui le souhaitent peuvent également assigner en justice le syndic pour non-respect de ses obligations, en faisant appel à la garantie protection juridique de leur assurance habitation.

Sachez également qu’en cas de litige avec votre syndic, il est possible d’en changer lors de la prochaine Assemblée Générale de copropriété annuelle, ou en convoquant tous les copropriétaires à une Assemblée Générale Extraordinaire.

Dans le cadre de la gestion d’un sinistre, la rémunération du syndic est strictement encadrée par un contrat type : la déclaration d’un sinistre ayant pour origine les parties communes ne fait pas l’objet d’une rémunération supplémentaire.

De même, selon le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, la gestion des règlements aux copropriétaires victimes est également comprise dans la rémunération forfaitaire de base du syndic.

En revanche, certaines prestations peuvent faire l’objet d’un paiement additionnel, comme :

• le déplacement sur les lieux pour constater le sinistre ;
• la prise de mesures conservatoires de sécurité pour empêcher l’aggravation du sinistre ;
• l’assistance à l’expert envoyé par l’assureur ;
• le suivi de la demande d’indemnisation auprès de la compagnie d’assurance.

Attention, le montant de la rémunération accordée à ces tâches doit être défini explicitement dans le contrat du syndic et ne peut en aucun cas être fixé en pourcentage du montant de l’indemnité versée par l’assurance.

Voir aussi :