Les obligations du syndic en cas de sinistre

Que doit faire le syndic en cas de sinistre, et comment engager sa responsabilité en cas de faute ?

    Le syndic a pour mission — entre autres — de gérer l’administratif d’une copropriété, et de veiller à son bon entretien. En cas de sinistre dans les parties communes, c’est donc sa responsabilité qui peut être engagée ! Déclaration à l’assureur, mesures conservatoires à mettre en place, suivi des travaux, indemnisation : on fait le point sur les obligations du syndic en cas de sinistre.

    Les obligations du syndic en cas de sinistre

    Sur le papier, la gestion des sinistres en copropriété est relativement simple : on distingue les sinistres survenant dans les parties communes de ceux ayant pour origine un logement individuel.

    Ainsi, le syndic doit obligatoirement intervenir lorsqu’un sinistre a pour origine les parties communes du bâtiment, comme les cages d’escaliers, les ascenseurs, les halls d’entrée ou le parking souterrain par exemple. Il en va de sa responsabilité, surtout si le sinistre cause des dommages aux logements de certains copropriétaires.

    Dans le cas d'un sinistre provenant d’un logement particulier et causant des dommages aux parties communes, le syndic devra déclarer l'évènement à l'assureur de la copropriété. L'assurance habitation de l'occupant ou l’assurance PNO devra également être sollicitée.

    1 — Déclarer le sinistre

    La première obligation du syndic en cas de sinistre, c’est bien évidemment de déclarer ledit sinistre à l’assurance copropriété. Cette déclaration peut se faire par courrier en recommandé avec accusé de réception, mais également par email ou directement en ligne depuis l’espace client selon les assureurs.

    Chez Luko, la déclaration de sinistre se fait en quelques clics sur notre appli mobile, et vous pouvez nous envoyer des photos et vidéos directement depuis votre smartphone.

    Attention toutefois, car le délai de déclaration d’un sinistre est relativement court : généralement, il est de 5 jours à compter de la découverte du sinistre. Il est cependant possible que ce délai soit rallongé : consultez les Conditions Générales du contrat d’assurance de la copropriété pour en avoir le cœur net.

    2 — Gérer le sinistre

    La gestion du sinistre incombe elle aussi au syndic de copropriété : c’est à lui de prendre et de faire appliquer toutes les mesures conservatoires possibles pour empêcher une aggravation du sinistre.

    Par exemple, dans le cas d’un dégât des eaux dans la copropriété, le syndic se doit de mettre en place les mesures conservatoires si besoin, en attendant de pouvoir faire réparer la fuite d'eau.

    Le syndic est également en charge de transmettre tous les justificatifs nécessaires à l’assureur pour que ce dernier puisse estimer le montant de l’indemnité à verser dans les meilleurs délais. C’est donc à lui de réunir les photos et vidéos du sinistre, d’éventuels témoignages, des attestations ou devis chiffrés de professionnels du bâtiment, ainsi qu’un état estimatif des dégâts par exemple.

    Pour finir, c’est aussi le syndic qui devra se rendre disponible pour accompagner ou assister l’expert missionné par l’assureur pour évaluer le sinistre. En résumé, c’est le syndic qui fait office d’intermédiaire entre l’assureur et le syndicat des copropriétaires.

    3 — Recevoir les indemnités et les affecter

    Puisque c’est le syndic qui fait la déclaration de sinistre pour le compte des copropriétaires, c’est également lui qui obtient le versement de l’indemnité par l’assurance, comme mentionné dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

    Le syndic n’encaisse bien évidemment pas cette somme pour son compte personnel, mais la met de côté pour pouvoir faire réaliser les travaux de remise en état et ainsi payer les différents prestataires avec cette indemnité.

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    Les sanctions en cas de non-respect des obligations

    De par son contrat, le syndic est en charge de la gestion des sinistres, que ce soit un syndic de copropriété professionnel ou un copropriétaire bénévole.

    Ainsi, s’il ne respecte pas ses obligations et que sa faute génère un préjudice pour le syndicat (c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires), sa responsabilité est engagée et il devra alors rembourser les sommes engagées par ce dernier pour réparer ladite faute.

    Prenons un exemple : si le syndic est en retard pour déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété et dépasse le délai de prescription biennale, l’assureur est en droit de refuser toute indemnisation.

    Dans ce cas, les copropriétaires de l’immeuble ont deux possibilités : avancer les frais des travaux et se faire rembourser par le syndic, ou demander directement au syndic de prendre en charge les réparations.

    Le délai de prescription biennale est un délai de deux ans au-delà duquel il n’est plus possible de demander une indemnisation à son assureur après un sinistre, même si le retard provient de l’assureur lui-même.

    Pour limiter les frais, et garder de bonnes relations avec votre syndic, nous vous recommandons toujours de faire un recours à l’amiable dans un premier temps, avec des courriers recommandés puis des mises en demeure si nécessaire.

    Cependant, sans réaction de la part du syndic, les copropriétaires sont en droit de l’assigner via deux types de procédures judiciaires :

    • La procédure collective : le syndicat des copropriétaires lance une procédure contre le syndic, et l’ensemble des copropriétaires se partagent les frais de justice ;
    • La procédure individuelle : tous les copropriétaires qui le souhaitent peuvent également assigner en justice le syndic pour non-respect de ses obligations, en faisant appel à la garantie protection juridique de leur assurance habitation.

    Sachez également qu’en cas de litige avec votre syndic, il est possible d’en changer lors de la prochaine Assemblée Générale de copropriété annuelle, ou en convoquant tous les copropriétaires à une Assemblée Générale Extraordinaire.

    La rémunération du syndic

    Dans le cadre de la gestion d’un sinistre, la rémunération du syndic est strictement encadrée par un contrat type : la déclaration d’un sinistre ayant pour origine les parties communes ne fait pas l’objet d’une rémunération supplémentaire.

    De même, selon le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, la gestion des règlements aux copropriétaires victimes est également comprise dans la rémunération forfaitaire de base du syndic.

    En revanche, certaines prestations peuvent faire l’objet d’un paiement additionnel, comme :

    • le déplacement sur les lieux pour constater le sinistre ;
    • la prise de mesures conservatoires de sécurité pour empêcher l’aggravation du sinistre ;
    • l’assistance à l’expert envoyé par l’assureur ;
    • le suivi de la demande d’indemnisation auprès de la compagnie d’assurance.

    Attention, le montant de la rémunération accordée à ces tâches doit être défini explicitement dans le contrat du syndic et ne peut en aucun cas être fixé en pourcentage du montant de l’indemnité versée par l’assurance.

    Le syndic est également en droit de demander une rémunération pour le suivi de l’avancée des travaux. Cette fois, le montant de sa rémunération sera fixé en pourcentage du montant HT des travaux, avec un taux dégressif, et indiqué dans le projet de résolution voté en Assemblée Générale.

    Voir aussi :

    Le rôle et les missions du syndic de copropriété
    Les obligations du syndic en matière de sécurité
    Le règlement intérieur de copropriété
    L'obligation de réponse du syndic
    ASL : l'Association Syndicale Libre pour les lotissements
    Les tantièmes de copropriété : définition et calcul

    En résumé

    • Que doit faire un syndic en cas de sinistre ?

      Le syndic doit impérativement signaler le sinistre à l’assurance de la copropriété en respectant les délais de déclaration. Il doit ensuite appliquer des mesures conservatrices en attendant les réparations, pour éviter que la situation ne s’aggrave. Enfin, si des indemnités d’assurance sont versées, il doit les utiliser pour payer les travaux.

    • Que faire si le syndic ne respecte pas ses obligations ?

      Si le syndic ne fait pas correctement son travail, il est possible de tenter un recours à l’amiable. Pour aller plus loin, le syndicat des copropriétaires peut ensuite lancer une procédure judiciaire collective. Un copropriétaire peut également lancer une procédure individuelle, mais devra supporter seul les frais de justice.

    • Comment révoquer un syndic ?

      En cas de faute grave portant préjudice à la copropriété, un syndic peut être révoqué en cours de mandat. Pour cela, il faut convoquer une assemblée générale exceptionnelle avec sa révocation et la nomination d’un nouveau syndic à l’ordre du jour. Le syndic en place ne peut pas refuser.

    • Quels sinistres déclarer à son syndic ?

      Un syndic de copropriété ne prend en charge que les sinistres ayant lieu dans les parties communes de l’immeuble : les halls d’entrée, les escaliers, les ascenseurs, le parking souterrain ou les espaces verts par exemple. Si le sinistre a pour origine un appartement, ce sera à son occupant de déclarer le sinistre à son assurance.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.