Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Que vous soyez un investisseur novice ou expert, déjà propriétaire ou encore locataire, il est nécessaire de calculer et de vérifier le rendement locatif du bien immobilier que vous avez en vue avant d’aller plus loin dans vos démarches et de finaliser la vente. En effet, le rendement locatif est le critère clé qui vous permettra de déterminer si votre investissement vaut le coup ou non. Grâce à lui, vous pourrez ainsi estimer le bénéfice réalisable. Dans cet article, on vous apprend donc comment bien calculer et maîtriser la rentabilité locative de votre future acquisition.
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Pour effectuer un bon investissement, il est conseillé d’avoir un taux de rendement locatif net compris entre 5 à 10 %. 5% est un taux de rendement net qui est considéré comme bon : un taux supérieur sera donc forcement un bon investissement.
En France, le rendement locatif moyen est d’environ de 5,9 % en fonction de la ville et du type de bien.
Afin que votre investissement immobilier soit rentable, n’investissez pas dans un bien si le taux est inférieur à 5 %. Il ne vous permettra pas de rembourser votre investissement de base. Par contre, en visant un taux supérieur à 8 %, vous pourrez non seulement autofinancer votre bien, mais également réaliser un certain bénéfice.
Le rendement locatif est un indicateur clé pour choisir votre future acquisition, mais il ne faut pas oublier de le mettre en corrélation avec vos objectifs. Par exemple, acquérir un logement qui obtient un rendement locatif de 6 %, qui sera aisé à louer et qui sera occupé tout au long de l’année sera un meilleur investissement qu’un bien qui promet un rendement de 11 %, mais qui n'est pas bien placé et que vous aurez plus du mal à louer.
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Pour calculer la rentabilité locative de votre logement, plusieurs éléments seront à prendre en compte afin de vérifier que vous investissez dans “le bon bien”.
Exprimé en pourcentage, le rendement locatif tient notamment compte :
- du prix d’achat du bien immobilier en question ;
- des loyers mensuels qui seront potentiellement perçus sur 12 mois ;
- des frais liés à l’achat du logement, mais aussi à son financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance du prêt immobilier, etc. ;
- des contrats d’assurances à souscrire : l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et l’assurance loyers impayés (GLI) ;
- des charges locatives et non récupérables : entretien des parties communes, chauffage, eau, taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- de la fiscalité actuelle : IFI, taxe foncière annuelle et impôts sur le revenu foncier ;
- des honoraires de gestion locative si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer la location de votre bien ;
- le coût d’éventuels travaux de rénovation.
3 méthodes de calculs existent et vous donneront un résultat plus ou moins précis. En fonction des éléments intégrés à votre simulation et le type de location (meublée ou non meublée), vous obtiendrez ainsi un résultat en brut ou en net.
Rentabilité brute
Majoritairement utilisée au tout début d’un projet, la rentabilité brute se calcule sans les charges et avant la déduction des impôts et des taxes. Elle peut ainsi être estimée même si vous n’avez pas beaucoup d’informations, car vous avez besoin de connaître uniquement le prix total d’achat du bien immobilier que vous convoitez et le montant des loyers que vous percevrez.
Le calcul est le suivant :
Rentabilité locative brute = [(loyer mensuel hors charges x 12) / prix d’acquisition du bien] x 100
Par exemple, l’appartement que vous envisagez d’acquérir coûte 115 000 euros (prix du bien incluant les frais de notaire et les frais de la banque). Le loyer sera fixé à 650 euros par mois.
Rentabilité locative brute = [(650 x 12) / 115 000] x 100 = 6,26 % brut
Comme évoqué ci-dessus, en France, le rendement locatif moyen brut avoisine les 5 %. Sur cet exemple, le rendement reste donc correct.
Rentabilité nette
La rentabilité nette, quant à elle, est calculée en ajoutant les charges, la taxe foncière, les impôts sur le revenu, l’IFI, les assurances, mais aussi les charges liées au logement en plus du loyer (la taxe d’habitation, exonérée pour les propriétaires bailleurs ne rentre pas dans le calcul).
La rentabilité locative nette permet ainsi d’avoir un résultat plus proche de la réalité. Elle se calcule de la sorte :
Rentabilité locative nette = [(loyer mensuel x 12) - charges non récupérables - taxe foncière - frais de gestion - impôts - IFI - assurances] / prix d'achat du bien x 100.
Reprenons l’exemple de notre bien à 115 000 €.
Annuellement, voici les frais liés :
- Loyer : 7200 euros (650 euros x 12 mois)
- Charges : 500 euros ;
- Taxe foncière : 300 euros ;
- Impôts : 518 euros ;
- Assurance : 100 euros
Rentabilité locative nette = [(650 x 12) - 500 - 300 - 518 - 100] / 115 000 x 100 = 5,02 % net
La rentabilité nette du bien est de 5,02 %. Sur cet exemple, le rendement est aussi considéré comme bon. Remarquez tout de même que le rendement locatif a diminué de 1,24 % entre le résultat brut et net.
Vous n’avez pas tous ces éléments en votre possession ? Pas de panique, vous pouvez obtenir une estimation un peu plus précise de votre rentabilité locative avec la méthode Larcher. Concrètement ? Il vous suffit d’utiliser la méthode de calcul de la rentabilité locative brute, mais multipliez vos loyers par 9 au lieu de 12. En effet, on estime que les charges et les taxes représentent plus ou moins 25 % du loyer annuel, soit 3 mois de loyer. Rentabilité locative “nette” = (650 x 9) / 150 000 x 100 = 5, 08 %.
Rentabilité nette-nette
Vous voulez un résultat encore plus concret ? Calculez votre rendement locatif avec le calcul dit “net-net”.
Il correspond en fait au revenu net d’impôts. Il se calcule de la même façon que la rentabilité nette, mais il faudra en plus intégrer à votre calcul :
- les prélèvements sociaux ;
- l’imposition sur les revenus locatifs en fonction du régime d’imposition choisi (au réel, micro-foncier, micro-BIC) ;
- les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Denormandie, …).
Augmenter sa rentabilité en diminuant les coûts
Pour optimiser le rendement de votre acquisition, il va falloir essayer de diminuer les charges dès que cela est possible. En effet, toutes les charges réunies ont un impact non négligeable sur votre rendement locatif (différence entre le résultat brut et net).
Les charges du propriétaire
L’assurance Propriétaire Non Occupant vous couvre contre tous les risques que pourrait subir votre logement, ainsi que contre la vacance locative.
Depuis 2014, la loi Alur rend l'assurance PNO obligatoire dès lors que votre logement est situé dans une copropriété. Dans les autres cas, par exemple pour une maison individuelle, la souscription est facultative, mais reste fortement recommandée !
La cotisation de l'assurance PNO se situe en moyenne entre 60 et 150 euros par an. Faites des comparatifs et optez pour une assurance moins chère, mais avec toutes les garanties nécessaires.
Chez Luko, par exemple, votre bien est assuré à partir de 58,45€ par an, soit 4,90€ par mois.
Bonne nouvelle : vos cotisations d'assurance sont déductibles de vos revenus fonciers. C'est donc un investissement pour lequel vous avez tout à gagner.
Les charges comprises dans le loyer
Si en tant que bailleur vous payez certaines charges (électricité, gaz, …), il est important de les optimiser avec des installations performantes.
En investissant dans certains équipements, vous pourrez ainsi réaliser des économies sur le long terme. Vous pouvez notamment opter pour des ampoules basse consommation dans tout votre logement, des radiateurs performants, etc.
Les limites de rentabilité
Malheureusement, pour certains éléments, la suppression ou la diminution des charges n’est pas possible.
La taxe foncière, par exemple, est obligatoire. Elle se calcule par rapport à la valeur locative cadastrale, à laquelle on applique les taux votés par les collectivités territoriales. Tous les propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier (sauf exception) doivent s’acquitter de la taxe foncière, tous les ans en octobre.
L’encadrement des loyers de certaines villes, qui donne un plafond à ne pas dépasser, limite aussi la marge de manœuvre. Depuis la loi du 6 juillet 1989, chaque commune de plus de 50 000 habitants dans laquelle il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements possède un observatoire local des loyers. Les propriétaires bailleurs des villes de Paris, Lille, Montpellier et Bordeaux sont concernés. Il faut donc faire avec le plafond fixé, sans autre solution.
Comment calculer la rentabilité locative ?