Le guide du propriétaire bailleur
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Voilà tout ce que vous devez savoir avant de mettre votre habitation en location !
Par Luko dans Investissement locatif
Un investissement immobilier doit se préparer minutieusement : outre le crédit immobilier généralement contracté et les mensualités qui s’ensuivent, il vous faut également souscrire des assurances (assurance emprunteur, assurance propriétaire non-occupant, garantie loyer impayé). Nécessaires pour vous protéger ainsi que vos ayants droit en cas d’événement imprévu et pour couvrir certains risques liés à votre bien immobilier, ces assurances peuvent finir par peser lourd dans vos dépenses mensuelles. Heureusement, il est possible de déduire vos primes d’assurance de vos revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif. Mais certaines conditions doivent être respectées. On fait le point.
Quelles sont les assurances déductibles des revenus fonciers ?
L’ensemble des assurances couvrant un bien dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles des impôts. Cela signifie que les assurances suivantes sont déductibles pour tous les propriétaires bailleurs :
- l’assurance emprunteur (dans le cas d’un crédit immobilier) ;
- l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ;
- la garantie loyer impayé.
Vous vous demandez si l'assurance habitation est déductible des impôts ? La réponse se trouve dans notre article consacré au sujet.
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Les conditions pour bénéficier de la déduction
Les conditions liées au bien
Pour être déductibles, les assurances doivent concerner un bien immobilier (“immeuble ou partie d’immeuble” comme le précise la loi) dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cela concerne donc les biens mis en location dans le cadre d’un investissement locatif ou vacants mais pas votre résidence principale, pour laquelle les assurances souscrites ne sont pas déductibles.
L’emplacement du bien n’importe pas : les biens ruraux comme les biens urbains sont concernés.
Connaissez-vous la différence entre assurance résidence principale et secondaire ? Que faut-il savoir avant de mettre sa résidence principale en location saisonnière ?
À savoir que des conditions spécifiques sont prévues pour les monuments historiques.
Les conditions liées aux risques couverts
Différents risques peuvent être couverts par une assurance, selon le contrat souscrit.
La loi prévoit que, pour être déductibles, les primes doivent nécessairement être souscrites “en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu”. Les assurances ouvrant droit à une déduction fiscale sont donc celles couvrant les risques suivants :
- La responsabilité civile du bailleur ;
- Les dégâts des eaux ;
- Le vol et le vandalisme ;
- Les incendies et explosions ;
- Les événements climatiques (tempête, grêle, neige) ;
- Les dégâts dus à la glace ;
- Les catastrophes naturelles ;
- Les bris de glace ;
- La garantie d’un emprunt ;
- Les impayés de loyers.
Techniquement, seules les assurances couvrant les biens immobiliers sont déductibles, les assurances couvrant les biens mobiliers (meubles, objets de valeur, etc.) ne sont donc pas concernées sauf pour les monuments historiques qui bénéficient de conditions spéciales.
En revanche tous les contrats d’assurance sont concernés, qu’ils soient souscrits en direct auprès d'une compagnie d’assurance ou par le biais d’un intermédiaire, que ce soit des contrats individuels ou des contrats dits “groupe”.
Complétez votre lecture en consultant nos conseils pour un premier investissement locatif réussi !
À noter : L'assurance PNO est obligatoire en copropriété avec la loi Alur. Pour en apprendre davantage sur cette information, rendez-vous sur notre article dédié.
Les conditions liées aux cotisations
Pour pouvoir déduire ses primes d’assurance, le propriétaire doit :
- avoir supporté lui-même les cotisations ;
- déduire uniquement les primes payées au cours de l’année d’imposition ;
- pouvoir justifier la déduction.
Une limitation à 10 ans pour l’assurance emprunteur
Tout comme les intérêts de votre emprunt, les cotisations de l’assurance de votre prêt immobilier ne sont déductibles des revenus fonciers que les 10 premières années. Suivez ce lien pour tout comprendre de l'imposition des revenus fonciers.
Lors de la déclaration de revenus, il suffira de renseigner le montant des primes dans la ligne prévue pour les intérêts d’emprunt.
Bon à savoir
En plus de l’assurance emprunteur, les frais liés à la souscription de votre crédit immobilier sont également déductibles. Cela est valable pour les frais de dossier, le cautionnement ou l’inscription au registre des hypothèques, les commissions et frais bancaires, etc.
Pour pouvoir justifier la déduction, le propriétaire est ainsi tenu de conserver contrats d’assurance, quittances et justificatifs de paiement.
Pour les logements assurés collectivement, il faut pouvoir fournir un relevé des frais de gérance ainsi que les documents attestant du paiement et du mode de détermination de la quote-part incombant au propriétaire. Rapprochez-vous de votre syndic en vue d’obtenir ces documents.
Alors, combien de temps conserver ses papiers d'assurance ? Réponse en détail ici !
Combien puis-je déduire de mon revenu imposable ?
Pas de grille tarifaire ici, car en matière d’imposition des revenus fonciers, la déduction dépend directement du montant des primes payées par le propriétaire au cours de l’année fiscale, avec l’obligation de les justifier.
Deux points d’attention cependant :
- La prime d’assurance correspondant à une garantie d’emprunt pourra être déduite de votre revenu imposable, mais en tant qu’intérêts d’emprunt et non en tant que prime d’assurance. De ce fait, il faudra vous rendre sur la ligne 250 de la déclaration de revenus (formulaire 2044) et non sur la ligne 223 du même formulaire.
- Pour les loyers impayés, la prime d’assurance pouvait, jusqu’en 2017, vous permettre de bénéficier d’un crédit d’impôt à la place d’une déduction de vos revenus fonciers. Aujourd’hui, en 2021, ce n’est plus possible, et les primes d’assurance versées pour cause de loyer impayé donnent droit à une déduction, au même titre que les autres.
Retrouvez plus d’informations sur le site du Bofip.
Voir aussi :
Comment justifier la déduction auprès de l’administration ?