Faut-il s'assurer contre la vacance et la carence locative ?

S'assurer contre la vacance et la carence locative : est-ce une bonne idée ? Découvrez tous nos conseils pour éviter les surprises.

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Vous êtes l'heureux propriétaire d'un bien mis en location et vous envisagez de souscrire une assurance en cas de carence ou vacance locative ? Il est tout à fait normal de vouloir se prémunir contre ce risque qui pourrait mettre en péril votre investissement. Mais savez-vous réellement quelles sont les garanties couvertes par ce type de contrat ? Connaissez-vous le montant de cette assurance ? Est-elle si avantageuse qu'elle en a l'air ? Et enfin, existe-t-il des solutions alternatives ? Autant de questions qui méritent d'être éclaircies sans plus attendre.

Vacance locative, carence locative : de quoi parle-t-on ?

Même si dans les deux cas cela fait référence à une perte de revenus locatifs, il est important de définir ces deux notions ce vacance et carence locative :

  • La vacance locative est l'inoccupation d'un bien donné en location entre deux locataires ;
  • la carence locative se distingue quant à elle par l'absence de locataire lors de la première mise sur le marché d'un bien immobilier.

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A quoi sert l'assurance vacance locative ?

Cette assurance spécifique permet au propriétaire de continuer à percevoir des revenus pour faire face à une période de vacance si celle-ci se prolonge dans la durée. Elle est particulièrement recommandée lorsque le bien se situe dans une zone où l'offre est inférieure à la demande. En contrepartie d'une cotisation annuelle, l'assurance vacance locative vous garantit une prise en charge financière en cas d’inoccupation de votre bien immobilier.

Elle peut être activée après un délai fixé dans votre contrat (franchise) pendant une durée préalablement définie (plafond).

Le montant versé par l'assureur correspond à une fraction du montant des loyers. Pour déclencher la garantie vacance locative, il est nécessaire d'avertir votre compagnie d'assurance par courrier recommandé avec accusé de réception en précisant les références de votre contrat. Vous devrez également transmettre les informations suivantes pour prétendre à une indemnisation :

  • les dates de mises en location du bien ;
  • les périodes de rupture de baux successifs.

Que couvre-t-elle ?

L'assurance vacance locative peut couvrir :

  • les périodes creuses entre deux locataires (logement vide) ;
  • l'expulsion ou le départ prématuré du précédent locataire ;
  • l'inoccupation prolongée d'un logement neuf n'ayant jamais été loué (carence locative).

En revanche, elle ne garantit généralement pas :

  • les loyers impayés ;
  • les détériorations ;
  • les frais de procédures et de contentieux.

La carence locative seule est rarement couverte. En effet, la majorité des assureurs refusent de garantir un bien neuf qui n'a jamais été loué précédemment.

Comment s'assurer ?

Trouver une assurance vacance locative sans passer par un gestionnaire de biens peut s'avérer être un véritable parcours du combattant. En effet, l'offre proposée sur le marché est particulièrement limitée et chère. Il est d'ailleurs exceptionnel de trouver une assurance vacance locative qui ne soit pas couplée à une autre assurance. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est préférable de souscrire une assurance loyer impayé (GLI) incluant cette garantie optionnelle. Opter pour une couverture des loyers impayés est souvent un bon calcul car elle est plus abordable et permet de bénéficier d'autres garanties intéressantes comme :

  • la remise en état en cas de détériorations du bien du fait du locataire ;
  • la prise en charge des frais de procédures et de contentieux en cas de litige.

Combien cela coûte ?

Si vous passez par une agence de gestion locative, elle sera généralement en mesure de vous faire bénéficier d'un tarif plus accessible et d'un contrat plus avantageux qu'un assureur individuel. En général, le montant de la prime est compris entre 1 et 1,5 % du loyer annuel charges incluses.

Si vous louez votre bien vous-même, vous avez tout intérêt à souscrire une garantie loyers impayés adossée à une extension vacance locative, il faudra alors compter entre 2,75 et 4% du loyer annuel charges comprises pour bénéficier de ces deux garanties.

Enfin, si vous souhaitez assurer votre bien immobilier neuf contre le risque de carence locative, il faudra débourser l'équivalent de 1 % du prix d'achat.

Faut-il s'assurer ?

Les assurances vacances locatives sont difficilement accessibles, encore plus si vous ne passez pas par un mandataire. Au-delà de la rareté de l'offre, ces contrats sont souvent peu attrayants de par :

  • leurs prix élevés proportionnellement au risque ;
  • leurs franchises conséquentes (entre 3 et 5 mois) ;
  • le plafond de prise en charge (en moyenne 80 % du montant du loyer) ;
  • la durée d'indemnisation (de 2 à 6 mois maximum).

Il est donc plus intéressant de trouver des solutions pour éviter la carence ou vacance locative ou du moins la réduire comme :

  • baisser le montant du loyer ;
  • effectuer une remise en état ou un rafraîchissement des lieux ;
  • déléguer la gestion du bien à une agence ;
  • multiplier les offres sur les plateformes de location.

Le rôle de l'assurance PNO en l'absence de couverture locative

Bien qu'elle soit facultative pour les biens qui ne sont pas situés dans une copropriété, il est fortement recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant si vous possédez un bien mis en location. Complémentaire à l'assurance du locataire et/ou à l'assurance de la copropriété, elle a pour mission de couvrir d'éventuels sinistres (fuite d'eau, incendie...) provenant de votre logement, même en l'absence de locataire ou lorsqu'il est en défaut d'assurance. Ainsi si vous causez des dégâts à un tiers, vous bénéficierez d'une prise en charge par votre assureur. En plus d'être un véritable gage de sécurité, l'assurance PNO est proposée à un prix très accessible.

Pensez à vérifier les clauses de votre contrat. Bien souvent, les contrats d'assurance habitation contiennent une clause d'inoccupation de 90 jours. Passé ce délai, vous risquez de ne pas pouvoir bénéficier de certaines garanties comme le vol. Renseignez vous auprès de votre assureur pour savoir si cette clause peut être supprimée !

Voir aussi :

Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière
Comment assurer un logement inoccupé ?
Différences entre immeuble individuel et collectif
Tout comprendre à la loi Pinel
Que faire en cas de défaut d'assurance du locataire ?
Nos tips pour un premier investissement locatif réussi

En résumé

  • Qu’est-ce que la carence locative ?

    On parle de carence locative lorsqu’un nouveau bien donné en location reste inoccupé suite à sa première mise sur le marché. La vacance locative quant à elle résulte d’une inoccupation entre deux locataires.

  • Que garantit l’assurance vacance locative ?

    L’assurance vacance locative permet au bailleur de bénéficier d’une indemnisation en cas d’inoccupation prolongée du logement en contrepartie d’une cotisation. Selon le type de contrat souscrit, elle peut aussi couvrir la carence locative ou une durée d’inoccupation consécutive à un départ prématuré du locataire.

  • Comment s’assurer contre la vacance locative ?

    Relativement rare, l’assurance vacance locative seule représente un coût conséquent pour le propriétaire lambda. Pour pallier à cette difficulté, il est conseillé de se tourner plutôt vers une assurance loyer impayé (GLI) proposant cette garantie en option.  

  • Quel est le tarif d’une assurance vacance locative ?

    Le montant de la cotisation varie en fonction du mode de souscription. En passant par une agence de gestion locative, vous pourrez sans doute bénéficier d’un tarif avantageux (entre 1 et 1,5 % du loyer annuel charges incluses). Parallèlement, si vous souscrivez vous-même une assurance loyers impayé incluant l’option vacance locative, cela vous coûtera plutôt entre 2,75 et 4% du loyer annuel charges comprises.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.