Qu’est ce que la valeur verte en immobilier ?

L’influence de la performance énergétique d’un logement sur son prix de vente

    La réduction de la consommation énergétique est plus que jamais au cœur de l’actualité. Il n’est donc pas étonnant que l’étude menée depuis 2013 par les Notaires de Paris mette en lumière que la performance énergétique d’un logement impacte directement son prix de vente. C’est ce que l’on appelle communément dans le secteur immobilier la valeur verte.

    Valeur verte : un nouvel argument de vente

    Que vous soyez propriétaire d’une maison ou d’un appartement, sachez que la valeur verte aura inéluctablement une incidence sur votre plus-value en cas de revente. On vous explique pourquoi !

    Qu’est-ce que la valeur verte logement ?

    La valeur verte d’un logement fait référence à sa performance énergétique, soit la quantité d’énergie totale consommée pour le chauffage, l’éclairage, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation ou tout autre équipement auxiliaire. Par conséquent, cela signifie que plus un logement est économe en énergie, plus sa valeur immobilière est élevée.

    Pour les Notaires de France, il s’agit de la valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier, comparativement à un autre bien équivalent. Elle est exprimée en termes de « valeur vénale » (valeur marchande d’un bien immobilier).

    De son côté, l’ADEME (Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) la considère comme la valeur nette additionnelle découlant d’une meilleure performance environnementale.

    De façon opposée, on parle de décote verte pour les logements les plus énergivores.

    L’impact croissant des étiquettes énergie sur le prix de vente

    Depuis 2013, l’association de notaires Dinamic (Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture) analyse la plus ou moins-value générée sur la vente des appartements et maisons selon leur performance énergétique, en se basant sur l’étiquette DPE.

    Ainsi, la dernière étude publiée en octobre 2021 confirme que l’efficacité énergétique est au cœur des préoccupations, comme en témoigne son incidence grandissante sur le prix de vente final.

    Cette étude laisse apparaître clairement qu’une performance énergétique élevée (étiquette A ou B et dans une moindre mesure C) contribue à dégager une plus-value supérieure (entre 6 et 16 %).

    À l’inverse, une performance énergétique médiocre (étiquette F et G) pénalise le vendeur qui voit sa plus-value diminuée dans la majorité des cas (jusqu’à 20 % en Nouvelle-Aquitaine).

    En conséquence, les propriétaires ont tout intérêt à entreprendre des travaux de rénovation pour valoriser leur bien avant la revente, et obtenir un classement énergétique satisfaisant.

    Les passoires thermiques bientôt interdites à la location

    En application de la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G consommant plus de 450kWh/m2 par an, et qui sont qualifiés de passoires thermiques, ne pourront plus être loués en l’état à partir du 1er janvier 2023.

    Cela signifie qu’il ne sera plus possible de conclure un nouveau bail de location sans avoir réalisé au préalable des travaux d’amélioration énergétique.

    Cette mesure restrictive est un moyen de pousser les propriétaires à agir pour réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre et proposer aux locataires français un logement aux performances énergétiques décentes.

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    Comment est-elle calculée ?

    La valeur verte d’un logement est obtenue en comparant des biens possédant les mêmes caractéristiques (type de bien, localisation géographique, surface, nombre de pièces, etc.), mais des classes énergétiques différentes.

    Signalons que les données recueillies par l’étude des Notaires de France s’appuient sur la méthode de calcul de l’ancien DPE (« consommations réelles » pour les logements construits avant 1948 et méthode « 3CL » pour ceux construits après 1948).

    Ainsi pour mieux comprendre l’impact de la performance énergétique sur le prix de vente d’un logement, voici deux exemples concrets :

    • les appartements anciens avec une étiquette A ou B en Nouvelle-Aquitaine génèrent une plus-value de 14 %, alors qu’un appartement équivalent classé F ou G subit une moins-value de 14 % ;
    • les maisons anciennes en Bretagne avec une étiquette G se vendent 13 % moins cher qu’une maison avec une étiquette A, B ou C.

    Pour le moment, ce phénomène impacte moins les grandes villes où le marché immobilier reste tendu (décote de 2 % seulement pour les appartements en région parisienne).

    Nos conseils pour optimiser les performances énergétiques de votre logement

    Si vous souhaitez diminuer votre consommation en énergie et réduire votre empreinte carbone tout en réalisant des économies, cela implique de revoir en priorité votre isolation et votre système de chauffage.

    Tout miser sur l’isolation

    Une maison mal isolée est source de déperditions thermiques. Pour y remédier, voici les travaux à envisager pour optimiser l’isolation de votre logement :

    • isolation de la toiture et des combles (environ 30 % des pertes de chaleur) ;
    • isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur (environ 20 % des pertes de chaleur) ;
    • isolation des fenêtres (environ 15 % des pertes de chaleur) : changement de menuiseries, pose de double vitrage et/ou de volets roulants ;
    • isolation des planchers bas (environ 10 % des pertes de chaleur).

    Une fois les travaux d’isolation réalisés, il est indispensable d’engager des travaux de ventilation pour éviter la condensation et l’accumulation d’humidité dans votre habitation. La ventilation double flux offre à l’heure actuelle le meilleur rapport qualité/prix.

    Changer son système de chauffage

    Une bonne isolation et une ventilation efficace contribuent à diminuer vos besoins en chauffage. Toutefois, il peut être judicieux de remplacer votre installation actuelle par une solution plus performante comme :

    • une chaudière gaz à condensation ;
    • une pompe à chaleur ;
    • un appareil de chauffage au bois (poêle, chaudière à bois, cheminée à foyer fermé, etc.) ;
    • un chauffage solaire (panneaux solaires thermiques, photovoltaïques ou hybrides).

    Pour les petits espaces bien isolés, des radiateurs récents et de bonne qualité peuvent parfaitement convenir.

    Depuis le 1er juillet 2022, l'installation d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au fioul est interdite (sauf impossibilité justifiée).

    Les aides aux travaux de rénovation énergétique

    Les travaux d’éco-rénovation représentent un investissement important pour une grande majorité des foyers. Pour pallier ce frein économique et faciliter les projets d’amélioration énergétique, il est possible de bénéficier d’aides et d’avantages spécifiques pour les financer : MaPrimeRénov, un éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ), TVA à 5,5 %, etc.

    Pour informer et guider les propriétaires dans cette démarche, le service public a mis en place depuis janvier 2022 un site internet dédié : France Rénov’.

    Un audit énergétique peut être exigé pour demander certaines de ces aides financières. L’objectif ? Repérer en amont les déperditions et les trous thermiques.

    Les bons réflexes à adopter au quotidien

    Au vu du contexte actuel (urgence climatique, guerre en Ukraine), le gouvernement a lancé un plan de sobriété énergétique visant à réduire la consommation énergétique au niveau national.

    Pour contribuer à cet effort collectif et diminuer vos dépenses en énergie, voici quelques conseils à appliquer :

    • limitez le chauffage à 19°C dans les pièces de vie et 17°C dans les chambres ;
    • réglez votre chauffe-eau à 55°C ;
    • passez moins de temps sous la douche ;
    • débranchez ou mettez en veille vos appareils lorsque vous ne les utilisez pas afin de réduire votre consommation électrique ;
    • programmez vos machines la nuit plutôt que la journée ;
    • nettoyez régulièrement vos ventilations ;
    • fermez les volets la nuit et calfeutrez vos encadrements de portes et fenêtres à l’aide de joints durant l’hiver ;
    • à l’inverse, aérez la nuit et fermez la journée pour rafraîchir votre maison en été.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.