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Estimer la valeur de son appartement sans se prendre la tête
Par Luko
Lorsque l’on envisage de vendre son bien en viager, il est légitime de se demander quel est l’âge optimal pour ce type de vente immobilière. Il en va de même pour les acheteurs qui s’interrogent à un moment ou un autre sur ce point avant d’investir en viager. Y a-t-il un âge minimum à respecter ? Est-ce plus intéressant de vendre dès 65 ans ou après 90 ans ? Pour vous éclairer et vous apporter des réponses concrètes, voici un point complet sur l’impact de l’âge lors d’une vente viagère.
Quel est l’âge minimum de vente en viager ?
La loi n’impose aucun âge minimum pour conclure une vente par l’intermédiaire du viager. Cela signifie que tout propriétaire, quel que soit son âge, a la possibilité de vendre son bien en viager s’il remplit les conditions requises.
Mais en pratique, il y a peu de chances que vous trouviez un acheteur intéressé si vous avez moins de 65 ans. Sachant que l’espérance de vie moyenne atteint aujourd’hui 85 ans pour les femmes et 79 ans pour les hommes, peu d’acheteurs prendrons le risque de verser une rente viagère pendant des décennies.
Il est possible d’obtenir une estimation du montant de la rente viagère et du bouquet selon l’âge du vendeur (de 40 à 105 ans) et la valeur du bien à l’aide du barème viager Daubry.
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Viager à 90 ans
Beaucoup d’acheteurs pensent logiquement que plus le vendeur est âgé, plus son espérance de vie est courte. Bien que cette théorie ne se vérifie pas forcément dans les faits, cela représente une réelle opportunité pour vendre rapidement. Il s’agit donc d’une bonne solution si vous cherchez un moyen pour couvrir vos besoins ou encore anticiper un héritage.
Cependant, vendre à un âge avancé signifie également une rente viagère et un bouquet (la somme versée lors de la signature de l’acte de vente) plus élevés, ce qui peut limiter le nombre d’acheteurs potentiels. Signalons au passage qu’un acquéreur ne peut contracter un emprunt immobilier que pour un viager sans rente, ce qui rend la tâche d’autant plus ardue.
Attention, sachez qu’en cas de décès du vendeur (crédirentier) survenant dans les 20 jours suivant la signature du contrat de viager, la vente peut alors être annulée par le tribunal sur demande des héritiers du crédirentier.
Viager entre 65 et 80 ans
Vous pouvez parfaitement décider de vendre votre bien en viager à partir de 65 ans. Toutefois, il sera plus difficile d’attirer des acheteurs entre 65 et 70 ans, car cela implique une durée de rente relativement longue si l’on se réfère à l’espérance de vie moyenne.
Certains acheteurs préfèrent acheter un bien en viager auprès d’une personne peu âgée car le montant de la rente à verser est beaucoup plus raisonnable qu’avec une vente en viager d’âge plus avancé.
Pour s’assurer un bouquet décent et une rente viagère confortable sans décourager les acheteurs potentiels, il est préférable de mettre sa maison en viager entre 70 et 80 ans. D’ailleurs, la moyenne d’âge lors de la signature d’un contrat de viager se situe généralement entre 75 et 80 ans.
Dans tous les cas, gardez en tête qu’un bien vendu au bon prix a toutes les chances de trouver preneur, d’autant plus s’il s’agit d’un viager occupé avec une rente plus basse comme dans 95 % des cas.
Quel est le bon âge ?
Point de vue du vendeur
Il n’y a pas réellement d’âge optimal pour vendre son bien en viager. Cela dépend de votre situation, de vos besoins et /ou de vos projets (financement d’une voiture, voyages, etc.). Il est important de garder à l’esprit que le viager consiste avant tout en un mode de paiement permettant de jouir d’une sécurité financière jusqu’à son décès. Avant de mettre votre bien en viager, il est donc essentiel de clarifier vos objectifs :
- Vente en viager libre ou viager occupé ?
- Bouquet et/ou rente ?
- Montant de la rente minimum pour couvrir vos besoins ?
- Etc.
Une fois que vous avez répondu à ces questions, assurez-vous que votre bien et votre profil correspondent également aux attentes du marché. Il est parfois plus intéressant d’attendre quelques années pour vendre à un meilleur prix.
Point de vue de l’acheteur
L’acquisition d’un bien en viager représente un risque pour un acheteur, certes modéré, mais un risque quand même. Contrairement à un investissement locatif, il est difficile de déterminer la rentabilité de cette transaction immobilière puisqu’elle repose sur une inconnue : la longévité du vendeur. Il convient donc d’éviter de calculer la rentabilité sur un décès anticipé du vendeur même si celui-ci est âgé. Au contraire, il vaut mieux réaliser ces calculs en envisageant le scénario le plus pessimiste possible pour ne se retrouver en mauvaise posture financière en cas de décès tardif.
Outre l’âge du vendeur, celui de l’acquéreur est aussi à considérer. En effet, il est conseillé d’avoir au minimum une génération d’écart avec le vendeur, soit entre 15 et 20 ans, pour que l’opération soit pertinente.
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