Transformer une dépendance en habitation : mode d'emploi
Nos conseils pour transformer une dépendance en habitation en toute légalité
Par Luko
Vous envisagez de vendre votre bien en viager pour obtenir un revenu en complément de votre retraite ? Dans un contexte peu favorable, cette solution s’avère intéressante pour compenser la baisse de votre pouvoir d’achat, particulièrement si vous n’avez pas d’héritiers.
Toutefois, sachez que cette transaction immobilière, très encadrée par la loi, obéit à de nombreuses règles. Des conditions requises aux obligations légales, voici tout ce que vous devez savoir avant de mettre votre maison en viager.
Les conditions légales bloquantes
Être capable juridiquement
La vente d’un bien immobilier en viager est possible pour toute personne, physique ou morale, capable juridiquement.
Concrètement, la capacité juridique désigne l’aptitude à être titulaire de droits (exemple : droit de propriété) et à les exercer. Pour une personne physique, il s’agit de l’aptitude à accomplir tous les actes par elle-même. Pour une personne morale (représentant d’une société par exemple), il s’agit de la capacité à exécuter certains actes rentrant dans son objet social.
Par conséquent, on parle d’inaptitude pour une personne physique lorsque celle-ci est limitée du fait de son âge, de son état physique ou mental.
Le vendeur doit impérativement disposer de toute sa capacité de jugement lors de la mise en vente de son bien en viager. À défaut, le viager pourrait faire l’objet d’une annulation par le tribunal.
Être propriétaire à 100% du bien mis à la vente
Pour réaliser une vente en viager, vous devez être propriétaire du bien en intégralité, que vous vendiez votre résidence seul ou en couple.
Avoir une rente viagère trop faible
Attention, une rente viagère insuffisante peut être à l’origine d’une annulation de contrat, notamment si :
- le montant de la rente viagère est inférieur à la valeur locative du bien ;
- le prix de la rente viagère apparaît dérisoire en considération de sa durée probable de versement.
Le vendeur est en droit de demander l’annulation de la vente s’il considère avoir été lésé de plus de 7/12e sur le prix de vente du bien (c’est ce qu’on appelle une action en rescision pour lésion).
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Les mentions du contrat de viager
Les clauses d’un contrat de viager sont librement fixées par le vendeur et l’acheteur. Cependant, la conclusion d’un contrat de vente viagère doit être réalisée comme tout acte authentique devant un notaire. Il permet ainsi de définir les modalités de paiement, mais aussi les responsabilités inhérentes à chacun pendant toute la durée du contrat.
Un contrat de viager doit obligatoirement mentionner :
- l’identité et l’âge du ou des vendeur(s) ;
- l’identité de ou des acheteur(s) ;
- la mention « Mr ou Mme X vend à Mr ou Mme Y, qui accepte… » ;
- les caractéristiques précises du bien vendu (description du logement, annexes et contenu) ;
- le type de viager (viager libre ou viager occupé) ;
- le prix de vente du bien et les conditions de paiement : le montant du bouquet (paiement comptant lors de la signature) et/ou le montant ainsi que la fréquence de paiement de la rente viagère ;
- la date de disponibilité du bien ;
- la clause de revalorisation précisant l’indice d’indexation choisi ;
- la clause de réversion de la rente en cas de vente d’un viager en couple qui permet au survivant de continuer à percevoir la rente jusqu’à la fin de ses jours après le décès de son conjoint ;
- la clause de libération anticipée qui offre la possibilité au vendeur de quitter le logement si besoin (dépendance, emménagement dans une maison de retraite, etc.) en bénéficiant en contrepartie d’une majoration de sa rente ;
- la clause résolutoire qui prévoit l’annulation de la vente en cas de non-paiement de la rente viagère ;
- les conditions d’annulation du contrat de vente en viager en cas de : décès du vendeur dans les 20 jours après la signature du contrat ou de rentes jugées trop faibles par rapport au prix réel du bien.
Sachez que d’autres clauses spécifiques peuvent être ajoutées sur le contrat selon votre situation.
La condition du vendeur
L’âge du vendeur
Si vous vous demandez à partir de quel âge vendre en viager, sachez que la loi n’impose pas d’âge minimum ou maximum.
En théorie, il est donc possible de le faire à n’importe quel moment. En pratique, il est préférable de vendre son bien entre 70 et 80 ans pour que l’opération soit à la fois rentable pour le vendeur et intéressante pour l’acheteur. Cela permet ainsi de bénéficier d’un bouquet satisfaisant (versement au moment de l’achat) et d’une rente confortable. Même si cela n’est pas impossible, il est toutefois plus difficile de vendre en viager au-delà de 90 ans, car la rente à verser s’avère souvent trop élevée pour l’acquéreur.
La santé du vendeur
L’état de santé du vendeur ne représente pas une situation bloquante pour la vente en viager. Il est donc tout à fait possible de conclure un contrat de vente viagère que l’on soit très malade ou en excellente santé.
La seule condition requise est que l’acheteur n’ait pas connaissance du problème de santé du vendeur lors de la signature du contrat de viager. À défaut, si les héritiers du vendeur arrivent à prouver que l’acheteur avait connaissance d’une maladie grave, cela pourrait entraîner la nullité du contrat. Il en va de même si le vendeur décède de cette maladie dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique (article 1975 du Code civil).
