Surface privative (loi Carrez) versus surface habitable (loi Boutin)

Toutes les clés pour comprendre la différence entre la surface privative et la surface habitable d’un logement.

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D’un point de vue purement technique, les lois Carrez et Boutin s’appuient sur les mêmes critères de base pour calculer la surface d’un logement. Cette dernière représente la surface de plancher construite, à laquelle il faut enlever les surfaces occupées par les cloisons, les murs, les marches et cages d’escaliers, les gaines, les embrasures des portes et fenêtres, ainsi que toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Attention toutefois, car il existe tout de même des différences notables dans les calculs et la prise en compte ou non de certaines pièces ! On vous explique tout.

La surface habitable

La surface habitable, telle que définie par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (ou loi Boutin), ne concerne que les logements en location. Son calcul est défini par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, et prend en compte les éléments suivants :

  • La somme de toutes les surfaces de plancher des pièces classiques : salles d’eau, salon, cuisine, chambre, salle à manger, WC, combles aménagés, etc. ;
  • À cette surface totale, il faut soustraire la place occupée par les murs, les cloisons, les escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, et toutes les surfaces disposant d’une hauteur sous plafond de moins 1,80 m (les mansardes par exemple).

De plus, toutes les surfaces extérieures ou annexes telles que les terrasses, les balcons ou encore les garages ne sont pas prises en compte dans la surface habitable. C’est également le cas pour toutes les dépendances ou les pièces auxquelles on accède en passant obligatoirement par l’extérieur du logement, ainsi que les sous-sols et les greniers.

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la surface habitable d’un logement doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location s’il est loué vide en tant que résidence principale. Pour les locations meublées ou saisonnières, ce n’est pas exigé.

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La surface privative

La loi Carrez exprime également la notion de surface pour un logement, mais elle est toutefois plus précise que la loi Boutin. Si elle se calcule grâce à la même base (surfaces plancher auxquelles il faut soustraire les murs, cloisons, portes, fenêtres, etc.), elle prend aussi en compte les surfaces closes et couvertes comme les balcons, terrasses et sous-sols.

La hauteur sous plafond est également un critère important pour le métrage loi Carrez : toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont exclues du calcul.

La loi Carrez ne concerne que les logements situés en copropriété (appartement ou maison mitoyenne), et n’est donc pas applicable aux maisons individuelles. Le diagnostic loi Carrez est indispensable, puisque la surface d’un logement entre en compte dans le calcul des charges de copropriété !

Lorsque vous mettez en vente votre logement, vous devez impérativement indiquer la surface privative loi Carrez dans l’avant-contrat ainsi que dans l’acte authentique de vente.

Différences entre la surface habitable et privative

Vous l’aurez compris, les lois Boutin et Carrez s’appuient sur une base technique commune pour calculer la surface d’un logement. Cependant, certaines différences importantes doivent être prises en compte, car les modes de calculs ne sont pas exactement les mêmes et peuvent donc donner des résultats complètement différents selon les caractéristiques du logement !

Voici donc un tableau récapitulatif des pièces et éléments annexes à prendre en compte pour le calcul de la surface privative et de la surface habitable.

Calcul des surfaces privatives et habitables

Désignation Loi Carrez : surface privative Loi Boutin : surface habitable

Surface de plancher construite

Oui

Oui

Combles aménagés

Oui

Oui

Murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de fenêtres, portes

Non

Non

Espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m

Non

Non

Caves, garages, parkings

Non

Non

Terrasses, balcons, surfaces extérieures non couvertes

Non

Non

Espaces communs

Non

Non

Sous-sols autres que caves, garages et parkings

Oui

Non

Terrasses, balcons, surfaces extérieures closes et couvertes

Oui

Non

Combles non aménagés

Oui

Non

Greniers

Oui

Non

Réserves

Oui

Non

Remises

Oui

Non

Vérandas, loggias et volumes vitrés

Oui

Non

Placards avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, au même niveau que le sol de la pièce

Oui

Non

La superficie habitable ne prend donc en compte que la surface des combles aménagés en plus de la surface de plancher construite, contrairement à la surface privative qui inclut bien plus d’éléments.

En d’autres termes, la surface loi Boutin représente l’espace de vie disponible pour les locataires dans un logement, tandis que la loi Carrez calcule la surface privative totale disponible à l’habitation.

Dans tous les cas, les espaces dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80 m ainsi que les terrasses, balcons, caves, parkings et garages ne sont jamais pris en compte pour calculer la superficie d’un logement, que ce soit avec la loi Boutin ou la loi Carrez.

Quelle surface prendre en compte ?

Que ce soit pour louer ou vendre votre maison, il est indispensable de pouvoir préciser le nombre de pièces dans votre logement, ainsi que sa surface. Il est important de comprendre les différences entre la loi Boutin et la loi Carrez, car le type de surface à prendre en compte dépend de votre projet !

Pour mettre un appartement ou une maison en location, vous devrez vous référer à la surface habitable telle que définie par la loi Boutin. En revanche, lors de la vente d’un bien immobilier, c’est la surface privative loi Carrez qui doit impérativement être mentionnée.

Dans les deux cas, il est possible de mesurer la superficie de votre logement vous-même, mais il est cependant fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour obtenir la surface exacte de votre bien (géomètre-expert, architecte ou diagnostiqueur immobilier). En règle générale, comptez entre 50 € et 100 € pour un diagnostic.

Bon à savoir : un diagnostic loi Carrez ou loi Boutin n’a pas de limite de validité. Si vous n’effectuez pas de travaux altérant la surface de votre logement, il n’est pas nécessaire d’en refaire un.

En effet, en cas de vente, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle que vous avez indiquée dans l’acte de vente, l’acquéreur sera en droit de négocier le prix de vente à la baisse pendant un an, au prorata du prix au m2.

Dans le cadre d’une location, si le locataire se rend compte que son logement est en réalité plus petit d’au moins un vingtième que ce qui est inscrit dans son contrat de bail, il pourra demander une réduction de son loyer en conséquence.

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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.