Bail solidaire en colocation : les subtilités à connaître
Quelles conséquences pour les colocataires et leurs garants ?
Par Luko
La caution permet de protéger le propriétaire-bailleur en cas d’impayé du locataire. 2 types de caution sont aujourd’hui utilisés : la caution simple et la caution solidaire. Quelles sont les différences entre les deux ? Luko vous dit tout !
En 2 mots
Selon le type de caution choisie, les procédures à suivre en cas d’impayé du locataire seront différentes. Avec une caution simple, le propriétaire-bailleur doit d’abord s’adresser au locataire, puis se tourne vers son garant en cas d’insolvabilité. Dans le cadre d’une caution solidaire, le garant peut être directement sollicité par le propriétaire-bailleur, sans intermédiaire.
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Le principe de cautionnement
La caution, qu’on appelle également garant, est une personne physique ou morale qui se porte garant en cas d’impayés de la part du locataire. Autrement dit, la caution s’engage à régler les dettes locatives du locataire si celui-ci n’est pas en mesure de payer ses charges locatives. Le type de caution est choisi par le propriétaire-bailleur et est indiqué dans l’acte de cautionnement.
Les charges locatives comprennent le loyer, les charges, les intérêts pour paiement tardif des dettes locatives et les frais de remise en état du logement si besoin.
Dans le cadre d’un contrat de location, on distingue 2 types de cautions différents :
- la caution simple ;
- la caution solidaire.
Attention à ne pas confondre la caution et le dépôt de garantie ! Le dépôt de garantie représente le montant versé au propriétaire lors de la signature du bail de location.
La caution simple
La caution simple permet au propriétaire de faire appel au garant si, et seulement si, le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
Plus concrètement, comment ça se passe ? En cas d’impayés de la part du locataire, le propriétaire-bailleur devra tout d’abord contacter le locataire. Pour cela, un commandement de payer rédigé par un huissier de justice doit être envoyé au locataire. Une copie est également envoyée au garant. Si la procédure n’aboutit pas, le propriétaire-bailleur pourra alors se tourner vers le garant pour exiger le paiement des sommes dues.
Dans le cadre d’une caution simple, le garant bénéficie donc de ce qu’on appelle “le bénéfice de discussion”. Le bénéfice de discussion protège le garant en lui permettant de refuser de payer les dettes du locataire tant que la procédure de recours contre celui-ci n’a pas été effectuée.
Si le locataire bénéficie de plusieurs cautions simples, le bénéfice de division s’applique. Cela signifie que chaque garant ne pourra prendre en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée. Le bailleur ne pourra donc pas exiger le paiement total de la dette par une seule des cautions.
Avec la caution simple, le garant s’engage généralement pour toute la durée du bail (3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée). Si l’acte de cautionnement n’indique pas de durée, le garant pourra résilier son engagement quand il le souhaite.
La caution simple est peu utilisée par les propriétaires-bailleurs car elle leur offre peu d’avantages comparé aux nombreux inconvénients qu’elle présente :
- bénéfice de discussion du garant : le bailleur doit d’abord effectuer toutes les procédures possibles contre le locataire ;
- bénéfice de division : le montant des dettes est divisé entre les différents garants ;
- risque d’insolvabilité du garant ;
- procédure longue et fastidieuse.
La caution solidaire
La caution solidaire permet au propriétaire-bailleur de solliciter directement le garant en cas d’impayé du locataire. Le garant est alors obligé d’assurer le paiement des dettes locatives du locataire et ce dès le premier impayé.
Avec la caution solidaire, tout comme pour la caution simple, le garant s’engage généralement pour toute la durée du bail. Si l’acte de cautionnement n’indique pas de durée, le garant pourra résilier son engagement quand il le souhaite.
La caution solidaire est l’acte de cautionnement le plus protecteur pour le bailleur et présente de nombreux avantages :
- le bailleur se tourne vers le garant dès le premier impayé du locataire ;
- le bénéfice de discussion ne s’applique plus pour le garant ;
- le bénéfice de division ne s’applique plus : le bailleur peut exiger le règlement total des dettes par une seule des cautions.
Alternatives
Si le garant choisi par le locataire est généralement une personne physique (proche ou famille), la caution peut également être représentée par une personne morale. Plusieurs organismes peuvent aujourd’hui se porter garant dans le cadre d’un contrat de location :
- Action Logement avec la Garantie Visale : caution locative gratuite ;
- Cautioneo ;
- Entreprises, banques, organismes privés.
Qui choisit le type de caution appliquée ?
C’est au propriétaire-bailleur de choisir le type de caution qu’il souhaite appliquer pour la location de son bien. Dans la plupart des cas, le bailleur exigera une caution solidaire, plus protectrice pour lui en cas d’impayé.
Pour bénéficier d’une valeur juridique, l’acte de cautionnement doit obligatoirement être signé et comporter certaines mentions :
- l’identité du bailleur ;
- l’identité du garant ;
- l’identité du locataire ;
- les coordonnées du bailleur ;
- les coordonnées du garant ;
- l’adresse du logement concerné ;
- le montant en lettre et en chiffres du loyer et des charges ;
- les conditions de révision du loyer ;
- la mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- la mention du consentement de la caution concernant ses obligations ;
- le type de caution (simple ou solidaire).
En cas de cautions multiples
Plusieurs cautions simples
Si le locataire est protégé par plusieurs cautions simples, le bénéfice de division s’applique. Cela signifie qu’en cas d’impayé, le bailleur ne pourra pas exiger d’une seule caution le paiement total de la dette locative. Chaque caution devra alors rembourser à la hauteur du montant pour lequel elle s’est engagée.
Plusieurs cautions solidaires
Si plusieurs cautions solidaires se portent garant des impayés du locataire, le principe de division ne peut alors pas s’exercer. Le bailleur aura le droit d’exiger le paiement intégral de la dette locative à chacune d’entre elles, sans qu’elles ne puissent en diviser le montant.
