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Par Luko
Impayés de loyer : savoir quand et comment déclencher un commandement de payer
Malgré vos relances, votre locataire ne s’acquitte toujours pas de ses loyers impayés ? Vous avez également tenté de résoudre la situation à l’amiable en lui proposant un étalement de la dette, mais en vain ? Dans ce cas, vous devez agir rapidement pour éviter que le problème ne s’aggrave. Ultime recours avant la résiliation du bail, le commandement de payer délivré par un huissier est la dernière étape avant de saisir la justice. Des prérequis à sa mise en place, on vous explique tout sur cette procédure très encadrée.
Un commandement de payer est un document officiel utilisé en cas d’impayés de loyer. Rédigé par un avocat ou un huissier, il est délivré au locataire par ce dernier pour lui rappeler ses devoirs et l’obliger à s’acquitter de ses dettes locatives dans un délai de 2 mois.
Il fait suite à une mise en demeure restée sans réponse et correspond à la dernière étape avant une résiliation du bail, voire potentiellement une procédure d’expulsion. Cela signifie qu’avant d’envoyer un commandement de payer, le bailleur doit pouvoir prouver qu’il a entrepris des démarches amiables visant à trouver un accord avec son locataire.
Pour tout contrat de location signé à compter du 29 juillet 2023, la clause résolutoire stipule que, suite à la réception d'un commandement de payer, le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour régler sa dette.
Un commandement de payer n’est obligatoire que si le contrat de location comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés. En d’autres termes, il doit être écrit clairement que le bail peut être résilié si le locataire ne règle pas ses loyers. Sans cette clause, le bailleur peut directement assigner son locataire en justice.
Depuis le 29 juillet 2023, la loi prévoit que les contrats de location concernant la résidence principale incluent systématiquement une clause résolutoire autorisant la résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou de non-remise du dépôt de garantie.
Il est possible de recourir à une injonction de payer à la place du commandement de payer, afin d’obtenir le remboursement des sommes dues. Cependant, bien que plus simple à mettre en place, cette procédure ne permet pas d’aboutir à une résiliation du bail ou une expulsion du locataire.
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Le commandement de payer est une démarche légale forte. Par conséquent, avant de la mettre en place, le propriétaire du bien doit impérativement réaliser certaines actions en amont.
Si les démarches précédentes n’aboutissent à aucun accord, il est alors temps de lancer le commandement de payer. Pour cela, le propriétaire bailleur doit prendre contact avec un avocat ou un huissier pour le faire rédiger dans le respect de la législation en vigueur.
Il devra bien entendu lui fournir tous les documents nécessaires à sa rédaction : copie du contrat de location, pièces justificatives de l’existence de la dette locative (avis d’échéance, relevés de charges, relevés bancaires, lettres de rappel, mise en demeure, etc.).
Comme tout acte juridique officiel, le commandement de payer doit comporter certaines mentions obligatoires, précisées par l’article 137 de la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :
Une fois le commandement de payer rédigé, celui-ci doit obligatoirement être délivré par un huissier de justice, par envoi recommandé ou en main propre.
Les frais d’huissier d’environ 130 € sont à la charge du locataire puisqu’il s’agit d’un acte de recouvrement obligatoire dans le cadre de la procédure visant la clause résolutoire du bail. Dans la plupart des cas, le propriétaire doit avancer le paiement du commandement de payer qui sera ensuite ajouté à la dette réclamée au locataire.
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), les frais d’huissier pourront être pris en charge par votre assurance en cas de non-paiement par le locataire.
Dès réception du commandement de payer, le locataire dispose de deux mois pour réagir. Voici les scénarios possibles suite à la réception de l’acte :
Si le locataire ne s’acquitte pas des sommes impayées dans les 2 mois ou 6 semaines si le bail a été signé après le 29 juillet 2023 (sauf délai de paiement signifié par le juge), le propriétaire pourra saisir justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Signalons que la procédure peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années : il n’est pas possible d’expulser un locataire dès le premier loyer impayé. Il est donc essentiel de saisir le tribunal compétent immédiatement après le délai des deux mois dépassé.
Une fois la décision judiciaire d’expulsion approuvée, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux. S’il ne quitte pas les lieux spontanément, il faudra alors engager une procédure d’expulsion en saisissant la préfecture, qui pourra ensuite faire intervenir les forces de l’ordre. Cela peut prendre du temps, car il y a des délais à respecter, notamment ceux liés à la trêve hivernale.
Malgré les frustrations qu’une telle situation peut engendrer, un propriétaire non occupant n’est pas en droit d’expulser son locataire lui-même, que ce soit par l’usage de la force ou tout autre moyen. Changer les serrures ou intimider son locataire est donc à proscrire, sous peine d’être lourdement sanctionné (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende).
Sachez d’ailleurs que les expulsions via les forces de l’ordre ne sont possibles qu’après approbation du tribunal.
Attention, le commandement de payer est un document juridique qui ne peut être rédigé que par un avocat ou un huissier de justice. Le bailleur n’est donc aucunement autorisé à l’écrire lui-même.
Suite à des relances de paiement restées sans réponse et une proposition d’accord amiable refusée, le propriétaire est en droit de faire délivrer par un huissier de justice un commandement de payer pour obtenir le remboursement des impayés de loyers. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois ou 6 semaines pour un bail signé après le 29 juillet 2023, pour s’acquitter de sa dette locative.
L’injonction de payer est une alternative simplifiée visant uniquement à obtenir le remboursement des sommes impayées par le locataire. Toutefois, à la différence du commandement de payer, cette solution n’offre pas la possibilité au propriétaire de résilier le bail ou de demander l’expulsion du locataire.
La loi interdit formellement au propriétaire de changer les serrures d’un bien occupé par un locataire. Dans le cas où celui-ci tenterait d’expulser lui-même le locataire par la force ou un autre moyen (intimidation, coupure d’eau ou d’électricité, etc.), il serait alors lourdement sanctionné.
Suite à la réception d’un commandement de payer, il est préférable de se rapprocher de son bailleur afin de trouver une solution amiable. Celui-ci pourra notamment vous proposer un plan de remboursement adapté. À défaut d’accord, vous devrez régler la somme due dans un délai de 2 mois ou saisir le tribunal judiciaire si vous contestez la dette.
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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