Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Malgré vos relances, votre locataire ne s’acquitte toujours pas de ses loyers impayés ? Vous avez également tenté de résoudre la situation à l’amiable en lui proposant un étalement de la dette, mais en vain ? Dans ce cas, vous devez agir rapidement pour éviter que le problème ne s’aggrave. Ultime recours avant la résiliation du bail, le commandement de payer délivré par un huissier est la dernière étape avant de saisir la justice. Des prérequis à sa mise en place, on vous explique tout sur cette procédure très encadrée.
Dans quel cas peut-on utiliser un commandement de payer ?
Un commandement de payer est un document officiel utilisé en cas d’impayés de loyer. Rédigé par un avocat ou un huissier, il est délivré au locataire par ce dernier pour lui rappeler ses devoirs et l’obliger à s’acquitter de ses dettes locatives dans un délai de 2 mois.
Il fait suite à une mise en demeure restée sans réponse et correspond à la dernière étape avant une résiliation du bail, voire potentiellement une procédure d’expulsion. Cela signifie qu’avant d’envoyer un commandement de payer, le bailleur doit pouvoir prouver qu’il a entrepris des démarches amiables visant à trouver un accord avec son locataire.
Pour tout contrat de location signé à compter du 29 juillet 2023, la clause résolutoire stipule que, suite à la réception d'un commandement de payer, le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour régler sa dette.
Un commandement de payer n’est obligatoire que si le contrat de location comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés. En d’autres termes, il doit être écrit clairement que le bail peut être résilié si le locataire ne règle pas ses loyers. Sans cette clause, le bailleur peut directement assigner son locataire en justice.
Depuis le 29 juillet 2023, la loi prévoit que les contrats de location concernant la résidence principale incluent systématiquement une clause résolutoire autorisant la résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou de non-remise du dépôt de garantie.
Il est possible de recourir à une injonction de payer à la place du commandement de payer, afin d’obtenir le remboursement des sommes dues. Cependant, bien que plus simple à mettre en place, cette procédure ne permet pas d’aboutir à une résiliation du bail ou une expulsion du locataire.
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Quelles sont les démarches préalables ?
Le commandement de payer est une démarche légale forte. Par conséquent, avant de la mettre en place, le propriétaire du bien doit impérativement réaliser certaines actions en amont.
- Envoi d’une lettre de relance : en cas de retard dans le paiement du loyer, le bailleur doit adresser au locataire une lettre de rappel. Celle-ci a pour objectif de lui rappeler ses obligations, mais aussi de se renseigner sur les causes du retard (difficultés financières, absence prolongée, hospitalisation, oubli, etc.).
- Proposition d’un plan d’apurement : il s’agit d’un programme de remboursement échelonné réalisé d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire afin de régler le litige à l’amiable.
- Envoi d’une mise en demeure : si le locataire ne réagit pas dans un délai de 15 jours ou refuse tout arrangement à l’amiable, le propriétaire peut alors adresser au locataire et/ou à sa caution (garant physique, GLI ou garantie Visale) une mise en demeure de payer sous 8 à 15 jours pour obtenir le règlement des loyers. L’expédition doit être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Que doit mentionner un commandement de payer ?
Si les démarches précédentes n’aboutissent à aucun accord, il est alors temps de lancer le commandement de payer. Pour cela, le propriétaire bailleur doit prendre contact avec un avocat ou un huissier pour le faire rédiger dans le respect de la législation en vigueur.
Il devra bien entendu lui fournir tous les documents nécessaires à sa rédaction : copie du contrat de location, pièces justificatives de l’existence de la dette locative (avis d’échéance, relevés de charges, relevés bancaires, lettres de rappel, mise en demeure, etc.).
Comme tout acte juridique officiel, le commandement de payer doit comporter certaines mentions obligatoires, précisées par l’article 137 de la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :
- la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette locative (loyers et charges impayés pour chaque mois) ;
- une clause avertissant le locataire que s’il ne règle pas les sommes dues ou ne demande pas un échéancier de paiement, il s'expose alors à des poursuites judiciaires (résiliation du bail et/ou procédure d’expulsion) ;
- une mention expliquant au locataire qu’il peut bénéficier d’une aide financière en saisissant le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département ;
- un rappel de la possibilité de saisir le tribunal compétent afin de demander un délai de paiement au juge.
Qui est habilité à délivrer l’acte ?
Une fois le commandement de payer rédigé, celui-ci doit obligatoirement être délivré par un huissier de justice, par envoi recommandé ou en main propre.
Les frais d’huissier d’environ 130 € sont à la charge du locataire puisqu’il s’agit d’un acte de recouvrement obligatoire dans le cadre de la procédure visant la clause résolutoire du bail. Dans la plupart des cas, le propriétaire doit avancer le paiement du commandement de payer qui sera ensuite ajouté à la dette réclamée au locataire.
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), les frais d’huissier pourront être pris en charge par votre assurance en cas de non-paiement par le locataire.
Suite à un commandement de payer
Dès réception du commandement de payer, le locataire dispose de deux mois pour réagir. Voici les scénarios possibles suite à la réception de l’acte :
- Le locataire ne conteste pas la somme réclamée et s’acquitte de l’intégralité de la dette locative, ainsi que des frais d’huissier avant la fin du délai imparti. La procédure est alors interrompue et le bail se poursuit.
- Le locataire est d’accord avec la somme demandée, mais il ne peut pas régler la totalité de la dette en une seule fois. Il convient alors de rédiger un accord formalisé pour étaler la dette. Celui-ci doit être signé par les deux parties.
- Le locataire conteste le montant de la dette locative. Il peut dans ce cas saisir le tribunal judiciaire afin que le juge tranche le contentieux. Le juge peut décider d’accorder un délai de paiement au locataire pour honorer sa dette, jusqu’à 3 ans maximum.
Si le locataire ne paye pas ses sommes dues
Si le locataire ne s’acquitte pas des sommes impayées dans les 2 mois ou 6 semaines si le bail a été signé après le 29 juillet 2023 (sauf délai de paiement signifié par le juge), le propriétaire pourra saisir justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Signalons que la procédure peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années : il n’est pas possible d’expulser un locataire dès le premier loyer impayé. Il est donc essentiel de saisir le tribunal compétent immédiatement après le délai des deux mois dépassé.
Une fois la décision judiciaire d’expulsion approuvée, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux. S’il ne quitte pas les lieux spontanément, il faudra alors engager une procédure d’expulsion en saisissant la préfecture, qui pourra ensuite faire intervenir les forces de l’ordre. Cela peut prendre du temps, car il y a des délais à respecter, notamment ceux liés à la trêve hivernale.
Ce qui n’est pas autorisé par la loi
Malgré les frustrations qu’une telle situation peut engendrer, un propriétaire non occupant n’est pas en droit d’expulser son locataire lui-même, que ce soit par l’usage de la force ou tout autre moyen. Changer les serrures ou intimider son locataire est donc à proscrire, sous peine d’être lourdement sanctionné (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende).
Sachez d’ailleurs que les expulsions via les forces de l’ordre ne sont possibles qu’après approbation du tribunal.
Attention, le commandement de payer est un document juridique qui ne peut être rédigé que par un avocat ou un huissier de justice. Le bailleur n’est donc aucunement autorisé à l’écrire lui-même.
