Les étapes et délais d’un achat immobilier

Compte tenu de l’engagement financier qu’il représente, l’achat d’un bien immobilier - particulièrement lorsqu’il s’agit d’une première acquisition - nécessite une réflexion approfondie en amont. En effet, il est essentiel de répondre à plusieurs questions afin de définir clairement votre projet d’achat.

Le but de l’achat

• Voulez-vous acquérir un bien pour en faire votre résidence principale ou votre résidence secondaire ?
• Prévoyez-vous d’acheter ce logement pour le mettre en location et faire ce que l’on appelle un investissement locatif ? Dans ce cas, pensez-vous le louer à l’année ou en saisonnier ?
• Envisagez-vous d’acquérir ce bien en ville, en agglomération ou à la campagne ? Dans quel quartier, commune ou région ?
• Dans quel délai souhaitez-vous acquérir ce bien ?
• Allez-vous acheter ce bien seul, en couple ou acheter en famille ou entre amis ?

Le type de bien

• Recherchez-vous une maison (de plain-pied ou à étages) ? Un appartement (en rez-de-chaussée ou en étages, avec ou sans ascenseur) ?
• Préférez-vous un bien neuf ou ancien ? Avec ou sans travaux à prévoir ?
• De combien de pièces avez-vous besoin dans ce logement ?
• Quelle surface vous semble nécessaire ?
• Avez-vous besoin d’une place de parking, d’un garage ou d’une cave ?
• Ce bien doit-il disposer d’un extérieur (balcon, terrasse ou jardin) ?

L’environnement

• Souhaitez-vous vivre dans un lieu animé ou une zone résidentielle ?
• Préférez-vous un bien isolé ou à proximité des commodités (commerces, services, écoles, infrastructures sportives, etc.) ?
• Disposez-vous d’un véhicule ou devez-vous emprunter les transports en commun ?
• Etc.

Une fois votre projet bien défini, l’étape suivante consiste à faire le point sur votre budget pour savoir à quel prix vous pouvez envisager d’acheter. Pour cela, plusieurs paramètres doivent être pris en compte :

• le montant de votre apport personnel (épargne disponible, aide familiale, etc.) ;
• votre capacité d’emprunt en fonction de vos ressources, charges et dépenses courantes (revenus mensuels du foyer, crédits en cours, impôts, budget alimentation, transport, scolarité des enfants, etc.) ;
• le coût des dépenses autres que le prix d’achat du bien (frais de notaire, charges de copropriété, frais d’entretien du bien, estimation des dépenses énergétiques, taxe foncière, etc.).

Sachez que l’apport personnel est souvent une condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier. En règle générale, les établissements bancaires exigent au minimum un apport de 10 % du montant de l’opération.

Signalons également que vous ne pourrez pas emprunter si vous dépassez le taux d’endettement maximum autorisé. En effet, depuis le 1er janvier 2022, les banques ne sont plus autorisées à accorder de crédits aux particuliers au-delà de 35 % de taux d’endettement, pour une durée de prêt de 25 ans maximum.

La recherche de la perle rare peut prendre beaucoup de temps (entre 3 et 6 mois en moyenne). Heureusement, de nombreuses possibilités s’offrent à vous aujourd’hui pour réussir à trouver le bien immobilier de vos rêves. Découvrez ci-dessous quelques pistes pour vous guider dans votre quête.

• Consulter les sites d’annonces immobilières en ligne (Le Bon Coin, Logic-immo, Seloger.com, PAP, etc.) et les moteurs de recherche des agences immobilières. Nous vous conseillons d’enregistrer vos critères de recherche pour être alerté par mail de la mise en ligne de nouveaux biens.
• Passer par un professionnel (agent immobilier ou chasseur immobilier). Même si cette solution s’avère plus onéreuse, elle vous permettra d’être accompagné dans vos recherches et de gagner du temps, notamment si vous êtes pressé.
• Contacter les notaires dans le secteur visé.
• S’inscrire sur des sites d’enchères immobilières en ligne (Vench, 36h-immo, encheres-publiques.com, etc.).

Les visites dans le cadre d’un achat immobilier sont souvent nombreuses avant de trouver le bien répondant à tous vos besoins et critères. Cela nécessite d’être réactif, mais aussi de préparer soigneusement vos visites en amont.

Rédiger une liste de questions à poser au vendeur lors des visites

Nous vous conseillons de rédiger une checklist que vous emporterez avec vous pour ne rien oublier pendant les visites.

• Les questions relatives au bâtiment : l’année de construction, l’exposition, la superficie habitable, le nombre de ㎡ par pièce, les annexes (garage, cabanon, place de parking, cave, etc.), le type de chauffage, les installations électriques, l’isolation, le type de vitrage, l’état de la façade, de la toiture et des menuiseries, la présence d’humidité ou de fissures, les travaux à prévoir, les sinistres éventuels, etc.
• Les questions relatives aux frais inhérents au logement : les dépenses énergétiques, le montant de la taxe foncière, le montant des charges de copropriété, le coût de l’assurance habitation, les frais d’entretien (chauffage, cheminée, jardin, piscine), etc.
• Les questions relatives à l’environnement du bien : les nuisances sonores, le vis-à-vis, les problèmes de voisinage, la proximité des commerces, les établissements scolaires et transports, les antécédents de cambriolage, les projets d’aménagement futurs dans le secteur, etc.

D’autres conseils pour des visites efficaces

Lorsque vous effectuez une visite, veillez systématiquement à prendre des notes et des photos pour garder une trace et y revenir en cas d’interrogation sur un point.

Si un bien vous intéresse, demandez à le visiter à différents moments de la journée pour avoir une vision globale de l’environnement. De la même façon, si vous avez un coup de cœur, programmez une contre-visite avec un proche pour avoir un deuxième avis.

Enfin, n’hésitez pas à effectuer plusieurs visites pour comparer des biens dans la même fourchette de prix, cela vous permettra d’affiner vos critères au fur et à mesure.

Vous avez enfin trouvé un bien conforme à vos attentes et aspirations ? Dans ce cas-là, le moment est venu d’effectuer sans tarder une offre d’achat au propriétaire. Vous pouvez faire une offre au prix d’achat ou négocier le montant avec le vendeur ou l’agent immobilier.

Si vous optez pour la seconde option, mieux vaut vous appuyer sur des éléments concrets (travaux à prévoir, défauts, etc.) pour justifier la négociation du prix.

Sachez qu’une offre d’achat orale n’a aucune valeur juridique, il est donc recommandé de formaliser votre proposition par écrit afin d’éviter toutes déconvenues. Signalons au passage que l’offre d’achat constitue un engagement juridique dans lequel vous vous engagez à acquérir le bien si votre proposition est acceptée par le vendeur. Celle-ci doit donc comporter certaines mentions obligatoires :

• votre identité et celle du vendeur ;
• le prix d’achat du bien ;
• l’adresse complète du bien et sa description détaillée (type de logement, superficie, nombre de pièces, etc.) ;
• la durée de validité de l’offre (délai généralement compris entre 1 à 2 semaines).
• la volonté claire et non équivoque d’acquérir le bien immobilier en cas d’acceptation de l’offre.

Nous vous conseillons d’ajouter en complément certaines informations :

• les modalités de réponse à l’offre destinées au vendeur (par courrier avec accusé de réception ou par voie d’huissier) ;
• la mention de votre délai de rétractation (10 jours) ;
• les modalités du financement du bien (apport personnel et/ou crédit).

Si votre offre d’achat a été acceptée par le vendeur, l’étape suivante consiste à signer le compromis de vente pour concrétiser l’affaire. Il est possible de sceller cet accord par un compromis de vente sous seing privé, ou de façon plus classique chez un notaire.

Dans un cas comme dans l’autre, le compromis de vente signé entre particuliers ou dans une étude notariale possède la même valeur aux yeux de la loi. En effet, seule la signature de l’acte authentique nécessite d’être réalisée auprès d’un notaire.

Les mentions obligatoires du compromis de vente

Qu’il soit rédigé par les deux parties, un notaire ou un agent immobilier, le compromis de vente réalisé en deux exemplaires doit impérativement comporter les éléments suivants :

• la description précise du bien ;
• la désignation des parties (acheteur et vendeur) ;
• les mentions légales et clauses suspensives ;
• la date prévue pour la signature de l’acte authentique ;
• le délai de rétractation (10 jours) ;
• les différentes charges (frais de notaire et/ou frais d’agence) ;
• la mention d’une éventuelle hypothèque du bien ;
• la date de fin de validité du compromis de vente ;
• le montant du dépôt de garantie ou séquestre versé par le vendeur (généralement entre 5 et 10 % du prix de vente du bien concerné) ;
• le plan de financement de l’acquéreur ;
• le prix de vente hors frais de mutation (net vendeur).

Conditions suspensives du compromis de vente et délai de rétractation

Contrairement à la promesse de vente, la signature d’un compromis engage autant le vendeur que l’acheteur.

Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter (à compter du jour suivant la signature). Passé cette période, le compromis de vente ne pourra être annulé que dans certains cas spécifiques liés aux conditions suspensives (refus de prêt par exemple). À défaut, des pénalités d’annulation seront appliquées.

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose d’un délai de 45 jours, prolongeable jusqu’à 60 jours, pour obtenir et une offre de prêt. Par conséquent, il est fortement recommandé de constituer son dossier et d’effectuer sa demande de prêt au préalable pour ne pas se retrouver acculé le moment venu.

Un accord de principe de la banque facilitera grandement les démarches et vous fera ainsi gagner un temps précieux.

Zoom sur l’assurance emprunteur

Notez que vous devrez également souscrire une assurance pour garantir votre emprunt. Bien que l’assurance de prêt immobilier ne résulte pas d’une obligation légale, celle-ci est exigée par la plupart des banques pour se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle est d’ailleurs presque systématiquement incluse dans l’offre de prêt proposée par l’établissement prêteur.

La signature de l’offre de prêt

Votre banque vient de valider votre demande de prêt, félicitations ! Sachez toutefois qu’en application de la loi Scrivener, vous devrez attendre la fin du délai légal de réflexion de 10 jours après réception du document par courrier pour signer votre offre de prêt.

Le déblocage des fonds est effectué en une fois, juste après la signature de l’offre, vous permettant ainsi de finaliser l’achat de votre bien immobilier.

La signature de l’acte authentique finalisant la transaction immobilière doit obligatoirement être réalisée chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans un délai de 3 à 4 mois après avoir signé le compromis. L’acheteur et le vendeur doivent être présents puisqu’ils devront chacun parapher et signer les documents concluant la vente. Il convient donc d’anticiper et de s’organiser pour être disponible le jour J.

C’est à cette occasion que vous remettrez au notaire le chèque de banque correspondant au montant de la vente et que vous vous acquitterez des frais de notaire et des frais de garantie. À l’issue du rendez-vous, le notaire vous fournira une attestation de propriété provisoire et vous confiera les clés de votre nouvelle propriété.

Il n’est pas rare d’avoir à entreprendre certains travaux de rénovation, d’agencement ou de rafraîchissement suite à l’acquisition d’un bien immobilier. Suivant la nature des travaux à réaliser, vous aurez sans doute besoin de faire appel à des artisans. Les prix pouvant varier d’un professionnel à l’autre, il est conseillé de faire plusieurs devis comparatifs avant d’arrêter votre choix.

Le financement de ces travaux peut être inclus dans votre crédit immobilier (sur présentation des devis) ou faire l’objet d’un second prêt dédié. Sachez que vous pouvez aussi bénéficier d’aides de l’État pour financer des travaux d’isolation.

L’organisation de votre déménagement est l’étape ultime avant de pouvoir jouir de votre nouveau logement en tant que propriétaire. Cela implique que vous devez effectuer plusieurs démarches avant votre installation comme :

• la résiliation de votre bail si vous étiez locataire (préavis de 3 mois à respecter) ;
• le transfert ou la résiliation de vos abonnements (téléphone, box internet, etc.) ;
• la souscription d’un contrat d’assurance habitation pour protéger votre nouvelle habitation (à effectuer avant l’entrée dans le logement) ;
• la souscription des abonnements auprès des fournisseurs d’énergie et/ou l’ouverture des compteurs (eau, électricité et/ou gaz) ;
• la mise en place d’un suivi de courrier ;
• l’inscription des enfants à l’école ou à la crèche ;
• Etc.

Voir aussi :