Quelle assurance pour une petite copropriété ?
Toutes les clés pour choisir votre assurance pour une petite copropriété
Par Luko
Le syndic coopératif est une forme de syndic souvent tentante pour les copropriétaires déçus des syndics professionnels classiques, souvent en raison de leurs honoraires élevés, de leur manque de réactivité ou encore de la mauvaise gestion des sinistres. Mais que se cache-t-il en réalité derrière ce mode de gestion de la copropriété ? Avantages, inconvénients, fonctionnement : Luko vous dit tout sur le syndic coopératif.
Qu’est-ce qu’un syndic coopératif ?
Par définition, un syndic coopératif est une alternative au syndic professionnel classique. Au lieu de faire appel à une société externe, le syndic coopératif est constitué de copropriétaires membres du conseil syndical ainsi que d'un président-syndic.
L’administration de l’immeuble est donc gérée en interne, ce qui accélère généralement le traitement des sinistres ou des éventuels conflits. De plus, contrairement au syndic professionnel, le syndic coopératif ne perçoit aucune rémunération : la gestion de la copropriété se fait sur le temps libre des membres du conseil syndical.
Un statut fixé par la loi de 1965
Comme mentionné dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965, un immeuble doit obligatoirement disposer d’un syndic de copropriété pour effectuer sa gestion et son administration. Il est donc impossible de faire partie d’une copropriété sans désigner de syndic. Ce syndic peut prendre plusieurs formes :
- Un syndic professionnel ;
- Un syndic bénévole ;
- Un syndic coopératif.
Concernant le syndic coopératif, son modèle et son fonctionnement sont plus particulièrement définis dans l’article 14 et l’article 17-1 de la loi de 1965.
Ainsi, si la possibilité d’avoir recours à un syndic coopératif est inscrite dans le règlement de la copropriété, un conseil syndical devra être constitué pour pouvoir élire le président-syndic parmi ses membres.
Quelle différence avec le syndic bénévole ?
Le syndic bénévole est une autre forme de syndic non professionnel, et ressemble fortement au syndic coopératif, à une différence près. Dans le cadre d’un syndic bénévole, un seul copropriétaire endosse le plus souvent le rôle de syndic, et gère donc lui-même l’administration de la copropriété. De plus, le syndic bénévole n’est que très peu encadré : seul l’article 17-2 mentionne son existence.
Dans le cadre d’un syndic coopératif en revanche, et comme son nom l’indique, ce n’est pas un, mais bien plusieurs copropriétaires qui sont élus au conseil syndical puis désignent un président. Ce président prend alors le rôle du syndic, mais c’est bien la responsabilité de tous les membres du conseil syndical qui peut être mise en cause en cas de problème, et tous sont impliqués dans la gestion de l’immeuble.
Quelle différence avec un syndic en ligne ?
Le syndic en ligne n’est pas à proprement parler un type de syndic, mais plutôt un mode de fonctionnement. On distingue deux types de syndics en ligne :
- les syndics professionnels dont la gestion est entièrement dématérialisée, c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’agence physique dans laquelle se rendre ;
- des outils de gestion en ligne, à destination des syndics bénévoles ou coopératifs, dont le but est de faciliter la gestion de la copropriété.
Il est donc tout à fait possible d’avoir recours à des outils de syndic en ligne, tout en étant un syndic coopératif.
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Les rôles et obligations du syndic coopératif et du président-syndic
Les obligations du syndic et ses rôles, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif : contrôle des comptes, entretien de l’immeuble, collecte des charges de copropriété, organisation des assemblées générales, etc.
Dans le cadre d’un syndic coopératif, ces différentes tâches peuvent être réparties entre les membres du conseil syndical. C’est alors au président-syndic de s’assurer que ces tâches sont bien réalisées, et de veiller à la gestion globale de la copropriété.
Le conseil syndical est-il obligatoire dans le cadre d'une copropriété ? Si la question vous taraude, consultez notre article consacré au sujet. Vous apprendrez tout ce qu'il faut savoir sur le sujet !
Le contrôle des comptes
L’une des principales missions du syndic, c’est bien évidemment la gestion financière de la copropriété et le contrôle des comptes : contrôler les factures, vérifier que toutes les dépenses sont justifiées ou encore faire le point sur le montant des charges à collecter.
Ce contrôle des comptes peut être fait par un copropriétaire membre du conseil syndical, mais il est également possible de se faire assister par un professionnel (un expert-comptable ou un commissaire aux comptes par exemple).
Des outils de gestion financière spécialement pensés pour les syndics sont également de plus en plus nombreux sur le marché, et peuvent grandement vous faciliter la tâche.
L’ouverture d’un compte bancaire dédié, au nom du syndic, est par ailleurs obligatoire afin de gérer les flux financiers !
Le bon entretien de l’immeuble et de ses parties communes
Le syndic est également en charge du bon entretien de la copropriété, ainsi que des parties communes. C’est donc à lui de s’assurer que l’entretien courant (ménage, contrôle des ascenseurs, entretien des espaces verts, etc.) est bien réalisé, et de contacter des professionnels en cas de sinistre ou de panne des équipements.
C’est au syndic de faire respecter le règlement de la copropriété et de prendre des mesures si nécessaire.
Enfin, le syndic peut décider de faire réaliser des travaux urgents — c’est-à-dire sans demander d’autorisation préalable lors d’une assemblée générale — si la structure de l’immeuble est compromise, ou si ce dernier est insalubre par exemple.
La tenue des assemblées générales
Toujours selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent se réunir au minimum une fois par an lors d’une assemblée générale de copropriété pour voter le budget prévisionnel de l’année à venir.
C’est au syndic que revient la tâche de convoquer individuellement chaque copropriétaire, au minimum 21 jours avant la date de tenue de l’AG, par courrier recommandé.
Une convocation à l’assemblée générale d’une copropriété doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
- la date, l’heure et le lieu ;
- l’ordre du jour, c’est-à-dire les questions qui devront être votées et / ou débattues pendant la réunion.
Si une seule assemblée générale est obligatoire, les copropriétaires peuvent se réunir dès qu’ils le souhaitent.
Si le syndic ne respecte pas ses obligations et n’envoie pas les convocations à l’assemblée générale, il peut être mis en demeure. C’est alors le conseil syndical qui se chargera de l’organisation de l’AG.
Le statut particulier du président-syndic
Le président-syndic, élu parmi les membres du conseil syndical, a pour principale mission de gérer l’administration globale de l’immeuble, à la manière d’un syndic professionnel. Il a un double rôle, puisqu’il est à la fois président du conseil syndical, et syndic.
Cependant, le président n’est pas le seul à pouvoir prendre des décisions concernant la copropriété. Tous les membres du conseil syndical peuvent en réalité s’impliquer dans la gestion de l’immeuble, et prendre en charge certaines tâches selon leurs compétences ou affinités.
Il est possible de nommer un vice-président pour assister le président-syndic ou le remplacer en cas d'indisponibilité.
Quelle est la responsabilité du syndic coopératif ?
Même s’il exerce ses fonctions de façon bénévole, le syndic coopératif n’est pas pour autant exonéré de toute responsabilité quant à la copropriété. La responsabilité individuelle de chaque membre du conseil syndical peut en effet être engagée en cas de faute de gestion !
En revanche, et contrairement au syndic professionnel, la responsabilité du conseil syndical en tant que tel ne peut pas être mise en cause.
Quelle assurance pour le syndic coopératif ?
Pour être couvert en cas de pépin, de négligence ou de faute de gestion, il est indispensable que les membres du conseil syndical soient couverts par une assurance responsabilité civile. Cette assurance n’est pas obligatoire, pour le syndic coopératif, mais est fortement recommandée !
Ainsi, si l’un des membres en charge de la comptabilité fait une erreur de calcul dans le montant des charges de copropriété par exemple, et que sa faute porte préjudice aux autres copropriétaires, sa responsabilité civile sera couverte et il n’aura pas à indemniser lui-même les victimes.
Souscrire une assurance de copropriété en tant que syndic coopératif
Si chaque membre du conseil syndical est libre de souscrire une assurance RC pour sa propre personne ou non, la copropriété en revanche doit obligatoirement être assurée. Comme le mentionne la loi Alur, une copropriété doit être couverte au minimum par une assurance responsabilité civile.
En cas de dommages causés par l’immeuble à un passant, ou si un employé de la copropriété se blesse en travaillant sur place par exemple, l’assurance RC indemnisera les victimes.
Si seule la RC est obligatoire, nous vous recommandons tout de même de souscrire un contrat plus complet avec une assurance multirisque copropriété. Ainsi, l’immeuble sera couvert en cas d’incendie, de dégât des eaux ou encore de catastrophe naturelle ou de bris de glace. Luko propose pour ce cas-là une assurance multirisque immeuble (MRI).
C’est au syndic de souscrire l’assurance de la copropriété. Pour se faire, il doit réunir plusieurs devis d'assurance copropriété de la part de compagnies différentes et les présenter lors d’une assemblée générale. Pour être adopté, un contrat doit être choisi à la majorité.
Les outils d’aide à la gestion des syndics non professionnels
Pour aider les membres d’un syndic coopératif à faire face aux responsabilités qu’ils doivent assumer, mais également pour faciliter la gestion de la copropriété, il existe de nombreux outils en ligne.
Ces outils prennent généralement la forme de logiciels, de sites internet ou encore d’applications mobiles et sont la plupart du temps soumis à un abonnement. En échange, vous pouvez bénéficier de divers services :
- Une plateforme sécurisée pour stocker tous les documents relatifs à la copropriété ;
- Un tableau de bord pour visualiser les tâches à venir, les dépenses en cours, la liste des copropriétaires, etc. ;
- Un suivi du compte bancaire du syndic ;
- Les convocations et comptes-rendus des assemblées générales ;
- Une messagerie interne pour communiquer entre membres du conseil syndical ;
- Etc.
Certaines solutions clés en main incluent également une assurance multirisque immeuble ou une assurance responsabilité civile pour les membres du conseil syndical par exemple.
Fonctionnement
Il n’y a pas de limite quant au nombre de membres que peut contenir le conseil syndical : cependant, si après plusieurs démissions ou départ, plus d'un quart des sièges sont vacants, une assemblée générale devra être convoquée pour élire de nouveaux membres.
Si l’un des membres, ou le président-syndic, vient à quitter la copropriété, il devra alors également quitter ses fonctions au sein du syndic coopératif.
La durée du mandat d’un syndic coopératif est généralement comprise entre 1 et 3 ans, et peut être renouvelée sans limites de temps. En revanche, le président-syndic exerçant sa fonction de manière bénévole, il est tout à fait en droit de démissionner à tout moment, tout comme les autres membres du conseil syndical.
Pour cela, une assemblée générale doit être convoquée, et la démission inscrite à l’ordre du jour : un nouveau syndic devra alors être nommé. De plus, sauf mention contraire dans le contrat de syndic, le syndic coopératif peut démissionner sans préavis.
Enfin, si l’adoption d’un syndic coopératif doit impérativement se faire avec un vote à la majorité absolue, c’est également le cas pour sa révocation. Ainsi, en cas de faute de gestion, un syndic coopératif peut être révoqué avant la fin de son mandat. Un nouveau syndic devra alors être désigné.
Pour tout savoir de la démission du conseil syndical, consultez cet article sur le sujet !
Pourquoi passer au syndic coopératif ?
Après une déception avec un syndic professionnel — que ce soit par rapport aux honoraires ou à la gestion de la copropriété en elle-même —, il n’est pas rare de vouloir se tourner vers un syndic coopératif.
Mais votre copropriété est-elle faite pour ce type de syndic ? On fait le tour des avantages, mais aussi des inconvénients du syndic coopératif.
Avantages
Le principal avantage d’un syndic coopératif, c’est l’absence d’honoraires à verser. Contrairement à un syndic professionnel, qu’il faut rémunérer parfois très cher et qui fait donc augmenter les charges de la copropriété, le syndic coopératif est composé de copropriétaires : la gestion de l’immeuble est donc faite sur leur temps libre, sans rémunération.
Le montant des honoraires d'un syndic professionnel peut donc être réinvesti dans l’entretien de la copropriété, en faisant des travaux par exemple !
Un syndic coopératif est toujours bénévole : toute rémunération perçue pourrait être considérée comme une extorsion de fonds.
Le propre du syndic coopératif, c’est également le traitement en interne de l’administration de l’immeuble. En supprimant les intermédiaires, vous bénéficiez donc d’une gestion plus efficace de votre copropriété, d’un traitement des sinistres et de prises de décisions bien plus rapides qu’avec un syndic professionnel qui gère des dizaines d’autres copropriétés en même temps.
Cette gestion en interne est également source de plus de convivialité : puisque le syndic est composé de copropriétaires, tout le monde se connait, il est donc plus facile d’échanger. L’ensemble des copropriétaires peuvent donc se sentir plus impliqués dans la vie de l’immeuble.
Inconvénients
Plus économique, plus efficace, plus convivial : le syndic coopératif dispose de nombreux avantages ! Cependant, certains inconvénients non négligeables doivent tout de même être pris en compte.
Tout d’abord, il est important de garder à l’esprit que les membres du syndic coopératif ne sont pas des professionnels : ils ne disposent donc pas forcément des compétences adaptées, notamment en ce qui concerne la comptabilité ou la gestion, et peuvent donc faire des erreurs portant préjudice à la copropriété.
De plus, la responsabilité des membres peut directement être engagée en cas de problème ou de faute de gestion, ce qui n’est pas sans conséquence.
Enfin, la gestion d’une copropriété est un métier à part entière, et peut être particulièrement chronophage ! Les membres du syndic doivent donc être disponibles et réactifs en cas de soucis.
Avant de faire votre choix entre syndic coopératif et syndic professionnel, veillez donc à prendre en compte les avantages comme les inconvénients de chacun pour trouver la solution la plus adaptée à votre copropriété !
Il est tout à fait légitime de vouloir créer un syndic coopératif pour assurer la gestion de son immeuble, que ce soit pour faire des économies ou pour tout gérer en interne. La première chose à faire est de vérifier que votre copropriété dispose d’un conseil syndical.
Si ce n’est pas le cas, il sera alors impératif de mettre l’élection d’un conseil syndical ainsi que le passage à un syndic coopératif comme ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L’adoption d’un syndic coopératif doit se faire à la majorité absolue, c’est-à-dire que la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) doivent être en sa faveur.
Si ce n’est pas le cas, il est possible de refaire immédiatement un second vote, cette fois à la majorité simple (c’est-à-dire uniquement avec les voix des copropriétaires présents à l’assemblée, ou représentés).
Qui peut être élu ?
Le syndic coopératif est élu par les membres du conseil syndical. Pour rappel, le conseil syndical est composé de copropriétaires bien évidemment, mais peut également intégrer les personnes suivantes :
- les usufruitiers ou nus-propriétaires ;
- les acquéreurs à terme ;
- les associés d’une SCI qui détiennent un appartement dans la copropriété ;
- leurs conjoints, représentants légaux, ascendants et descendants.
Une fois le conseil syndical élu, il doit désigner un ou plusieurs copropriétaires qui prendront en charge le contrôle des comptes de la copropriété. Il est également possible de faire appel à une société externe, ou un expert-comptable.
Il est ensuite nécessaire de nommer le syndic (ou président-syndic). Pour cela, un vote doit être fait par les membres du conseil syndical, mais il n’est pas obligatoire de le faire lors de la première assemblée générale.
La loi reste très floue quant aux modalités de ce vote : ces dernières peuvent être inscrites dans le règlement de la copropriété, ou être elles-mêmes votées à la majorité simple par les membres du conseil.
L’immatriculation
Depuis le 1er janvier 2019, toutes les copropriétés doivent être immatriculées au registre national des copropriétés, quel que soit le type de syndic qui les gère. Voici les étapes à suivre pour immatriculer une copropriété gérée par un syndic coopératif :
- Le syndic doit créer un compte et s’enregistrer sur le site du registre national des copropriétés et remplir un certain nombre d’informations le concernant (identité et coordonnées). Il recevra par email un lien pour définir un mot de passe, puis un courrier postal lui indiquant le code d’activation de son espace personnel ;
- Il devra ensuite communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale le désignant comme président-syndic et représentant de la copropriété, ainsi que différentes données sur cette dernière : identité de la copropriété, éventuelles procédures judiciaires en cours, données financières et données sur le bâti ;
- La demande d’immatriculation est ensuite vérifiée par l’Anah (Agence Nationale de l’habitat) : si tout est en ordre, un numéro d’immatriculation sera attribué à la copropriété. En cas de vente de la copropriété ou d’un de ses lots, ce numéro devra être inscrit sur la promesse ou l’acte de vente.
L’immatriculation d’une copropriété ainsi que la mise à jour annuelle des données sont entièrement gratuites. En revanche, si vous ne procédez pas à cette immatriculation, vous risquez une sanction financière (maximum 20 € par lot et par semaine de retard), ainsi que l’impossibilité de bénéficier de subventions de l’État ou des collectivités territoriales par exemple.
En cas de conflit avec le syndic ou le président-syndic
Le modèle du syndic coopératif permet aux copropriétaires de se sentir plus impliqués dans la gestion de leur immeuble, et facilite les échanges : les risques de conflits sont donc moins élevés qu’avec un syndic professionnel.
Cependant, personne n’est à l’abri de désaccords ! En cas de litige avec le syndic ou le président-syndic — si vous estimez qu’il n’a pas rempli ses devoirs ou a fait une erreur de gestion par exemple — nous vous recommandons en premier lieu d’essayer de trouver une solution à l’amiable en lui envoyant une lettre de mise en cause par recommandé.
Le syndic dispose alors d’un délai de 8 jours après la réception de cette lettre pour proposer une solution et résoudre le conflit. Sans réponse de sa part, ou sans solution satisfaisante, vous devrez lui envoyer une mise en demeure : c’est la dernière étape avant l’action judiciaire.
Si rien ne change, il est possible de porter plainte contre son syndic auprès du tribunal judiciaire : un administrateur provisoire sera désigné par un juge pour remplacer le syndic en attendant la résolution du conflit. Attention, car porter plainte contre son syndic engage des frais de justice conséquents, et prend en moyenne deux à trois ans pour arriver à une résolution du conflit.
Heureusement, une alternative existe ! Vous pouvez tout simplement demander la révocation du syndic à la prochaine assemblée générale — votée à la majorité absolue —, et choisir un syndic professionnel à la place ou changer de président-syndic.
Référez-vous à notre article consacré au changement de syndic pour tout savoir.
Les alternatives
Si votre copropriété ne dispose pas d’un conseil syndical, ou que vous ne souhaitez tout simplement pas mettre en place un syndic coopératif, deux alternatives sont possibles :
- Le syndic professionnel : vous faites appel à une société externe et lui déléguez la gestion de votre copropriété. Attention toutefois, car les honoraires des syndics professionnels sont souvent très élevés, même si la profession est strictement encadrée par la loi Alur ;
- Le syndic bénévole : si l’un des copropriétaires le souhaite, il peut prendre le rôle de syndic. Comme son nom l’indique, le syndic bénévole ne donne pas lieu à une rémunération à proprement parler, mais il peut percevoir une compensation pour certains frais. La charge de travail est cependant conséquente pour une seule personne !
Voir aussi :
Comment créer un syndic coopératif ?