Quelle assurance pour une petite copropriété ?
Toutes les clés pour choisir votre assurance pour une petite copropriété
Par Luko
Escaliers, couloirs, caves, ascenseurs, hall d'entrée, si vous habitez en copropriété, vous avez sans doute à partager vos parties communes avec les autres propriétaires. Sous la responsabilité du syndic de copropriété, elles sont ainsi soumises au règlement de copropriété. Mais qu'est-ce que cela signifie réellement ? Quelles sont les règles et obligations autour de ses parties communes ? On vous explique tout !
Définition des parties communes
Dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les parties communes sont définies comme toutes : "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux."
Les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété. À défaut, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 les énumère comme étant notamment :
- le sol de la copropriété ;
- les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les couloirs et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes (réseau électrique, ascenseurs, chaudière, etc.).
Une définition élargie grâce à la loi Elan
Grâce à la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, la définition des parties communes dans une copropriété est devenue plus complète. Le but étant de mettre en conformité la législation avec la jurisprudence.
Des éléments liés au gros œuvre font ainsi partie des parties communes, tel que :
- les solives ;
- les barres d'appuis ;
- les garde-corps.
Les parties communes spéciales
Selon l'agencement de la copropriété, chaque propriétaire n'a pas forcément accès à tous les éléments des parties communes. Dans ce cas, certaines parties peuvent être dissociées des parties dites « communes » (propriété de tous).
En effet, l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’en fonction de la taille de la copropriété et du nombre de bâtiments, certaines parties communes seront spécifiques à un bâtiment en particulier.
Après un vote à la majorité, certaines parties communes pourront donc être affectées à certains copropriétaires et deviendront des « parties communes spéciales », comme par exemple, un local à vélo, un parking, etc.
Bon à savoir : seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus à leur entretien.
Les parties communes à jouissance privative
Dans la majorité des copropriétés, les parties communes ont un usage collectif. Mais dans certains cas, un droit de jouissance exclusif peut être attribué. Différent de la partie commune dite spéciale, ce droit de jouissance privatif concerne un seul copropriétaire.
En effet, si un copropriétaire est le seul à avoir accès à un jardin, un couloir ou encore des combles, il peut alors en demander la privatisation. Il s'agit alors de parties communes à usage privatif.
Notez que dans ce cas-là, le copropriétaire aura à sa charge les frais d'entretien spécifiques : comme par exemple tondre la pelouse de son jardin privé.
Les dépenses relatives au gros-œuvre de l'immeuble, comme les travaux d'étanchéité pour une toiture-terrasse à usage privatif, sont toutefois payées par l'ensemble des copropriétaires.
Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune est prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité.
Le cas du lotissement
En lotissement dit communal, notez que la situation est un peu différente d'un immeuble de copropriété. Si vous venez d'acquérir un terrain aménagé, vous devenez donc un coloti et non un copropriétaire.
Vous serez ainsi membre de l'Association Syndicale Libre (ASL). Les charges relatives à l'entretien et à la gestion des espaces et équipements communs seront donc partiellement à vos frais.
Bon à savoir : En lotissement, il n'y a pas de règles dites de copropriété. Toutefois, certains lotissements privés peuvent prévoir un règlement et un cahier des charges qui stipulent comment il est possible d'aménager et d'utiliser son bien. Dans tous les cas, les colotis n'ont pas leur mot à dire sur la gestion des espaces communs.
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En cas d'usage abusif des parties communes
Sans cet usage exclusif accordé par la majorité, toutes les parties communes peuvent être utilisées par les copropriétaires et aucun n’a plus de droits que les autres sur ces parties.
Les modes d'utilisation sont d'ailleurs définis précisément par le règlement de copropriété. Pourtant, de nombreux litiges entre voisins ont lieu à cause des parties communes.
En cas d'encombrement, de non libre accès, de non respect des parties communes, etc., un usage abusif peut ainsi être statué.
Ce que dit la loi : un usage est dit abusif « lorsqu'une personne exerce un droit de manière malicieuse, de mauvaise foi ou en vue de nuire à autrui. »
Que faire dans cette situation ?
Si vous subissez un usage dit abusif, pas de panique ! On vous guide dans les démarches à entreprendre :
- essayez dans un premier temps de trouver une solution à l'amiable en parlant avec le copropriétaire concerné. Si cela ne change rien, vous pouvez alors rédiger un courrier expliquant les faits afin d'en avertir votre syndic de copropriété ;
- si les usages abusifs persistent et que toutes vos démarches amiables ont échoué, vous devrez alors saisir la justice en action individuelle contre le syndicat des copropriétaires, qui doit faire respecter le règlement.
Qui doit entretenir les parties communes ?
L'entretien courant
Les petits travaux d'entretien courant font partie des missions du syndic de copropriété qui veille à l'entretien des espaces communs pour maintenir la bonne conservation de l'immeuble. Sont inclus par exemple dans l'entretien courant :
- le ménage dans les parties communes de l'immeuble ;
- la tonte de la pelouse des jardins communs ;
- la coupe des arbustes présents dans la copropriété, etc.
Il n'est pas nécessaire d'obtenir une autorisation des copropriétaires pour l'entretien quotidien, comme le remplacement d'une ampoule grillée par exemple.
Les gros travaux
Le syndic de copropriété est également en charge des gros travaux d'entretien. Notez que le syndic doit néanmoins obtenir l'accord des copropriétaires. Pour cela, il doit constituer une l'assemblée générale de copropriété et les faire voter à la majorité simple. Sont considérés comme gros travaux :
- la réfection de la toiture ;
- la réparation des portes battantes du couloir ;
- changement du chauffage collectif, etc.
Le fonds de travaux loi Alur, désormais obligatoire pour toute copropriété d'au moins 10 lots, permet d'anticiper des frais de rénovation ou des réparations imprévues.
Qui prend en charge les dépenses d'entretien ?
L'entretien des parties communes reste à la charge des propriétaires occupants, mais aussi des locataires de l'immeuble qui les payent via des charges mensuelles ou trimestrielles.
Ces charges sont proportionnelles aux tantièmes occupés par les habitants. Les tantièmes sont calculés en fonction :
- des aménagements de l'appartement occupé ;
- de sa superficie ;
- de sa situation dans l'immeuble (étage, orientation, vue ...) ;
- des équipements collectifs dont il dispose (ascenseur, jardin, terrasse ...).
En cas de vente du bien, les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur. Les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place (et quel que soit son vote).
L'assurance des parties communes
Assurer les parties communes est-il obligatoire ?
Oui, l'assurance des parties communes est obligatoire. La loi Alur du 24 mars 2014 précise en effet que "chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre".
La garantie Responsabilité Civile, permet ainsi de couvrir les dommages causés par un élément des parties communes à un tiers.
Quelle couverture d'assurance pour les parties communes ?
- La copropriété doit obligatoirement être couverte par la garantie responsabilité civile. Cette garantie interviendra pour prendre en charge les dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble ;
- Certains règlements de copropriété peuvent également demander une garantie étendue aux dommages aux biens via une assurance multirisque immeuble. Elle protège le bien en cas de dommages, par exemple si une tempête qui endommage le toit. Même si elle n'est pas obligatoire, elle est fortement conseillée.
Qui doit déclarer les sinistres ?
C'est le syndic de copropriété qui doit faire une déclaration de sinistre à l'assurance de la copropriété lorsqu'il a lieu dans les parties communes. Notez également que si votre appartement est touché par un sinistre originaire des parties communes, vous devez aussi le déclarer à votre assureur. Référez-vous à notre article consacré à la gestion des sinistres en copropriété pour tout savoir sur le sujet.
Vous souhaitez agrandir votre lot et optimiser sa valeur ? Vous pouvez alors demander à acheter une partie commune comme des combles, une cave, un jardin, etc. Quelques conditions doivent toutefois être respectées :
Préparer un dossier et informer le syndic
- la première étape sera de vous constituer un solide dossier pour convaincre les autres copropriétaires d’accepter la vente d'une partie commune.
- ce projet d’achat doit également être notifié au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic inscrira alors le projet dans l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Fixer le prix
Il ne doit pas être trop faible, au risque de désintéresser les copropriétaires. Si vous avez besoin d'aide, sachez qu'il est tout à fait possible de demander à un géomètre de faire une estimation.
Dans tous les cas, le premier paramètre à prendre en compte pour déterminer votre prix sera le prix du mètre carré pratiqué dans le quartier, ou mieux, dans l'immeuble, s'il est connu.
Notez qu'il est aussi conseillé d'augmenter ce prix de la plus-value « virtuelle » faite par le copropriétaire sur son lot dès lors qu'il intégrera la partie commune.
Obtenir l'accord de la copropriété
Votre dossier est prêt et la date de l'assemblée générale est fixée ?
- votre projet devra être obtenu par vote par l'assemblée générale des copropriétaires à la double majorité. Cela signifie qu'il faut au moins la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix de tous les copropriétaires.
Bon à savoir : certaines copropriétés demandent l'unanimité notamment si la partie commune est de celles « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ».
Si la copropriété donne son accord :
- la vente de la partie commune sera signée chez le notaire et publiée au registre de la conservation des hypothèques dans un délai de deux mois après le vote. En effet, les copropriétaires disposent de ce délai pour contester ;
- la répartition des charges de copropriété sera également revue en conséquence. Une augmentation des charges du copropriétaire acquéreur sera ainsi définie en fonction du nombre de m2.
Voir aussi :
Comment acheter une partie commune ?