Immeuble de rapport : un bon investissement en 2022 ?

Avantages, inconvénients, rentabilité : tout ce qu’il faut savoir sur les immeubles de rapport.

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Pour augmenter ses revenus locatifs, l’achat d’un immeuble de rapport semble être une opération financière idéale, car l’achat d’un seul immeuble constitué de plusieurs lots peut vous rapporter gros. Attention toutefois, car si les perspectives de profit sont plus élevées, les risques sont également plus conséquents ! Voici donc tout ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un immeuble de rapport.

Les avantages de l’immeuble de rapport

Depuis toujours, les investissements immobiliers ont la cote auprès des Français : appartements, maisons, places de parking, de plus en plus de biens sont mis en location dans le but de se constituer une rente locative. Ces investissements représentent une bonne porte d’entrée dans l’immobilier, mais ont un rendement limité. Les investisseurs plus expérimentés sont donc de plus en plus nombreux à se tourner vers l’achat d’un immeuble de rapport.

L’immeuble de rapport — ou immeuble à loyer — tient son nom du 18ème siècle, lorsque les premiers immeubles parisiens furent construits dans l’optique de « rapporter » des loyers à leurs propriétaires. Aujourd’hui, acheter un immeuble de rapport signifie donc que vous achetez un immeuble entier, pour louer les lots qui le composent et générer des revenus passifs réguliers.

Les différents lots de votre immeuble peuvent bien évidemment être des appartements à usage d’habitation, mais également des locaux commerciaux ou même des bureaux !

Un meilleur niveau de rendement locatif

Le principal avantage d’acheter un immeuble de rapport, c’est de pouvoir le découper en différents lots pour les louer séparément. Mathématiquement, il est possible de faire bien plus de profits comme cela plutôt qu’en achetant plusieurs biens séparés.

Bien que vos revenus locatifs soient sensiblement les mêmes avec un immeuble de rapport qu’avec plusieurs logements différents, la différence se fait au niveau du rendement. En achetant un immeuble entier, vous bénéficiez d’une marge de négociation plus grande face au vendeur : vous pouvez donc obtenir un prix d’acquisition plus avantageux, à l’image d’un « prix de gros » !

En économisant sur le prix d’achat, ainsi que sur les frais de gestion et d’acquisition (notaire, artisans, assurance, etc.), tout en louant vos différents lots au prix du marché, vous obtenez logiquement une rentabilité locative bien meilleure. Votre investissement de départ fructifie donc plus vite, et de manière plus importante.

Consultez nos conseils pour un premier investissement locatif réussi avant de vous lancer !

Une potentielle plus-value plus élevée à la revente

En cas de besoin, ou si vos projets d’investissements évoluent, il est toujours possible de revendre un immeuble de rapport sans perte d’argent, surtout s’il est bien entretenu et que des travaux importants ont été faits. Ne sous-estimez jamais la valeur ajoutée de certains aménagements comme l’installation d’un ascenseur dans un vieil immeuble, une peinture fraiche dans les parties communes ou encore la pose de double vitrage.

Il est même possible de faire une plus-value en découpant d’abord l’immeuble en plusieurs lots et en les vendant séparément : vous en tirerez plus de bénéfices. Dans ce cas, vous devrez probablement faire quelques travaux avant la vente pour bien différencier les lots, en particulier au niveau des conduites d’eau, de gaz et d’électricité si votre immeuble ne possède qu’un compteur commun.

Enfin, vous pouvez tout à fait envisager de découper votre immeuble de rapport en plusieurs lots, de garder les plus rentables et de mettre les autres en vente ! Attention toutefois, car les potentiels acheteurs seront généralement plus intéressés par l’achat de plusieurs lots — ce qui implique une négociation du prix en leur faveur — plutôt que d’un seul appartement par exemple.

Un marché moins compétitif

L’achat et la vente d’immeuble de rapport constituent encore un marché de niche sur lequel peu de particuliers s’aventurent. Il y a donc moins de compétition que pour l’achat de plus petites surfaces, où il faut faire face aux investisseurs professionnels, ainsi qu’aux particuliers, qu’ils soient futurs bailleurs ou propriétaires occupants.

Là où un appartement peut se vendre en quelques jours — voire en une journée pour les appartements parisiens —, un immeuble entier attirera moins d’acheteurs potentiels et se vendra donc logiquement moins rapidement.

Par conséquent, vous disposez d’un pouvoir de négociation plus élevé et les prix pourront être plus facilement discutés. Attention toutefois, car s’il y a moins d’acheteurs concurrents que pour le marché de l’immobilier classique, il y a également beaucoup moins de biens à vendre ! Il est donc important d’être bien préparé pour savoir reconnaître une bonne opportunité.

Une mutualisation des coûts

Si l’achat d’un immeuble de rapport représente un investissement conséquent, c’est pourtant également un bon moyen de réduire les coûts grâce à la mutualisation de différents frais :

  • Les frais d’achat sont moins élevés : comme vous n’achetez qu’un seul bien, vous n’aurez à payer qu’une seule fois le notaire, les frais de dossier à la banque, le courtier ou l’agent immobilier par exemple. De plus, le prix du m2 est souvent moins élevé pour un achat en gros que pour l’achat de plusieurs biens séparés.
  • Un gain de temps et une économie sur les frais de gestion : puisque vous êtes le seul propriétaire, vous n’avez pas besoin de faire appel à un syndic de copropriété, dont les frais sont souvent très élevés. Il n’y aura donc également pas d’assemblée générale à convoquer, ce qui est un gain de temps précieux !
  • Une gestion locative simplifiée : vos différents lots étant tous situés au même endroit, il est plus facile de communiquer avec vos locataires ou de collecter les loyers par exemple. Vous gagnez également du temps en ne devant vous rendre qu’à une seule adresse plutôt que de parcourir la ville !
  • Des charges mutualisées entre les différents lots :
  1. L’eau, l’électricité et le chauffage au gaz par exemple ;
  2. Les frais d’assurance de l’immeuble ;
  3. L’entretien et le nettoyage des parties communes.
  • Une économie sur les travaux d’entretien : faire venir un artisan pour des travaux concernant plusieurs lots situés dans le même immeuble est plus avantageux ! Vous pouvez plus facilement négocier un tarif réduit, puisque le chantier est plus pratique et plus important pour lui.
  • Une fiscalité intéressante : les impôts fonciers sont souvent moins élevés pour un immeuble entier que pour plusieurs lots séparés.

En plus de tous ces coûts réduits, l’achat d’un immeuble de rapport peut vous faire économiser un temps précieux ! Un seul projet d’achat signifie que vous n’aurez qu’une seule procédure administrative à gérer : visites, offre d’achat, papiers à remplir, démarchage de la banque, etc. En achetant plusieurs appartements séparés, vous devrez multiplier ces démarches administratives très chronophages ainsi que les rendez-vous chez le notaire, à la banque, ou avec le courtier.

Une liberté décisionnelle liée à la monopropriété

Le propre d’un immeuble de rapport étant d’avoir un seul et unique propriétaire, on en parle logiquement comme étant une monopropriété. À l’inverse d’une copropriété, composée par définition de plusieurs propriétaires détenant chacun un ou plusieurs lots au sein de l’immeuble, vous êtes le seul propriétaire, vous détenez donc ce que l’on appelle la pleine propriété de votre bien.

La monopropriété offre de nombreux avantages, et notamment la liberté de faire les travaux que vous souhaitez puisque vous êtes maître de vos décisions :

  • Des travaux d’aménagement : peintures, boiseries, ravalement de façade, surélévation de l’immeuble, etc. ;
  • Modifier les parties communes ;
  • Changer l’affection d’un ou plusieurs lots, ou même de l’immeuble entier : usage commercial, d’habitation ou mixte.

Dans une copropriété, ce type de modifications nécessitent souvent d’obtenir l’accord de la majorité des copropriétaires lors d’une assemblée générale de copropriété. En plus d’engendrer des démarches administratives supplémentaires et de prendre beaucoup plus de temps, vous pouvez faire face à un refus de votre proposition !

Investir dans un immeuble de rapport est donc également un moyen de s’affranchir des contraintes d’une copropriété.

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Les inconvénients

Comme tous les investissements immobiliers, l’achat d’un immeuble de rapport comporte de nombreux avantages, mais représente également des risques non négligeables. Il est essentiel de connaitre ces inconvénients avant de se lancer, d’autant plus que les sommes investies sont généralement conséquentes !

Allez plus loin en lisant notre article portant sur les 3 erreurs à ne pas faire en investissement locatif.

Une division en lots parfois compliquée

Le but d’un immeuble de rapport, c’est acheter un immeuble entier pour ensuite le diviser en plusieurs lots et multiplier les loyers perçus. Cependant, il arrive que dans certains cas la division en lots soit plus compliquée que prévu.

Si cette division n’a pas été faite lors de la construction de l’immeuble, alors techniquement vous louez le même lot à différents locataires, avec des baux individuels. Dans ce cas, vous devez impérativement détailler dans chaque bail les parties communes et privatives : une opération complexe, et extrêmement chronophage !

Un immeuble sans division a généralement un seul compteur électrique ou compteur de gaz, ce qui complique la tâche quand il s’agit de fixer le montant des charges de chaque lot. Faire installer des compteurs individuels est coûteux, et pas toujours possible selon la structure de l’immeuble.

Vous pouvez bien évidemment faire la division de votre immeuble en lot vous-même, mais cela requiert des connaissances spécifiques et a un coût non négligeable. Vous devrez en effet faire appel à un géomètre, mais également à un notaire !

Un risque plus élevé, car concentré sur un seul bien

Si l’immeuble de rapport à l’avantage de mutualiser les frais, il concentre également plus de risques ! Comme tous vos lots sont situés au même endroit, ils peuvent tous être impactés en même temps par différents problèmes — mettant donc à mal votre rentabilité prévisionnelle — comme par exemple :

  • L’impossibilité de diviser l’immeuble en lots ;
  • Un problème touchant la structure de l’immeuble : les fondations, le toit, les murs, l’isolation ou encore le système électrique ;
  • Un gros sinistre rendant l’immeuble inhabitable, comme une tempête ou un dégât des eaux ;
  • Un problème administratif ;
  • Une attractivité plus faible que prévu, qui engendre des difficultés à trouver des locataires voire une vacance locative élevée.

Dans tous ces cas de figure, le rendement de votre immeuble de rapport peut être grandement fragilisé, et vous placer dans une posture délicate vis-à-vis de votre banque et de votre emprunt à rembourser. Il peut donc être judicieux, comme le dit le dicton, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier !

Vous cherchez à en savoir plus sur l'assurance vacance et carence locative ? Comment assurer un immeuble vide, vacant ou inoccupé ?

Un effort de financement plus important

S’il est plus facile de monter un dossier pour acheter un immeuble comportant 10 appartements que pour 10 appartements séparés, acheter un immeuble de rapport reste un investissement conséquent.

Les sommes engagées sont bien plus importantes que pour l’achat d’un seul lot, et les banques sont donc généralement plus frileuses, car les risques seront automatiquement plus élevés. Vous aurez peut-être plus de difficultés pour obtenir un financement : avoir un apport personnel conséquent est pratiquement indispensable !

Gardez également à l’esprit qu’il est indispensable d’avoir de côté une réserve de liquidité pour faire face aux imprévus : travaux, entretien urgent, etc.

Une difficulté potentielle à la revente

Nous l’avons vu précédemment, le marché des immeubles de rapport est moins liquide — c’est-à-dire qu’il n’est pas en flux tendu — que le marché immobilier classique. C’est un avantage lorsque l’on souhaite acheter, car les prix sont alors facilement négociables, mais pas forcément lorsque l’on veut vendre !

Si votre immeuble n’est pas parfaitement entretenu ou situé dans un quartier peu attractif par exemple, il est possible que vous ne réussissiez pas à le vendre tout de suite, ce qui peut vous mettre dans une position inconfortable si vous êtes contraint de vendre rapidement.

Pour maximiser vos chances de vente, n’oubliez jamais que quelques travaux de rénovations ou d’aménagements peuvent faire la différence auprès des potentiels acheteurs.

Le cas des immeubles à usage mixte commerce et habitation

Dans certains cas, principalement pour les biens situés en plein centre-ville, il est courant que le rez-de-chaussée d’un immeuble de rapport soit loué en tant que local commercial, et que les étages supérieurs soient des appartements à usage d’habitation. On parle alors d’un immeuble à usage mixte.

C’est une bonne stratégie, car les loyers des locaux commerciaux sont généralement plus élevés que les loyers d’habitation ! Attention toutefois, car la gestion d’un bail commercial est complexe, et de nombreux facteurs doivent être pris en compte pour ne pas mettre à mal la rentabilité de votre projet.

Nous vous conseillons fortement de faire appel à des professionnels pour vous guider dans vos démarches, comme un avocat ou un gestionnaire immobilier spécialisé par exemple !

Préparer au mieux son projet d’investissement

Acheter un immeuble de rapport ne s’improvise pas ! De nombreux critères doivent être pris en compte pour maximiser les chances de réussite de votre investissement, et vous devez définir votre projet dans les moindres détails avant même de commencer à chercher un bien.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un ou plusieurs logements, certains termes et points techniques vous seront déjà familiers, mais gardez bien à l’esprit qu’acheter un immeuble entier n’est en aucun cas comparable au fait d’acheter un appartement ou une maison.

Définir sa stratégie d’investissement

Un immeuble de rapport est un investissement : vous ne l’achetez pas pour y vivre, mais bien pour en louer les différents lots et vous constituer un revenu passif. Vous devez donc vous poser les bonnes questions concernant cet investissement :

  • La durée de votre investissement : souhaitez-vous vous constituer un complément de revenus, préparer votre retraite ou construire un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants ?
  • Votre objectif d’investissement : souhaitez-vous obtenir un rendement locatif, en louant les différents appartements de l’immeuble, ou bien faire une plus-value financière en le revendant après avoir effectué des travaux ?

Votre objectif d’investissement est très important, et doit être défini clairement, car en fonction de lui, votre zone cible va évoluer. Par exemple, dans certaines villes, le prix de l’immobilier grimpe vite, mais ce sont encore des zones peu attractives pour les locataires. À l’inverse, d’autres zones très prisées font face à un prix du foncier déjà haut, qui ne progresse quasiment plus.

Définir la zone où investir

Choisir la ville dans laquelle vous souhaitez acheter un immeuble peut paraitre simple, mais il n’en est rien ! Vous pouvez bien évidemment décider d’investir dans votre ville de résidence si le marché s’y prête, mais ce n’est pas toujours la meilleure option, surtout si vous habitez dans une ville peu attractive.

Si vous souhaitez gérer vous-même votre immeuble, privilégiez les villes proches de chez vous ou facilement accessibles pour éviter de faire trop de déplacements. En revanche, si vous préférez déléguer la gestion administrative de votre bien à une agence immobilière, vous pouvez viser plus large : les grandes métropoles comme Lille, Bordeaux ou Lyon par exemple ont généralement un très bon rendement !

Quelle que soit la ville choisie, évitez les quartiers peu développés ou trop éloignés des centres-villes ou infrastructures importantes, qui n’attirent pas les locataires. Si vous pouvez bénéficier d’un prix d’achat avantageux, vous risquez cependant une forte carence locative. Pensez également à la revente : un immeuble bien placé se vendra plus vite.

Définir sa cible idéale

Après avoir défini votre mode de financement et choisi la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir, vous devez cerner votre cible idéale. Chaque catégorie de locataire représente des avantages comme des inconvénients qu’il est important de connaitre pour ne pas mettre à mal votre projet :

  • Les étudiants : du petit studio au T4 à partager en colocation, de nombreux types d’appartements peuvent correspondre aux besoins des étudiants. Si leur budget est restreint, le risque d’impayés est faible puisque vous pouvez exiger un ou plusieurs garants. En revanche, la durée d’un bail étudiant est de 9 mois ! Les logements étudiants sont toutefois très demandés et ne restent libres que très peu de temps.
  • Les familles : elles disposent généralement de revenus stables et réguliers, et cherchent un logement permanent dont elles prendront soin. La vacance locative est donc moins élevée que pour les étudiants, mais elles peuvent toutefois déménager en cas de mutation professionnelle ou avant l’arrivée d’un enfant.
  • Les retraités : moins enclins à déménager, ils ont un faible taux de mobilité résidentielle et restent donc souvent dans le même logement. De plus, leur pension de retraite leur offre une situation stable et des revenus réguliers. En revanche, sachez qu’il est interdit pour les propriétaires de donner congé aux seniors les plus modestes sans leur proposer de solution de relogement ! Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à la résiliation du bail par le propriétaire bailleur.

Sachez que votre cible idéale dépendra en grande partie de la ville — certaines villes sont plus animées et étudiantes que d’autres par exemple —, mais également du type de lot que vous proposerez. Des studios ou petits appartements meublés seront davantage prisés par les étudiants, quand les T3 et plus seront plus recherchés par les familles ou les jeunes actifs !

Déterminer le meilleur régime

Pour acheter un immeuble de rapport, plusieurs options fiscales sont possibles : vous pouvez l’acheter en nom propre, comme lorsque vous achetez votre résidence principale par exemple, ou l’acheter via une société. Selon votre mode d’achat, les régimes fiscaux associés diffèrent !

Acheter un immeuble en nom propre

Lorsque vous achetez un immeuble de rapport en nom propre, vos bénéfices immobiliers s’ajoutent alors à vos salaires dans votre déclaration d’impôts.

  • Vous louez des appartements nus : vous percevez alors des revenus fonciers. Vous pouvez donc choisir d’être imposé selon le régime microfoncier (avec un abattement de 30 %, mais sans pouvoir déduire de charges), ou selon le régime réel (vous êtes imposé sur l’ensemble de vos revenus, mais la déduction de charges est possible) ;
  • Vous louez des appartements meublés : vous percevez des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous pouvez alors choisir entre deux statuts : le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Le statut LMNP est le plus courant, et propose deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC (abattement de 50 %, sans possibilité de déduire de charges), et le régime réel. Attention, car avec un statut LMNP, les revenus locatifs annuels sont plafonnés à 23 000 € et ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.

Si vos prévisions de rendement dépassent les 23 000 €, vous devrez donc songer à passer au statut LMP ou à acheter votre immeuble via une société plutôt qu’en nom propre !

Acheter un immeuble en SCI

Si vous souhaitez acheter à plusieurs, pour pouvoir faire de plus gros investissements — et donc de plus gros rendements — par exemple, la SCI (Société Civile Immobilière) est idéale. Le régime d’imposition le plus courant est celui de l’IS (Impôt sur les Sociétés), car le taux est généralement avantageux pour les investissements avec une forte rentabilité : la société sera imposée à 15 % si les bénéfices ne dépassent pas 38 120 €, et à 28 % au-delà.

Enfin, il est possible d’acheter un immeuble en société et d’être imposé sur le revenu en créant une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu). Dans ce cas, ce sont les associés de la société qui doivent faire chacun leur propre déclaration et d’impôts, qui seront imposés sur leurs revenus, et non la société. Attention toutefois, car ajouter les bénéfices de votre SCI à vos revenus peut vous faire changer de tranche marginale d’imposition.

Pour tout savoir des assurances pour une SCI, rendez-vous sur cet article !

Nous vous recommandons fortement de faire appel à un expert-comptable, un conseiller en gestion du patrimoine ou un avocat spécialisé dans les questions de fiscalité pour vous aider à choisir le meilleur régime d’imposition pour votre projet.

Évaluer une opportunité d’achat

Si les immeubles de rapport sont des biens de plus en plus rares, ne vous précipitez pas sur la première annonce de vente venue. Acheter un immeuble de rapport n’est pas une opération anodine et doit être mûrement réfléchi. Avant de vous lancer, vous devez évaluer le potentiel d’un immeuble et calculer sa rentabilité pour être sûr de faire un bon investissement !

Évaluer le potentiel d’un immeuble

Chaque immeuble a ses propres caractéristiques, et tous ne se prêteront pas à votre projet d’investissement. En visitant un immeuble à vendre, prenez le temps de vous poser les questions suivantes :

  • La taille des logements : sont-ils petits, de type studio, ou plus spacieux ? La taille des lots influe grandement sur le profil de vos futurs locataires ! Les étudiants préfèreront généralement les petits espaces, quand les familles seront à la recherche d’appartements avec au minimum deux chambres. Notre article sur le nombre de pièces en maison ou en appartement vous éclairera sur le sujet.
  • La colocation est-elle possible ? L’agencement de certains appartements permet de les proposer en colocation, et donc de toucher une cible plus large.
  • Quels sont les loyers envisageables et le rendement locatif actuel ? Le montant des loyers est-il aligné sur les prix du marché ? Quel est le bénéfice annuel réalisé par le vendeur ?
  • L’immeuble est-il déjà occupé ou non ? Un immeuble déjà occupé vous rapportera plus vite de l’argent, puisque vous n’aurez pas besoin de chercher de nouveaux locataires.

Toutes ces questions vous aideront à savoir si l’immeuble concorde avec vos projets. Rien ne doit être laissé au hasard, prenez donc bien le temps de visiter tous les lots, ainsi que les parties communes !

Évaluer l’emplacement du bien

L’emplacement est un critère déterminant dans la réussite de votre projet. Acheter un immeuble composé uniquement de studios — qui ciblent donc majoritairement les étudiants — et situé dans un quartier très éloigné des écoles n’est par exemple pas une bonne opportunité ! Pour savoir si une ville ou une zone se prête à votre projet, prenez en compte les points suivants :

  • Le niveau de tension locative de la zone : y-a-t-il beaucoup de logements vides ou, au contraire, est-il facile de louer ? Ce critère est primordial pour éviter la vacance locative ;
  • La typologie de quartier : est-il plutôt résidentiel ou festif ? L’ambiance de quartier détermine fortement le type de locataires que vous attirerez ;
  • Le niveau de sécurité : y a-t-il beaucoup de sinistres dans le quartier de type cambriolage ou bris de glace par exemple ?
  • La proximité des transports en commun ;
  • La densité de commerces aux alentours : un quartier vivant, avec plusieurs commerces de bouche par exemple, sera bien plus attractif ;
  • Les futurs projets immobiliers prévus dans la zone : lignes de transport, commerces, services, etc. Si le quartier n’est pas très vivant au moment T, mais que des projets sont prévus, il peut être intéressant d’investir avant que les prix ne grimpent en flèche !
  • La conformité de l’immeuble : assainissement, électricité, etc.

Les points clés à prendre en compte

Indépendamment de la localisation de l’immeuble, certains critères très précis doivent également être étudiés avec attention. N’hésitez pas à questionner longuement le vendeur sur les points suivants :

  • Quel est l’historique d’achat de l’immeuble ? Combien de propriétaires a-t-il eus, et pourquoi est-il mis en vente ? N’hésitez pas à demander les derniers bilans de la SCI si l’immeuble a été acheté via une société ;
  • Quels travaux et aménagements ont déjà été faits dans l’immeuble ? Exigez une liste précise, ainsi que les factures des artisans par exemple ;
  • Y a-t-il des travaux à prévoir ? Que ce soit des travaux d’aménagement basiques, ou des travaux d’entretien urgents, vous devez avoir une vue d’ensemble des frais à venir ;
  • Quel est le montant des charges locatives ? Demandez le détail pour voir ce qui est compris ou non afin d’affiner vos estimations ;
  • Quels sont les frais fixes auxquels le propriétaire actuel doit faire face ?
  • Quels sont les rendements locatifs obtenus sur les dernières années ? Demandez toujours à voir les montants bruts et nets ;
  • Les bénéfices engendrés par chaque lot, que ce soit un appartement, un local commercial ou une place de parking ;
  • L’individualisation des compteurs : a-t-elle été faite, ou faut-il la prévoir ? Dans le dernier cas, c’est un coût supplémentaire à prendre en compte, qui peut vous aider à négocier le prix de vente par exemple.

Calculer la rentabilité locative d’un immeuble

Au-delà des caractéristiques de l’immeuble et son emplacement, vous devez impérativement prendre en compte sa rentabilité locative potentielle, c’est-à-dire le rapport entre les loyers annuels collectés et le prix d’achat de l’immeuble ainsi que vos charges.

Pour calculer la rentabilité nette d’un immeuble, vous devez prendre en compte plusieurs critères :

  • Le prix d’achat ;
  • Le montant de la taxe foncière ;
  • Le montant des charges annuelles ;
  • Les frais de crédit et d’assurance prêt immobilier ;
  • Les frais de gestion ;
  • Le montant des loyers de chaque lot.

Sachez que l’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement) a mis en place un simulateur de rentabilité pour vous aider à estimer le rendement de votre futur achat.

Si vous ne disposez pas de toutes ces informations, sachez qu’il est toujours possible de simuler un rendement brut avec la formule suivante :

Rentabilité brute = (prix des loyers annuels / prix d’achat de l’immeuble) x 100

L’idéal, c’est bien évidemment que votre investissement s’autofinance, c’est-à-dire que le montant des loyers couvre intégralement vos charges et vos mensualités de prêt.

Prenons un exemple concret, avec un immeuble acheté 500 000 €. Dans cet immeuble, vous louez 10 lots, pour un loyer estimé à 750 € par mois pour chaque appartement. Le calcul sera donc le suivant :

(750 € *10 * 12) / 500 000 € * 100 = 18 %.

La rentabilité brute de votre immeuble sera donc estimée à 18 %.

Acheter un immeuble de rapport : mode d’emploi

Vous avez trouvé l’immeuble de rapport parfait pour votre projet d’investissement ? Félicitations ! Vous devez maintenant le financer, faire quelques travaux si nécessaire et trouver des locataires.

Financer son achat

Pour acheter un immeuble, vous devrez très certainement contracter un crédit immobilier. Peu importe votre profil, demandez toujours plusieurs simulations auprès de banques différentes, et n’hésitez pas à faire appel à un courtier pour trouver l’emprunt le plus avantageux.

Pour obtenir un crédit, vous devrez présenter un dossier complet à votre banquier, en incluant des projections de rendement basées, entre autres, sur le montant des loyers à percevoir.

Sachez qu’il sera toujours plus facile d’obtenir un crédit pour acheter un immeuble dont les lots sont déjà loués ! En effet, vous pourrez rassurer votre banque sur le fait que le montant des loyers est cohérent par rapport au prix du marché, ainsi que sur la faible carence locative.

Dans le cas d’un immeuble vendu non occupé, attention à ne pas surévaluer le montant des loyers pour ne pas baser vos prévisions sur de fausses valeurs. Renseignez-vous sur les loyers des biens similaires au vôtre, ou publiez de « fausses annonces » : si vous n’avez aucun contact, c’est que le montant du loyer est trop élevé.

Selon votre projet, il est possible de demander un différé de remboursement à votre banque pour ne pas commencer à rembourser votre emprunt immédiatement. Cela vous laisse donc du temps et de la trésorerie pour faire des travaux d’aménagement avant de trouver vos premiers locataires par exemple !

Faire des travaux d’aménagement

Vous devrez peut-être faire quelques travaux d’aménagement ou de rénovation avant de pouvoir proposer vos différents lots à la location. Repeindre les murs, changer les équipements de cuisine ou encore rénover les espaces extérieurs peut vous paraitre anodin, mais ce sont pourtant ces détails qui font souvent la différence pour trouver des locataires.

Si vous souhaitez créer des parties privatives qui n’existent pas encore, n’oubliez pas que chaque logement doit disposer d’au moins une fenêtre donnant sur l’extérieur, être raccordé à l’eau courante et avoir son propre compteur d’énergie (électricité, gaz, eau).

Trouver des locataires

Si votre immeuble n’est pas occupé au moment de l’achat, vous devrez publier des annonces sur des sites spécialisés ou directement auprès d’agences immobilières. Décrivez précisément chaque bien, et ne négligez pas les photos, car elles peuvent faire toute la différence !

Pour prendre de l’avance, n’hésitez pas à préparer tous les documents nécessaires à une location : contrat de bail, état des lieux, quittances de loyer, etc.

N’oubliez pas de faire réaliser les diagnostics obligatoires pour la mise en location d’un appartement : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, amiante, installation d’électricité et de gaz, ERP, etc.

Enfin, si vous souhaitez déléguer la gestion administrative de votre bien, de la rédaction des annonces de location à la gestion des locataires, vous pouvez faire appel à une agence de gestion locative. Ce service a un coût, mais vous fera économiser un temps précieux et de nombreux soucis !

Ne pas oublier de protéger son investissement

Acheter un immeuble n’est pas anodin et représente un investissement conséquent. N’oubliez donc pas de protéger cet investissement pour être couvert en cas de sinistres par exemple : un contrat d’assurance adapté est incontournable.

Quelle assurance pour un immeuble de rapport ?

En monopropriété, l’assurance n’est pas obligatoire. Cependant, elle reste fortement recommandée, car les risques en cas de sinistres sont importants ! Si un incendie se déclare dans les parties communes de l’immeuble et endommage les appartements occupés par exemple, les frais de réparation seront entièrement à votre charge.

Il est également recommandé d’assurer un immeuble vide : en cas de catastrophe naturelle par exemple, vous devrez prendre en charge vous-même les réparations des parties communes et privatives.

Nous vous conseillons donc de souscrire aux deux contrats suivants pour assurer votre immeuble :

  1. Une garantie responsabilité civile ;
  2. Une garantie risques locatifs.

L’assurance immeuble locatif Luko réunit ces deux contrats pour une couverture complète et plus facile à mettre en œuvre !

Concernant vos locataires, ils devront obligatoirement souscrire une assurance habitation pour couvrir leur logement, qu’il soit meublé ou non. L’assurance habitation locataire doit contenir au minimum une garantie risques locatifs, ainsi qu’une garantie responsabilité civile. Les contrats d’assurance habitation étant souscrits pour un an, n’oubliez pas d’exiger chaque année une nouvelle attestation d’assurance à tous vos locataires.

La réglementation incendie à respecter

En tant qu’unique propriétaire de votre immeuble, c’est à vous qu’incombe la responsabilité d’assurer la sécurité de vos locataires. L’immeuble et les lots proposés à la location doivent donc impérativement être salubres, et respecter un certain nombre de normes et de réglementations.

Parmi ces normes de sécurité, une des plus importantes est la réglementation incendie. Ainsi, plusieurs dispositifs doivent obligatoirement être installés au sein d’un immeuble :

  • Des extincteurs, qui peuvent être installés dans les cages d’escaliers, les parkings, les chaufferies et les halls d’entrée ;
  • Des portes coupe-feu, pour tous les immeubles construits après 1981 ;
  • Des détecteurs de fumée. Depuis 2015, les détecteurs de fumée sont obligatoires dans tous les logements. Pour savoir où et comment installer un détecteur de fumée, nos équipes ont rédigé un article sur le sujet ;
  • Un cloisonnement des cages d’escaliers, pour limiter la diffusion de la fumée ;
  • Un système de désenfumage des escaliers, manuel ou électrique ;
  • Des éclairages de secours ;
  • Une colonne sèche, pour faciliter l’intervention des pompiers.

Ces équipements représentent bien évidemment un coût, mais sont indispensables, et doivent être entretenus au minimum une fois par an par un professionnel.

Un carnet d’entretien doit également être tenu à jour et répertorier tous les travaux de maintenance effectués sur l’immeuble et ses différents équipements, dont les dispositifs anti-incendie.

Voir aussi :

Locataire ou propriétaire : qui doit effectuer l'entretien de la chaudière ?
Comment déduire les primes d’assurance de ses revenus fonciers
La régularisation des charges locatives
L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Différences entre immeuble individuel et collectif
Tout comprendre à la loi Pinel

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.