Différences entre immeuble individuel et collectif

Découvrez les différences entre immeuble collectif et individuel et leurs conséquences sur les obligations du propriétaire et du locataire

    Qu'est-ce qui différencie un immeuble collectif d'un immeuble individuel ? Quel impact pour le propriétaire bailleur et son locataire ? Quelles conséquences sur le bail ? Tour d'horizon du sujet.

    Définition de l'immeuble individuel

    Avant d'acheter un immeuble, il convient de savoir précisément à quelle catégorie il appartient. Un immeuble individuel se définit comme un bâtiment qui possède une entrée séparée pour chaque occupant. Il ne doit pas y avoir de parties communes : cages d'escalier, ascenseur ou local commun. Un escalier extérieur peut toutefois desservir les différents logements. On observe souvent ce type d'organisation au sein de maison que le propriétaire a voulu scinder en appartements distincts pour les louer. Dans ce type d'ensemble, il n'y a donc pas de règlement collectif ni de syndic de copropriété.

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    Définition de l'immeuble collectif

    L'immeuble collectif dispose d'une entrée commune à tous les occupants ainsi que de parties communes partagées par tous : jardin intérieur, local poubelle, garage, local à vélo, ascenseur, couloirs ou encore piscine ou espace de détente. Son fonctionnement est défini par un règlement intérieur, il est géré par un syndic de copropriété. Cet immeuble est régit par les règles classiques de la copropriété dite verticale. Outre l'établissement d'un règlement de copropriété, doivent être notamment établis :

    • Un état descriptif de division ;
    • Un carnet d'entretien de l'immeuble ;
    • Un syndicat de copropriétaires ;
    • Des assemblées générales du syndicat de copropriétaires au moins une fois par an.

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    Quel impact pour le propriétaire bailleur et le locataire ?

    Pour le propriétaire bailleur

    Dans un immeuble individuel il n'y a pas de charges de copropriété, il n'est donc pas possible de récupérer leur montant en demandant au locataire de payer un surcoût par rapport au loyer. En revanche, il arrive parfois que les compteurs d'eau et d'électricité soient au nom du bailleur pour davantage de commodités. Dans ce cas le montant de la consommation du locataire est ajouté au loyer, souvent de manière mensuelle. Vous ignorez où trouver votre compteur d'eau ? Luko vous guide.

    Dans un immeuble collectif, le propriétaire bailleur fait payer à son locataire des charges dites récupérables. Ce sont des sommes qu'il a d'abord réglées et pour lesquelles il demande le remboursement à son locataire. La liste de ces charges est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il s'agit par exemple de l'eau, du chauffage s'il est collectif, de l'électricité des parties communes, de l'entretien des espaces verts ou de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Dans une optique de faire des économies, Luko a compilé pour vous les 16 meilleures façons de réduire ses charges de copropriété.

    En immeuble collectif, le propriétaire peut conserver 20% du dépôt de garantie versé par le locataire pour combler l'écart entre les charges qui lui ont été facturées et celles réellement payées par le bailleur. Et ce jusqu'au mois suivant l'approbation des comptes annuels de la copropriété.

    Pour le locataire

    Pour le locataire, le fait d'habiter dans un immeuble individuel lui permet de disposer d'une entrée qui lui est propre et donc d'avoir davantage la sensation d'habiter dans une maison. Le budget nécessaire pour se loger est aussi plus réduit puisqu'il n'y a pas de charges, si ce n'est les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage. En revanche, en l'absence de règlement de copropriété - et de syndic pour le faire appliquer - les relations de voisinage peuvent être parfois compliquées, notamment concernant les nuisances sonores ou olfactives.

    Immeuble collectif ou individuel : les conséquences sur le bail

    Le statut de l'immeuble - individuel ou collectif - doit être spécifié dans le bail. Cette obligation est précisée dans la loi Alur. En revanche, le statut du logement n'a pas de conséquences sur la durée du bail.

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    Questions fréquentes

    • Un immeuble individuel peut-il appartenir à une copropriété ?

      Un immeuble individuel ne possède pas de parties communes. Chaque appartement possède ainsi sa propre entrée et aucun local ni ascenseur ne sont mis en commun. De ce fait, un immeuble individuel n'appartient pas à une copropriété, ne possède ni syndic ni règlement de copropriété.

    • J'habite un immeuble individuel et mon propriétaire appelle des charges d'eau et d'électricité, est-ce normal ?

      Le propriétaire d'un immeuble individuel a tout a fait le droit de vous demander des charges d'eau et d'électricité dans la mesure où un seul compteur est installé dans l'immeuble avec des sous compteurs au niveau de chaque logement. Votre propriétaire peut ainsi vous demander de rembourser, selon le montant de votre consommation réelle, ces charges dites récupérables qu'il a réglé en votre nom.

    • Le statut de l'immeuble doit-il être mentionné dans le bail ?

      La loi ALUR prévoit l'obligation de la mention du statut de l'immeuble dans le bail. Doit également être précisé dans le bail la situation des charges, leur montant et leur récupération mensuelles avec ou sans régularisation annuelle.

    • Qu'appelle-t-on charges récupérables dans un immeuble collectif ?

      On appelle charges récupérables des charges réglées par le propriétaire pour le compte de son locataire : eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, entretien des extérieurs, etc. Ces charges doivent être spécifiées dans le bail et font l'objet d'une récupération mensuelle ou annuelle, avec ou sans régularisation.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.