Vivre en colocation : le guide ultime

Vous avez trouvé votre coloc idéale ? Félicitations ! Comme pour une location classique, certaines démarches administratives doivent être réglées avant votre emménagement : signature d’un contrat de bail, état des lieux, assurance habitation pour locataires, etc. Voici donc quelques conseils pour vivre une colocation réussie et sans stress.

Le contrat de location

Signer un contrat de location ou un contrat de bail est obligatoire lorsque l’on souhaite faire une colocation. Ce contrat, signé par le bailleur ou son mandataire et les colocataires lors de la remise des clés du logement, comporte obligatoirement les éléments suivants :

• la dénomination du bailleur : nom, coordonnées, adresse personnelle ou siège social de son mandataire (s’il passe par une agence immobilière par exemple) ;
• la dénomination du ou des colocataires ;
• la date de prise d’effet du bail ainsi que sa durée ;
• les conditions de résiliation du bail ou de renouvellement ;
• une description précise du bien loué : destination (usage privé, professionnel ou mixte), adresse, superficie, équipements fournis, nombre de pièces, etc. ;
• le montant du loyer et des charges locatives ;
• le montant du dépôt de garantie demandé ;
• l’état des lieux d’entrée.

Dans le cadre d’une colocation, on distingue deux types de contrats de bail :

1. Le bail individuel : chaque colocataire signe son propre bail et bénéficie d’une partie du logement qui lui est attribuée. Plus facile à résilier puisque le colocataire n’a qu’à donner son préavis comme pour une location classique, il est cependant peu utilisé puisque le bailleur ne peut pas y inclure de clause de solidarité !
2. Le bail collectif : c’est le plus utilisé. Tous les colocataires signent le même contrat et sont liés entre eux. Ils peuvent choisir librement leur chambre, contrairement à un bail individuel.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée a pour but de mettre d’accord le bailleur et les colocataires quant à l’état du bien au moment de la location.

Cet état des lieux se fait généralement lors de la remise des clés du logement, et doit être réalisé de façon contradictoire : c’est-à-dire que le bailleur et les colocataires doivent effectuer la visite ensemble pour confirmer ou non les informations présentes sur le document et le signer.

Dans le cas d’un bail individuel, un état des lieux d'entrée — et donc de sortie — doit donc être effectué pour chaque colocataire ! Le document attestera ainsi de l’état de la pièce privative du colocataire ainsi que des parties communes.

Dans le cas d’un bail collectif, un seul état des lieux d'entrée est fait en présence du bailleur et de l’ensemble des colocataires. Cette fois, toutes les pièces seront mentionnées : chambres et parties communes. Si un nouveau colocataire arrive plus tard ou en remplace un autre, il est recommandé — mais pas obligatoire — de faire un état de lieux d’entrée intermédiaire.

L’état des lieux est très important, car il garantit au bailleur de retrouver son bien dans le même état qu’avant la location — ou d’être remboursé en cas de dégradations — et assure également aux colocataires de récupérer leur dépôt de garantie à la fin de leur bail.

Voici quelques points importants pour un état des lieux réussi :

• programmer la visite en journée, pour bénéficier d’un bon éclairage ;
• tester tous les équipements et appareils électroménagers fournis : radiateurs, robinets, chaudière, plaques de cuisson, four, lampes, etc. ;
• faire un relevé des compteurs électriques, de gaz et d’eau ;
• relever tous les défauts visibles et les décrire de façon précise : fissures, taches, trous, salissures, etc. Ne pas oublier d’inspecter le sol, les murs et le plafond !
• si le logement est meublé, faire un inventaire précis des équipements.

Une fois réalisé, l’état des lieux doit être signé et daté par le bailleur et l’ensemble des colocataires, et être annexé au bail de location. Tous les colocataires doivent également en recevoir une copie.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie — souvent appelée à tort « caution » — est une somme d’argent versée au bailleur lors de la remise des clés. Cette somme ne peut pas excéder le montant d’un mois de loyer hors charges pour un logement loué vide, et de deux mois de loyer pour les logements meublés.

Le but d’un dépôt de garantie est de couvrir les éventuels loyers en retard ou les frais de réparation en cas de dégradations dans le logement après le départ des colocataires. Attention, le dépôt de garantie n’est pas une avance faite au bailleur, et ne dispense en aucun cas les colocataires de régler leurs loyers ou leurs charges !

La caution des colocataires

La caution ou le garant est une tierce partie qui s’engage à prendre en charge le paiement des loyers si les colocataires ne sont plus en mesure de les payer. Ce garant peut être une personne physique, comme un parent ou un ami, ou une personne morale : la banque ou l’entreprise de l'un des colocataires par exemple.

Pour un bail individuel, chaque colocataire dispose de sa propre caution : en cas de défaillance, cette dernière ne prendra en charge que la part du colocataire dont elle est garante.

Dans le cas d’un bail collectif en revanche, un garant unique s’engage pour tous les colocataires et devra donc régler la totalité du loyer si besoin. On parle alors de caution solidaire.

La présence d’un garant doit impérativement être inscrite dans le bail de location, et un acte de cautionnement doit également être rédigé. Cet acte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

• le nom et l’adresse de la personne se portant caution ;
• les coordonnées du bailleur ;
• le nom du colocataire garanti par la caution et dont le départ mettra fin à l’acte de cautionnement ;
• la durée de l’engagement : généralement la durée du bail avec renouvellement ;
• le montant du loyer et des charges locatives ;
• une mention manuscrite de la caution stipulant qu’elle a bien compris la nature de son engagement, le montant du loyer et ses obligations.

L’assurance habitation

Tout comme les locataires classiques, les colocataires sont dans l’obligation de souscrire une assurance habitation ! Alors, comment choisir son assurance quand on est en colocation ?

Cette assurance doit comporter au minimum une garantie responsabilité civile, ainsi qu’une garantie risques locatifs (garantie incendies et explosions, garantie dégâts des eaux).

Trois possibilités s’offrent aux colocataires :

• souscrire un contrat par personne : chaque colocataire est alors libre de choisir sa compagnie d’assurance et ses garanties, mais cela engendre plus de frais et des délais plus longs en cas d’indemnisation ;
• souscrire un contrat collectif : en choisissant une assurance habitation spéciale colocation, vous faites des économies et pouvez bénéficier de garanties spécialement pensées pour les colocataires ;
• convenir avec le propriétaire bailleur que c'est lui qui souscrira une assurance habitation pour le compte des colocataires : il répercutera son coût sur le montant du loyer mensuel de chacun. Une option capitale en cas de défaut d'assurance du locataire.

Vivre en colocation est généralement une très bonne expérience ! Cependant, la vie en communauté nécessite de respecter quelques règles pour assurer une bonne entente et éviter les conflits.

Le paiement des loyers

Le loyer est l’une des dépenses les plus importantes dans une colocation. Pour son paiement, deux possibilités :

• le montant est divisé en quotes-parts égales pour tous les colocataires ;
• chaque colocataire dispose d’une quote-part calculée proportionnellement selon la surface de sa chambre.

Dans tous les cas, que le bail soit individuel ou collectif, le montant du loyer et sa répartition en quotes-parts doivent être précisés dans le contrat de location.

Concernant le paiement en lui-même, c’est aux colocataires de s’organiser : soit l’un deux fait un virement unique au bailleur, soit chacun s’occupe de payer sa part séparément. Un prélèvement de la part du mandataire du bailleur peut également être envisagé s’il s’agit d’une agence immobilière par exemple.

Le paiement des charges

Concernant les charges locatives, ce sont généralement des charges dites « récupérables » : le propriétaire les avance puis répercute ce coût auprès de ses locataires.

Il s’agit par exemple de l’entretien des parties communes extérieures ou intérieures, de l’équipement du bâtiment, des ascenseurs et cages d’escaliers, mais également du chauffage s’il est collectif à l’immeuble et à la production d’eau.

Dans la majorité des cas, le montant des charges est réparti de façon égale entre tous les colocataires.

Concernant les autres charges du logement, comme l’électricité, Internet et les diverses réparations locatives par exemple, c’est aux colocataires de se répartir les frais équitablement, selon une organisation qui leur est propre.

La clause de solidarité

En plus du recours à un garant ou une caution, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le bail de location pour se protéger des loyers impayés. Cette clause stipule que tous les locataires sont redevables de la totalité du loyer : si l’un deux ne paie pas sa part, les autres s’engagent à la prendre en charge.

Dans le cadre d’un bail collectif, la présence d’une clause de solidarité impacte également le garant ! En effet, en cas de non-paiement d’une part du loyer, le bailleur peut se tourner vers la caution pour être payé, même si cette dernière n’est pas liée directement au colocataire défaillant.

En cas de départ d’un colocataire, lui et son garant restent solidaires du paiement du loyer jusqu’à 6 mois maximum après ce départ, où jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire soit trouvé pour le remplacer.

Les aides au logement

Colocation et aides au logement (APL) fournies par la CAF sont tout à fait compatibles. Leur attribution dépend du type de bail signé :

• pour un bail individuel, chaque colocataire peut faire une demande d’APL en son nom, comme pour une location classique. Le montant de son aide sera calculé en fonction de ses revenus personnels.
• pour un bail collectif, le montant de l’aide est calculé en fonction des revenus de tous et sera divisé en fonction du nombre de colocataires inscrits sur le bail. Ainsi, si un colocataire part, il faudra en avertir la CAF pour qu’elle puisse recalculer le montant de votre aide.

Le pacte de colocation

Le pacte de colocation n’est pas obligatoire, mais peut être un bon moyen de fixer les règles de vie de la colocation et ainsi éviter les conflits. Pour avoir valeur de contrat, le pacte de colocation doit comporter les éléments suivants :

• l’identité de chaque colocataire ;
• la date de rédaction du pacte ;
• la signature de tous les colocataires.

Ensuite, libre à vous d’y inscrire les règles et clauses souhaitées. Vous pouvez par exemple définir les modalités de partage des charges et leurs paiements, le délai de préavis de chaque colocataire (indépendamment du préavis à donner au bailleur), l’obligation ou non de chercher un remplaçant avant de quitter la colocation ou encore les critères d’acceptation d’un nouveau colocataire. Chaque colocataire doit posséder un exemplaire du pacte, daté et signé par tous.

Un règlement intérieur peut être annexé à ce pacte : règles à respecter dans les parties communes, modalités d’hébergement d’un tiers extérieur à la colocation, répartition des tâches ménagères, etc.

La possibilité d’ouvrir un compte bancaire joint

Pour faciliter le paiement du loyer, des charges locatives ou des différents frais communs à la colocation, il est possible pour les colocataires d’ouvrir un compte bancaire commun. Ce compte doit être ouvert par deux colocataires au minimum, qui en seront alors co-titulaires et responsables solidairement.

Un compte joint en colocation peut être transformé en compte individuel si l’un des co-titulaires quitte la colocation, ou si la colocation se termine.

En cas de litige entre colocataires

La vie en communauté peut parfois être stressante, et des désaccords peuvent apparaître entre certains colocataires. Si la plupart des litiges peuvent être résolus à l’amiable en discutant — avec l’intervention d’un autre colocataire pour temporiser par exemple —, certaines situations sont plus délicates.

La première chose à faire est de se référer au règlement intérieur de la colocation s’il existe, ou d’en rédiger un le cas échéant pour éviter des conflits futurs. Si aucune solution n’est trouvée, il est possible de faire appel à un médiateur ou un conciliateur de justice. En dernier recours, une procédure judiciaire peut être lancée, mais attention, car elle sera toujours coûteuse !

En cas de litige avec le propriétaire

Les cas de litiges entre colocataires et propriétaires bailleurs sont nombreux : retard de paiement, montant des charges, état des lieux, état du logement en général, réparations… Pour éviter les conflits, il est évident que chaque partie doit respecter ses obligations !

Cependant, en cas de litige impossible à résoudre à l’amiable, des recours existent. Si le litige concerne le paiement des loyers, il faut obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation. Composée de représentants d’associations de bailleurs et de locataires, son rôle est de trouver un compromis pour résoudre le conflit, de façon totalement gratuite.

En cas d’échec, le recours à un médiateur ou un conciliateur de justice peut également être envisagé avant d’entamer une procédure judiciaire.

Il est rare qu’une colocation reste constituée des mêmes membres du début à la fin. Lorsqu’un colocataire décide de partir et donne son préavis au bailleur, les colocataires restants doivent impérativement lui chercher un remplaçant s’ils ne veulent pas voir leur part du loyer augmenter.

Trouver un nouveau colocataire n’est pas toujours une chose facile : voici tous nos conseils pour trouver la bonne personne et l’accueillir dans les règles !

Trouver un nouveau colocataire

Pour trouver un remplaçant ou un nouveau colocataire, faites tout d’abord marcher votre réseau : il y aura peut-être une personne intéressée parmi vos amis, votre famille ou votre cercle de connaissances !

Il est également possible de trouver un nouveau colocataire en passant par un site de petites annonces ou par les réseaux sociaux par exemple, mais attention à bien détailler votre proposition.

En effet, s’il est recommandé de trouver un nouveau colocataire au plus vite, ne vous précipitez pas non plus : accueillir une personne qui n’est pas en accord avec vos valeurs peut mettre en péril l’équilibre de la colocation.

Lors de la visite, n’oubliez pas de poser certaines questions concernant le mode de vie de votre futur colocataire :

• son rythme de vie : couche-tôt, lève-tard, fêtard, etc ;
• son hygiène de vie : s’il fume ou boit de l’alcool par exemple ;
• son activité professionnelle ou ses études ;
• s’il a des animaux ;
• sa vision de la vie en communauté, du partage des espaces communs et de la répartition des tâches ménagères.

Trouver quelqu’un ayant le même rythme de vie et les mêmes attentes que l’ensemble des colocataires est indispensable pour garantir une bonne entente et éviter les conflits au sein de la colocation !

Intégrer un nouveau colocataire

Vous avez trouvé la perle rare pour intégrer votre colocation ? Félicitations ! Quelques démarches administratives doivent maintenant être réglées pour intégrer correctement ce nouveau membre à la colocation.

Le bail de colocation doit impérativement comporter le nom de tous les colocataires : lors de l’arrivée d’une nouvelle personne, un avenant au bail doit être rédigé par le bailleur ou son mandataire, et signé par le nouvel arrivant.

Concernant l’assurance habitation, si la colocation dispose d’un contrat collectif, il faudra avertir votre assureur de cette nouvelle arrivée pour mettre à jour votre contrat. En revanche, si chaque colocataire dispose de son propre contrat, le nouvel arrivant devra souscrire lui-même à un contrat et fournir une attestation d’assurance habitation au bailleur.

Il est également recommandé de contacter votre fournisseur d’électricité et d’Internet pour ajouter un nouveau nom à vos contrats : le nouveau colocataire pourra ainsi bénéficier d’un justificatif de domicile facilement.

Une colocation n’est pas éternelle, et de nombreuses raisons peuvent pousser un ou plusieurs colocataires à quitter le logement : études, changement d’activité professionnelle, raisons personnelles ou familiales, ou tout simplement l’envie de déménager !

Quitter une colocation n’est pas plus compliqué qu’une location classique, mais pour un départ en toute sérénité, quelques règles sont cependant à respecter.

Le départ d’un colocataire

Lorsqu’un seul colocataire souhaite quitter le logement, il doit envoyer son préavis au propriétaire bailleur ou à son mandataire. Son courrier peut être envoyé à tout moment, mais doit obligatoirement être en recommandé avec accusé de réception pour être valable.

Une lettre de demande de congé doit comporter les éléments suivants :

• la date effective du congé, qui est fixée à la fin du délai de préavis ;
• le motif du congé si le colocataire bénéficie d’un délai de préavis d’un mois (logement en zone tendue ou déménagement pour raisons professionnelles par exemple).

Dans le cas d’un bail collectif avec une clause de solidarité, si un nouveau colocataire le remplace, alors le colocataire sortant n’est tenu de payer sa part du loyer et des charges que jusqu’à la fin de son délai de préavis. Dans le cas contraire, il reste solidaire du reste de la colocation au maximum 6 mois après son départ, tout comme sa caution.

Le départ de tous les colocataires

Lorsque tous les colocataires souhaitent quitter le logement, ils doivent également envoyer une lettre de demande de congé en courrier recommandé avec accusé de réception. Les éléments à inscrire dans cette lettre sont les mêmes que pour le départ d’un seul colocataire, mais deux possibilités d’envoi existent selon si le bail est collectif ou non :

• faire un courrier commun, avec le nom et la signature de tous les colocataires ;
• faire un courrier individuel pour chaque colocataire, mais attention, car ces courriers devront impérativement être envoyés en même temps.

Les délais de préavis sont les mêmes que pour un colocataire seul : 3 mois en règle générale, ou 1 mois si le logement est en zone tendue.

Le congé donné par le propriétaire bailleur

Le propriétaire d’un logement loué est en droit de donner congé à ses locataires, et donc leur donner un préavis de départ, mais uniquement à la fin du bail et seulement pour les raisons suivantes :

• il souhaite vendre le bien ;
• il souhaite reprendre le bien pour y habiter ou pour y loger un parent proche ;
• pour motifs légitimes et sérieux : locataire causant des nuisances au voisinage ou retards de paiement répétés par exemple.

Une lettre de congé doit être envoyée à chaque colocataire dans le cas d’un bail individuel. Dans le cas d’un bail collectif, l’envoi d’une lettre à un seul colocataire vaut pour tous les autres, sauf si le bail ne dispose pas d’une clause de solidarité. Dans ce cas, il faudra également faire parvenir un courrier à chaque colocataire.

La lettre de congé doit obligatoirement comprendre ces éléments :

• le motif du congé ;
• un justificatif de ce motif (prix et conditions de vente, identité du repreneur s’il s’agit d’un parent proche par exemple) ;
• la notice d’information relative aux obligations du bailleur.

Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier, 6 mois avant la date de fin du bail ou de son renouvellement. Par exemple, pour un bail signé le 20 septembre, les colocataires devront recevoir leur lettre de congé le 20 mars au plus tard. Si le congé est reçu après cette date, il ne sera pas valable.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie a pour but de vérifier le bon état du logement, et de s’assurer que les colocataires n’ont pas dégradé des lieux. Il est comparé à l’état des lieux d’entrée afin d’estimer le montant à retenir sur le dépôt de garantie si des travaux sont nécessaires.

Dans le cas du départ d’un seul colocataire disposant d’un bail individuel, l’état des lieux de sortie est obligatoire et doit se faire dans les mêmes conditions que l’état des lieux d’entrée. En revanche, dans le cas d’un bail collectif, si un seul colocataire part, l’état des lieux de sortie (dit intermédiaire) n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandé.

Lorsque tous les colocataires souhaitent quitter le logement, faire un état des lieux de sortie est obligatoire. Dans le cas d’un bail collectif avec une clause de solidarité, il n’est pas nécessaire que l’ensemble des colocataires soient présents pour l’état des lieux : la signature d’un seul d’entre eux est suffisante.

La restitution du dépôt de garantie

Si le logement est rendu en bon état, sans dégradations imputables aux locataires et que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, alors le bailleur devra restituer l’intégralité du dépôt de garantie aux colocataires.

Attention, cette restitution n’est possible qu’une fois que l’ensemble des colocataires ont quitté le logement et que les clés aient été remises au bailleur.

Dans le cas d’un bail individuel, chaque colocataire verse son propre dépôt de garantie, et peut le récupérer en partant. Dans le cas d’un bail collectif en revanche, le dépôt de garantie est divisé entre tous les colocataires en quote-part. Pour récupérer cette part lors de sa sortie de la colocation, un colocataire dispose de trois solutions :

• attendre la fin du bail et le départ de tous les autres colocataires ;
• demander au colocataire qui le remplace de lui verser la somme correspondant à sa part du dépôt de garantie ;
• demander aux autres colocataires de lui verser sa part.

Concernant le délai de restitution, il dépend de la date de signature du bail :

• pour un bail signé avant le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être rendu aux colocataires dans un délai de deux mois après la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
• pour un bail signé après le 27 mars 2014, ce délai est réduit à un mois si le logement est conforme à l’état des lieux d’entrée, et deux mois si le bailleur décide de faire une retenue pour effectuer des travaux de réparation.

Le propriétaire bailleur peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie en cas d’impayés de loyers ou de charges, de dégradations ou de travaux locatifs à faire. Il devra cependant justifier le montant de cette retenue avec des devis, factures, etc.

Voir aussi :