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Par Luko
Vous avez un coup de cœur pour un nouveau logement et désirez l’acquérir, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu ? Pour ne pas passer à côté de la maison ou de l’appartement de vos rêves, vous avez la possibilité d’acheter ce bien par la souscription d’un prêt relais sec.
Qu’est-ce qu’un prêt relais sec ?
Cet emprunt de courte durée vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier et de commencer à le rembourser une fois la vente de votre logement actuel effectuée. Voyons comment mettre en place un prêt relais sec, et quelles sont ses modalités d’application.
Un prêt relais s’adapte à chaque projet d’investissement immobilier. On distingue trois types d’emprunts relais :
- le prêt relais sec ;
- le prêt relais adossé ;
- le prêt relais rachat.
Cette possibilité simplifie l’achat et offre une transition en douceur entre l’acquisition future et la vente à venir. On peut donc le qualifier d’avance de la banque sur une nouvelle acquisition immobilière.
Attention, cet emprunt se nomme prêt relais sec, car il peut être souscrit, si et seulement si, la valeur d’achat du nouveau bien est moins élevée que celle de la résidence principale actuelle, ou si l’emprunteur a un apport personnel venant combler cette différence. Il ne peut pas faire l’objet d’un prêt complémentaire : dans ce cas, on parle de prêt relais adossé.
Les banques demandent aujourd’hui au minimum 10 % d’apport personnel, sachant que la conjoncture économique fait que ces dernières exigent parfois entre 20 et 30 % du montant de l’achat immobilier.
Le prêt relais sec est généralement consenti jusqu’à 70 % du montant de la valeur estimative du bien. Le fait que la somme accordée soit inférieure à celle de votre demeure mise en vente se justifie par la prudence bancaire habituelle. Celle-ci tient en effet compte dans sa proposition de la diminution possible du prix de vente final négocié entre vous et l’acheteur.
La signature entérinée d’un compromis, y compris sous-seing privé, permet de négocier un prêt relais à hauteur de 80 % de la valeur de la maison ou de l’appartement, alors qu’une mise en vente récente peut le faire chuter à 60 %, voire 50 % selon les banques. Plus le processus de vente est avancé, plus la banque acceptera d’augmenter le capital prêté.
Prenons un exemple concret : si la maison que vous convoitez vaut 300 000 €, et que celle que vous occupez est estimée à 470 000 euros, vous pourrez bénéficier d’un prêt relais sec d’un montant maximal de 329 000 € (70 % de 450 000 €) et pourrez donc acheter la maison de vos rêves. Ce montant représente le budget maximal du futur achat immobilier possible, majoré de l’éventuel apport personnel.
Si vous n’avez pas finalisé le remboursement total du prêt du bien mis en vente, la banque retranchera, du montant de ce prêt relais, l’éventuel capital restant dû.
Le conseil Luko : Privilégiez cette opération lorsque votre prêt initial est remboursé. Vous aurez ainsi un prêt plus conséquent, surtout qu’actuellement le marché de l’immobilier est plus que capricieux.
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Délais et modalités de remboursement
Le remboursement d’un prêt relais sec se fait sous 12 mois, renouvelable une seule fois. L’acquéreur a ainsi le temps de vendre son bien dans les meilleures conditions. C’est donc un prêt à court terme qualifié de « in fine » puisque le remboursement du capital emprunté est effectué en seule une fois, dès l’argent de l’opération immobilière mis à disposition du propriétaire.
Il est parfois possible de demander une prolongation si vous rencontrez des difficultés à trouver un acquéreur ou de souscrire un prêt classique pour le racheter. Durant cet intervalle, vous pourrez éventuellement mettre votre bien en location afin de générer des revenus permettant le remboursement du prêt, le temps de trouver un acheteur.
Son remboursement peut être modulé en :
- franchise partielle : les intérêts et l’assurance du prêt sont exigibles pendant la période relais. Le paiement du capital est effectué après la vente du bien ;
- franchise totale : seule l’assurance est prélevée mensuellement durant la période du prêt relais. Le remboursement du capital et des intérêts a lieu après la vente.
Soyez prudent : le choix des modalités de remboursement influe sur le coût global du prêt. Ainsi, l’option de la franchise totale revient plus chère au final du fait de la capitalisation mensuelle des intérêts. Elle peut néanmoins être intéressante si vous désirez alléger le montant des mensualités tant que votre bien n’est pas vendu.
Prêt relais sec ou prêt classique, l’étude du dossier est la même. Contactez directement une banque ou une société de crédit. Vous pouvez également faire appel à un courtier en assurance emprunteur qui présentera votre projet à divers organismes afin d’obtenir un taux le plus avantageux possible.
L’emprunteur doit ainsi :
- avoir une situation professionnelle stable ;
- bénéficier de garanties solides dans le cadre d’un projet de prêt relais sénior ;
- disposer de revenus réguliers : salaire, rentes et pensions, revenus fonciers ou du capital mobilier, etc. ;
- ne pas avoir de problème de gestion de son compte bancaire : aucun découvert et un remboursement régulier des mensualités des autres prêts en cours ;
- avoir un taux d’endettement maximal de 35 % et un reste à vivre suffisant ;
- indiquer à l’organisme prêteur si l’achat est à destination d’une nouvelle résidence principale ou secondaire.
Pour l’établissement de son offre, la banque demande des éléments personnels classiques. Elle s’arrête généralement plus longuement sur le bien à vendre et, notamment, sur le prix évalué.
L’organisme bancaire peut demander une évaluation précise du bien et du montant espéré de la vente afin de s’assurer que le prix indiqué correspond bien au marché de l’immobilier actuel sur le secteur géographique donné.
Pensez à l’assurance de prêt
Lors de la réflexion sur la souscription d’un prêt relais sec, l’emprunteur doit penser à garantir son emprunt par un contrat d’assurance de prêt immobilier adapté. Les banques exigent ainsi sa souscription afin de se prémunir lors de la survenance d’un décès ou de la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) du propriétaire.
La loi Lagarde vous permet de changer d'assurance facilement grâce à la délégation d’assurance si les conditions proposées par votre banque ne sont pas satisfaisantes.
Ses avantages
- De faibles mensualités, car aucun remboursement du capital pendant la période relais ;
- pas d’indemnités de remboursement anticipé du prêt (IRA) perçues par la banque, puisqu’il peut être clôturé à tout moment durant une période de 12 ou 24 mois ;
- nul besoin de vendre son bien avant d’en acheter un autre ;
- achat plus facile d’un bien coup de cœur ;
- possibilité de saisir une opportunité immobilière et de réaliser une bonne affaire ;
- un seul crédit immobilier à rembourser sur la période s’écoulant entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’autre ;
- pas de frais de location en attendant le versement des fonds ;
- un allègement de la prime d’assurance emprunteur, car seules les garanties décès et PTIA sont obligatoires durant cet emprunt à court terme ;
- une promesse d’hypothèque simple dans le cas où le bien ne serait pas vendu dans les délais suffit, il n’est donc pas nécessaire de souscrire une garantie de prêt telle que la caution, le privilège de prêteur de deniers ou le nantissement.
Ses inconvénients
- Un taux d’intérêt élevé et donc coûteux : le taux d’usure est fixé à 3,40 % au 1er octobre 2022 ;
- bien qu’il puisse sembler long, le délai de 24 mois pour vendre est parfois trop court. Le prêt relais sec se transforme automatiquement, passé ce temps, en prêt immobilier classique et peut entraîner des difficultés financières de remboursement ;
- les intérêts perçus ne sont pas dégressifs, venant ainsi augmenter le coût total du crédit ;
- des frais de dossier s’appliquent à la souscription du prêt ;
- selon l’âge de l’emprunteur, la banque peut exiger une caution de prêt, ce qui entraine des frais de garantie du prêt immobilier.
La Banque de France fait paraître un taux d’usure actualisé par trimestre. Chaque type de prêt voit ainsi un taux défini selon sa spécificité (relais, à taux variable, crédit à la consommation, crédit immobilier).
Quelle différence avec le prêt relais adossé ?
Le prêt relais adossé est lié à un prêt classique lorsque le prix d’achat envisagé d’un appartement ou d’une maison est supérieur à la valeur du bien mis en vente. Il est généralement adapté aux personnes désirant agrandir leur lieu de vie.
Il permet ainsi d’obtenir un financement à hauteur de 70 % du prix de vente du bien par un prêt relais combiné à un prêt immobilier classique venant compléter le montant du futur achat.
Voir aussi :
Comment y souscrire ?